Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 274/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 stycznia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa Stowarzyszenia Kupców
„S. „
przeciwko Miastu Ł. – Prezydentowi Miasta Ł.
z udziałem interwenientów ubocznych po stronie powodowej – R. J.
i A. S. wspólników spółki cywilnej „U. Centra Handlowe S.C.”
oraz R. Supermarketów Drogeryjnych Polska
Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
o ustalenie nieważności wypowiedzenia umowy,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 stycznia 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 8 grudnia 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną i wniosek interwenienta ubocznego
R. Supermarketów Drogeryjnych Polska Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością o przyznanie kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Pozwem z dnia 20 marca 2009 r., sprecyzowanym na rozprawie w dniu
8 lipca 2009 r., Stowarzyszenie Kupców wniosło przeciwko Miastu Ł. o ustalenie,
że wypowiedzenie umowy dzierżawy z dnia 1 marca 2007 r. pomiędzy Miastem i
Stowarzyszeniem Kupców, dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. R.,
dokonane w dniu 9 marca 2009 r., jest nieważne.
Wyrokiem z dnia 21 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo.
Ustalił, że przy ul. Rzgowskiej istniało targowisko miejskie, popularnie nazywane
/…/ , znajdujące się na nieruchomości należącej do Miasta Ł. Z uwagi na
planowaną modernizację targowiska, w 2003 r. kupcy powołali Stowarzyszenie
Kupców /…/. Celem Stowarzyszenia było reprezentowanie kupców w relacjach
z Miastem, w tym przejęcie na zasadzie dzierżawy zarządu nad targowiskiem
i wzniesienie hali targowej. Ponadto, w odległości kilkuset metrów od
modernizowanego targowiska, także na nieruchomości dzierżawionej od Miasta,
została wzniesiona przez Stowarzyszenie druga hala targowa.
Modernizacja targowisk miejskich prowadzona była zgodnie z programem,
którego ramy prawne określała Uchwała Nr … Rady Miejskiej z dnia 28 marca
2007 r. w sprawie przyjęcia „Programu pomocy de minimis udzielanej podmiotom
dzierżawiącym targowiska miejskie”. Jest to program skierowany do dzierżawców
targowisk miejskich, prowadzących na terenie Ł. działalność gospodarczą i
przeprowadzających ich modernizację. Beneficjenci pomocy – w ramach Programu
– mogli korzystać z obniżenia lub zwolnienia z czynszu dzierżawnego z tytułu
umowy dzierżawy targowiska miejskiego przez okres nie dłuższy niż 2 lata od daty
rozpoczęcia korzystania z pomocy w ramach tego programu, do wysokości
faktycznie poniesionych kosztów. Warunkiem udzielenia pomocy była realizacja
inwestycji, polegającej na modernizacji targowiska obejmującej swym zakresem
całe targowisko, w wysokości nie mniejszej niż 20 000 euro.
W dniu 1 marca 2007 r. Miasto Ł. zawarło ze Stowarzyszeniem umowę
dzierżawy nieruchomości położonej przy ul. R., składającej się z działek
3
oznaczonych w ewidencji gruntów nr /…/. Dzierżawca zobowiązywał się m.in. do
wzniesienia na własny koszt hali targowej na nieruchomości, która na koniec
umowy dzierżawy miałaby zostać, wedle wyboru wydzierżawiającego, usunięta
przez Stowarzyszenie, bądź też wykupiona przez Miasto według stanu i cen z chwili
wygaśnięcia umowy. Strony zastrzegły, że umowa może zostać rozwiązana bez
wypowiedzenia w sytuacjach wskazanych w § 8 i 14 umowy. Zaliczono do nich
m.in. naruszenie postanowienia § 6 ust. 3 umowy stanowiącego, że „dzierżawca na
wniosek kupca prowadzącego działalność handlową na danej działce na targowisku
poddzierżawi tę działkę na cele inwestycyjne po uzyskaniu zgody
wydzierżawiającego na warunkach takich jak w umowie dzierżawy i za stawkę
wynikającą ze stawki jaką płaci dzierżawca proporcjonalnie do poddzierżawianej
powierzchni na okres 1 roku z możliwością przedłużania”.
Umowa została zawarta na czas oznaczony 15 lat, tj. od dnia 1 marca
2007 r. do dnia 28 lutego 2022 r. Budowa hali była prowadzona na podstawie
decyzji Prezydenta Miasta o udzieleniu zgody na budowę z dnia 6 marca 2008 r.
