Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 124/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 grudnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa U.W. i J. W.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej " M." w P.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 grudnia 2012 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 grudnia 2011 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) odstępuje od obciążenia powodów kosztami postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powodowie – J. W. i U. W. wnieśli o zobowiązanie pozwanej Spółdzielni
Mieszkaniowej „M.” w P. do złożenia oświadczenia woli, którym pozwana: 1)
ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 9, na IV piętrze klatki
schodowej nr […], w wielorodzinnym budynku mieszkalnym nr 47-71 na Osiedlu O.
w P., o powierzchni 70,10 m2
, w tym mieszkalnej - 48,3 m2
, złożonego z: 3 pokoi,
kuchni, łazienki, WC, loggii, wewnętrznych instalacji i urządzeń technicznych z
przynależną do niego piwnicą nr 9 i pomieszczeniem gospodarczym nr 9, o pow.
1,3 m2
wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku nr 47-71 wynoszącym
7010/3782528 oraz z takim samym udziałem we współwłasności przynależnego do
niego gruntu, w rejestrze gruntów obręb Ż. nr 0006, oznaczonego jako działka nr
1/25 o powierzchni 2.1157 ha; 2) przeniesie na rzecz powodów na warunkach
wspólności ustawowej, bez obciążeń, odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 9 z
przynależnościami z udziałem w częściach wspólnych wielorodzinnego budynku
mieszkalnego nr 47-71 wynoszącym 7010/3782528 oraz takim samym udziałem we
współwłasności gruntu stanowiącego działkę nr 1/25. Powodowie wywodzili
roszczenie z art. 491
ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116 ze zm.; dalej - u.s.m.) oraz z art. 64
k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z 25 sierpnia 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo (pkt 1);
umorzył postępowanie co do cofniętego żądania uchylenia i stwierdzenia
nieważności uchwały zarządu pozwanej nr 54 z 8 maja 2003 r. (pkt 2) oraz
rozstrzygnął o kosztach postępowania co do obu roszczeń (pkt 3).
Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie są członkami pozwanej i 29 grudnia
1989 r. otrzymali przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 9
z piwnicą i pomieszczeniem gospodarczym na IV piętrze klatki schodowej nr […],
w wielorodzinnym budynku mieszkalnym nr 47-71 na Osiedlu O. w P.
Zarząd pozwanej opracował projekt uchwały nr 33 z 27 lutego 2003 r.
w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych
w budynkach na nieruchomości na osiedlu O. w P., w tym nr 47-71. Projekt został
3
udostępniony członkom. Powodowie nie zgłosili do niego zastrzeżeń, a uwagi
innych osób nie zostały uwzględnione. Projekt nie został zaskarżony do sądu i
obowiązywał od 8 maja 2003 r., co zarząd pozwanej stwierdził w uchwale nr 54. W
obu uchwałach zarząd pozwanej określił nieruchomość wspólną jako obejmującą
budynki nr 3, 4, 6-28, 30-42, 43, 44, 45, 46, 47-71, 74, 76, 77, 78-86, 89-101, 106-
119 na osiedlu O. w P. oraz grunt, na którym stoją te budynki oraz przyjął, że
piwnice i inne pomieszczenia gospodarcze nie będą przynależnościami
wyodrębnianych lokali mieszkalnych. Następnie przygotowano projekty umów o
ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesieniu ich własności na rzecz
uprawnionych, w tym na rzecz powodów. Powodowie nie zgłosili się w
wyznaczonym dniu (21 stycznia 2010 r.) w kancelarii w celu zawarcia umowy,
natomiast z powołaniem się na art. 1714
u.s.m. wezwali zarząd pozwanej do
ustanowienia i przeniesienia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu nr 9 z
przynależną piwnicą i pomieszczeniem gospodarczym oraz z udziałem we
współwłasności gruntu i części wspólnych tylko wielorodzinnego budynku
mieszkalnego nr 47-71, nie zaś we współwłasności gruntu i wymienionych wyżej
budynków tworzących całe osiedle O. w P., a nadto - bez obciążeń. Pozwana
odmówiła zrealizowania żądania. Począwszy od 21 stycznia 2009 r. pozwana
zawarła ok. 1668 umów o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokali na
Osiedlu O. w P., zgodnie z zasadami określonymi w uchwałach z 2003 r.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo było bezzasadne, bowiem pozwana
dobrowolnie realizowała roszczenia uprawnionych i wykonała wszystkie obowiązki
nałożone na nią w art. 42 i 43 u.s.m. W pierwszym kwartale 2003 r. zarząd
pozwanej przygotował i podjął w trybie art. 42 i 43 u.s.m. uchwałę w sprawie
określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, a treść takiej prawomocnej
uchwały (art. 43 ust. 6 u.s.m.) jest wiążąca zarówno dla osób ubiegających się
o przeniesienie na ich rzecz własności lokalu, jak i dla sądu rozpoznającego
powództwo wytoczone na podstawie art. 491
u.s.m.
