Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 184/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lutego 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Grzegorza J.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 9 lutego 2012 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 2 marca 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu pozostawiając temu sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 2 marca 2011 r., Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda
Grzegorza J. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 29 października 2010 r.,
oddalającego powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. P. o
ustalenie nieistnienia ewentualnie o uchylenie uchwały nr 1/2010 z dnia 17 lutego
2010 r. podjętej przez właścicieli lokali tej Wspólnoty.
Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia przepisów
procesowych, podzielił dotychczasowe ustalenia faktyczne i przyjął je za podstawę
własnego rozstrzygnięcia. Według tych ustaleń, Sąd Rejonowy postanowieniem z
dnia 9 listopada 2009 r., I Ns 71/08, zniósł współwłasność nieruchomości objętej
Księgą wieczystą nr/.../, stanowiącej działkę nr 1911/2 o pow. 0,2011 ha, położonej
przy ul. P., zabudowanej budynkami mieszkalnymi /.../ przez ustanowienie odrębnej
własności lokali, z których trzy, znajdujące się w budynku „C.”, przyznane zostały
powodowi wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej. W pkt XXXIII
postanowienia Sąd Rejonowy określił, że zarząd częściami wspólnymi w
budynkach „C.”, „P.” i „G.” i urządzeniami nie służącymi do wyłącznego użytku
właścicieli wydzielonych lokali oraz działką nr 1911/2 wykonywać będą: 1)
właściciele lokali wydzielonych w budynku „C.” w częściach wspólnych i
urządzeniach w tym budynku, (...) natomiast: 4) wszyscy właściciele lokali
wydzielonych w budynkach „C.”, „P.” i „G.” zobowiązani są do zarządu działką nr
1911/2. W dniu 29 grudnia 2009 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym
nie doszło do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na wątpliwości
natury prawnej. W dniu 10 lutego 2010 r. odbyło się kolejne zebranie, na którym
obecni byli wszyscy właściciele osobiście lub przez pełnomocników. Ustalono
wówczas, że w dniu 17 lutego 2010 r. odbędzie się kolejne zebranie, bez
odrębnych wezwań, którego przedmiotem będzie m.in. sprawa przekazania
rozliczeń profesjonalnemu podmiotowi. Na kolejnym zebraniu w dniu 17 lutego
2010 r., właściciele lokali w budynkach „C.”, „G.” i „P.”, jako Wspólnota
Mieszkaniowa przy ul. P., podjęli na podstawie art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności
lokali uchwałę nr 1/2010 w sprawie prowadzenia ewidencji kosztów oraz rozliczeń z
3
urzędami zgodnie z obowiązującymi przepisami. W treści uchwały właściciele lokali
zlecili prowadzenie wymienionej dokumentacji na podstawie umowy
cywilnoprawnej z Biurem Zarządzania Nieruchomościami Jerzego P. przy ul. P. za
wynagrodzeniem w wysokości 0,5 zł za m2
powierzchni całkowitej budynków, z
wyłączeniem powierzchni części wspólnych. Uchwała została podjęta częściowo na
zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem
uchwały głosowali właściciele mający łącznie 82,411% udziałów. Powód
uczestniczył w zebraniu, zapoznał się z treścią uchwały i odmówił jej podpisu.
Poprosił Jerzego P. o przesłanie projektu umowy. Powód otrzymał tekst uchwały
przyjętej przez wspólnotę w dniu 23 marca 2010 r. Wynagrodzenie Jerzego P. za
obsługę trzech budynków wynosi około 400 zł miesięcznie, a zajmuje się on
przyjmowaniem faktur, rejestrowaniem ich w dokumentacji księgowej, wnoszeniem
opłat, ewidencjonowaniem przychodów wspólnoty w postaci zaliczek, rozliczaniem
opłat, rozliczeniami z ZUS i urzędem skarbowym. W dniu podejmowania uchwały
zarząd wspólnoty ani zarządca nie byli powołani. Zarząd został wybrany dopiero na
zebraniu w dniu 26 kwietnia 2010 r., a uchwała w tym przedmiocie została
zaskarżona przez powoda.
