Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 411/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 lipca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.
przeciwko Danucie R. i Andrzejowi R.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 7 lipca 2011 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 27 stycznia 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Okręgowemu z pozostawieniem temu
Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
pozwanych Danuty R. i Andrzeja R. od wyroku Sądu Rejonowego z dnia 29 maja
2009 r. w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.
W dniu 28 czerwca 2000 r. pomiędzy Gminą Miasto S. a pozwanymi została
zawarta na czas nieoznaczony umowa najmu lokalu mieszkalnego o łącznej
powierzchni użytkowej 118,72 m2
, położonego w budynku należącym do Gminy,
przy ul. J. […] w S. W umowie określono miesięczny czynsz jako regulowany,
według stawek objętych uchwałą Rady Miejskiej w S. nr V/70/94. Pozwani
zobowiązali się dokonać na swój koszt remontu mieszkania, co stanowiło, według
ustaleń biegłego, do 27% kosztów odtworzeniowych lokalu. Podstawą zawarcia
umowy było skierowanie wystawione dnia 26 czerwca 2000 r. przez zastępcę
dyrektora Wydziału Budynków i Lokali Komunalnych Urzędu Miejskiego w S., a
jego z kolei podstawą był powołany w nim art. 6 ustawy o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r., § 3 porozumienia z dnia 2
listopada 1999 r. zawartego między Wojewodą a Prezydentem Miasta S. oraz § 2
ust. 1 pkt 6 uchwały nr V/329/99 Rady Miasta S. z dnia 29 marca 1999 r. w sprawie
przyjęcia do realizacji „Zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem
gminy oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być
zawierane w pierwszej kolejności". Jednym z kryteriów przydzielenia mieszkania
był pułap dochodów uzyskiwanych przez osoby ubiegające się o najem lokalu
z zasobów komunalnych; pułap ten pozwani znacznie przekraczali.
W dniu 30 czerwca 2000 r. pozwani wystąpili do zarządcy nieruchomością
z wnioskiem o sprzedaż najmowanego lokalu, co nastąpiło aktem notarialnym dnia
22 lutego 2001 r. za cenę nieco powyżej 31 000 złotych. Na tej podstawie
dokonano zmian w księdze wieczystej z wpisaniem pozwanych jako
współużytkowników wieczystych gruntu, współwłaścicieli części wspólnych budynku
i właścicieli przedmiotowego lokalu. W tym czasie, poza wskazaną uchwałą Rady
Miasta S. obowiązywała także uchwała z dnia 29 grudnia 1997 r., zmieniana
3
w 1999 i 2000 r., w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych,
użytkowych, garaży i budynków.
Rozpoznając powództwo Gminy Miasta S. Sąd pierwszej instancji, powołując
się na art. 58 § 1 k.c. uznał za nieważną umowę najmu zawartą przez Gminę z
pozwanymi, ze względu na jej sprzeczność ze wskazaną uchwałą Rady Miasta S.
nr V/329/99, a w następstwie tego nieważność umowy sprzedaży, której zawarcie
stało się sprzeczne z art. 37 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oceniając materiał dowodowy
w niniejszej sprawie Sąd stwierdził, że zawarta umowa najmu naruszała ponadto
zasadę sprawiedliwości społecznej i z tego względu jest także nieważna jako
sprzeczna z zasadami współżycia społecznego na podstawie art. 58 § 2 k.c. Ze
względu na nienabycie przez pozwanych statusu najemców, nieważna jest umowa
sprzedaży lokalu, jako czynność naruszająca bezwzględnie obowiązujący na
gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami zakaz sprzedaży lokali, będących
własnością komunalną, w trybie innym niż przetargowy, a warunki odstępstwa od
tego zakazu, przewidziane w art. 34 ust. 1 powołanej ustawy, w okolicznościach
sprawy nie zostały spełnione.
