Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś.
przeciwko Aleksandrowi P. i Stanisławie P. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 lutego 2012 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 21
września 2011 r.:
„Czy w przypadku istnienia w dniu wejścia w życie art. 27 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116 ze zm.) wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali, w skład której
wchodzą właściciele lokali, będący osobami fizycznymi oraz osoba prawna w
postaci spółdzielni mieszkaniowej zostają wyłączone w zakresie zarządu
nieruchomościami wspólnymi – co do zasady przepisy ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a
zastosowanie w tym przedmiocie znajduje uregulowanie wynikające z art. 27
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem, czy zarząd nieruchomościami
wspólnymi, stanowiącymi także współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez
spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli nie zachodzą okoliczności wynikające z
art. 241
i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?"
podjął uchwałę:
Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z
2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd także tymi nieruchomościami
stanowiącymi jej współwłasność, w których własność lokalu została
wyodrębniona przed wejściem w życie tej ustawy i zarząd nieruchomością
wspólną do tego czasu podlegał przepisom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Uzasadnienie
Przedstawione przez Sąd Okręgowy w Kielcach zagadnienie prawne powstało
przy rozpoznawaniu apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Ostrowcu
Świętokrzyskim z dnia 21 stycznia 2011 r., zasądzającego solidarnie od Aleksandra
P. i Stanisławy P. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś. kwotę 7647,45 zł
z ustawowymi odsetkami tytułem opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego
znajdującego się w zasobach mieszkaniowych powodowej Spółdzielni.
Sąd Rejonowy ustalił m.in., że pozwani w 1993 r. nabyli od przedsiębiorstwa
państwowego "H.O." odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w
częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zarząd
budynkiem sprawowała "H.O.", która w dniu 6 października 1995 r. sprzedała
Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "H." prawo użytkowania wieczystego
gruntów i prawo własności budynków, w tym budynku, w którym znajduje się lokal
mieszkalny pozwanych, przekazując na rzecz nabywcy również prawo
administrowania lokalami niestanowiącymi jej własności, położonymi w
sprzedanych budynkach. Powodowa Spółdzielnia posiada 95% udziałów we
współwłasności nabytych nieruchomości, a pozostałe 5% należy do właścicieli
wyodrębnionych lokali. Od chwili nabycia Spółdzielnia faktycznie zarządzała
wymienionymi nieruchomościami.
Sąd Rejonowy nie podzielił zarzutu braku legitymacji czynnej powodowej
Spółdzielni, stwierdzając, że z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.
1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") zarząd przedmiotową nieruchomością jest
wykonywany przez powodową Spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy,
który jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów o zarządzie zawartych
w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") i ma zastosowanie także do nieruchomości
stanowiących współwłasność spółdzielni, w której część lokali została
wyodrębniona przed jego wejściem w życie. W świetle art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m., z
dniem wejścia w życie tej ustawy istniejąca wcześniej w przedmiotowej
nieruchomości wspólnota mieszkaniowe przestała funkcjonować a zarząd z mocy
prawa jest wykonywany przez Spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa
w art. 18 ust. 1 u.w.l.
Sąd Okręgowy wskazał natomiast na możliwość innej wykładni art. 27 u.s.m. i
przyjęcia, że ma on zastosowanie dopiero po ustanowieniu odrębnej własności
lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej,
nie ma natomiast zastosowania w sytuacji, w której jeszcze przed jego wejściem w
życie w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia nabyła udział we
współwłasności tego budynku. Taka wykładnia art. 27 u.s.m. jest – zdaniem Sądu
Okręgowego – właściwsza, gdyż pozwala uniknąć znacznego pogorszenia sytuacji
właścicieli lokali wyodrębnionych jeszcze przed nabyciem współwłasności przez
spółdzielnię, którzy nie mieli żadnego związku ze spółdzielnią mieszkaniową i
umożliwia stosowanie w takich sytuacjach nadal reżimu zarządu przewidzianego w
ustawie o własności lokali, korzystniejszego dla tych właścicieli.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przepis art. 27 ust. 1 u.s.m., który wraz ustawą wszedł w życie z dniem 24
kwietnia 2001 r., przewiduje odpowiednie stosowanie, w zakresie nieuregulowanym
w ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu przepisów ustawy o własności lokali,
jednakże z zastrzeżeniami wynikającymi z ust. 2 i 3. W ust. 2 przewidziano, że
zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest
wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18
ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z
zastrzeżeniem art. 241
i 26, oraz że przepisów ustawy o własności lokali o
zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1
oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Z ust. 3 omawianego
przepisu wynika zaś, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie
mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241
oraz
art. 26.