Sąd Okręgowy uznał za niezasadne żądanie ustalenia nieistnienia
wspomnianej uchwały nr 1/2010 albowiem została ona podjęta przez właścicieli
lokali reprezentujących ponad 80% udziałów, a nieprawidłowe zwołanie zebrania
i nie powołanie zarządu nie miało wpływu na istnienie tej uchwały. Niezasadne było
także według sądu żądanie uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.;
dalej – „u.w.l.”), który uzależnia skuteczność powództwa od niezgodności uchwały
z przepisami prawa, umową właścicieli, od naruszenia zasad prawidłowego
zarządu nieruchomością wspólną lub innego naruszenia interesu właścicieli.
W ocenie Sądu Okręgowego nawet jeżeli zebranie, na którym podjęto uchwałę,
zostało zwołane nieprawidłowo, nie prowadzi to do uznania uchwały za niezgodną
z prawem, bowiem naruszenie prawa, jako podstawa uchylenia uchwały, nie odnosi
się do postępowania poprzedzającego jej podjęcie, a nieprawidłowości z tym
związane mogą uzasadniać uchylenie uchwały jedynie wówczas, gdy skarżący
wykaże, że miały one wpływ na jej treść. Natomiast w niniejszej sprawie członkowie
4
wspólnoty wiedzieli o zebraniu mającym miejsce w dniu 17 lutego 2010 r., mimo
braku jego formalnego zwołania, mogli zająć stanowisko głosując na tym zebraniu
lub w trybie obiegowym, a głos powoda nie miał wpływu na podjęcie uchwały,
ponieważ był w mniejszości. Następnie Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska
powoda, że uchwały powinny być podejmowane jednomyślnie, skoro członków
wspólnoty wiązał sposób zarządu określony we wspomnianym postanowieniu Sądu
Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r. W ocenie Sądu Okręgowego określenie
przez sąd znoszący współwłasność nieruchomości, że prawo do zarządu posiadają
wszyscy właściciele mieszkań na działce nr 1911/2, na której posadowione są
budynki wspólnoty, nie stanowi określenia zarządu w myśl art. 18 u.w.l. Powołując
się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. IV CKN
8/00 (nie publ.), Sąd Okręgowy przyjął, że orzeczenie w przedmiocie zarządu
częściami wspólnymi nieruchomości poprzez odesłanie do przepisów Kodeksu
cywilnego nie jest sądowym uregulowaniem tej kwestii, gdyż przepisy Kodeksu
cywilnego obowiązują niezależnie od postanowienia sądu. Sąd Okręgowy wskazał,
że wspólnota jako osoba prawna istniała już od momentu prawomocnego
zniesienia współwłasności, choć nie posiadała jeszcze wyodrębnionego organu
w postaci zarządu lub zarządcy. Nie oznacza to jednak, iż wspólnota nie mogła
podejmować żadnych działań. Skoro nie było powołanego zarządu, zastosowanie
znajdowały przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. W ocenie Sądu
Okręgowego powierzenie czynności z zakresu rozliczeń finansowych stanowiło
czynność zwykłego zarządu, stąd do podjęcia zaskarżonej uchwały, zgodnie z art.
201 k.c., wymagana była większość głosów, a nie jednomyślność, tak jak
w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Umowa z Jerzym P. nie
stanowiła umowy o powierzenie wykonywania czynności zarządcy, bowiem zakres
jego obowiązków był znacznie węższy. Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby uznać
stanowisko powoda, wszystkie uchwały wspólnoty do chwili zmiany sposobu
zarządu określonego w postanowieniu działowym musiałyby być podejmowane
jednomyślnie, co utrudniałoby funkcjonowanie wspólnoty.
Rozpoznając apelację powoda Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia i wnioski
Sądu Okręgowego. Wskazał, że z art. 1 ust. 2 u.w.l. wynika, że przepisy Kodeksu
cywilnego znajdują zastosowanie jedynie w kwestiach nieuregulowanych u.w.l.,
5
a na podstawie art. 19 u.w.l. stosuje się je także do zarządu nieruchomością
wspólną w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych,
należących do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem.