Zarząd pozwanej nie zaliczył piwnic i pomieszczeń gospodarczych do
przynależności poszczególnych lokali, do czego był uprawniony zgodnie z art. 42
ust 7 u.s.m. w zw. z art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej – u.w.l.). Wydzielenie
4
jako wspólnej nieruchomości wielobudynkowej było zgodne z przepisem art. 3 ust.
5 u.w.l. oraz art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. w brzmieniu sprzed nowelizacji, które
zezwalało na tworzenie tego rodzaju nieruchomości. W ustawie nowelizującej
ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca dał wyraz preferencji co do
tworzenia nieruchomości wspólnych jednobudynkowych, zastrzegając, że
nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona wtedy, gdy budynki są
posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której
posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub
wewnętrznej. Odwołująca się do odmiennych zasad uchwała zarządu pozwanej nr
33 z 2003 r. została podjęta przed znowelizowaniem przepisu i dlatego nie jest
niezgodna z prawem ani też nie narusza interesu prawnego powodów. Wspólne
fundamenty budynków, usytuowanie piwnic przynależnych do różnych lokali,
sposób zasilania budynków w ciepło, brak całkowicie samodzielnych sieci
wodociągowych i grzewczych (konieczność utworzenia odrębnych zaworów) są
istotnymi przeszkodami faktycznymi dla wyodrębnienia nieruchomości wspólnych
jednobudynkowych, zgodzie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów
z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów
nieruchomości. Po stosownych przebudowach ten stan może się zmienić, jednak
uchwała ma uwzględniać i respektować okoliczności istniejące w chwili jej
podejmowania, nie zaś możliwe do uzyskania w przyszłości, po dokonaniu
odpowiedniej przebudowy. W obecnym kształcie nieruchomość stanowi
gospodarczą całość - osiedle, ze wspólnymi elementami infrastruktury (np. drogi
dojazdowe, śmietniki, place zabaw.), a zatem podział jej jest niemożliwy.
O oddaleniu powództwa zadecydowało stwierdzenie, że prawo odrębnej
własności lokalu na warunkach określonych przez powodów nie mogło być
ustanowione.
Wyrokiem z 29 grudnia 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów od
wyroku Sądu Okręgowego z 25 sierpnia 2011 r.
Sąd Apelacyjny uznał za własne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz
ocenę prawną sprawy dokonaną przez ten Sąd. Z odwołaniem się do poglądu
wyrażonego w uchwałach Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 i
III CZP 16/09, przyjął, że zmiana m.in. art. 42 i 43 u.s.m., obowiązującą od 31 lipca
5
2007 r. ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 125, poz. 873;
dalej – u.zm.u.s.m.), nie rodziła obowiązku spółdzielni dostosowania podjętej
wcześniej uchwały określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali
mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w nieruchomości uznanej za wspólną,
do zmienionych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe wymogi
nie mają zatem zastosowania do tych uchwał określających zasady wyodrębnienia
lokali, które zaczęły obowiązywać przed 31 lipca 2007 r., niezależnie od tego, czy
przed tą datą zawarto zgodnie z nimi jakieś umowy o ustanowieniu i przeniesieniu
odrębnej własności lokali.
Uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r. zaczęły obowiązywać przed
31 lipca 2007 r. i chociaż do tego czasu nie doszło do wyodrębnienia i sprzedaży
żadnego lokalu mieszkalnego w obrębie nieruchomości wspólnej, to po 31 lipca
2007 r. żaden z członków pozwanej nie wszczął postępowania zmierzającego do
zmiany uchwał i dostosowania ich do art. 42 u.s.m. w brzmieniu nadanym ustawą
z 14 czerwca 2007 r. Od stycznia 2009 r. pozwana zawierała umowy ustanowienia
odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokali na członków spółdzielni,
stosownie do zasad przyjętych w uchwałach z 2003 r. Powodowie 30 listopada
2009 r. zażądali określenia przedmiotu ich odrębnej własność w sposób
odbiegający od zasad przyjętych w uchwałach nr 33 i nr 54 z 2003 r., a aktualnie
ich żądanie nie może być zaspokojone.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 29 grudnia 2011 r.,
powodowie zarzucili, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego
(art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), poprzez: - błędną wykładnię przepisów ustawy
z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) oraz znowelizowanego
art. 42 ust. 2 i 3 i art. 49 u.s.m - niektórych przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), podczas gdy
w zakresie ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w spółdzielniach
pierwszeństwo mają znaczenie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkalniowych;
- art. 46 § 1 k.c. co do definicji nieruchomości, która obejmuje grunt wraz
budynkiem trwale z gruntem związanym; - art. 199 k.c. co do takiego wyodrębnienia
6
własności lokali, które uniemożliwi następnie zarządzanie rzeczą wspólną; - art. 4
pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z
2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), definiującego działkę budowlaną; -
rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75,
poz. 690), definiującego budynek wielorodzinny, mieszkania, pomieszczenia
pomocnicze, pomieszczenia gospodarcze przynależne do lokalu mieszkalnego (§
3) oraz wymogi, jakie musi spełniać działka budowlana (§ 14 ust. 1 oraz 26 ust. 1); -
ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece co do definicji
nieruchomości ujawnianych w księgach wieczystych.
Powodowie zarzucili nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem
przepisów postępowania (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.), to jest: - art. 378 § 1 i art. 328
§ 2 k.p.c. poprzez nierozpoznanie poszczególnych zarzutów apelacji oraz brak
uzasadnienia dla ich pominięcia; - art. 382 k.p.c. poprzez zaniechanie
postępowania dowodowego w postępowaniu apelacyjnym; - art. 233 k.p.c. przez
przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów; - art. 321 § 1 k.p.c. przez
orzeczenie ponad żądanie powodów o prawomocności uchwał zarządu pozwanej
Spółdzielni nr 33 i nr 54 z 2003 r., chociaż nie były one przedmiotem powództwa; -
art. 162 k.p.c. poprzez niewypowiedzenie się o zarzutach dotyczących naruszenia
przepisów postępowania przez Sąd I instancji, które miały wpływ na wynik sprawy; -
art. 381 k.p.c. przez pominięcie w postępowaniu apelacyjnym nowych dowodów; -
art. 390 k.p.c. przez zaniechanie przedstawienia Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnień prawnych budzącego poważne wątpliwości.
Powodowie wnieśli o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego w pkt I oraz
wyroku Sądu Okręgowego, zniesienie postępowania w obu instancjach
i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 w zw. z art.
391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej tylko
wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich koniecznych
elementów, bądź posiada kardynalne braki, które uniemożliwiają jego kontrolę
kasacyjną. Gdy sąd odwoławczy oddalając apelację orzeka na podstawie materiału
7
zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, nie musi powtarzać
dokonanych ustaleń, a swoją akceptację dla nich może wyrazić przez przyjęcie za
własne. Wystarczające jest wówczas ustosunkowanie się do zarzutów
podniesionych w apelacji i wyjaśnienie, dlaczego okazały się nieuzasadnione,
z ostatecznym wskazaniem jako podstawy rozstrzygnięcia art. 385 k.p.c.
Te wymagania spełnia uzasadnienie zaskarżonego wyroku.
Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną będąc związanym ustaleniami
faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia (art. 39813
§ 2 k.p.c.), a skargi kasacyjnej nie można oprzeć na zarzutach dotyczących
ustalenia faktów i oceny dowodów (art. 3983
§ 3 k.p.c.). Unormowanie to wyklucza
możliwość skutecznego podniesienia w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art.
