Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 575/10
Nabyciem nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę lub na cele
rekreacyjno-wypoczynkowe – w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy z dnia 24
marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst:
Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) – jest nabycie każdej nieruchomości,
zabudowanej lub niezabudowanej, gruntowej lub budynkowej, położonej na
terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w
decyzji o warunkach zabudowy przeznaczony jest na takie cele.
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji przeciwko Ludmile C. i Andrzejowi C. o ustalenie, po
rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 czerwca 2011 r.
na skutek skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w
Warszawie z dnia 25 lutego 2010 r.
uchylił zaskarżony wyrok i zmienił wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z
dnia 25 września 2009 r. w ten sposób, że ustalił nieważność umowy sprzedaży
zawartej w dniu 19 września 2005 r. pomiędzy Andrzejem C. i Ludmiłą C. w formie
aktu notarialnego oraz obciążył pozwanych kosztami procesu w obu instancjach,
kosztami postępowania kasacyjnego obciążył pozwanych, szczegółowe wyliczenie
kosztów postępowania kasacyjnego oraz kosztów procesu pozostawiając
referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił
powództwo Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o
ustalenie nieważności z mocy prawa umowy sprzedaży udziału 9/20 części w
prawie własności budynku położonego w W. przy ul. L. nr 6, zawartej pomiędzy
sprzedającym Andrzejem C. a kupującą Ludmiłą C., obywatelką Szwecji. Z ustaleń
wynika, że umowa ta została zawarta w dniu 19 września 2005 r., a nabywczyni nie
legitymowała się zezwoleniem na jej dokonanie. Z udziałem w prawie własności
budynku związane było roszczenie o ustanowienie w odpowiednim udziale prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości, na której posadowiony jest budynek.
Nabyty udział odpowiadał powierzchni lokalu mieszkalnego, który jednak nie
stanowił odrębnego przedmiotu własności, a określony został jedynie na podstawie
podziału do użytkowania.
W ocenie Sądu Okręgowego, nabycie udziału nie wymagało uzyskania
zezwolenia, o jakim mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o
nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167,
poz. 1758 ze zm. – dalej: "u.n.c."), nabycie to bowiem nie było nabyciem drugiego
domu (art. 1 ust. 5 u.n.c.), a tylko takiego dotyczyło zezwolenie. Pojęcie „drugiego
domu” należy, zdaniem tego Sądu, odnosić wyłącznie do nieruchomości gruntowej,
tylko bowiem taka może być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto
pozwana Ludmiła C. nabyła co prawda tylko udział w nieruchomości budynkowej,
jednak w umowie wskazano na konkretny lokal mieszkalny, stanowiący „niejako
substrat” tego udziału. W wypadku zniesienia współwłasności powstałby
samodzielny lokal, na nabycie zaś takiego lokalu zezwolenie nie jest konieczne.
Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. oddalił
apelację powoda. Podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną dodatkowo
podkreślił, że art. 1 ust. 5 u.n.c. zwęża rodzaj nieruchomości, które podlegają
nabyciu jako „nabycie drugiego domu” do nieruchomości o przeznaczeniu w nim
określonym, tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub na cele
rekreacyjne. Nieruchomość budynkowa, która stanowi odrębny od gruntu przedmiot
własności, nie może być przeznaczona pod zabudowę. Przepis ograniczający
nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, jako stanowiący wyjątek od zasady
określonej w art. 8 ust. 2 u.n.c., podlega wykładni ścisłej, zatem nie dotyczy
nieruchomości budynkowej. Poza tym, jeżeli wolą ustawodawcy było wyłączenie od
obowiązku uzyskiwania zezwolenia nieruchomości lokalowych wchodzących w
skład budynku, to takie same zasady należy stosować wobec budynku, który nie
jest częścią składową gruntu.
Powód zaskarżył ten wyrok skargą kasacyjną opartą na podstawie naruszenia
prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 5 u.n.c. przez błędną wykładnię, oraz art. 6 ust. 1
w związku z art. 1 ust. 1 i art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.c. przez niewłaściwe zastosowanie.
Wniósł o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy, względnie o
przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004 r. uległa
zmianie wyrażona w art. 1 ust. 1 u.n.c. zasada, że nabycie nieruchomości przez
cudzoziemca wymaga zezwolenia. Obowiązek uzyskania zezwolenia uchylony
został, jakkolwiek nie całkowicie, w stosunku do cudzoziemców, będących
obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo
Konfederacji Szwajcarskiej. Utrzymane zostało m.in. wymaganie zezwolenia, przez
okres pięciu lat od dnia przystąpienia do Unii Europejskiej, na nabycie drugiego
domu (art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.c.). Okres ten już upłynął, jednak nadal istnieje
potrzeba dokonywania wykładni przepisów ustawy ze względu na konieczność
oceny skutków prawnych czynności prawnych zdziałanych z udziałem
cudzoziemców w czasie jego trwania.
Nabycie drugiego domu zdefiniowane zostało w art. 1 ust. 5 u.n.c. jako
nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele
rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca
zamieszkania cudzoziemca. Zdanie drugie wyjaśnia, że nabyciem drugiego domu
nie jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
zm.). Dokonując wykładni pojęcia „nieruchomość przeznaczona pod zabudowę”,
Sądy orzekające w sprawie uznały, że chodzi tylko o nieruchomość gruntową, tylko
bowiem taką można przeznaczyć pod zabudowę. Wykładnia ta jednak nie jest
trafna.
