Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 10 lutego 2012 r., II CSK 294/11
W razie sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego z bonifikatą od
jednostki samorządu terytorialnego i przeznaczenia ceny na nabycie – po
dniu 22 października 2007 r. – innego lokalu lub nieruchomości, do oceny
obowiązku zwrotu bonifikaty ma zastosowanie art. 68 ust. 2 pkt 5 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z
2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Marta Romańska
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta P. przeciwko Izabeli P. i
Waldemarowi P. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie
Cywilnej w dniu 10 lutego 2012 r. skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu
Okręgowego w Poznaniu z dnia 28 grudnia 2010 r.
uchylił zaskarżony wyrok w pkt 2 i 3 i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu
w Poznaniu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powód Miasto P. sprzedało w dniu 6 lutego 2003 r. pozwanym Izabeli P. i
Waldemarowi P. lokal mieszkalny o pow. 37,70 m2
wraz z udziałem w prawie
własności części wspólnych budynku i udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu,
na którym budynek jest posadowiony. Cena zbywanego lokalu ustalona została na
kwotę 77 196 zł. Po zastosowaniu upustu cenowego (bonifikaty) cenę tę ustalono
na kwotę 17 048,54 zł, którą nabywcy zapłacili w całości przed podpisaniem aktu
notarialnego.
Nabyty od powoda lokal pozwani w dniu 25 września 2007 r. sprzedali za cenę
219 800 zł Janowi i Małgorzacie M. W dniu 30 października 2007 r. pozwani,
przeznaczając całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę, nabyli nieruchomość położoną w
P. zabudowaną domem mieszkalnym szeregowym. Celem zakupu nieruchomości
była poprawa warunków mieszkaniowych rodziny.
Wobec powzięcia wiadomości o sprzedaży lokalu powód wezwał pozwanych
do zwrotu kwoty 65 850,08 zł równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji,
wskazując art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej:
"u.g.n."). Pozwani nie zwrócili żądanej kwoty, zatem Miasto P. wniosło o zasądzenie
od nich tej kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 23 października 2008 r.
Wyrokiem z dnia 8 lipca 2010 r. Sąd Rejonowy w Poznaniu oddalił
powództwo. Uznał, że powód miał prawo żądać zwrotu od pozwanych kwoty
zwaloryzowanej bonifikaty, gdyż sprzedali oni nabyty od powoda lokal przed 22
października 2007 r., tj. przed dniem wejścia w życie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
Stwierdził jednak, że do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pozwanym przez
stronę powodową należy stosować art. 554 k.c., gdyż była to sprzedaż w zakresie
działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy. Miasto P., prowadząc na szeroką skalę
sprzedaż lokali mieszkalnych przez utworzony specjalnie w tym celu zakład
budżetowy, prowadzi działalność, która spełnia cechy działalności gospodarczej.
Jest to działalność w postaci zorganizowanego procesu, powtarzalna i zmierzająca
co najmniej do racjonalnego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy,
przez uzyskiwanie ze sprzedaży środków oraz obniżanie nakładów na utrzymanie
lokali. Roszczenie o zwrot bonifikaty Sąd uznał za wynikające z umowy sprzedaży
zawartej przez pozwanych ze stroną powodową w dniu 6 lutego 2003 r., które
powstało w dniu 25 września 2007 r., tj. w dniu sprzedaży przez pozwanych
nabytego lokalu, skoro zaś z pozwem powód wystąpił w dniu 28 grudnia 2009 r.,
jego roszczenie uległo przedawnieniu.
Rozpoznając apelację powoda, Sąd Okręgowy uznał ustalenia faktyczne Sądu
pierwszej instancji za własne i podzielił stanowisko skarżącego, że w sprawie
doszło do naruszenia prawa materialnego, polegające na niewłaściwym
zastosowaniu art. 554 k.c. Sąd drugiej instancji, dostrzegając, że w orzecznictwie
Sądu Najwyższego pojawiły się dwa sposoby kwalifikacji roszczenia o zwrot
bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n., opowiedział się za koncepcją, że takie
roszczenie nie wynika z umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jego najemcy, lecz
że jego źródłem jest odrębny stosunek prawny, który powstaje z chwilą zajścia
zdarzenia uzasadniającego zwrot bonifikaty, jakim jest sprzedaż nabytego lokalu
przed upływem określonego w ustawie czasu, gdy nie zachodzą wyjątki określone
w art. 68 ust. 2a u.g.n. Obowiązek zapłaty zwaloryzowanej równowartości bonifikaty
stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy, odrębnego od stosunku
prawnego nawiązanego umową zbycia i aktualizującego się w razie
przedwczesnego dalszego zbycia lokalu (nieruchomości) nabytego od jednostki
samorządu terytorialnego.
Zdaniem Sądu drugiej instancji, art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie
jedynie wówczas, gdy pierwotny nabywca lokalu sprzedał go po dniu 21
października 2007 r., dopiero bowiem dnia 22 października 2007 r. weszły w życie
przepisy ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz.