Z tych regulacji wynika jednoznacznie, że jeżeli nieruchomość stanowi
współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, to choćby pozostali współwłaściciele, a
więc właściciele wyodrębnionych lokali, nie byli członkami spółdzielni, zarząd
nieruchomością wspólną sprawuje spółdzielnia z mocy prawa i nie stosuje się
przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną ani o
zebraniu właścicieli. Możliwe jest jedynie, zgodnie z art. 241
u.s.m., podjęcie przez
większość właścicieli w budynku uchwały o poddaniu kwestii zarządu
nieruchomością wspólną przepisom ustawy o własności lokali. Jeżeli taka uchwała
nie została podjęta, zarząd sprawuje spółdzielnia według zasad określonych w art.
27 aż do chwili, gdy w budynku zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali,
co – zgodnie z art. 26 u.s.m. – skutkuje z mocy prawa stosowaniem przepisów
ustawy o własności lokali, w tym o wspólnocie mieszkaniowej i zarządzie.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP
100/08 (OSNC 2009, nr 10, poz. 140), a Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28
października 2010 r. SK 19/09 (OTK-A Zb.Urz. 2010, nr 8, poz. 83), rozwiązanie
przyjęte w wymienionych przepisach wyraźnie wskazuje na preferowanie przez
ustawodawcę zarządu spółdzielni mieszkaniowej we wszystkich sytuacjach, w
których jest ona współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Ma ono na celu przede
wszystkim ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi
prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie – do czasu wyodrębnienia
ostatniego lokalu – sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, z reguły
znacznych rozmiarów, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest
lepiej przygotowana niż wspólnota mieszkaniowa. Jak wskazał Sąd Najwyższy w
powołanej uchwale, art. 27 u.s.m. zmierza do ujednolicenia zarządu
nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i zbudowania
konstrukcji szczelnego systemu zarządzania takimi nieruchomościami oraz
ciągłości wykonywania zarządu przez spółdzielnię.
Taki cel omawianego przepisu należy mieć na względzie także przy wykładni
odnoszącej się do zakresu czasowego jego stosowania, a więc do kwestii, czy ma
on zastosowanie również wtedy, gdy przed jego wejściem w życie spółdzielnia
mieszkaniowa nabyła współwłasność nieruchomości, w której istniała już
wyodrębniona własność choćby jednego lokalu, w związku z czym zarząd
nieruchomością wspólną odbywał się na zasadach określonych w ustawie o
własności lokali.
W tym przedmiocie brak w orzecznictwie i literaturze szerzej umotywowanych
wypowiedzi. W uzasadnieniach wskazanych orzeczeń Sądu Najwyższego i
Trybunału Konstytucyjnego stwierdzono jedynie, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża
generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu
odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości
do spółdzielni mieszkaniowej, nie przedstawiając jednak argumentów na poparcie
tego stanowiska, podobnie jak nie przedstawiono ich w większości wypowiedzi
dotyczących tej kwestii zamieszczonych w literaturze.
Trzeba na wstępie wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a
więc i art. 27, weszła w życie w czasie, gdy obowiązywały już zarówno przepisy
ustawy o własności lokali, jak i przepisy ustawy z dnia 12 października 1994 r. o
zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez
przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm. – dalej: „ustawa z dnia
12 października 1994 r.”). Na podstawie przepisów tej ustawy doszło do
przekazania na rzecz spółdzielni mieszkaniowych znacznych zasobów
mieszkaniowych przedsiębiorstw państwowych, przy czym nie jest znana skala tego
zjawiska, jak również liczba lokali wyodrębnionych przed przekazaniem ich na rzecz
spółdzielni. W każdym razie ustawodawca wprowadzając regulację zawartą w art.