Przeciwny wniosek wynika już z samego brzmienia przepisu, chodzi w nim
bowiem o nieruchomość, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania
cudzoziemca. Nieruchomość niezabudowana z samej istoty w chwili nabycia
takiego miejsca zamieszkania stanowić nie może. Nieruchomość zabudowana, a
także nieruchomość budynkowa stanowiąca odrębny od gruntu przedmiot
własności, może natomiast stanowić miejsce stałego zamieszkania, a wtedy jej
nabycie nie jest nabyciem drugiego domu w rozumieniu ustawy. Ponadto przepis
ten w zdaniu drugim wprowadza wyjątek, gdyż zasada obowiązkowego zezwolenia
na nabycie drugiego domu nie dotyczy nabycia samodzielnego lokalu
mieszkalnego, a contrario zatem lokale niesamodzielne mogą podlegać nabyciu
jedynie razem z budynkiem, niezależnie od tego, czy jest to budynek stanowiący
część składową gruntu, czy też nieruchomość budynkowa stanowiąca odrębny od
gruntu przedmiot własności. Nie można zatem podzielić poglądu, że art. 1 ust. 5
u.n.c. nie obejmuje hipotezą nieruchomości budynkowej.
Taki wniosek wyłącza też wykładnia systemowa. W wyroku z dnia 27 listopada
2008 r., IV CSK 313/08 (OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 77) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że
decyzja o tym, czy nabycie nieruchomości nastąpiło pod zabudowę mieszkaniową
lub na cele rekreacyjne, powinna uwzględniać wskazania zawarte w ustawie z dnia
27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,
poz. 717 ze zm.). Rozwijając uzasadnienie tego poglądu należy przypomnieć, że
zgodnie z tą ustawą sposób zagospodarowania terenu zależy od ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowaniu terenu (art. 6). Ustawa nieprzypadkowo używa
określenia „teren”, a nie „nieruchomość”. Plan zagospodarowania przestrzennego
albo – w jego braku – decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o tym, jakie
przeznaczenie ma nieruchomość zlokalizowana na określonym terenie.
Nieruchomość budynkowa stanowi co prawda odrębny od gruntu przedmiot
własności, ale musi być przecież posadowiona na gruncie, stanowiącym fragment
określonego terenu. Okoliczność zatem, że nieruchomości budynkowej nie można
zabudować, nie przekreśla faktu, że zabudowany jest grunt, na którym
nieruchomość budynkowa stoi. Nabyciem zatem nieruchomości przeznaczonej pod
zabudowę lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe jest nabycie każdej
nieruchomości, zabudowanej lub niezabudowanej, gruntowej lub budynkowej,
położonej na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczony jest na takie
cele.
Należy też powołać argument płynący z wykładni funkcjonalnej. Pochodząca z
1920 r. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców została zmieniona
ustawą z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 49, poz. 446). Celem tej
zmiany było z jednej strony dostosowanie ustawy do prawa unijnego, z drugiej zaś
ograniczenie w okresie pięciu lat od daty akcesji swobody cudzoziemców będących
obywatelami Unii oraz Szwajcarii w nabywaniu nieruchomości na cele niezwiązane
z prowadzeniem działalności gospodarczej do sytuacji, w której nabycie to wiązało
się z przeniesieniem do Polski ich centrum życiowego. Z tej przyczyny nabycie
nieruchomości nie stanowiło nabycia drugiego domu i nie wymagało zezwolenia,
jeżeli miała stanowić dla cudzoziemca stałe zamieszkanie, nie może zaś budzić
wątpliwości, jak wskazano, że nieruchomość budynkowa może być przeznaczona
do stałego zamieszkania. Również zatem ten argument podważa trafność
wyrażonego w zaskarżonym wyroku poglądu, że nabyciem drugiego domu w
rozumieniu art. 8 ust. 2 w związku z art. 1 ust. 5 u.c.n. jest jedynie nabycie
niezabudowanej nieruchomości.
Nie można też podzielić stanowiska, że nie wymaga zezwolenia nabycie
udziału we własności nieruchomości budynkowej w sytuacji, w której udział ten
odpowiada wartości lokalu, który nie jest co prawda przedmiotem odrębnej
własności, ale odpowiada lokalowi wydzielonemu do korzystania przez nabywcę.
Ustawa w art. 1 ust. 5 wyraźnie ogranicza wyjątek od zasady wyrażonej w tym
przepisie do samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a więc
do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Nie ma więc
możliwości zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia w sytuacji, jeżeli umowa
określa sposób korzystania z nieruchomości tak, że w istocie wydziela określony
lokal do wyłącznego użytku nabywcy. Pogląd przeciwny sprowadza się do wykładni
contra legem.
W konsekwencji należało uznać, że zawarta przez strony umowa prowadziła
do nabycia przez cudzoziemca nieruchomości wbrew przepisom ustawy, co
skutkuje jej nieważnością (art. 6 ust. 1 u.c.n.). Wobec tego orzeczono, jak w
sentencji (art. 39816
k.p.c.).