1218), poszerzające katalog przypadków wyłączających obowiązek zwrotu
udzielanej bonifikaty o sytuację opisaną w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
W konsekwencji, skoro pozwani sprzedali nabyty od powoda lokal w dniu 25
września 2007 r., a więc przed wejściem w życie ustawy nowelizujące, nie mogą
skutecznie powoływać się na art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. wyłączający możliwość
dochodzenia od nich zwrotu bonifikaty ze względu na fakt, że za środki uzyskane ze
sprzedaży tego lokalu nabyli — już po wejściu w życie ustawy nowelizującej —
nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe.
Mając na względzie przedstawione argumenty, w szczególności okoliczność,
że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej równowartości bonifikaty udzielonej
pozwanym ma swe źródło w ustawie, a nie w zawartej przez strony umowie
sprzedaży, Sąd Okręgowy uznał, iż niedopuszczalne było uwzględnienie zarzutu
przedawnienia unormowanego w art. 554 k.c., przepis ten bowiem określa jedynie
termin przedawnienia roszczeń z umowy sprzedaży, która nie stanowi źródła
zobowiązania pozwanych. Dodatkowo, w ocenie Sądu Okręgowego, roszczenie
Miasta P. nie może zostać uznane za mieszczące się w zakresie działalności
przedsiębiorstwa powoda, sprzedaż bowiem lokali mieszkalnych przez jednostkę
samorządu terytorialnego nie stanowi działalności gospodarczej i powinna być
traktowana jako przejaw realizacji gospodarki komunalnej wykonywanej w zakresie
użyteczności publicznej.
Sąd drugiej instancji podzielił również pogląd Sądu Rejonowego, że
uwzględnieniu powództwa nie sprzeciwiała się klauzula generalna przewidziana w
art. 5 k.c., na którą powołali się pozwani. Zastosowanie klauzuli generalnej,
ustanawiającej zakaz korzystania w określonych granicach z praw podmiotowych,
jest dopuszczalne wyjątkowo i musi mieć szczególnie wyraźne uzasadnienie
merytoryczne i formalne oraz usprawiedliwienie w regułach etycznych. W
rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły takie wyjątkowe okoliczności.
W skardze kasacyjnej skarżący zarzucili naruszenie art. 554 k.c. w związku z
art. 12, art. 23 ust. 1, art. 25 ust. 2, art. 34 ust. 1 i art. 68 u.g.n., art. 551, art. 56 i art.
118 k.c., art. 1, art. 2 i art. 7 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce
komunalnej (jedn. tekst: Dz.U. z 2011 r. Nr 45, poz. 236), art. 7 ust. 1 i art. 9 ust. 4
ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r.
Nr 142, poz. 1591 ze zm.), art. 14 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach
publicznych (Dz.U. Nr 157, poz. 1240 ze zm.) oraz art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 2
lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr
220, poz. 1447 ze zm.) przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, art. 68
u.g.n. w związku z art. 10 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o
gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr
173, poz. 1218) i art. 2 Konstytucji przez błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie, polegające na uznaniu, że żądanie zwrotu przez powoda od
pozwanych bonifikaty udzielonej im przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie
podlega art. 68 ust. 2a u.g.n. w wersji obowiązującej od dnia 22 października 2007
r., art. 5 k.c. w związku z art. 34 ust. 1 i art. 68 u.g.n. oraz art. 2, art. 32 ust. 1 i art.
75 ust. 1 Konstytucji przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,
polegające na uznaniu, iż żądanie zwrotu przez powoda od pozwanych bonifikaty
udzielonej im przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie jest sprzeczne ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem tego prawa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Uprawnienie jednostki samorządu terytorialnego do żądania zwrotu
zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej nabywcy lokalu mieszkalnego, gdy sprzedaje
on ten lokal przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., wykazuje
związek z pierwotną umową sprzedaży. Jest to jednak tylko związek funkcjonalny,
w tym znaczeniu, że zwrot bonifikaty dotyczy wysokości ceny lokalu, jaką jego
nabywca był zobowiązany zapłacić za ten lokal. W umowie sprzedaży zawieranej
przez gminę z najemcą ustala się cenę lokalu pomniejszoną o bonifikatę, nie jest
natomiast konieczne, z punktu widzenia skuteczności prawnej, ustalenie warunków
zwrotu bonifikaty. Warunki te są ustalone w ustawie i – co więcej – uległy istotnym
zmianom w wyniku kilkakrotnych nowelizacji. Także więc z tego powodu nie jest
uzasadnione traktowanie uprawnienia gminy do żądania zwrotu bonifikaty i
obowiązków nabywcy lokalu od gminy jako wynikających z umowy sprzedaży.
Obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje dopiero wtedy, gdy zachodzą zdarzenia
opisane w ustawie, które są niezależne od umowy sprzedaży. Ponadto, jak wynika
z art. 68 ust. 2b u.g.n., taki obowiązek może obciążać nie tylko nabywcę lokalu od
gminy, ale także jego osobę bliską, która nabyła od niego lokal. (...)
