Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 71/11
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Marta Romańska
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Teresy W. przy uczestnictwie Jarosławy
C. i Gminy D. o wpis własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 29 lipca 2011 r.:
„Czy skutkiem postanowienia sądowego orzekającego o podziale majątku
wspólnego byłych małżonków, przyznającego na wyłączną własność jednemu z
nich niezabudowaną nieruchomość nabytą uprzednio przez oboje z nich na
zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od gminy, jest wygaśnięcie
prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr
102, poz. 651 ze zm.)?"
podjął uchwałę:
Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego
jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej
uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności
majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego
gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze
zm.).
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 24 lutego 2011 r. oddalił
wniosek Teresy W. o wpis na jej rzecz w księdze wieczystej prawa własności
niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w R. gmina D., w miejsce
małżonków Edwarda P. i Jarosława P.
Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość objętą wnioskiem małżonkowie
Jarosława P. i Edward P. nabyli od Gminy D. W wyniku sądowego podziału majątku
wspólnego jej własność przypadła Jarosławie C. Bezwarunkowa umowa sprzedaży
tej nieruchomości zawarta przez Jarosławę C. z wnioskodawczynią, stanowiąca
podstawę wniosku, jest nieważna w zakresie zbycia udziału w 1/2 części, gdyż
narusza art. 109 ust. 1 i art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej:
"u.g.n.").
Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację wnioskodawczyni, powziął
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in.
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu
Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Prawo
pierwokupu – umowne i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie
przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – art. 555 k.c.) na
wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę
sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym
dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez
zobowiązanego z osobą trzecią (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z
dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59).
W rozpoznawanej sprawie bezwarunkowa umowa sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości, nabytej wcześniej od gminy przez małżonków na zasadzie
wspólności majątkowej, została zawarta po dokonaniu przez sąd podziału majątku
wspólnego, w wyniku którego nieruchomość ta została przyznana na wyłączna
własność jednemu z byłych małżonków. Zrodziło to wątpliwość Sądu Okręgowego,
czy w takiej sytuacji przejście własności nieruchomości na jednego małżonka
spowodowało wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy
ustawy, której usuniecie jest niezbędne do oceny ważności umowy mającej
stanowić podstawę wnioskowanego wpisu w księdze wieczystej (art. 599 § 2 k.c.).
W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy zastrzeżenie prawa pierwokupu
prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego, czy też quasi-obligacyjnego lub też
do powstania jedynie uprawnienia prawo kształtującego. Nie przesądzając trafności
żadnej z tych koncepcji, można przyjąć, że prawo pierwokupu sprzężone jest z
długiem albo obowiązkiem nabywcy rzeczy. W razie zastrzeżenia prawa
pierwokupu, osoba, na rzecz której prawo zastrzeżono, jest „uprawniona”, a osoba,
która nabyła nieruchomość, jest osobą „zobowiązaną”; po stronie nabywcy rzeczy
istnieją określone obowiązki, czy też –przy przyjęciu koncepcji dopuszczającej
istnienie „czystego” stosunku obligacyjnego – dług. Zobowiązany z tytułu takiego
zastrzeżenia umownego zawiadamia o treści zawartej umowy sprzedaży, a
uprawniony w czasie ustawowo przewidzianym oświadcza, że z prawa pierwokupu
chce skorzystać i to z nim zostaje zawarta umowa sprzedaży o proponowanej treści
(art. 597 § 2 k.c.).
W judykaturze przeważa pogląd, że majątek wspólny małżonków obejmuje
jedynie aktywa, a nie pasywa (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5
grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Podkreśla się
również, że orzeczenie o podziale majątku wspólnego nie rozstrzyga stosunku
spornego między osoba trzecią a uczestnikami postępowania działowego, osoba
trzecia zatem nie może powoływać się na art. 567, 618, 686 i 686 k.p.c. (zob.
uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1987 r., III CZP 3/87, OSNCP 1988, nr
2-3, poz. 34).
W razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem
prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje
małżonkowie jako odrębne podmioty. Przyznanie rzeczy jednemu z małżonków w
wyniku orzeczenia podziałowego nie może być traktowane jako przyznanie rzeczy
osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był również zobowiązany z tytułu zastrzeżenia
prawa pierwokupu. Do wygaśnięcia prawa pierwokupu prowadzi – jak wynika z art.
596 k.c. – sprzedanie rzeczy osobie trzeciej, która nie pozostaje w stosunku
prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu, jeżeli uprawniony
nie skorzystał z prawa pierwokupu w terminie wskazanym w art. 598 § 2 k.c.
Wygaśnięcie prawa pierwokupu może być również skutkiem orzeczenie sądu
przyznającego rzecz osobie trzeciej, np. w wyniku interwencji głównej. W tym
przypadku wygaśnięcie prawa pierwokupu związane jest z przekazaniem rzeczy
osobie trzeciej, za którą nie może zostać uznany małżonek będący stroną umowy,
w której zastrzeżono prawo pierwokupu.
Nie można zatem traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania
działowego jednemu z małżonków jako zbycia rzeczy osobie trzeciej, gdyż
małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca
powiązał prawo pierwokupu, ani jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (art. 109
ust. 3 pkt 1 u.g.n.), gdyż przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego
uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle, bez
żadnych ustępstw interpretacyjnych (zob. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego
z dnia 18 lipca 1975 r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78 z dnia 27
października 1975 r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65, z dnia 4 marca
1994 r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202 oraz z dnia 16 lutego 1996 r.,
III CZP 10/96). Sąd dokonujący działu – jak wspomniano – nie dzieli długów ani
obowiązków małżonków; skutkiem takiego podziału majątku wspólnego jest jedynie
wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka nieotrzymującego własności
nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Przyznanie takiej
nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków
modyfikuje stosunek prawny wynikający z zastrzeżenia prawa pierwokupu w ten
sposób, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł
własności.
Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem
niepodzielnym (art. 602 § 1 k.c.), co nakazuje uznać, iż zarówno przesłanki nabycia
przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość
skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04, nie
publ., z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, "Izba Cywilna" 2005, nr 2, s. 50 oraz z
dnia 7 października 2008 r., III CSK 122/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 61).
Należy także mieć na względzie, że podstawowym celem prawa pierwokupu
jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia
znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, lecz w chwili jej odprzedaży (zob.
uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04, OSNC 2005, nr
6, poz. 96). Sprzeczne z tym celem jest uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa
pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa między majątkami
zobowiązanych małżonków, wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo
pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce między
osobami zobowiązanymi. Stosunki majątkowe między małżonkami mogą wpływać
na stosunki z osobami trzecimi jedynie wówczas, gdy tak stanowi przepis prawa
(np. art. 36-37 i 41 k.r.o.). W innych przypadkach stosunki prawne między
małżonkami a osobami trzecimi podlegają przepisom regulującym dane stosunki, w
analizowanym przypadku – przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawy o
gospodarce nieruchomościami, dotyczącym prawa pierwokupu. Nie ma przesłanek
usprawiedliwiających traktowanie małżonków w sposób uprzywilejowany w
porównaniu do osób, które dokonują czynności prawnych nie pozostając w
związkach małżeńskich. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu nie wygasa w
razie przeniesienia udziału w prawie własności rzeczy na drugiego zobowiązanego.
Skoro ustawodawca przewidział tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa
pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami
małżonków w następstwie sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania
wieczystego na rzecz drugiego małżonka (109 ust. 3 pkt 1 u.g.n. w związku z art. 4
pkt 13 u.g.n.), to – mając na względzie konieczność dokonywania ścisłej wykładni
tych przepisów – nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również
przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości
jednemu ze zobowiązanych małżonków.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak na wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).