Oddalając apelację pozwanych Sąd Okręgowy podzielił ocenę prawną
dokonaną w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, w szczególności co do
obowiązywania powołanej uchwały Rady Miasta S. nr V/329/99 i jej naruszenia
przez pozwanych, jak i skutków nieważności zawartych umów z przepisami,
mającej zastosowanie w sprawie ustawy o najmie lokali z 1994 r., a także
sprzeczność tych umów z zasadami współżycia społecznego, ze względu na
naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej.
W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili zaskarżonemu wyrokowi naruszenie
przepisów prawa materialnego poprzez niezasadne uznanie na podstawie art. 58
§ 1 k.c. nieważności umowy najmu lokalu, zawartej przez strony postępowania,
z powołaniem się na sprzeczność z uchwałą Rady Miasta S. nr V/329/99,
nieskuteczną, gdyż w świetle licznych powołanych przepisów nieprawidłowo
ogłoszoną; naruszenie art. 58 § 1 k.c. poprzez niezasadne uznanie nieważności
umowy sprzedaży lokalu z art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 37 ust. 1 i 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., podczas gdy zastosowanie może mieć
4
tylko odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie art. 36 tej ustawy,
a pozwanym na gruncie powołanych przepisów prawa miejscowego przysługiwało
prawo do nabycia lokalu w trybie bezprzetargowym; naruszenie art. 58 § 1 k.c.
przez niezasadne uznanie nieważności umowy najmu lokalu z powodu określenia
nieprzysługującego pozwanym czynszu regulowanego, zamiast czynszu wolnego,
podczas gdy umowy najmu z osobami, które wykonały remont lokalu na swój koszt
mogły być zawierane na warunkach opłacania czynszu wolnego, który mógł być
w wysokości czynszu regulowanego; naruszenie art. 58 § 1 k.c. w związku
z powołanymi postanowieniami uchwały Rady Miasta S. w kwestii niewystępowania
w sprawie przesłanek wyłączających zastosowanie kryterium dochodowego przy
kierowaniu do najmu lokalu; naruszenie art. 58 § 2 k.c. przez uznanie zawartych
umów najmu i sprzedaży za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego,
podczas gdy pozwani skorzystali z ogólnie obowiązujących przepisów i prawa
przysługującego na ich podstawie.
Pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa,
ewentualnie o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania z uwzględnieniem kosztów postępowania kasacyjnego. W odpowiedzi
na skargę Gmina Miasto S. wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów
postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie jest zasadny zarzut nieprawidłowego opublikowania uchwały Rady
Miasta S. nr V/329/99 z tego powodu, że nie została ogłoszona w prasie, ani w
wojewódzkim dzienniku urzędowym, a tylko wywieszona na tablicy ogłoszeń w
siedzibie powódki. Obowiązująca w wersji do dnia 31 grudnia 1990 r. - a więc
w czasie, którego dotyczy ogłoszenie uchwały - ustawa o samorządzie gminnym
(wówczas: terytorialnym) z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 95 ze zm.),
stanowiła w art. 42 ust. 1, że przepisy gminne ogłasza się przez rozplakatowanie
obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób miejscowo przyjęty,
a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, chyba że przepisy prawa stanowią
inaczej. Z dwóch możliwych interpretacji tego przepisu za prawidłową należy
przyjąć tą, według której możliwy jest wybór jednego z trzech sposobów
opublikowania przepisów gminnych, a w każdym razie nie jest konieczne zawsze
5
ogłoszenie obwieszczenia w prasie. Wyrażenie „a także" nie oznacza takiego
obowiązku, lecz raczej wyjątkową potrzebę opublikowania w prasie przepisów
gminnych wtedy, gdy ze względu na treść przepisów i krąg adresatów
(np. w sprawie podatków lokalnych) byłyby one kierowane do ogółu obywateli,
których powszechnie by one dotyczyły. Publikowanie ogółu przepisów w prasie
byłoby nieracjonalne i bardzo kosztowne.
Nie został również naruszony obowiązek opublikowania uchwały Rady
Miasta S. w wojewódzkim dzienniku urzędowym, gdyż obowiązek ogłaszania w ten
sposób aktów prawa miejscowego przewidywała dopiero, obowiązująca od
początku 2001 r. ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i
niektórych innych aktów prawnych (jedn. tekst Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 449). W
analizowanej kwestii należy podzielić stanowisko wyrażone przez Sąd drugiej
instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W związku z tym prawidłowo
opublikowany akt prawa miejscowego stanowił akt normatywny powszechnie
obowiązujący.