Każdy kto brał udział w modernizacji targowiska miał obowiązek sfinansować część
inwestycji proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. Każdy z kupców przeciętnie
zainwestował 70 tysięcy na modernizację hali, choć niektórzy ulokowali w tej
inwestycji więcej, bądź mniej. Wielu kupców zaciągnęło kredyty. Handel na
targowisku dla większości z nich stanowi jedyne źródło utrzymania. Całość
inwestycji składa się z dwóch hal handlowych, tworzących jeden kompleks wraz z
przyległymi drogami wewnętrznymi i miejscami parkingowymi. Roboty budowlane
były prowadzone przez U. Centra Handlowe s.c. A. S. i R. J., na podstawie umowy
z dnia 20 września 2007 r. W przypadku pozostałych czterech targowisk
modernizowanych przez U. Centra Handlowe s.c. infrastruktura terenu (np. ciągi
komunikacyjne z kostki brukowej) była finansowana przez Miasto, co w pewnym
stopniu stało się zwyczajem przy modernizacjach targowisk. W przypadku
targowiska przy ul. R. Miasto nie udzieliło pomocy i ostatecznie infrastrukturę, na
własny koszt, wykonały U. Centra Handlowe.
Od samego początku Stowarzyszenie miało problemy finansowe
z realizowaniem inwestycji – odraczana była nawet płatność zaliczki. Kupcy nie byli
w stanie zebrać środków na dokończenie inwestycji, co wynikało głównie ze zbyt
4
małej liczby chętnych do prowadzenia handlu w hali i inwestowania w budowę.
Przedstawicielom Stowarzyszenia nie zezwolono na rozmowę z wiceprezydentem
Ł. , mimo to władze Miasta wiedziały o tych kłopotach. Urzędnicy podpowiadali
władzom Stowarzyszenia, aby znalazły podmiot, który będzie prowadził działalność,
która pomoże w modernizacji targowiska. Po półrocznym, bezskutecznym
oczekiwaniu na zgromadzenie środków (od września 2007 do marca 2008 r.),
uzgodniono z wykonawcą i zabezpieczono to ustalenie za pomocą umowy
przedwstępnej, że wynagrodzenie na wykonanie hal zostanie obniżone o koszt
wybudowania hali o powierzchni 229,41 m2
a jednocześnie, że ta powierzchnia
zostanie oddana w poddzierżawę wykonawcy.
W toku inwestycji wszystkie działania Stowarzyszenia były konsultowane
z Urzędem Miasta. Gdy okazało się, że niezbędne jest, aby część powierzchni
została podnajęta wykonawcy inwestycji, została przeprowadzona rozmowa
z przedstawicielami Miasta. Wykonawca został wówczas zapewniony, że ustalenia
są akceptowane i inwestycja może być kontynuowana. Ponieważ podobna zgoda
została wyrażona także w przypadku targowiska na ul. M. i Miasto po uruchomieniu
obiektu nie zgłaszało żadnych zastrzeżeń, poddzierżawiający uznali, że nie ma
potrzeby uzyskiwania dokumentu potwierdzającego udzielenie zgody. Na tym
etapie rozmów nikt nie wspominał o podnajęciu tej powierzchni R. SDP Sp. z o.o.
W dniu 2 lipca 2008 r. K. L.-S. wystąpiła w imieniu Stowarzyszenia do Miasta
o wyrażenie zgody na poddzierżawę, przedstawiając listę 16 podmiotów (wśród
nich nie było spółki U. Centra Handlowe) i taką zgodę uzyskała. W grudniu 2008
roku wystąpiła o zgodę dla kolejnych 25 podmiotów, w tym dla U. Centra
Handlowe; w styczniu 2009 r. nie otrzymała zgody. Wcześniej na licznych
spotkaniach z urzędnikami, a także z wiceprezydentem, była mowa o tym, że każda
osoba prowadząca działalność może brać udział w modernizacji targowiska. Nigdy
nie przedstawiono żadnych ograniczeń dotyczących podmiotów, które mogą być
dzierżawcami powierzchni handlowej. Jedynym wyrażanym kryterium był udział w
finansowaniu inwestycji.
W wykonaniu wskazanych ustaleń, w dniu 4 grudnia 2008 r., Stowarzyszenie
zawarło z U. Centra Handlowe s.c. umowę dzierżawy. Jej przedmiotem była część
5
dzierżawionej od Miasta nieruchomości o powierzchni 229,41 m2
, na której zgodnie
z projektem miała być wzniesiona jedna (mniejsza) z hal. Umowa została zawarta
na czas oznaczony, do końca trwania umowy dzierżawy między Miastem
a Stowarzyszeniem, tj. do dnia 28 lutego 2022 r. W § 12 zastrzeżono, że
dzierżawca (tj. poddzierżawca) nie ma prawa podnajmować lub poddzierżawiać
przedmiotu umowy podmiotom nie uzgodnionym ze Stowarzyszeniem, ani nie ma
prawa przenosić na te osoby uprawnień z umowy dzierżawy (poddzierżawy).
