Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 311/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 czerwca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marta Romańska (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Maria Szulc (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa P. P., B. B., C.
S., B. G., Z. Ż., I. M. i W. G.
przeciwko "Uzdrowisko K." Spółce Akcyjnej z siedzibą w K.
oraz J. C. i A. L.
o ustalenie nieważności umowy,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 21 czerwca 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej "Uzdrowisko K." Spółki Akcyjnej
z siedzibą w K.
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 9 czerwca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i
ustalił, że jest nieważna, zawarta pomiędzy pozwanymi w dniu 5 stycznia 2007 r.,
umowa sprzedaży użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w K.
oznaczonej numerem 98/6, wraz z prawem własności budynku warsztatowo –
socjalnego.
Sądy obu instancji ustaliły, że pozwana „Uzdrowisko K.” S.A. w K. posiadała
prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej działki wraz z prawem własności
budynku warsztatowo – socjalnego. Na parterze budynku znajdował się warsztat
stolarski, pomieszczenia magazynowe, socjalne, garażowe i warsztat mechaniczny,
natomiast dwa piętra wykorzystywane były jako pokoje hotelowe dla pracowników.
Z powodami zawarto umowy najmu i część z nich dokonała adaptacji wnęk na
łazienki. Decyzją z 21 marca 2006 r. Prezydent Miasta K. umorzył postępowanie
wywołane wnioskiem pozwanej o ustalenie warunków zabudowy w celu zmiany
sposobu użytkowania budynku warsztatowo – socjalnego z częścią hotelową na
budynek mieszkalny. Pozwana nie uzyskała także zgody na ustanowienie na
przedmiotowej nieruchomości funkcji mieszkalnej. W lipcu 2006 r. pozwana
poinformowała najemców o zamiarze sprzedaży nieruchomości i złożyła
propozycję jej kupna. Wobec odmowy, nieruchomość została sprzedana pozwanym
L. i C. w dniu 27 grudnia 2006 r., w trybie przetargu publicznego, a w dniu 15
stycznia 2007 r. protokolarnie przekazana z zaznaczeniem, że na piętrze
pierwszym i drugim mieszkają lokatorzy. Najemcy odmówili nabywcom zapłaty
podwyższonego czynszu oraz przeprowadzenia się do innych mieszkań na czas
remontu kapitalnego. W czerwcu 2008 r. nabywcy odcięli powodom energię
elektryczną oraz ciepłą wodę i wyrokami Sądu Rejonowego z marca 2009 r.
nakazano pozwanym przywrócenie stanu poprzedniego. W listopadzie 2008 r.
pozwani C. i L. uzyskali decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą
pozwolenia na rozbiórkę budynku. W dniu 7 stycznia 2009 r. przedmiotowa
nieruchomość została zbyta na rzecz K. Z.
3
Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, że lokale
zajmowane przez powodów nie są lokalami mieszkalnymi, a w konsekwencji brak
jest podstaw do stosowania przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw
państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa,
państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością
Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r., Nr 4, poz. 24 ze zm., dalej ustawa o zasadach
zbywania mieszkań). Wskazując na treść art. 2 pkt 3 tej ustawy oraz art. 2 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm., dalej u.o.w.l.), stwierdził, że lokale te spełniają warunki ustawowe,
bowiem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami
w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które
wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
mieszkaniowych. O samodzielności lokalu przesądza kryterium normatywne,
a zatem brak zaświadczenia o samodzielności wydanego przez Prezydenta Miasta
K. nie przeczy takiej ocenie. Ponadto z umów najmu wynika, że lokale zostały
oddane powodom jako mieszkania zakładowe, są zatem objęte reżimem Prawa
lokalowego. Sąd drugiej instancji wskazał nadto, że takiemu charakterowi lokali nie
przeczy określenie przeznaczenia gruntu jako funkcji usługowej, bowiem w planie
zagospodarowania przestrzennego uwzględniona jest także funkcja mieszkaniowa
jako przeznaczenie uzupełniające, zaś szczegółowy plan zagospodarowania
przestrzennego dopuszcza funkcję mieszkaniową wyłącznie jako wbudowany lokal
właściciela lub administratora w obiekty o funkcji podstawowej oraz dalsze
użytkowanie istniejących mieszkań. Sąd Apelacyjny wskazał nadto, że budynek
należy traktować jako budynek mieszkalny z uwagi na rzeczywiste