W następnej kolejności rozważenia wymagają zarzuty odnoszące się do
naruszenia art. 58 § 1 k.c. Analizę należy zacząć od rozpatrzenia ważności umowy
najmu, zawartej między Gminą Miastem S. a pozwanymi, ponieważ od ważności tej
umowy zawartej na czas nieoznaczony zależy, czy może być skuteczne nabycie
przez pozwanych przedmiotowego lokalu, bezprzetargowo na własność. Zgodnie z
art. 37 ust. 1 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 - według brzmienia w czasie
dokonywania czynności sprzedaży - ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, obecnie
jedn. tekst Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), która ma w sprawie
zastosowanie, pierwszeństwo nabycia lokalu w drodze bezprzetargowej
przysługuje, między innymi osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego,
a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
W zaskarżonym wyroku Sąd Okręgowy uzasadnia nieważność zawartej
umowy najmu z pozwanymi w szczególności tym, że była ona sprzeczna
z postanowieniami powołanej uchwały Rady Miasta S. nr V/329/99. Jest to jednak
zbyt wątłe uzasadnienie. Uchwała, jako akt prawa miejscowego, wydany z delegacji
ustawowej i o powszechnym zastosowaniu na terenie Gminy S. obowiązywała
6
zarówno pozwanych, jak zwłaszcza Gminę, od organów której uchwała ta
pochodziła. Umowa najmu lokalu z pozwanymi została zawarta wskutek
skierowania do zawarcia takiej umowy przez tą Gminę z konkretnymi osobami,
wystawionego przez upoważnionego funkcjonariusza Urzędu Miasta S.
W skierowaniu tym, co zostało ustalone w stanie faktycznym wyszczególnionych
było kilka podstaw prawnych, na jakich to skierowanie się opierało, w tym podstawa
ustawowa, powołana uchwała Rady Miasta S. oraz porozumienie między
Wojewodą a Prezydentem Miasta S. z dnia 2 lipca 1999 r. Porozumienie to nie
stanowi wprawdzie podstawy roszczenia pozwanych do zawarcia umowy najmu
przedmiotowego lokalu, ale nie może być zbagatelizowane tylko dlatego, że
pozwani nie są jego stroną, tak jakby z tego Porozumienia dla postępowania Gminy
i pozwanych nic nie wynikało, czyli właściwie powoływanie go w treści skierowania
było zbędne. Trafnie pozwani wskazują w skardze, że porozumienie Wojewody
z Prezydentem S. uruchomiło proces przyznania mieszkań konkretnym osobom
pełniącym funkcje publiczne w regionie z zasobu komunalnego, w zamian za
wymienione w Porozumieniu świadczenia lokalowe Wojewody względem Miasta.
Należało zatem zbadać, czy umowa najmu zawarta w konsekwencji
podpisanego Porozumienia powinna mieć w ogóle podstawę w powołanej uchwale
Rady Miasta S. nr V/329/99, czy też, jak wskazują skarżący była zawarta poza nią.
Zauważył to już w uzasadnieniu wyroku Sąd pierwszej instancji, ale nie wyciągnął
z tego właściwych wniosków, podobnie jak nie zostało to poddane analizie
w zaskarżonym wyroku. Porozumienie więc, którego podstawa prawna do zawarcia
przez strony jest przywoływana w skardze kasacyjnej w postaci art. 13 ust. 1
ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., mogło stanowić uprawnienie
zarówno dla Gminy do wydania skierowania w celu zawarcia umowy najmu lokalu
z pozwanymi, jak i dla Gminy oraz pozwanych do zawarcia tej umowy. Za tym
przemawiało by też powołanie w skierowaniu § 2 ust. 1 pkt 6 uchwały Rady Miasta
S. nr V/329/99, wydanej ze względu na upoważnienie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 2
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst
Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.), ale już nie powoływanie w ogóle tej
uchwały w podstawie zawieranej umowy najmu, gdzie odwołano się do uchwały nr
V/70/94 z dnia 29 grudnia 1994 r. w sprawie ustalania zasad określania stawek
7
czynszu regulowanego za lokale mieszkalne w gminie S. Z kolei, umowa sprzedaży
lokalu znajdowała oparcie w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z
1997 r., której art. 34 ust. 1 pkt 3 dawał najemcom lokalu mieszkalnego z umowy o
najem na czas nieoznaczony prawo pierwszeństwa w ich nabyciu, a art. 37 ust. 1
pkt 1 dawał dla uprawnionych z art. 34 powołanej ustawy, prawo nabycia tego
lokalu bez przetargu.