W dniu zawarcia umowy Stowarzyszenie wyraziło zgodę na dokonanie podnajmu
lub poddzierżawy „wedle własnego uznania”, pod warunkiem „przestrzegania
warunków umowy dzierżawy”. Wykonawca inwestycji, tj. U. Centra Handlowe s.c.
była już stroną analogicznych porozumień w przypadku innych wykonywanych
przez siebie hal targowych w Ł. Zamiarem poddzierżawcy nie było samodzielne
prowadzenie działalności handlowej w hali, lecz oddanie nieruchomości do
używania innemu podmiotowi. Także w innych halach targowych, w których U.
Centra Handlowe s.c. poddzierżawiły powierzchnię, nie prowadziły samodzielnej
działalności handlowej, lecz zawarły umowy dalszej poddzierżawy. W trakcie
ustalania podmiotu, który miałby wydzierżawić halę jednym z głównych kryteriów
była chęć przyciągnięcia większej liczby klientów do hali targowej, w związku
z czym upadły pomysły wydzierżawienia powierzchni aptece lub bankowi. Za
najlepsze z dostępnych rozwiązań uznano wprowadzenie do hali sklepu branży
drogeryjnej „R.”, co zyskało akceptację Stowarzyszenia. W efekcie powierzchnia
została wydzierżawiona „R.” Supermarkety Drogeryjne Polska Sp. z o.o.
W dniu 2 marca 2009 r. Miasto sporządziło kierowane do Stowarzyszenia
pismo, w którym „w nawiązaniu do wcześniejszej korespondencji (...), braku
stosownej zgody Miasta oraz do powziętej informacji na temat zamiaru rozpoczęcia
działalności handlowej [na dzierżawionym terenie] przez „R.” Supermarkety
Drogeryjne Polska Sp. z o.o.” nakazano Stowarzyszeniu podjęcie wszelkich
niezbędnych środków w celu niedopuszczenia do rozpoczęcia działalności na
terenie hali przez tą spółkę. Według stanowiska Miasta spółka „R.” nie jest kupcem,
a wsparcie Miasta kierowane jest tylko do kupców. Stan, w którym podmiot ten
działałby na terenie targowiska stanowiłby „żerowanie” na majątku gminnym przez
6
pośrednika. W piśmie tym zawarto zastrzeżenie, że niewykonanie nakazu
spowoduje wypowiedzenie umowy dzierżawy.
W dniu 9 marca 2009 r. Prezydent Miasta złożył, kierowane do
Stowarzyszenia, oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy nieruchomości,
z uwagi na naruszenie § 6 ust. 3 umowy i rozpoczęcie w nowo wybudowanej hali
działalności przez sklep sieci „R”. Była to wyłączna przyczyna wypowiedzenia
umowy.
Na wstępie rozważań Sąd Okręgowy stwierdził, że stosunek prawny między
stronami postępowania to umowa dzierżawy, a obydwa stosunki poddzierżawy
miały charakter analogiczny do tej umowy. Uwzględniając zakres regulacji umownej
i ustawowej, doszedł do wniosku, że tak precyzyjne i silnie zazębiające się
z regulacją kodeksową określenie przesłanek rozwiązania umowy, wyłącza w tym
zakresie stosowanie przepisów ustawy. Jego zdaniem należało uwzględnić
specyfikę stosunku prawnego łączącego strony, bowiem z istoty zawartej umowy
dzierżawy wynikała wręcz konieczność dalszej dzierżawy kupcom prowadzącym na
określonej powierzchni handel. Nie chodziło więc o wyeliminowanie możliwości
poddzierżawy, lecz wręcz przeciwnie, o umożliwienie grupie osób prowadzących
działalność gospodarczą wykonywanie swych uprawnień na terenie
zmodernizowanego targowiska.
Sąd pierwszej instancji podkreślił, że wydzierżawienie powierzchni
wspólnikom U. Centra Handlowe s.c. (z jednoczesnym wyrażeniem zgody na
dokonanie swobodnego wyboru dalszego poddzierżawcy) nie nastąpiło na cele
inwestycyjne, lecz – ostatecznie – w celu zapełnienia tej powierzchni użytkowej, na
którą nie było chętnych spośród kupców handlujących poprzednio na rynku.
Umowa poddzierżawy nie miała celu inwestycyjnego w tym sensie, że proces
inwestycyjny został zapoczątkowany znacznie wcześniej, natomiast samo zawarcie
umowy dzierżawy było częścią porozumienia mającego umożliwić pokrycie kosztów
inwestycji. Taki związek między oddaniem powierzchni w dzierżawę, a celem
inwestycyjnym, o którym mowa w § 6 ust. 3 jest jedynie funkcjonalny. W ocenie
Sądu zawarcie takiej umowy nie wymagało zgody, o jakiej mowa w przywołanym
zapisie, gdyż umowa dzierżawy nie ograniczała możliwości poddzierżawiania, co
7
prowadzi do wniosku, że brak było podstaw do uznania dalszych umów za
bezprawne w rozumieniu art. 58 k.c.
