Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 246/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 stycznia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Marta Romańska
w sprawie z powództwa W. D.
przeciwko Miastu W.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 20 stycznia 2012 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 21 grudnia 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w pkt II i III (drugim i trzecim)
i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu
do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód w pozwie skierowanym przeciwko Gminie domagał się ustalenia
stosunku dzierżawy nieruchomości na czas nieokreślony począwszy od dnia 1
listopada 2003 r. oraz ustalenia, że istnieje zgoda wydzierżawiającej Gminy na
wynajmowanie przez dzierżawcę osobom trzecim powierzchni budynku wniesionym
na obszarze dzierżawionej nieruchomości.
Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ustalając następujący stan faktyczny.
Strony sporu zawierały w latach 1995-2003 kolejne umowy dzierżawy
opisanej w pozwie nieruchomości, położonej w W. przy ul. C. W dniu 6 listopada
2000 r. strony zawarły ostatnią pisemną umowę dzierżawy C-62, która obejmowała
niezabudowaną nieruchomość; umowę tę zawarto do dnia 31 października 2003 r.
Pozwana Gmina wyraziła zgodę na wybudowanie budynku na dzierżawionej
nieruchomości i na jego rozbudowę. Powód wzniósł na nieruchomości budynek
biurowo-handlowy, uiszczał czynsz dzierżawny, wnosił opłaty za energię
elektryczną, opłacał podatek od nieruchomości. Pozwana po dniu 31 października
2003 r. nie żądała wydania nieruchomości. W dniu 28 listopada 2005 r. pozwana
wezwała powoda do zapłaty wynagrodzenia za zajmowanie nieruchomości bez
tytułu prawnego. W piśmie z dnia 18 lutego 2008 r. powód zwrócił się do pozwanej
Gminy z sugestią, że przyjmowanie przez nią wpłat czynszu dzierżawnego po
wygaśnięciu umowy dzierżawy z dnia 6 listopada 2000 r. świadczy o woli
pozwanego przedłużenia umowy dzierżawy.
W ocenie Sądu Okręgowego, wszelkie zdarzenia zachodzące między
stronami po dniu 31 października 2003 r. nie mogą świadczyć o przedłużeniu
umowy dzierżawy zawartej w 2000 r. W § 3 tej umowy ustalono bowiem, że dalsze
jej przedłużenie wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego. Strona powodowa
nie może powoływać się zatem na wyrażenie przez pozwanego zgody w sposób
dorozumiany.
Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda. Przyjął, że wyrok Sądu pierwszej
instancji - mimo nazwy - nie był wyrokiem zaocznym. Nieprofesjonalny pełnomocnik
powoda był prawidłowo zawiadamiany o terminach posiedzenia Sądu.
3
Sąd Apelacyjny skoncentrował się na interpretacji art. 74 § 3 k.c. i art. 76 k.c.
w brzmieniu obowiązującym od lutego 2003 r. i opowiedział się za taką ich
interpretacją, że po nowelizacji art. 74 k.c. przedsiębiorcy nie mogą zastrzec
w stosunkach między nimi formy dla celów dowodowych i w tych stosunkach nie
dochodzi do zastosowania art. 76 zdanie 2 k.c. Jeżeli zatem przedsiębiorcy
zastrzegają dokonanie czynności prawnej w formie pisemnej, czynność prawna
dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu formy pisemnej, nawet jeżeli w treści
czynności prawnej nie przewidziano wyraźnie takiego rygoru. W rozpoznawanej
sprawie nie było wątpliwości co do tego, że strony umowy – wskazując w § 3
umowy na konieczność wyrażenia zgody wydzierżawiającego na przedłużenie tej
umowy w formie pisemnej – wiązały z niezachowaniem tej formy bezskuteczności
czynności prawnej. Skoro tak postanowiono w umowie, wydzierżawiający nie
musiał podejmować niezwłocznie czynności zmierzających do wydania mu
nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy. Zachowanie się
wydzierżawiającego po zakończeniu stosunku dzierżawy nie mogło mieć znaczenia
decydującego właśnie z uwagi na treść § 3 umowy.
W skardze kasacyjnej powoda podniesiono zarzuty naruszenia art. 3 k.c.,
art. XXVI i art. XLIX przepisów wprowadzających k.c., art.74 § 3 w zw. z art. 76 k.c.,
art. 76 w zw. z art. 74 § 1 k.c., art. 65 § 2 k.c. i art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c.
Skarżący wywodził, że – wbrew stanowiska Sądu Apelacyjnego – doszło do
przedłużenia umowy dzierżawy, która miała początkowo zakończyć się w dniu
31 października 2003 r.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Trafnie w skardze kasacyjnej zwrócono uwagę na to, że umowę dzierżawy
zawarto przed zmianą art. 74 k.c. ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. nr 49, poz.