wykorzystywanie go do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz przez wzgląd
na intencję ustawodawcy wyrażającą się zamiarem uwolnienia przedsiębiorstw od
ciężaru zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych załóg tych przedsiębiorstw, w imię
nie hamowania procesów prywatyzacyjnych. Konsekwencją tego stanowiska było
uznanie, że zastosowanie ma art. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań i wobec
nie przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w trybie tej ustawy, zaskarżona
umowa jest dotknięta sankcją nieważności. Sąd drugiej instancji uznał również, iż
4
umowa pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w postaci
potrzeby poszanowania godności człowieka, bowiem nabywcy w umowie
oświadczyli, że nabywają nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej,
a zatem lokatorzy nie mieli pewności co do trwałości ich praw obligacyjnych,
a pozwana spółka nie podjęła żadnych działań celem ochrony nabytych przez
nich praw.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej (art. 3983
§ 1 k.p.c.) pozwana „Uzdrowisko K.” SA w K. wniosła o uchylenie zaskarżonego
wyroku, ewentualnie o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez
oddalenie powództwa. Zarzuciła naruszenie: - art. 2 pkt 3 ustawy o zasadach
zbywania mieszkań przez błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie
poprzez przyjęcie, że pomieszczenia zajmowane przez powodów są lokalami
mieszkalnymi i powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa nabycia lokali; - art. 3
ust. 1 i 2 tej ustawy przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przez
przyjęcie, że skoro pomieszczenia zajmowane przez powodów są mieszkaniami w
rozumieniu ustawy, to powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa nabycia lokali
w budynku; - naruszenie art. 2 ust. 2 i 3 u.o.w.l. przez przyjęcie, że pomieszczenia
zajmowane przez powodów są mieszkaniami w rozumieniu ustawy o zasadach
zbywania mieszkań, a konsekwencji powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa
nabycia lokali w budynku oraz naruszenie art. 58 § 2 k.c. przez błędną wykładnię i
niewłaściwe zastosowanie przez przyjęcie, że zaskarżona umowa pozostaje w
sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w postaci ochrony godności
człowieka.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawa skargi kasacyjnej przewidziana w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.
wyróżnia dwie formy naruszeń prawa materialnego – błędne rozumienie treści lub
znaczenia normy prawnej z punktu widzenia ustalonych reguł wykładni (błędna
wykładnia) oraz błędne subsumowanie faktów ustalonych w procesie pod
abstrakcyjny stan faktyczny zawarty w hipotezie normy prawnej (niewłaściwe
zastosowanie). Wzajemna relacja pomiędzy tymi naruszeniami w aspekcie wpływu
na wynik sprawy najczęściej wyraża się stosunkiem zależności pomiędzy wadliwą
5
interpretacją normy prawnej jako przyczyną, a błędnym zastosowaniem normy
prawnej jako skutkiem. Gdy wybór normy prawnej jest następstwem przyjęcia przez
sąd określonej jej treści i uznania na tej podstawie, że konkretny stan faktyczny
odpowiada abstrakcyjnemu stanowi normatywnemu, to w istocie sporna jest
kwestia normy prawnej. Skarżący powinien zatem wskazać oddzielnie każdą
z postaci naruszenia prawa materialnego i przytoczyć zarzuty odpowiednie do
każdej z nich. Aczkolwiek konstrukcja zarzutów nie jest prawidłowa, bowiem
skarżący zarzuca „błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie”, to z ich treści
oraz uzasadnienia wynika, że pozwana Spółka zarzuca błędną wykładnię
wskazanych przepisów prawa materialnego.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, osoba
uprawniona zachowuje prawo pierwszeństwa nabycia lokalu mieszkalnego
położonego w budynku mieszkalnym w wypadku zbycia nieruchomości na rzecz
innych osób, niż uprawnione. Pominięcie zasad zbywania lokali mieszkalnych,
określonych w ustawie, powoduje skutek nieważności umowy. Z powyższego
wynika, że w wypadku zbycia całej nieruchomości innym osobom, niż uprawnione,
istnienie prawa pierwszeństwa osób zamieszkałych w budynku położonym na tej
nieruchomości jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek – muszą
być one osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 ust.2 ustawy, lokal musi być
lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy, a budynek musi mieć
charakter budynku mieszkalnego.
Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 2 ust. 2 i 3 oraz art. 2 ust. 3 ustawy
o zasadach zbywania mieszkań wskazać należy, że Sąd drugiej instancji skupił się
na dokonaniu wykładni pojęcia „lokalu mieszkalnego”, odnosząc je prawidłowo do
uregulowania zawartego w art. 2 ust. 2 u.o.w.l. Słusznie również wskazał, że jest
uprawniony do dokonania oceny, czy jest to lokal samodzielny. Konsekwencją
uznania w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży całej nieruchomości
(art. 3 ust. 2), że lokale mieszkalne w budynku na niej położonym mają charakter
samodzielny jest stwierdzenie, iż osobom je zajmującym służy prawo
pierwszeństwa w zakupie lokalu. Ocena przesłanki samodzielności lokalu na
gruncie ustawy o zasadach zbywania mieszkań musi być zatem taka sama w tym
wypadku, jak i w wypadku badania, czy istnieją podstawy do stwierdzenia prawa
6
pierwszeństwa do zakupu mieszkania (art. 4 ust. 1). Stąd sąd badając przesłanki
ustawowe ważności umowy, jest wprawdzie uprawniony do samodzielnego
ustalenia, czy lokal nosi cechę samodzielności, ale musi brać pod uwagę wszystkie
te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu
administracyjnym o wydanie zaświadczenia. O zaliczeniu lokalu do kategorii lokalu
mieszkalnego przesądza kryterium normatywne, ale definicja lokalu zawarta w art.
2 ust. 2 u.o.w.l. ma charakter ogólny. Zgodnie z ustępem 5 i 6 tej ustawy, oceny czy
dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym dokonuje się w oparciu
o dokumentację techniczną budynku, a w razie jej braku zgodnie z wymogami
przepisów prawa budowlanego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 10 września 2010 r., II OSK 1357/09, niepubl.). W odniesieniu
do przesłanek o charakterze technicznym uwzględnić należy przepisy
rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz. U. Nr. 75, poz. 690 ze zm.), a zwłaszcza § 3, 4 oraz 90 i n. Wprawdzie art. 2
ust. 2 u.o.w.l. dopuszcza wyodrębnienie jednej izby, ale w takim wypadku wymaga
zbadania w odniesieniu do każdego z lokali zamieszkałych przez powodów, czy
mogą być wykorzystane na cele mieszkalne i spełniają warunki samodzielności
lokalu. Kwestią jest bowiem, czy odpowiadają one kryteriom (wg stanu prawnego
na datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości) uznania pomieszczeń za
przeznaczone na stały pobyt ludzi a także, czy istnieją wymagane pomieszczenia
pomocnicze, a jeżeli nie, to czy ich brak ma znaczenie dla oceny przesłanki
samodzielności. Ocena przesłanki samodzielności powinna uwzględniać treść
wskazanych wyżej norm prawnych
Nie została wyjaśniona przez Sąd drugiej instancji kwestia, czy powodowie
są osobami uprawnionymi. Nie jest bowiem wystarczające stwierdzenie
w kontekście dokonania wykładni pojęcia „lokal mieszkalny”, że sporne lokale
zostały oddane powodom jako mieszkania zakładowe, a zatem są objęte reżimem
Prawa lokalowego. Definicja zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania
mieszkań wyznacza dwie kategorie osób uprawnionych. Pierwszą kategorią są
najemcy zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony
lub decyzji administracyjnej o przydziale. Jak słusznie podnosi skarżący, z umów
7
najmu wynika, że zostały one zawarte na czas trwania stosunku pracy.
Oceny zatem wymagało, czy takie postanowienie umowne oznacza zawarcie
umowy na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bądź czy doszło do przekształcenia
umowy najmu zawartej na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony.
Nie wiadomo nadto, czy wszyscy powodowie są nadal pracownikami pozwanej
spółki, czy też część z nich stosunek ten zakończyła i jaki stosunek cywilnoprawny
wiąże ich z właścicielem budynku.
Drugą kategorią osób uprawnionych są osoby, z którymi przed dniem
12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną
ze stosunkiem pracy. Umowy najmu złożone do akt z powodami zawarto w 2000
roku. Określają one mieszkania jako zakładowe przydzielone na podstawie decyzji
zakładu pracy. Po wejściu w życie z dniem 12 listopada 1994 r. ustawy o najmie
lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.)
pojęcie mieszkania zakładowego, zdefiniowane w art. 55 prawa lokalowego
z 1974 r. w brzmieniu nadanym przez ustawę z 16 lipca 1987 r. (Dz. U. nr 21, poz.