Tylko wówczas decyzje właścicieli muszą być podejmowane jednomyślnie.
Natomiast w przypadku wspólnot liczących więcej niż siedem lokali, tak jak to ma
miejsce w niniejszej sprawie, Sąd Apelacyjny podkreślił, że właściciele lokali, o ile
nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia
zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, zobowiązani są do podjęcia
uchwały o wyborze zarządu i do stosowania art. 20-33 u.w.l., dotyczących zarządu
nieruchomością wspólną. Chociaż wszyscy właściciele mają możliwość
podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, poprzez głosowanie
w formie uchwał na podstawie art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 1 u.w.l., to nie można od
nich wymagać jednomyślności. Sąd Apelacyjny wskazał, że art. 22 ust. 2 u.w.l.
przewiduje podejmowanie uchwał przez właścicieli jedynie w sprawach
przekraczających zakres zwykłego zarządu i jeśli właściciele bezpośrednio
zarządzają nieruchomością wspólną, to zgoda wszystkich właścicieli dotyczyć musi
wyłącznie kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, natomiast
w granicach zwykłego zarządu, wymagana jest większość głosów. W ocenie Sądu
Apelacyjnego przedmiot zaskarżonej uchwały, polegający na powierzeniu osobie
trzeciej prowadzenia ewidencji kosztów i rozliczeń, został prawidłowo
zakwalifikowany przez Sąd Okręgowy jako czynność zwykłego zarządu,
co oznacza, że nawet w przypadku sprawowania bezpośredniego zarządu
nieruchomością wspólną przez ogół właścicieli, wola większości z nich była
wystarczająca. Sąd Apelacyjny przyjął też, że treść zaskarżonej uchwały nie
uchybia sposobowi zarządu nieruchomością wspólną określonemu
w postanowieniu Sądu Rejonowego, bowiem powierzenie osobie trzeciej czynności
księgowych, o charakterze technicznym, nie zakładających podejmowania
jakichkolwiek decyzji, nie stanowi zmiany sposobu zarządu w rozumieniu art. 18
u.w.l. i brak jest przeszkód, aby właściciele powierzyli tego typu czynności
specjalistom.
Powód wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego. W ramach
podstawy przewidzianej w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucił naruszenie art. 18 ust. 3
6
w zw. z art. 11 ust. 1 u.w.l., art. 20 ust. 1 u.w.l., art. 25 ust. 1 u.w.l., art. 58 § 1 k.c.
oraz art. 199, 201 i 202 k.c. Z kolei w ramach podstawy przewidzianej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. podniósł naruszenie art. 233 w zw. z art. 391 k.p.c. oraz naruszenie
365 § 1 k.p.c. Na tych podstawach powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz
o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszym rzędzie rozstrzygnięcia wymagają podniesione w skardze
zarzuty naruszenia przepisów postępowania, z których przedmiotem rozpoznania
może być jedynie naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. Drugi z zarzutów sformułowanych
przez skarżącego w ramach tej samej podstawy, dotyczący naruszenia art. 233
w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., polega na kwestionowaniu dokonanej przez Sąd
Apelacyjny oceny dowodów, co ze względu na treść art. 3983
§ 3 k.p.c. nie może
stanowić skutecznej podstawy skargi kasacyjnej. Wbrew twierdzeniom skarżącego,
Sąd Apelacyjny nie dopuścił się naruszenia art. 365 § 1 k.p.c. polegającego
na zanegowaniu związania wskazanym wyżej prawomocnym postanowieniem
Sądu Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r. w części dotyczącej pkt XXXIII,
określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. Z uzasadnienia
zaskarżonego wyroku jednoznacznie wynika, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż treść
zaskarżonej uchwały nie uchybia sposobowi zarządu nieruchomością wspólną
określonemu we wskazanym wyżej postanowieniu Sądu Rejonowego. To z kolei
prowadzi do wniosku, że Sąd Apelacyjny zaakceptował sposób zarządu
nieruchomością wspólną określony postanowieniem Sądu Rejonowego.