Sądy obu instancji, jak wynika z uzasadnienia wyroków zauważyły
nakładanie się podstaw prawnych, na jakich opierana była umowa najmu
z pozwanymi i następująca po niej umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu.
Jednak negatywnych skutków tej oceny i dokonanych czynności prawnych nie
należało w takim razie wiązać wyłącznie z zachowaniem pozwanych. Nawet, jeśli
skorzystali oni z przychylnych dla nich decyzji władz samorządowych S. oraz
korzystnych finansowo umów najmu, a następnie zakupu mieszkania, przy czym do
wskazanej ceny mieszkania należało doliczyć wartość remontu, ocenianego przez
biegłych na kwotę od 58.090 złotych do 74.639 złotych, ale w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku nieustalonej powykonawczo, to zawarcie tych umów nie
byłoby możliwe bez wyrażenia woli organów Gminy. Zawarte umowy miały dwie
strony, a decydującym o treści i powstaniu każdej z nich nie byli pozwani, tylko
powodowa Gmina S. To przez nią zostało wystawione skierowanie do zawarcia
umowy najmu i wskazane warunki tej umowy, włącznie z wysokością czynszu. Jak
wynika z ustalonego stanu faktycznego, Gmina posłużyła się standardowym
formularzem umowy najmu i nawet nie próbowała dostosować treści umowy do
obowiązków spoczywających na niej ustawowo w konkretnej sprawie, a przed
podpisaniem umowy po stronie wynajmującego ani nie sprawdzano podstaw
merytorycznych do jej zawarcia, ani nie miano kompetencji do sprawdzenia, czy
przyszli najemcy spełniają kryterium dochodowe, ani też do negocjowania
wysokości czynszu wolnego.
Z przepisów ustawowych powołanych w uzasadnieniu wyroku Sądu
pierwszej instancji i w zaskarżonym wyroku wynika, że mieszkaniowy zasób gminy
miał służyć najpierw zaspokojeniu potrzeb rodzin o niskich dochodach, a uchwałą
rady gminy należało określić kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny
być zawierane w pierwszej kolejności, co podlega kontroli społecznej (art. 5 ust. 2
8
i 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych). Niespełnienie kryterium niskiej
dochodowości, jak w przypadku pozwanych, pozwalała ominąć powoływana ustawa
w art. 66 ust. 1, oraz uchwała Rady Miasta S. nr V/329/99 w ten sposób, że jeżeli
lokal mieszkalny miał powierzchnię ponad 80 m2
, to kryterium dochodowości
przestawało mieć znaczenie, a obowiązywał wolny czynsz najmu, ustalany w
drodze negocjacji, przy czym minimum tego czynszu stanowiła kwota czynszu
regulowanego. Taki też czynsz zaproponowano pozwanym, tyle tylko,
że nazywając go wprost czynszem regulowanym, a nie określając go w drodze
negocjacji, jako czynsz wolny. Sąd w zaskarżonym wyroku stwierdza więc,
że nawet gdyby zaaprobować prawidłowość skierowania pozwanych do zawarcia
umowy najmu na podstawie § 2 ust. 1 pkt 3 uchwały nr V/329/99, czyli
z pominięciem kryterium dochodowego, to i tak nie określono czynszu wolnego
według postanowień tej uchwały (§ 4 ust. 1 pkt 2).