124), utraciło znaczenie prawne, bowiem ustawa ta zlikwidowała szczególny status
mieszkań zakładowych. Uprawnienia w zakresie korzystania z dotychczasowych
mieszkań zakładowych określił art. 58 ust. 1 ustawy stanowiąc, że umowy najmu
tych mieszkań, bez względu na ich treść stają się z mocy prawa umowami
zawartymi na czas nieoznaczony chyba, że najem również po wejściu ustawy
będzie związany ze stosunkiem pracy – w takim wypadku staje się najmem na czas
oznaczony. W konsekwencji, wszystkie osoby posiadające przed dniem
12 listopada 1994 r. umowy najmu na czas oznaczony, zostały uznane za osoby
uprawnione do preferencyjnego zakupu mieszkań, natomiast poza zakresem
ustawy pozostali pracownicy, którzy zawarli umowy najmu związane ze stosunkiem
pracy na czas oznaczony po tej dacie. Podstawą zawierania tych umów nie były
przepisy ustawy Prawo lokalowe, lecz art. 6 ustawy o najmie i dodatkach
mieszkaniowych z 2 lipca 1994 r. obowiązującej do dnia 10 lipca 2001 r., tj. do daty
wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz. U. Nr 71,
poz. 733). Umowy tego typu zawierane w warunkach obowiązywania ustawy
o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych pełniły odmienną funkcję, umożliwiając
8
zakładowi pracy zakwaterowanie pracowników, których charakter pracy wymaga
wynajmowania określonego lokalu. O ile zatem umowy nie uległy przekształceniu
z umów najmu na czas oznaczony związanych ze stosunkiem pracy na umowy
najmu na czas nieoznaczony, brak jest podstaw do uznania najemcy
legitymującego się taką umową, za osobę uprawnioną.
Słusznie zarzuca nadto skarżąca naruszenie art. 3 ust. 1 i 2 ustawy
o zasadach zbywania mieszkań, kwestionując dokonaną wykładnię pojęcia
„budynek mieszkalny”. Nie jest wystarczające stwierdzenie Sądu Okręgowego,
że o takim charakterze budynku przesądza wyłącznie rzeczywisty sposób jego
użytkowania. Ustawa o zasadach zbywania mieszkań nie definiuje pojęcia
„budynku mieszkalnego”. Takiej definicji nie zawiera również ustawa z dnia 7 lipca
1994 r. Prawo budowlane, natomiast odnosi się do tej kwestii rozporządzenie Rady
Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych (Dz. U.
z 1999 r., Nr 112, poz. 1317 ze zm.), które w części III Szczegółowy podział
środków trwałych określa budynki mieszkalne jako obiekty budowlane, których co
najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów
mieszkalnych. Jest to zatem kryterium funkcjonalne i ocena charakteru budynku
musi być oparta na rzeczywistych ustaleniach co do zakresu jego wykorzystywania
do celów mieszkalnych oraz do innych celów. W przypadku budynków o różnym
przeznaczeniu decyduje bowiem główne jego przeznaczenie. Ponadto budynek
musi odpowiadać pojęciu obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy prawo
budowlane. Powołanie się przez sąd drugiej instancji na intencje ustawodawcy
co do uwolnienia przedsiębiorstw od ciężaru zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
załóg, w imię nie hamowania procesów prywatyzacyjnych, poprzez przytoczenie
uzasadnienia wyroku SN z 9 stycznia 2002 r., V CKN 622/00, (niepubl.) jest o tyle
nietrafne, że zapadło ono na tle odmiennego stanu faktycznego i prawnego,
bowiem przedmiotem sprawy było przekazanie budynku przez przedsiębiorstwo
państwowe na rzecz Gminy na podstawie ustawy z dnia 12 października
o zasadach przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa
państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm.). W sprawie niniejszej jest natomiast
kwestionowana umowa, którą przedsiębiorstwo sprzedało nieruchomość na rzecz
osoby fizycznej.
9
Ponownego rozważenia wymaga także sprzeczność zawartej umowy
sprzedaży w świetle art. 58 § 2 k.c. Zastosowanie tej normy prawnej wymaga
w każdym konkretnym wypadku szczegółowej analizy kontekstu faktycznego,
a zatem w sprawie niniejszej zarówno okoliczności poprzedzających zawarcie
umowy, jak i jej treści oraz skutku dla obu stron procesu. Istotna będzie między
innymi przyczyna sprzedaży nieruchomości przez pozwaną spółkę, działania
podjęte przez nią przed sprzedażą, ocena działań powodów oraz skutki umowy lub
jej nie zawarcia dla obu stron. Mieć należy na uwadze, że zastosowanie tej normy
prawnej będzie miało miejsce wówczas, gdy przeprowadzone postępowanie nie da
podstaw do zastosowania ustawy o zasadach zbywania mieszkań, a zatem
w sytuacji uznania, że zajmowane przez powodów mieszkania nie są lokalami
mieszkalnymi, lub nie znajdują się w budynku mieszkalnym, lub gdy powodowie nie
okażą się osobami uprawnionymi. Zważywszy na zawarte umowy najmu
powodowie podlegają ochronie w granicach określonych przez ustawę o ochronie
lokatorów. Wszystkie te okoliczności powinny być brane pod uwagę przy ocenie
celu stron umowy, a zwłaszcza, czy obejmował on rezultat wskazany przez Sąd
drugiej instancji, tj. pozbawienie lokatorów praw obligacyjnych.
Zważywszy na powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.