Dodatkowo Sąd ten wywiódł, że złożenie analizowanego oświadczenia
o wypowiedzeniu umowy stanowi, w okolicznościach sprawy, nadużycie prawa
podmiotowego przez stronę pozwaną, ze względu na sprzeczność z zasadami
współżycia społecznego. W obrocie gospodarczym, realizowanym także
w stosunkach z władzą samorządową, obowiązują powszechnie zasady
rzetelności i lojalności wobec partnera, uwzględniające uniwersalne wartości
składające się na poczucie sprawiedliwości i zaufania do władzy, także w relacjach
gospodarczych. Miasto starało się powoływać na kryteria, których stosowanie nie
miało oparcia w umowie i które nie zostały przedstawione kontrahentowi przed jej
zawarciem. Uprawnienie do jednostronnego rozwiązania umowy bez wskazania
podstaw, czy choćby kryteriów podjęcia decyzji w tym przedmiocie, jest sprzeczne
z dyspozycją art. 5 k.c. Takie uprawnienie, którego istnienie sugeruje Miasto – i to
bez odwołania się do jakiejkolwiek podstawy formalnoprawnej – stanowiłoby rażące
naruszenie równowagi stron i nie zasługiwałoby na ochronę prawną. Przyzwolenie
na taką klauzulę niweczyłoby stabilizację, jaka powinna cechować stosunek
dzierżawy.
Zasadnie, zdaniem Sądu pierwszej instancji, także interwenient uboczny U.
Centra Handlowe s.c. R. J. i A. S. powołał się na § 14 umowy, dający możliwość
rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w razie zmniejszenia wielkości
procentowego składu członków stowarzyszenia do wysokości mniejszej niż ponad
50%. W związku z tym podkreślił, że w umowie strony dopuściły sytuację, w której
działalność handlową prowadzić będą podmioty nie będące członkiem
Stowarzyszenia, pod warunkiem zachowania określonego progu procentowego.
Według oceny Sądu Okręgowego dokonanie poddzierżawy na rzecz
sieciowego sklepu drogeryjnego nie narusza w nadmiernym stopniu niczyich
interesów. Stowarzyszenie i interwenienci uboczni wskazywali, że taki sklep, jak
znajdujący się na dzierżawionej powierzchni, przyciąga klientów do hali targowej,
na czym korzystają także kupcy. Taki efekt był podstawowym kryterium doboru jako
poddzierżawcy spółki „R.” i niesie pozytywne skutki dla powoda, kupców
8
handlujących w hali, U. Centra Handlowe s.c. oraz okolicznych mieszkańców.
Podkreślił ponadto, że w toku postępowania nie kwestionowano faktu, że
poddzierżawienie powierzchni stanowiło jedyną możliwą formę jej zapełnienia,
albowiem spośród drobnych kupców handlujących na rynku przed modernizacją,
nie było chętnych. W konsekwencji brak było również środków na przeprowadzenie
inwestycji. Zwrócił uwagę, że na wysoki koszt inwestycji niewątpliwie miał wpływ
fakt, że Miasto nie sfinansowało infrastruktury, inaczej niż w przypadku innych
modernizowanych targowisk. Ostatecznie podniosło to koszt inwestycji o 1/3. Z tych
względów Sąd Okręgowy uznał, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy
stanowiło nadużycie prawa podmiotowego.
Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej
Gminy. Zwrócił uwagę, że Prezydent Miasta jako podstawę rozwiązania umowy
dzierżawy wskazał początkowo regulację zawartą w § 6 ust. 3 umowy, niemniej w
toku postępowania podniósł także, że jej rozwiązanie nastąpiło w trybie art. 698 § 1
i 2 k.c.
Uznał wprawdzie, że trafnie podniósł apelujący, że regulacja ustawowa (art.
698 k.c.) oraz umowna (§ 6 ust. 3) to dwie odrębne rodzajowo i funkcjonalnie
konstrukcje, niemniej nie do zaaprobowania jest pogląd, że regulacja umowna
w okolicznościach sprawy nie wyłączyła regulacji ustawowej. Podkreślił,
że oczywistym jest, że dopuszczalność rozwiązania umowy dzierżawy w trybie
określonym w art. 698 k.c. nie wymaga zastrzeżenia umownego. Stosownie do
dyspozycji art. 3531
k.c. strony zawierając umowę mogły ułożyć stosunek prawny
według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości
(naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Sąd drugiej instancji zauważył, że w sprawie strony zdecydowały się na
zawarcie umowy dzierżawy z wprowadzeniem do niej pewnych odmienności
w zakresie przyczyn rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.