408), przy czym zmiana ta weszła w życie jeszcze w okresie trwania stosunku
dzierżawy między stronami (tj. w dniu 25 września 2003 r.). Stosując regułę prawa
międzyczasowego, przewidzianą w art. XXVI przepisów wprowadzających k.c.,
należało przyjąć, że wymagania zachowania pisemnej formy zgody Gminy na
przedłużenie umowy powinno być oceniane w świetle postanowień art. 74 k.c.
w poprzednim brzmieniu. W okresie tym także między przedsiębiorstwami mogły
4
istnieć ograniczenia dowodzenia dokonania czynności prawnych, dla których
zastrzeżono formę pisemną ad probationem. Gdyby w rozpatrywanej sprawie
miałby jednak zastosowanie art. XLIX § 2 przepisów wprowadzających k.c. (skoro
kwestia przedłużenia stosunku dzierżawy to rezultat zdarzeń już w okresie
obowiązywania art. 74 k.c. w nowym brzmieniu), to i tak nie można podzielić
stanowiska Sądu Apelacyjnego, że de lege lata brak określenia przez kontrahentów
umowy (przedsiębiorców) skutków niezachowania zastrzeżonej formy pisemnej dla
określonej czynności prawnej prowadzi do prawnej nieskuteczności tej czynności
(umowy). Nie ma bowiem dostatecznych podstaw do twierdzenia, że eliminacje
formy ad probationem w stosunkach miedzy przedsiębiorstwami (art. 74 § 3 k.c.)
powinny mieć także zasadniczy wpływ na sposób interpretacji art. 76 zdanie 2 k.c.
i to w postaci przyjmowania najdalej idącego skutku niezachowania formy
pisemnej. Eliminacja formy ad probationem w stosunkach umownych między
przedsiębiorstwami oznacza bowiem jedynie wyłączenie ograniczeń dotyczących
udowodnienia faktu dokonania określonej czynności prawnej. Gdyby przedsiębiorcy
zastrzegli dokonanie czynności prawnej w formie pisemnej i nie określili skutków
niezachowania tej formy dla losu czynności prawnej, to brak de lege lata pisemnej
formy ad probationem między przedsiębiorcami może prowadzić do wniosku,
że niezachowanie takie nie powinno tworzyć jednak żadnych konsekwencji dla
stron, a przede wszystkim - ograniczeń w możliwości wykazywania przez jedną
z nich, iż zachowanie się stron po zakończeniu pierwotnego stosunku prawnego
ujawniło jednak w sposób dostateczny ich wolę kontynuowania stosunku prawnego
o poprzednim charakterze prawnym i podobnej treści (art. 60 k.c., art. 65 § 2 k.c.).
W konsekwencji należałoby przyjąć, że Sądy meriti jednak przedwcześnie
zrezygnowały z potrzeby badania zachowania się obu stron stosunku dzierżawy po
dniu 31 października 2003 r. Z § 3 umowy dzierżawy z 2003 r. nie wynika, że po
dniu 31 października w ogóle nie dojdzie do przedłużenia stosunku dzierżawy
(zawarcia nowej umowy dzierżawy) między tymi samymi partnerami m.in. z racji
określonych planów inwestycyjnych lub innych Gminy. Ustalono fakt władania
nieruchomością przez powoda do chwili obecnej, Gmina nie żądała zwrotu
nieruchomości ani wprost ani pośrednio, powód wnosił opłaty i traktował je jako
czynsz, płacił podatki, a stan taki trwa dłużej niż poprzednie tzw. cykle dzierżawne
5
(umowy trzyletnie). Dzierżawca poniósł na pewno spore nakłady na nieruchomość,
także natury inwestycyjnej. Okoliczności takie mogą wskazywać na to, że mogło
dojść implicite do zmiany stanowiska wydzierżawiającego w postaci odstąpienia od
zachowania wymagania jego pisemnej formy zgody na nawiązanie kolejnego
stosunku dzierżawy z tym samym dzierżawcą.
2. Nietrafna jest przyjęta przez Sąd Apelacyjny interpretacja § 3 umowy
z 2000 r., zgodnie z którą strony w umowie wyraźnie zastrzegły prawną
konsekwencję naruszenia formy pisemnej zgody wydzierżawiającego, ponieważ
w § 3 „wiązały z niezachowaniem tej formy bezskuteczność czynności prawnej”
(s. 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Z treści tego postanowienia umowy
wynika bowiem jedynie sam fakt zastrzeżenia wymogu formy pisemnej zgody
Gminy w odniesieniu do czynności prawnej w postaci „przedłużenia umowy
dzierżawy”, a brak tu sankcji umownej w postaci niezachowania takiej formy.
„Przedłużenie umowy” to przecież także postać czynności prawnej (oświadczenie
woli w rozumieniu art. 60 k.c.), której konsekwencją ma być kontynuacja
dotychczasowego stosunku obligacyjnego.
Z przedstawionych względów należało uznać za uzasadnione zarzuty
naruszenia art. 74 § 1 i § 3 k.c. (w obecnym brzmieniu), art. 76 k.c. i art. 65 § 2 k.c.
Spowodowało to konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku (w pkt II i III)
i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.