Należy jednak zwrócić uwagę, że to nie pozwanym, ale Gminie powinno się
postawić zarzut nieprzeprowadzenia negocjacji, które mogły zakończyć się i tak
ustaleniem kwoty czynszu wolnego równego wysokością czynszowi regulowanemu
i wtedy byłoby to formalnie zgodne ze wskazanymi przepisami, ale prowadziło
w konsekwencji do tych samych rezultatów, które znalazły wyraz w istocie zawartej
umowy. Z kolei, trudno wymagać takiego zachowania od drugiej strony umowy
(najemcy), które może okazać się dla niej niekorzystne, zwłaszcza wtedy, gdy
organ samorządowy zobowiązany do realizowania własnych uchwał rezygnuje
z przypisanych w nich uprawnień, a zadowala się kwotą minimum, na którą
wymagania prawne pozwalają (minimalny czynsz wolny w wysokości czynszu
regulowanego). W takiej sytuacji wątpliwe jest dowodzenie szkody, którą miałaby
ponieść gmina z tytułu określenia wobec pozwanych czynszu, niższego niż prawnie
dopuszczalny. Nie negując zatem twierdzeń Sądu, tak pierwszej, jak i drugiej
instancji, że nie przestrzeganie prawa nie powoduje, iż przestaje ono obowiązywać,
to konsekwencje odstępowania przez Gminę od wykonywania własnych przepisów
prawa miejscowego nie mogą powodować skutków nieważności czynności prawnej,
obciążających w rezultacie wyłącznie drugą stronę umowy. W okolicznościach
sprawy nie zostało wykazane w przekonujący sposób, że ze względu na uchybienia
przy zawieraniu umowy najmu, umowa ta jest dotknięta nieważnością na podstawie
9
art. 58 § 1 k.c. Wymaga to powtórnej oceny, uwzględniającej zachowanie obu stron
umowy w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących i przepisów, które
podlegały zastosowaniu w realizacji zamiarów stron i osiągnięciu celu umowy
najmu, a następnie umowy sprzedaży.
Jednakże, poza skutkami obligacyjnymi umowy najmu lokalu dla pozwanych,
jako najemców oraz skutkami obligacyjnymi i rzeczowymi umowy sprzedaży dla
pozwanych, jako nabywców lokalu mieszkalnego należy wyodrębnić
odpowiedzialność majątkową (finansową) Gminy S. oraz osób, działających za i w
imieniu tej Gminy, będącej najpierw wynajmującym, a następnie zbywcą
przedmiotowego lokalu. Nie jest też bez znaczenia to, że rozstrzyganie o ważności
zawartych umów następuje po upływie dziesięciu lat od zamieszkania pozwanych.
Należało zatem dokonać dokładniejszej oceny prawnej ustalonego stanu
faktycznego, mając na uwadze również zmieniony w międzyczasie stan prawny,
który wprawdzie nie obejmował zdarzeń prawnych zapadłych wcześniej, ale nie jest
on bez znaczenia, ze względu na łagodniejsze skutki niezachowania przepisów
w omawianej sferze stosunków prawnych niż nieważność zawartych umów.