Według art. 18 ust. 1 u.w.l., sposób zarządu nieruchomością wspólną może
zostać określony przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.
W art. 11 ust. 1 przewidziano zaś, że przepisy o ustanowieniu odrębnej własności
lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokali
z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Przepis ten,
ulokowany w rozdziale 2 u.w.l., zatytułowanym „Ustanowienie własności lokalu”,
odczytywać należy w powiązaniu z art. 8 ust. 2, znajdującym się w tym samym
7
rozdziale, według którego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
współwłaściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Z treści
tych przepisów można wyprowadzić wniosek, że sąd w postanowieniu znoszącym
współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali może określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną. Podobnie na gruncie obowiązującego przed
dniem 1 stycznia 1995 r. art. 137 § 2 pkt 3 k.c., zgodnie z którym w umowie
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinien zostać określony sposób
zarządu nieruchomością wspólną, w judykaturze Sądu Najwyższego uznawano
kompetencję sądu dokonującego zniesienia współwłasności przez ustanowienie
odrębnej własności lokali do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną
(por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP
31/74, OSNCP 1975, nr 9, poz. 128). Biorąc pod uwagę wskazane okoliczności
należało uznać za skuteczne uregulowanie sposobu zarządu nieruchomością
wspólną, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., zawarte w pkt XXXIII postanowienia
Sądu Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r.
Jak zostało wskazane, Sąd Apelacyjny treść zaskarżonej uchwały
odniósł do sposobu zarządu nieruchomością wspólną określonego w postanowieniu
Sądu Rejonowego, a następnie uznał, iż zaskarżona uchwała sposobu
tego nie narusza. Wniosek ten nie może być jednak uznany za prawidłowy.
Z treści zaskarżonej uchwały, podjętej w imieniu wszystkich właścicieli
lokali, jednoznacznie wynika, że dotyczy ona całej nieruchomości wspólnej
w obrębie pozwanej Wspólnoty, natomiast w pkt XXXIII postanowienia Sądu
Rejonowego przewidziana została kompetencja do zarządu nieruchomością
wspólną w zakresie każdego z budynków jedynie dla właścicieli lokali znajdujących
się w tym budynku, a dla wszystkich właścicieli – tylko w pozostałym zakresie.
Przyjęty w uchwale globalny sposób rozliczenia kosztów i to przez osobę trzecią,
która została jednocześnie upoważniona do wnoszenia i rozliczania opłat
z podmiotami zewnętrznymi narusza sposób zarządzania nieruchomością wspólną
ustalony postanowieniem Sądu Rejonowego, (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, nie publ.). Z tego względu zaskarżona
uchwała, podjęta bez uprzedniej zmiany sposobu zarządzania wspólną, podlega
uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. jako niezgodna ze sposobem
8
zarządzania ustalonym w orzeczeniu sądu znoszącego współwłasność, a właściwie
ze względu na treść art. 11 ust. 1 u.w.l. – jako niezgodna z umową właścicieli lokali.
Nie ma jednocześnie racji skarżący zarzucając niezastosowanie art. 58 § 1 k.c.
ze skutkiem polegającym na stwierdzeniu nieważności uchwały.
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalna
niezależnie od tego, czy zarząd ten został wcześniej określony w wymagającej
jednomyślności umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy też
w postanowieniu sądu znoszącego współwłasność. Wymaga to jednak podjęcia
uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l. zob.
też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, nie publ. oraz
co do formy protokołu sporządzonego przez notariusza - wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 26 września 2008 r., V CSK 91/08, OSNC-ZD 2009/1/24). Właściciele lokali
realizując przewidziane w art. 18 ust. 2a u.w.l. uprawnienie do zmiany sposobu
zarządu nieruchomością nie naruszają treści art. 365 § 1 k.p.c.
Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
zd. pierwsze k.p.c.,
orzekł jak w sentencji.
jw