Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 540/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 kwietnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Miasta Stołecznego Warszawy
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. G. […] w W.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 kwietnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 4 lutego 2010 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120
(sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Miasto Stołeczne Warszawa dnia 6 stycznia 2009 r. wniosło przeciwko
Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w W. powództwo o
uchylenie uchwały właścicieli lokali podjętej w dniu 27 listopada 2008 r., która,
zdaniem powoda, narusza jego słuszny interes, zasady zarządzania
nieruchomością wspólną oraz przepisy prawa. Powód w piśmie procesowym z dnia
2 czerwca 2009 r. wskazał dodatkowo, że w stosunku do nieruchomości
znajdującej się w W. przy ul. G. […] toczy się postępowanie dotyczące przyznania
prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie
wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o
własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz.
279), i sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji
strychu stanowi obejście art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze
zm.; dalej „u.g.n.”).
Wyrokiem z dnia 28 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił,
że w dniu 27 listopada 2008 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której upoważnili
zarząd do wykonania uchwały z dnia 18 października 2007 r. dotyczącej
prowadzenia negocjacji w sprawie sprzedaży powierzchni strychowej w celu
uzyskania środków na remont budynku, w tym wymianę dźwigów osobowych,
wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przez
przebudowę części strychu na nowe lokale mieszkalne oraz zawarcie umów
ustanowienia odrębnej własności nowo powstałych lokali i zbycie wskazanej części
nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora bądź osób przez niego wskazanych za
cenę 2 100 zł za metr kwadratowy. Ponadto udzielili zarządowi pełnomocnictwa do
zawarcia umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich zbycia na rzecz A. P.
oraz złożenia oświadczenia woli w sprawie zgody na zmianę udziałów w
nieruchomości wspólnej. Cena metra kwadratowego została przyjęta na podstawie
sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego
określającego wartość powierzchni strychowej do przebudowy. Zarząd Wspólnoty
3
po przeprowadzeniu konkursu ofert na przeprowadzenie zabudowy wybrał ofertę
firmy „APM A. P.”. Miasto Stołeczne Warszawa zleciło, m.in. dla budynku przy ul.
G. […] w W., sporządzenie operatu szacunkowego, według którego w dniu 28 maja
2008 r. średnia wartość metra kwadratowego strychu wynosiła (bez podnoszenia
dachu) 2 931,18 zł.
Sąd Okręgowy za uznał nieskuteczne zgłoszenie w toku procesu jako
podstawy uchylenia uchwały nowej okoliczności, z powołaniem się na art. 34 ust. 3
u.g.n. Podkreślił, że żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały nie znajduje podstaw.
Jej podjęcie poprzedzono wykonaniem operatu szacunkowego i zorganizowaniem
konkursu ofert, co świadczy o prawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną.
Różnica w kwotach podanych w operatach przedłożonych przez strony nie jest
duża, rzeczoznawcy wskazali w nich na podobne ceny transakcyjne. Poza tym
zaskarżona uchwała dotyczy znacznie większej powierzchni strychowej niż będąca
przedmiotem oszacowania w opinii złożonej przez powoda.
Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 r. oddalił apelację i zasądził
od powoda na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem kosztów postępowania
apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny podzielił pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w
K. z dnia 19 lutego 2004 r., I ACa 1297/03 (OSA 2004, nr 12, poz. 46), że art. 25
ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”) przez określenie terminu do
zaskarżenia uchwały stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw
zaskarżenia, co oznacza, że po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały przez
właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści
uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wykluczone jest
powoływanie dalszych podstaw uzasadniających jej uchylenie. Zauważył też, że
powód powołał się na postępowanie toczące się z wniosku o przyznanie prawa
własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego). Postępowanie to,
zainicjowane wnioskiem złożonym w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października
1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr
4
50, poz. 279 ze zm.), nie jest postępowaniem administracyjnym, o jakim mowa w
art. 34 ust. 3 u.g.n., tj. dotyczącym prawidłowości nabycia nieruchomości przez
Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Nabycie gruntu przez
gminę m.st. Warszawy w trybie dekretu następowało z mocy prawa (art. 1), zaś
nabycie własności budynków – w razie nieuwzględnienia wniosku o przyznanie
prawa własności czasowej (art. 8). Z twierdzeń powoda nie wynika, by doszło w
przeszłości do nieuwzględnienia wniosku i by toczyło się obecnie postępowanie
mające za przedmiot zbadanie prawidłowości takiej decyzji.
Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości,
zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 25 u.w.l. i art. 34 ust. 3
u.g.n.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. jest
uzasadniony.
Po pierwsze, nie można twierdzić, że ewentualna prekluzja w zakresie
powoływania podstaw zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali wynika
w drodze analogii z art. 88 k.c., w związku z powołanym przez Sąd Apelacyjny
wyrokiem z dnia 9 października 1984 r., I CR 257/84 (niepubl.), w którym Sąd
Najwyższy stwierdził, że „Niemożliwe jest natomiast powoływanie nowych
okoliczności, mogących stanowić podstawę do uchylenia się od skutków złożonego
oświadczenia woli, które nie zostały podniesione w terminie przewidzianym w art.
88 k.c., a więc w piśmie uchylającym się od skutków złożonego oświadczenia
woli.”. Sąd Najwyższy rozważał mianowicie skuteczność uchylenia się przez Skarb
Państwa od oświadczenia woli w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego
gruntu, przy czym owo uchylenie się nastąpiło w decyzji wznawiającej
postępowanie administracyjne w przedmiocie wytypowania kandydata na nabywcę
nieruchomości. Podkreślił w związku z tym, że przedmiotem badania i ustaleń
mogą być tylko okoliczności i fakty powołane w tej decyzji i podane do wiadomości
kontrahentowi umowy notarialnej. Podobnie sytuacja przedstawia się na tle art. 25
u.w.l. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie
uchwały według stanu na dzień jej podjęcia. Nie ma natomiast przeszkód do tego,
5
by po wytoczeniu powoływać nowe podstawy zaskarżenia po upływie terminu
6 tygodni. Przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 u.w.l. mogłaby skłaniać właścicieli
zaskarżających uchwały do powoływania nawet wszystkich czterech wskazanych
w tym przepisie podstaw.
Po drugie, Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę okoliczności, że rzekomo
sformułowana w niniejszej sprawie przez powoda nowa podstawa zaskarżenia
uchwały właścicieli lokali sprowadza się do zarzutu obejścia art. 34 ust. 3 u.g.n.
Nie jest to więc nowa podstawa żądania uchylenia uchwały, ale zarzut jej
bezwzględnej nieważności (art. 58 § 1 k.c.) dotyczący naruszenia przepisu
z zakresu prawa administracyjnego.
Zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego odpowiada jednak prawu,
nie jest bowiem trafny podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 34
ust. 3 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, zbycie nieruchomości nie może nastąpić,
jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia
nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Miasto Stołeczne Warszawa podniosło mianowicie, że w stosunku do
rzeczonej nieruchomości toczy się postępowanie dotyczące przyznania prawa
własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie
wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r.
o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W takiej sytuacji
art. 34 ust. 3 u.g.n. zakazuje Miastu Stołecznemu Warszawie w szczególności
wyodrębniania i przenoszenia własności lokali w budynku znajdującym się
na tej nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie uchwała właścicieli lokali dotyczy
sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji
strychu. Stroną umów zawieranych w wykonaniu uchwały ma być wspólnota
mieszkaniowa, stanowiąca ogół właścicieli lokali (art. 6 ust. 1 u.w.l.), a nie Miasto
Stołeczne Warszawa jako tzw. właściciel dotychczasowy (art. 4 ust. 1 u.w.l.).
Ani uchwała, ani umowy w niczym nie naruszają praw właścicieli, w tym
Miasta Stołecznego Warszawy, a w przyszłości ewentualnie dawnych właścicieli
bądź ich następców prawnych.
6
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.