233 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w postępowaniu
apelacyjnym. W niniejszej sprawie spór pomiędzy stronami nie koncentrował się
zresztą wokół faktów (Sądy obu instancji uznawały je za bezsporne), lecz wokół ich
oceny prawnej. Bezzasadnie zatem powodowie zarzucają Sądowi Apelacyjnemu,
że ten nie uzupełnił postępowania dowodowego w sprawie. Z art. 381 k.p.c. wynika
bowiem, że sąd drugiej instancji może pominąć nowe fakty i dowody, na które
strona powołuje się dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Skoro Sąd Apelacyjny
uznał ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego za dostateczne dla zastosowania
w sprawie prawa materialnego, to oczywiście nie musiał uzupełniać podstawy
faktycznej swojego rozstrzygnięcia o jakieś nowe okoliczności. Nie mają też racji
powodowie, o ile zarzucają Sądowi Apelacyjnemu, że ten orzekł ponad żądanie,
wbrew zasadzie ustalonej w art. 321 § 1 k.p.c. O związaniu niezaskarżonymi we
właściwym czasie i trybie uchwałami zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r. Sąd
Apelacyjny wypowiedział się nie w sentencji orzeczenia, ale w jego motywach, gdy
tłumaczył przyczyny wydanego rozstrzygnięcia. Skoro przy tym powodowie cofnęli
żądania bezpośrednio zmierzające do oceny ważności tych uchwał zarządu
pozwanej, to trudno zaakceptować ich stanowisko, jakoby zaskarżony wyrok miał
być wydany w warunkach nieważności postępowania z tego względu, że Sąd
Apelacyjny nie stwierdził z urzędu nieważności uchwały zarządu pozwanej
spółdzielni nr 54 z 2003 r. Niezrozumiałe nadto jest budowanie przez powodów
zarzutu nieważności postępowania z odwołaniem się do art. 58 § 1 k.c.,
8
w warunkach gdy przyczyny nieważności postępowania reguluje art. 379 k.p.c.
Bezzasadnie też powodowie zarzucają Sądowi Apelacyjnemu naruszenie art.
390 § 1 k.p.c. przez zaniechanie przedstawienia Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnień prawnych budzących poważne wątpliwości.
Przedstawienie zagadnienia prawnego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia
jest bowiem uprawnieniem sądu orzekającego, a nie jego obowiązkiem. Jeśli Sąd
Apelacyjny uznał, że występujące w sprawie zagadnienie jest w stanie rozwiązać
we własnym zakresie, to oczywiście nie musiał stosować art. 390 § 1 k.p.c.
2. Część zarzutów w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983
§ 1 pkt
1 k.p.c.) została przez powodów sformułowana wadliwie albo też powodowie
zgłosili je bez związku z rozstrzygnięciem wydanym w niniejszej sprawie. W taki
sposób trzeba ocenić zarzut, jakoby Sąd Apelacyjny niewłaściwie zastosował
niektóre przepisy ustawy o własności lokali, w warunkach gdy powodowie ich nie
oznaczyli i nie sprecyzowali, na czym polegało ich niewłaściwe zastosowanie.
Przepisów, w których ustawodawca zamieścił definicje pojęć „nieruchomość”,
„działka budowlana”, „budynek wielorodzinny”, „mieszkanie” itd., Sąd Apelacyjny
nie naruszył, gdyż nie stosował ich w rozpoznawanej sprawie, tak samo, jak
przepisów o zasadach zarządu nieruchomością wspólną.
3. Powodowie wywodzili roszczenie z art. 491
u.s.m. w zw. z art. 1714
ust. 1
u.s.m. oraz art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c. Artykuł 1714
ust. 1 u.s.m.
zobowiązuje spółdzielnię mieszkaniową – na pisemne żądanie osoby, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – do zawarcia umowy
przeniesienia własności lokalu, po spłaceniu przez tę osobę określonych
zobowiązań. Problemy, jakie wywoływała ocena konstytucyjności tego
unormowania nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (por. wyrok
Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., P 16/08, Dz. U. z 2008 r. Nr 235,
poz. 1617).
Obowiązki spółdzielni konieczne do wypełnienia w celu zrealizowania
roszczeń przewidzianych w art. 1714
ust. 1 u.s.m. precyzuje art. 42 ust. 1-7 u.s.m.,
a pozwana podjęła określone w nim czynności w celu ich zaspokojenia. Zarząd
pozwanej przygotował i przyjął uchwałę nr 34 z 2003 r. w terminie oznaczonym
w art. 42 ust. 1 u.s.m., a jej przedmiot i konieczny stopień szczegółowości były
9
determinowane brzmieniem art. 42 ust. 3 u.s.m., w związku z tym, że od dnia
wejścia w życie uchwała ta miała stanowić podstawę oznaczania lokali
i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy
ustanawianiu odrębnej własności lokali oraz przenoszeniu własności tych lokali
przez spółdzielnię na rzecz uprawnionych osób.