Zwrócić także należy uwagę na art. 36 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (dalej jako u.g.n.), który w przypadku naruszenia przez właściwy
organ przepisów art. 34 ust. 1-5 i 7 tej ustawy, obciąża odpowiedzialnością na
zasadach ogólnych Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Wprawdzie przepis ten w powiązaniu z innymi artykułami u.g.n. dotyczy przede
wszystkim nierespektowania wobec uprawnionych zasad pierwszeństwa nabycia
nieruchomości, zbytej innym osobom, niż uprawnione, ale usuwa skutek
nieważności umów rozporządzających nieruchomością bez względu na causa tych
umów. W szczególności wyliczając przypadki, do których stosuje się art. 36 u.g.n.,
przepis ten wyłącza wyraźnie ust. 6, ale nie wyłącza żadnego z trzech punktów
w ust. 1. Czyniąc wyłączenia ustawodawca wskazuje expressis verbis na zakres
obowiązywania art. 36, pozbawiając nieważności umowy zbycia nieruchomości,
jeżeli pierwszeństwo nabycia tej nieruchomości nie wynikało z najmu lokalu
mieszkalnego, który został nawiązany na czas nieoznaczony (art. 34 ust. 1 pkt 3
u.g.n.). Brak nieważności umowy zbycia lokalu mieszkalnego nie jest więc
związany w takim przypadku tylko z naruszeniem pierwszeństwa, które by
10
przysługiwało komu innemu, ale także z brakiem uprawnionego do nabycia takiego
lokalu na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., co okazało się dopiero po zawarciu
umowy z taką osobą. Do skutków tylko odszkodowawczych wynikających z art. 36
w związku z art. 34 u.g.n. nawiązuje Sąd Najwyższy w aprobowanym przez
doktrynę pod tym względem wyroku z dnia 7 marca 2003 r. (IV CKN 1842/00,
OSNC 2004, nr 5, poz. 84). Stan faktyczny rozpoznawanej sprawy był inny
niż sprawy niniejszej, dotycząc współmałżonka pominiętego w umowie sprzedaży
lokalu przez gminę, jednak ocena prawna naruszenia art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n.
dokonana przez Sąd Najwyższy ma ogólny charakter. W wyroku tym, który
w zakresie analizowanej kwestii podziela skład orzekający w niniejszej sprawie,
Sąd Najwyższy stwierdził, że naruszenie powołanego przepisu ustawy
o gospodarce nieruchomościami, w umowie zbycia lokalu mieszkalnego nie
powoduje nieważności tej umowy, a skutkuje jedynie odpowiedzialnością
odszkodowawczą zbywcy, gdyż uregulowanie przyjęte w art. 36 tej ustawy wyłącza
przyjęcie nieważności czynności prawnej. Płynie stąd wniosek, że należało
z ostrożnością podejść do zarzutu nieważności umowy zbycia przedmiotowego
lokalu pozwanym przez Gminę S., skutek taki wywodząc tylko z oceny ważności
umowy najmu ze względu na spełnienie przez pozwanych przesłanek z art. 34 ust.
1 pkt 3 u.g.n.
Ocena umowy zbycia nieruchomości ze względu na porównanie art. 34 i 36
u.g.n. nie jest jednak wystarczająca w niniejszej sprawie dla uznania ważności
umowy zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego pozwanym. Wiąże się ona
z ważnością tej umowy także ze względu na treść art. 37 ust. 1 u.g.n. Przepis ten
dotyczy prawa do bezprzetargowego nabycia nieruchomości będących własnością
Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez osoby, którym
przysługuje pierwszeństwo stosownie do art. 34 u.g.n. Toteż rozważane wcześniej
uznanie ważności umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego
w okolicznościach tej sprawy ma znaczenie ze względu na bezprzetargowy tryb
zbycia tego lokalu, jaki został zastosowany w umowie Gminy z pozwanymi.
Za wątpliwe prawnie należy natomiast uznać dokonane przez przepisy prawa
miejscowego wyłączenie zbycia komunalnych lokali mieszkalnych najemcom, do
których stosowało się czynsz wolny, chyba że zbywane były wszystkie lokale
11
mieszkalne w budynku (§ 6 powołanej uchwały Rady Miasta S. nr /522/97).
Argumentu płynącego z odpowiedniego postanowienia uchwały używa powodowa
Gmina w odpowiedzi na skargę kasacyjną. W każdym razie, nawet gdyby przyjąć
uprawnienie Rady do określenia takiego wyłączenia przedmiotowego zbywanych
lokali, to jest ono adresowane do samej Gminy, której dotyczy uchwała, nie
skutkując nieważnością umów sprzedaży mieszkań, które ta Gmina zawarła
składając stosowne oświadczenia woli. Może to wszakże rodzić odpowiedzialność
wewnętrzną członków organów Gminy składających te oświadczenia, a także ich
odpowiedzialność odszkodowawczą na ogólnych zasadach, ale w okolicznościach
sprawy nie skutkować nieważnością umowy zbycia mieszkania pozwanym (art. 58
§ 1 k.c.).