27 u.s.m. niewątpliwie musiał zdawać sobie sprawę z tego, że w chwili wejścia w
życie wymienionego przepisu w wielu budynkach przekazanych spółdzielniom
mieszkaniowym na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 października 1994 r. i
stanowiących od tego czasu ich współwłasność wyodrębniono wcześniej lokale
mieszkalne, co spowodowało powstanie z mocy prawa wspólnot mieszkaniowych
na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Nie zawarł jednak w ustawie o
spółdzielniach mieszkaniowych żadnej szczególnej regulacji intertemporalnej
odnoszącej się do takich sytuacji, poprzestając na ogólnym ustanowieniu w art. 27
u.s.m. ustawowego zarządu spółdzielni, zawsze gdy jest ona współwłaścicielem
nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli żaden z pozostałych współwłaścicieli nie jest
członkiem spółdzielni, oraz stwierdzając, że w takiej sytuacji nie stosuje się
przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną i o
zebraniu właścicieli, co w istocie oznacza ich uchylenie we wskazanych sytuacjach.
Przepis art. 27 u.s.m. jest nie tylko przepisem późniejszym w stosunku do
przepisów ustawy o własności lokali, lecz jest także przepisem szczególnym w
stosunku do przepisów tej ustawy o zarządzie nieruchomością wspólną, zgodnie
więc z zasadami lex posterior derogat legi priori oraz lex specialis derogat legi
generali, uchylają stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną
zawartych w ustawie o własności lokali w sytuacji, w której nieruchomość wspólna
stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, co zresztą wprost wynika z art.
27 ust. 2 zdanie drugie i ust. 3 u.s.m.
Jednoznaczna treść tej regulacji, brak przepisu intertemporalnego, który
uchylałby działanie art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. w sytuacji, w której w chwili jego wejścia
w życie zarząd nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni
mieszkaniowej odbywał się według zasad ustawy o własności lokali, oraz wskazany
na wstępie cel tego szczególnego unormowania oznacza, że zamiarem
ustawodawcy było, aby z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych regulującej kompleksowo m.in. odrębną własność lokali
spółdzielczych i zarząd nieruchomościami wspólnymi we wszystkich
nieruchomościach stanowiących współwłasność spółdzielni mieszkaniowych
obowiązywał zarząd spółdzielni z mocy prawa, także w tych, w których przed
wejściem w życie art. 27 spółdzielnia nabyła udział we współwłasności po
wyodrębnieniu pierwszego lokalu i zarząd sprawowany był na zasadach
przewidzianych w ustawie o własności lokali. Nie oznacza to retroaktywności art. 27
u.s.m., lecz jego retrospektywność, odpowiadającą zasadzie stosowania przepisów
nowej ustawy od chwili wejścia jej w życie do stosunków prawnych powstałych
wcześniej, a nadal istniejących.
Taka wykładnia art. 27 u.s.m. pozwala uniknąć dualizmu zasad zarządu
nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowych, co
bez wątpienia było celem ustawodawcy, jak również zrealizować drugi cel, którym
była ochrona interesów członków spółdzielni mieszkaniowej posiadających
spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Istnienie dwóch różnych reżimów
zarządu nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni
mieszkaniowych prowadziłoby także do bezpodstawnego różnicowania sytuacji
prawnej zarówno właścicieli lokali, jak i członków spółdzielni posiadających prawa
spółdzielcze jedynie w zależności od tego, kiedy i przez kogo został wyodrębniony
pierwszy lokal w budynku, a więc uzależniałby ich sytuację prawną od okoliczności
przypadkowej i niemającej znaczenia materialnoprawnego.
Przeciwko przyjętej wykładni nie przemawia konieczność zapewnienia
ochrony właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni ani zasada ochrony
praw słusznie nabytych. Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28
października 2010 r., SK 19/09, w którym uznał omawiany przepis za zgodny z
Konstytucją i nie naruszający istoty prawa własności. Prawa właścicieli są w
dostateczny sposób chronione regulacją zawartą art. 241
u.s.m., przewidującą
możliwość podjęcia przez nich uchwały o poddaniu zarządu nieruchomością
wspólną zasadom przewidzianym w ustawie o własności lokali. Trzeba dodać, że
prawa te chroni także przewidziana w art. 24 u.s.m. możliwość zaskarżania do sądu
uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni dotyczących prawa odrębnej własności
lokalu oraz przewidziana w art. 4 ust. 8 możliwość kwestionowania na drodze
sądowej wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali i
nieruchomości wspólnych oraz innych kosztów zarządu tymi nieruchomościami.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).