W § 6 ust. 3 strony zastrzegły zgodę wydzierżawiającego na poddzierżawę jedynie
w sytuacji w nim określonej. Dzierżawca mógł bowiem na wniosek kupca
prowadzącego działalność handlową na danej działce na targowisku poddzierżawić
tę działkę na cele inwestycyjne, po uzyskaniu zgody wydzierżawiającego, na
9
warunkach takich jak w umowie dzierżawy i za stawkę wynikającą ze stawki jaką
płaci dzierżawca proporcjonalnie do poddzierżawionej powierzchni na okres 1 roku
z możliwością przedłużenia. Wyraził pogląd, że naruszenie tego postanowienia
skutkować mogło rozwiązaniem umowy przez wydzierżawiającego bez zachowania
okresu wypowiedzenia w trybie § 8 ust. 2 lit. a umowy. Strony w ramach swobody
umów wprowadziły więc wymóg uzyskania zgody na poddzierżawę na cele
inwestycyjne, co oznacza, że w pozostałych przypadkach zgoda na
poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy nie była wymagana. Taka regulacja
umowna, niewątpliwie mniej rygorystyczna niż zawarta w art. 698 § 1 k.c., zdaniem
Sądu drugiej instancji, nie stoi w sprzeczności ani z przepisami ustawowymi
regulującymi umowę dzierżawy, ani też z naturą łączącego strony stosunku
prawnego, czy też z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Apelacyjny zgodził się z poglądem Sądu pierwszej instancji, że z istoty
zawartej umowy dzierżawy wynikała konieczność dalszej poddzierżawy kupcom
prowadzącym na określonej powierzchni handel. Nie chodziło więc
o wyeliminowanie możliwości poddzierżawy, a wręcz przeciwnie o umożliwienie
grupie osób prowadzących działalność gospodarczą wykonywanie swych
uprawnień na terenie zmodernizowanego targowiska. Stowarzyszenie zostało
przecież zawiązane dla przeprowadzenia modernizacji targowiska
i reprezentowania interesów kupców w rozmowach z Miastem.
Sąd drugiej instancji odwołał się także do treści § 14 lit. b umowy z dnia
1 sierpnia 2007 r., z którego wynika uprawnienie do rozwiązania umowy bez
wypowiedzenia w przypadku zmniejszenia wielkości procentowego składu
członków Stowarzyszenia do wysokości mniejszej niż ponad 50%. Wskazał, że
wprowadzając taką regulację obie strony dopuszczały sytuację, że część
podmiotów prowadzących działalność na targowisku może nie być członkami
Stowarzyszenia. Podkreślił, że nie sposób przy tym pominąć, iż w toku procesu
strona pozwana kategorycznie oświadczyła, że nie złoży uchwał obejmujących
prawo miejscowe w omawianym zakresie, albowiem nie powołuje się na akty prawa
miejscowego, ani też wykazu wszystkich podmiotów, które zajmują powierzchnie
handlowe we wszystkich centrach handlowych w Ł. oraz dokumentacji dotyczącej
czasu wyrażenia zgody na poddzierżawę w relacji do momentu rozpoczęcia
10
działalności handlowej na targowisku po modernizacji, gdyż złożenie żądanej
dokumentacji nie leży w jej interesie.
Wskazał, że znamienna jest treść pisma Wydziału Gospodarowania
Majątkiem Urzędu Miasta Ł. z dnia 24 maja 2010 r., z którego wynika, że Miasto, co
do zasady, nie prowadzi wykazu umów poddzierżawy lub podnajmu oraz czasu ich
zawarcia, ani stałego monitoringu w zakresie dokonywanych poddzierżaw. Ingeruje
jedynie w razie konfliktów, zastrzeżeń, skarg lub innych naruszeń interesu Gminy.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej wykładni
§ 6 ust. 3 umowy, przyjmując, że dzierżawca miał obowiązek uzyskania zgody
wydzierżawiającego wyłącznie na poddzierżawienie działki na cele inwestycyjne.
Zgoda taka była wymagana jedynie w toku trwania procesu inwestycyjnego.
W takich okolicznościach, po półrocznym, bezskutecznym oczekiwaniu na
zgromadzenie środków (od września 2007 do marca 2008 r.) uzgodniono
z wykonawcą, tj. wspólnikami spółki cywilnej U. Centra Handlowe i zabezpieczono
to ustalenie za pomocą umowy przedwstępnej, że wynagrodzenie na wykonanie hal
zostanie obniżone o koszt wybudowania hali o powierzchni 229,41 m2
, a
jednocześnie, że ta powierzchnia zostanie oddana w poddzierżawę wykonawcy.
Podkreślił, że prawidłowo ustalił przy tym Sąd, że w toku inwestycji wszystkie
działania Stowarzyszenia były konsultowane z Urzędem Miasta, przeprowadzane
były stosowne rozmowy, podczas których wykonawca został zapewniony, że
ustalenia są akceptowane i inwestycja może być kontynuowana. Ponieważ
podobna zgoda została wyrażona także w przypadku targowiska na ul. M. i Miasto
nie zgłaszało żadnych zastrzeżeń po uruchomieniu obiektu, poddzierżawiający
uznał, że nie ma potrzeby uzyskiwania wówczas dokumentu potwierdzającego
udzielenie zgody.
