Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 582/11
POSTANOWIENIE
Dnia 15 czerwca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Anna Kozłowska
w sprawie z wniosku Gminy Miasta G.
przy uczestnictwie H. K., K. F., S. F.,H. J. i I. J.
o zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 15 czerwca 2012 r.,
skargi kasacyjnej uczestników postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 15 września 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 14 maja 2010 r. zniósł współwłasność
nieruchomości o powierzchni 800 m2
, zabudowanej domem, położonej w G. przy ul.
R. [...] w ten sposób, że – zgodnie z wnioskiem uczestników postępowania –
ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 50,20 m2
z
pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w piwnicy oraz w budynku
gospodarczym wraz z udziałem wynoszącym 9439/52830 części w działce gruntu i
częściach wspólnych budynku i przyznał go na współwłasność uczestnikom
postępowania K. F. i H. K. w udziałach po 7/20 części oraz H. J., I. J. i S. F. w
udziałach po 2/20 części, zasądził od uczestników na rzecz wnioskodawczyni –
Gminy Miasta G. (dalej: „Gminy”) odpowiednie kwoty tytułem rozliczenia wartości
udziałów, pożytków i nakładów na nieruchomość.
Sąd Okręgowy, uwzględniając apelację Gminy, postanowieniem z dnia 15
września 2010 r. zmienił postanowienie Sądu Rejonowego i prawo własności całej
nieruchomości o wartości 1 181 000 zł przyznał wnioskodawczyni, zasądzając od
niej na rzecz uczestników odpowiednie kwoty tytułem spłaty i zwrotu pożytków.
Sąd Okręgowy stwierdził, że zniesienie współwłasności przez ustanowienie
odrębnej własności tylko jednego lokalu z pozostawieniem pozostałej części domu
we współwłasności pociąga za sobą istotną zmianę rzeczy. Stanowi to – w świetle
art. 211 k.c. oraz art. 11 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej
jako „u.wł.lok.” (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie
z którym przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy
stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia
sądu znoszącego współwłasność nieruchomości - przeszkodę do zniesienia
współwłasności przez podział fizyczny rzeczy. Podział taki ponadto zaspokaja tylko
interesy uczestników postępowania, co sprzeczne jest z celem instytucji zniesienia
współwłasności.
W skardze kasacyjnej uczestnicy postępowania zarzucili naruszenie art. 211
k.c. przez błędną jego wykładnię wskutek uznania, że zniesienie współwłasności
zabudowanej nieruchomości polegające na ustanowieniu własności tylko jednego
lokalu pociąga za sobą istotną zmianę rzeczy i zaspokaja interesy wyłącznie
3
jednego ze współwłaścicieli, a także naruszenie art. 361 i 328 § 2 w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. polegające na zaniechaniu podania w uzasadnieniu zaskarżonego
orzeczenia podstawy prawnej i faktów uzasadniających przyjęte rozstrzygnięcie,
a także niewskazaniu przy ustalaniu wysokości spłat przyczyn pominięcia
nakładów poczynionych na nieruchomość przez uczestników postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego jest bezzasadny. Sąd
Okręgowy – wbrew twierdzeniom skarżących – wskazał w uzasadnieniu
zaskarżonego orzeczenia podstawę faktyczną i prawną przyjętego rozstrzygnięcie,
wyjaśnił także z jakich przyczyn, przy ustalaniu wysokości spłat, nie zostały
uwzględnione nakłady na nieruchomość, na które powoływali się uczestnicy
postępowania.
Przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. wskazują
cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowę o ustanowieniu
odrębnej własności lokalu (art. 7 i 8), wykonanie umowy zobowiązującej właściciela
gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia w takim domu
odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na
inną wskazaną w umowie osobę (art. 9), jednostronną czynność prawną właściciela
(art. 10) oraz orzeczenie sądu znoszące współwłasność nieruchomości (art. 10).