Stosunek prawny wynikający z omawianej umowy określa typowe prawa i
obowiązki sprzedawcy (jednostki samorządu terytorialnego) oraz kupującego, z tym
że wysokość ceny ustalana jest przy uwzględnieniu regulacji zawartej w ustawie o
gospodarce nieruchomościami (art. 68 ust. 1, 1a i 1b). Dopiero przejście własności
lokalu na jego nabywcę stwarza podstawy do powstania drugiego stosunku
prawnego. W jego ramach ustawodawca stara się zapewnić, aby środki publiczne
przekazane nabywcy w postaci upustu cenowego były rzeczywiście wydane na
uzyskanie własnego mieszkania, a nie służyły do wzbogacenia się nabywcy. Z tego
względu powstanie obowiązku zwrotu uzależnione jest od kilku zdarzeń; spełnienie
się ich wszystkich powoduje powstanie stosunku prawnego pomiędzy jednostką
samorządu terytorialnego a nabywcą lokalu lub osobą bliską nabywcy, w ramach
którego wierzytelności tej jednostki, w postaci możności żądania zwrotu
zwaloryzowanej bonifikaty, odpowiada dług drugiej strony tego stosunku w postaci
powinności zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikaty. Jest to, inaczej niż
stosunek sprzedaży, stosunek jednostronnie zobowiązujący, gdyż jednostka
samorządu terytorialnego jest wierzycielem, a nabywca lokalu albo osoba bliska
najemcy, dłużnikiem (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III
CZP 131/09, OSNC 2010, nr 9, poz. 118). (...)
Stosunek, a którego wynika obowiązek zwrotu bonifikaty jest odrębny
względem stosunku sprzedaży lokalu, jaki powstał pomiędzy jednostką samorządu
terytorialnego a najemca tego lokalu. Stanowisko Sądu Apelacyjnego w tym
zakresie nie budzi wątpliwości, a zarzut naruszenia art. 554 k.c. podniesiony w
skardze kasacyjnej należy uznać za niezasadny. Żądanie zwrotu bonifikaty
niewątpliwie nie może też być kwalifikowane jako przejaw działalności gospodarczej
jednostki samorządu terytorialnego, gdyż realizacja uprawnienia przyznanego
jednostce samorządu terytorialnego ma na celu jedynie zapewnienie, aby środki
publiczne, które ta jednostka przekazała w postaci upustu cenowego nabywcy
lokalu, były rzeczywiście przeznaczone na uzyskanie samodzielnego mieszkania, a
nie wykorzystywane w innym celu.
Dokonana wykładnia art. 68 u.g.n. pozwala także na stwierdzenie, że
stosunek zwrotu bonifikaty powstaje w sytuacji opisanej w art. 68 ust. 2a u.g.n., gdy
wystąpią trzy zdarzenia. Po pierwsze, musi zostać zawarta umowa sprzedaży
lokalu przez jednostkę samorządu terytorialnego, na mocy której najemca tego
lokalu uzyska jego własność za cenę z bonifikatą. Po drugie, nabywca zawrze
umowę sprzedaży tego lokalu przed upływem pięciu lat od jego nabycia, i po
trzecie, przed upływem 12 miesięcy od dnia jego sprzedaży nabywca zawrze
kolejną umowę sprzedaży, na mocy której nabędzie lokal lub nieruchomość na cel
mieszkalne za środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nabytego od jednostki
samorządu terytorialnego. Dopiero gdy zostaną łącznie spełnione opisane elementy
złożonego stanu faktycznego można ocenić, czy jednostce samorządu
terytorialnego przysługuje roszczenie o zwrot bonifikaty. Z tego względu stosowanie
art. 68 ust. 2a u.g.n. jest możliwe, gdy zostanie zawarta trzecia z umów sprzedaży,
o których mowa w art. 68 ust. 2 i 2a. Zważywszy, że art. 68 ust. 2a wszedł w życie
w dniu 22 października 2007 r., powinien mieć zastosowanie w sytuacji, w której
przynajmniej trzecia z tych umów została zawarta po tym terminie. Uznanie, że ma
on zastosowanie tylko wtedy, gdy pierwsza lub druga umowa sprzedaży została
zawarta przed wejściem w życie tego przepisu, wypaczałoby jego sens. Rolą
omawianego przepisu było niewątpliwie stworzenie dla nabywcy lokalu od jednostki
samorządu terytorialnego warunków do wykorzystania udzielonej mu pomocy
publicznej, w celu poprawy jego sytuacji mieszkaniowej z wykorzystaniem rynku
mieszkaniowego. Z tego powodu powinien on również mieć zastosowanie do
niezamkniętego jeszcze stanu faktycznego, który warunkuje powstanie stosunku
zwrotu bonifikaty. Innymi słowy, jeżeli ostatnia z umów sprzedaży potrzebnych do
oceny, czy taki stosunek powstał, została zawarta dopiero po dniu 22 października
2007 r., to art. 68 ust. 2a znajdzie do niej zastosowanie.
Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
k.p.c., orzekł, jak
w sentencji.