Według oceny Sądu Apelacyjnego nie może budzić wątpliwości, że obie
strony umowy dzierżawy z dnia 1 sierpnia 2007 r. w ten sam sposób interpretowały
zapis zawarty w § 6 ust. 3.
Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony przez pozwanego skargą
kasacyjną w całości, w której wniósł o uchylenie wyroków sądu obu instancji
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarga kasacyjna została
11
oparta na obu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c. W ramach zarzutu naruszenia
prawa materialnego skarżący zarzucił obrazę art. 65 k.c. i art. 698 § 1 i 2 k.c.
W ramach zarzutu naruszenia prawa procesowego skarżący zarzucił obrazę
art. 378 § 1 k.p.c., art. 382 k.p.c., art. 385 k.p.c., art. 386 § 4 k.p.c. oraz art. 328 § 2
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na wstępie należy wyraźnie zastrzec, że ze względu na dominację interesu
publicznego w postępowaniu kasacyjnym, skarga kasacyjna jako nadzwyczajny
środek odwoławczy nie służy do usunięcia wszystkich wad zaskarżonego
orzeczenia a jedynie tych, które zostały skutecznie wytknięte. Sąd Najwyższy
bierze bowiem pod rozwagę z urzędu tylko kardynalne uchybienia procesowe
skutkujące nieważnością postępowania (art. 39813
§ 1 k.p.c.). Z tego względu
z urzędu nie można było uwzględnić, że w sprawie w istocie wchodziło w rachubę
ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia, a nie stwierdzenie jego nieważności.
Według skarżącej naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 378 § 1 k.p.c.
polegało na pominięciu zarzutu pozwanego, dotyczącego sprzeczności
w uzasadnieniu wyroku sądu pierwszej instancji, wskazujących na niewyjaśnienie
podstawy prawnej rozstrzygnięcia, art. 382 k.p.c. na zignorowaniu tej sprzeczności
oraz art. 385 k.p.c., art. 386 § 4 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. na oddaleniu apelacji
i zaniechaniu uchylenia zaskarżonego wyroku, pomimo nierozpoznania przez Sąd
pierwszoinstancyjny istoty sprawy, tj. występującej sprzeczności, co do wyjaśnienia
podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Według skarżącego polegała ona na wskazaniu,
że z jednej strony zawarta umowa dzierżawy zwalnia dzierżawcę z obowiązku
uzyskania zgody na poddzierżawę, a z drugiej na przyjęciu, że wypowiedzenie
zostało dokonane z naruszeniem zasad współżycia społecznego.
Naruszenie prawa procesowego stanowi uzasadnioną podstawę kasacyjną
wówczas, gdy wytknięte uchybienia mają wpływ na wynik sprawy. Niewątpliwie
Sądy meritii dokonując wykładni umowy stron, dopatrzyły się źródła
bezpodstawności wypowiedzenia w regulacji umownej, tj. w postanowieniu
zawartym w § 6 ust. 3 umowy dzierżawy stron oraz w art. 189 k.p.c. Z drugiej strony
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że „niezależnie od powyższego należy stwierdzić
12
z całą mocą, że złożenie analizowanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy
stanowi w okolicznościach niniejszej sprawy nadużycie prawa podmiotowego przez
stronę pozwaną, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, szeroko
motywując to stanowisko i wskazując jako podstawę prawną rozstrzygnięcia także
art. 5 k.c.”. Z kolei Sąd drugiej instancji w tej materii wskazał, że „błędnie podnosi
skarżący, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy skoro z jednej strony uznał,
że zgoda na poddzierżawę nie była potrzebna, zaś z drugiej stwierdził, że złożenie
analizowanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy stanowi w okolicznościach
niniejszej sprawy nadużycie prawa podmiotowego przez stronę pozwaną i jest
sprzeczne z zasadami współżycia społecznego”. Uwadze apelującego umyka fakt,
że rozważania w tym drugim aspekcie sąd czynił jedynie dodatkowo używając
sformułowania „niezależnie od powyższego…”. Miałyby one zastosowanie
wyłącznie wówczas, gdyby przyjąć hipotetycznie, że dzierżawca miał obowiązek
uzyskania zgody na poddzierżawę w każdym wypadku. Zaaprobował także
zapatrywanie, że wypowiedzenie stosunku dzierżawy naruszało art. 5 k.c. Takie
ewentualne stanowisko, mające na celu wzmocnienie motywacji sposobu
rozstrzygnięcia sprawy, choć niejednokrotnie go nie osiąga, jest w praktyce
sądowej dopuszczalne i stosowane.