Dodać należy, że sąd może ustanowić odrębną własność lokalu także w przypadku,
gdy dzieli spadek bądź dokonuje podziału majątku wspólnego byłych małżonków
(art. 1037 i 1037 k.c. i art. 688 k.p.c. w zw. z art. 617-625 oraz 567 § 3 k.p.c.). Do
wyodrębnienia własności lokali (nie „lokalu” jak stanowi art.11 ust.1 u.wł.lok.) na
podstawie orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu
odrębnej własności lokali w drodze umowy, jednak z wyłączeniem przepisów
o sukcesywnym ustanawianiu odrębnej własności lokali. Sąd może, a więc nie
musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może ustanowić
zarządu w trybie art. 20 ust.1u.wł.lok., ani też ustanowić zarządcy przymusowego
(art. 26 u.wł.lok.).
Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział
fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym
4
przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności
następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede
wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim
zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy rozumieć
także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1
in fine k.c.), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 u.w.lok. (por. też
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., nie publ.).
Na tle przytoczonych regulacji uczestnicy postępowania, wskazując na brak
wypowiedzi w judykaturze, zgłosili w skardze kasacyjnej potrzebę rozstrzygnięcia
kwestii, czy w orzeczeniu znoszącym współwłasność możliwe jest ustanowienie
odrębnej własności tylko jednego lokalu – jak postanowił Sąd Rejonowy, którego
orzeczenie Sąd Okręgowy jednak zakwestionował, podnosząc, że rozstrzygnięcie
Sądu I instancji w istocie nie znosi współwłasności – czy też zachodzi konieczność
ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali w budynku.
Do kwestii przedstawionej w skardze kasacyjnej Sąd Najwyższy odniósł się –
wprawdzie nie wprost, ale pośrednio – w postanowieniu z dnia 4 czerwca 2003 r.
(nie publ.), stwierdzając, że „w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności
powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności, co w wypadku ustanowienia
odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali
poszczególnym współwłaścicielom”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy dopuścił
możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej
dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych,
wyraźnie określonych, lokali. Podzielając to stanowisko należy wyraźnie podkreślić,
że takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona,
powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre
z nich – na wyraźne żądanie uczestników postępowania o zniesienie
współwłasności – stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego
zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej. Jeżeli natomiast
orzeczeniem sądowym miałyby nie zostać objęte – jak tego żądali uczestnicy
postępowania – wszystkie lokale, to nie doszłoby do zniesienia współwłasności
domu, bowiem uczestnikom postępowania przyznana zostałaby ustanowiona
własność wyodrębnionego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione lokale przypadłyby
5
wnioskodawczyni. Taki fizyczny podział rzeczy nie jest możliwy, bowiem sprzeciwia
się temu ustawa i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 k.c. oraz
art. 3 u.wł.lok.).
Skarżącym uszło uwagi, że w judykaturze w odniesieniu do nieruchomości
zabudowanych wykształciło się stanowisko, iż podział fizyczny budynku może
zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w taki
sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej
graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych. (por. uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 5 listopada 1986 r. III CP 77/86, OSNCP 1987, nr12, poz.190). Wprawdzie
wyjątek dotyczy wyodrębnienia własności lokali, jednak taki sposób podziału
pociąga za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności (określanej jako
współwłasność przymusowa) zarówno gruntu, na którym budynek został
posadowiony oraz części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.wł.lok.). Podział budynku nie może zatem
przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną
rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre
z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także
grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali
w takim budynku. Pamiętać ponadto należy – co stanowiłoby dodatkową
komplikację w razie przyjęcie stanowiska zaprezentowanego w orzeczeniu Sądu
Rejonowego oraz w skardze kasacyjnej – że orzeczenie sądowe znoszące
współwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje
do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstania nie wystarczy bowiem
uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości
przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
O tym, że ma on charakter konstytutywny orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia
21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 (OSNC 2009, nr 2, poz. 24), kończącej
rozbieżność poglądów w tym zakresie prezentowanych w judykaturze, a także
w doktrynie. Należało zatem uznać, że orzeczenie sądu o zniesieniu
współwłasności, na podstawie którego ustanowiona zostaje odrębna własność
lokali powinno obejmować wszystkie lokale w budynku stanowiącym przedmiot
współwłasności.
6
Z tych względów, skargę kasacyjną, jako pozbawioną uzasadnionych
podstaw, Sąd Najwyższy oddalił (art. 39814
k.p.c.).