O braku przekonania Sądu w zaskarżonym wyroku co do nieważności umów
zawartych przez Gminę S. z pozwanymi na podstawie art. 58 § 1 k.c. świadczy ten
fragment uzasadnienia wyroku, w którym Sąd drugiej instancji wyraźnie to
formułuje, przyjmując wszakże, że w takim wypadku umowy te są sprzeczne z
zasadami współżycia społecznego i przez to nieważne.
Mając na względzie ustalone okoliczności oraz terminy zawierania
umów najmu i sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego można odnieść
wrażenie działania niezgodnego z zasadami słuszności. Jednak motywy
przytoczone w uzasadnieniu mogą bardziej służyć zarzutowi naruszenia prawa,
gdyby w grę wchodził art. 5 k.c., a nie nieważność umowy na podstawie art. 58 § 2
k.c. Skarżący trafnie wskazują, że za niezgodne z zasadami współżycia
społecznego poczytuje się w zaskarżonym wyroku samo skorzystanie przez
pozwanych z uprawnień, przysługujących każdemu znajdującemu się w sytuacji
faktycznej i prawnej, która ich dotyczyła. Mając zawartą umowę najmu na czas
oznaczony i płacąc czynsz, wymagany przez Gminę pozwani skorzystali
z ustawowej możliwości ubiegania się o nabycie zajmowanego lokalu mieszkalnego
w terminie, który przewidziała ustawa i za cenę określoną przez przepisy,
na zastosowanie których Gmina wyraziła zgodę. Nie można pozwanym zarzucać
bez wskazania na fakty, że korzystając z możliwości najmu, w ustalonych
uwarunkowaniach faktycznych i prawnych ograniczyli ludziom ubogim dostęp do
komunalnych zasobów mieszkaniowych, jak też, że kosztem powódki uzyskali
12
korzyści, które należy ocenić negatywnie. Trudno wymagać, aby najemca domagał
się określenia wyższego czynszu, albo kupujący ustalenia wyższej ceny, niż żąda
druga strona umowy, zwłaszcza gdy to jest gmina, czyli publiczna osoba prawna,
której mieszkańcy stanowią wspólnotę samorządową, a więc są jej substratem
osobowym (art. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Jeśli zaś pozwani działali na
niekorzyść innych osób, to nie można tego skwitować ogólnym stwierdzeniem na
ten temat, zwłaszcza że w konkretnym wypadku chodzi o duży lokal mieszkalny
(ponad 118 m2
), a już w przypadku lokali ponad 80 m2
przewidziano w ustawie
o gospodarce nieruchomościami i w uchwale Rady Gminy S. odrębne reguły.
Należało zatem ustalić, czy i kogo z osób znajdujących się w kolejce pozbawiono
uprawnień do lokalu komunalnego, przyznając ten lokal pozwanym i jaki w tym był
ich udział, poza złożeniem stosownych dokumentów. Jest to o tyle istotne, że
pozwani wskazywali, iż lokal nie znajdował chętnych przez długi czas ze względu
na jego stan techniczny oraz konieczny generalny remont, którego koszty w
wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, w całości pokryli pozwani, co było
elementem wydanego skierowania i zawarcia umowy najmu.
Okoliczności te nie były w ogóle przedmiotem analizy Sądu w zaskarżonym
wyroku, a z uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji w tej samej kwestii
wynika, że to przede wszystkim gospodarowanie mieszkaniami komunalnymi przez
Gminę S. należało uznać za naganne, ze względu na znaczną liczbę
uprawnionych, oczekujących na przydział mieszkania, a nie zachowanie
pozwanych, z którymi ta Gmina zawarła zakwestionowaną następnie umowę
i której pozwani zaufali. Nie można więc uznać, że w zaskarżonym wyroku
prawidłowo została uzasadniona nieważność zawartej umowy z powołaniem się na
art. 58 § 2 k.c.
Z tego względu, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. należało orzec jak
w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2
w związku z art. 39821
k.p.c.