W tym stanie rzeczy nietrafne wskazanie przez sąd pierwszej instancji, także
jako równoważnej podstawy orzeczenia art. 5 k.c., nie było uchybieniem
procesowym mającym wpływ na wynik sprawy. Przy tej okazji należy zauważyć, że
gdy wydzierżawiający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy dzierżawy, to jest
to prawo podmiotowe kształtujące, którego wykonanie może podlegać ocenie
z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego, a oświadczenie
w tym przedmiocie ma charakter jednostronnej czynności prawnej. Poza tym dla
Sądu Najwyższego jest wiążąca podstawa faktyczna zaskarżonego orzeczenia (art.
39813
§ 3 k.p.c.), gdy tymczasem nawet błędność wskazania podstawy prawnej,
gdy uchybienie to nie pozostaje w związku przyczynowym ze sposobem
rozstrzygnięcia, nie stanowi podstawy do wzruszenia zaskarżonego wyroku
(art. 39615
in fine k.p.c.).
Nawiązując wprost do postawionych zarzutów procesowych, trzeba
podnieść, że nie mogło wchodzić w rachubę naruszenie art. 278 § 1 k.p.c., skoro
13
Sąd Apelacyjny – jak wynika z zacytowanego fragmentu uzasadnienia – odniósł się
do zarzutu apelacyjnego dotyczącego podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Z kolei do
naruszenia art. 385 k.p.c. mogłoby dojść, gdyby Sąd drugiej instancji
bezpodstawnie oddalił apelację, a omówione uchybienie do tego prowadzić nie
mogło.
Całkowicie chybiony był zarzut naruszenia art. 382 k.p.c., który stanowi
emanację zasady, że podstawą orzekania przez sąd apelacyjny jest materiał
dowodowy zebrany zarówno w pierwszej jak i drugiej instancji, a skarżąca nie
wywodziła, że zaskarżone orzeczenie zostało wydane z pominięciem jego części.
Nierozpoznanie istoty sprawy dotyczy niezbadania roszczenia będącego
podstawą powództwa, czy zarzutu przedawnienia, potrącenia, np. sąd oddala
powództwo z powodu przedawnienia roszczenia, które stanowisko okazało się
nietrafne, a nie rozpoznał jego podstaw (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego
z dnia 9 stycznia 1936 r., C II 1839/36, Zb. Orz. 1936, poz. 315). Wyartykułowane
w skardze przez skarżącą uchybienie dotyczące podstawy prawnej orzeczenia nie
kwalifikuje się pod hipotezę unormowania zawartego w 384 § 4 k.p.c.
W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej
tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich
koniecznych elementów, bądź zawiera tak kardynalne braki, które uniemożliwiają
kontrolę kasacyjną (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8 października
1997 r., I CKN 312/97, z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 718/00, z dnia 18 marca
2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja
2003 r., II CKN 121/01, niepublikowane i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN
792/98,OSNC 1999, nr 4, poz. 83). Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia takich
braków nie zawiera.
Dodać należy, że art. 328 § 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie
w postępowaniu kasacyjnym przez odesłanie zawarte w art. 391 § 1 k.p.c. Zakres
tego zastosowania zależy od rodzaju wydanego orzeczenia oraz od czynności
procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, wynikających z zarzutów
apelacyjnych, limitowanych granicami kognicji sądu drugiej instancji. Jeżeli sąd
14
odwoławczy, jak miało to miejsce w sprawie, oddala apelację orzekając na
podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, nie
musi powtarzać dokonanych ustaleń, gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje
je za własne (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r.,
C III 680/34. Zb. Urz. 1936, poz. 379, z dnia 14 lutego 1938 r., C II 2172/37
Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98,
OSNC 1999, nr 4, poz. 83).
Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia zawiera wszystkie niezbędne
elementy, nie jest dotknięte uchybieniami uniemożliwiającymi kontrolę kasacyjną,
a Sąd drugiej instancji wyraźnie stwierdził, że podstawą faktyczną jego
rozstrzygnięcia są ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji.
Przystępując do oceny zarzutu obrazy art. 65 § 2 k.c., wstępnie trzeba
zauważyć, że przepis ten określa sposób wykładni oświadczeń woli stron umowy
odmiennie niż to ma miejsce przy interpretacji tekstu prawnego (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSP 2000, nr 6, poz. 91).
W przeciwieństwie do norm prawnych, czynności prawne – a w szczególności
umowy – regulują stosunki prawne tylko między ich stronami. W następstwie tego,
ustanowione w umowie pomiędzy jej podmiotami powinności, nie mają
abstrakcyjnego charakteru, jak normy prawne, lecz charakter indywidualny, służąc
realizacji interesów stron stosownie do ich woli.
Każde oświadczenie woli, niezależnie od formy w jakiej zostało złożone,
podlega wykładni sądowej. Przepis art. 65 k.c. dotyczy także oświadczeń woli
w formie pisemnej, lecz wówczas podstawą interpretacji stają się w pierwszej
kolejności reguły lingwistyczne, lecz nie tylko – mają wtedy także zastosowanie
zasady wykładni wynikające z paragrafu drugiego tego przepisu. Przy
zastosowaniu zawartych w nim reguł może się okazać, że wbrew brzmieniu
konkretnego postanowienia umowy wola stron jest inna. Artykuł 65 § 2 k.c.
nakazuje bowiem przy interpretacji oświadczenia woli brać pod uwagę
„okoliczności, w których ono zostało złożone” a na tym tle badać, jaki był zgodny
zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis
ten niewątpliwie pozwala sądom uwzględniać pozatekstowe okoliczności zawarcia
15
umowy, w tym cel jaki stronom przyświecał (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
21 listopada 1997 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38).
Wykładnia umów w pierwszym rzędzie powinna uwzględniać rzeczywistą
wolę stron zawierających umowę i taki sens wyraża art. 65 § 2 k.c. Wymaga to
analizy nie tylko samych postanowień umowy, gdyż znaczenie dla stwierdzenia
zgodnej woli stron mogą mieć także ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia
oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny.
Gdyby badać treść § 6 ust. 3 umowy tylko w świetle reguł lingwistycznych, to
z przyczyn wskazanych w skardze kasacyjnej jego znaczenie byłoby inne niż
przyjęły to Sądy obydwu instancji. Oczywiście, jak wynika z powyższych uwag, taki
zabieg byłby nieuprawniony, gdyż pomijałby zasady wykładni umów określonych
w omawianym przepisie. Sąd drugiej instancji dokonując ustalenia znaczenia
przedmiotowego postanowienia umownego w ramach kontekstu językowego trafnie
odwołał się do postanowienia zawartego w § 14 lit. b, którego treść w wyraźny
sposób wskazuje, że strony zastrzegły zgodę wydzierżawiającego na poddzierżawę
jedynie w sytuacji ściśle określonej, z wyłączeniem innych wypadków dokonania
poddzierżawy. W literaturze nie budzi wątpliwości pogląd, że zgoda dzierżawcy na
poddzierżawę jej przedmiotu może zostać udzielona w samej umowie dzierżawy.
Przyjęta przez Sąd pierwszej instancji interpretacja została wsparta argumentem,
że strony zawarły umowę dzierżawy na czas oznaczony, tj. 15 lat, a jak wiadomo
tego rodzaju stosunek prawny z natury rzeczy w zasadzie nie powinien ulegać
rozwiązaniu na podstawie wypowiedzenia (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia
27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36 i wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998, nr 9,
poz. 144). Sądy obydwu instancji, aby stwierdzić jaka była zgodna wola stron
wyrażona w § 6 ust. 3 umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca
1995 r., III CZP 66/95, OSNCP 1995, nr 12, poz. 168), badały też kontekst
sytuacyjny, który wyraźnie wskazywał na ustaloną w drodze wykładni wolę stron,
tj. odmienną aniżeli samo brzmienie postanowienia (np. treść pisma Wydziału
Gospodarowania Majątkiem Urzędu Miasta Łódź z dnia 24 maja 2010 r.). Z tych
względów nie można było uznać, jako uzasadnionego, zarzutu obrazy art. 65 k.c.
zwłaszcza, że dalsze możliwe zbadanie kontekstu sytuacyjnego uniemożliwiła
16
strona pozwana, odmawiając złożenia stosownych dokumentów, na co trafnie
powołał się Sąd Apelacyjny. Z takiego zaniechania należało wywieść dla pozwanej
niekorzystne skutki (art. 233 § 2 k.p.c.).
Niezasadność zarzutu naruszenia art. 65 k.c. przesądzała także
o nietrafności zarzutu naruszenia art. 698 § 1 i 2 k.c. Dodatkowo należało zwrócić
uwagę, że z ustaleń wynika, że gdy na etapie realizacji inwestycji okazało się, że
z przyczyn finansowych część inwestycji musi zostać poddzierżawiona jej
wykonawcom, Miasto wyraziło generalną i ogólną zgodę (tj. nieskonkretyzowaną co
do podmiotu) w formie ustnej na poddzierżawienie przez R. J. i A. S.a przedmiotu
umowy. W literaturze trafnie przyjmuje się, że zgoda na poddzierżawienie może być
wyrażona w dowolnej formie i może mieć charakter generalny. W takim wypadku
dzierżawca nie ma obowiązku uzgadniania z wydzierżawiającym poszczególnych
umów poddzierżawy, które zawiera.
Z tych względów skarga kasacyjna uległa oddaleniu (art. 39814
k.p.c.).
md