Zarząd pozwanej przyjął, że nieruchomości lokalowe wyodrębniane będą
z nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany wieloma budynkami tworzącymi
całe osiedle, i w taki też sposób w uchwale nr 34 z 2003 r. określił nieruchomość
wspólną.
Artykuł 42 ust. 6 i 7 u.s.m. upoważniał zarząd spółdzielni mieszkaniowej
do zadecydowania o przyjęciu metody określenia powierzchni użytkowej
poszczególnych lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej
nieruchomości oraz o przynależności do lokalu, jako jego części składowych,
pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. Przyjęta metoda
określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych musiała mieć
zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości.
Określająca zasady wyodrębnienia lokali uchwała zarządu pozwanej nr 34 z 2003 r.
przewidywała, że będą one wyodrębniane z pominięciem pomieszczeń
przynależnych (piwnic i innych pomieszczeń gospodarczych oddanych do
dyspozycji osób zajmujących poszczególne mieszkania). Pomieszczenia te miały
zatem pozostać w obrębie nieruchomości wspólnej i stanowić jej części.
W wyroku z 8 czerwca 2006 r., II CSK 37/06 (Monitor Prawniczy 2006, nr 13,
s. 681), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że z art. 42 u.s.m. oraz przepisów ustawy
o własności lokali, do których odsyła w nim ustawodawca, wynika, że
pomieszczenia takie jak piwnice są w zasadzie częściami składowymi
wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Od tej zasady dopuszczalne są jednak
odstępstwa. Pozostawienie piwnic i innych pomieszczeń, które nie spełniają funkcji
mieszkaniowych jako wspólnych, stanowiących przedmiot współwłasności
właścicieli odrębnych lokali, jest w szczególności możliwe wówczas, gdy ich liczba
nie jest taka sama jak liczba odrębnych lokali, albo gdy powierzchnie
poszczególnych piwnic są zróżnicowane. O zaliczeniu piwnic do części wspólnej
nieruchomości, a nie do wyodrębnionych lokali, może decydować również
10
okoliczność, że przy powstawaniu spółdzielczego prawa do lokalu nie obejmowano
przydziałem lub umową o ustanowieniu tego prawa piwnic, które były użytkowane
wspólnie przez wszystkich członków spółdzielni zamieszkujących w danym
budynku.
Z dniem 31 lipca 2007 r. weszła w życie ustawa z 14 czerwca 2007 r.
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych
innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.). Ze zmienionego tą ustawą art. 42
ust. 3 pkt 1 u.s.m. wynika, że ustawodawca preferuje tworzenie takich
nieruchomości wspólnych, które będą obejmowały wyłącznie jeden budynek
mieszkalny wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony. Nieruchomość
wielobudynkowa może być bowiem utworzona tylko wtedy, gdy budynki są
posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której
posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub
wewnętrznej. Zmienione powołaną ustawą brzmienie art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m.
wskazuje natomiast na to, że piwnica lub pomieszczenie gospodarcze mają być
przyporządkowane danemu, podlegającemu wyodrębnieniu lokalowi, jeżeli zostały
przydzielone wraz z tym lokalem, a władający nim faktycznie użytkuje piwnicę lub
pomieszczenie gospodarcze.
W wyroku z 12 marca 2009 r., V CSK 373/08 (OSNC 2010, nr 2, poz. 30), Sąd
Najwyższy wyjaśnił, że zmiana art. 42 u.s.m. była spowodowana wadliwą praktyką
niektórych spółdzielni mieszkaniowych polegającą na arbitralnym określaniu przez
zarządy, że piwnice lub pomieszczenia gospodarcze nie stanowią pomieszczeń
przynależnych do wyodrębnianych lokali, ale wchodzą w skład nieruchomości
wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Po wejściu w życie ustawy z 14 czerwca
2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma wątpliwości, że
zarząd nie może swobodnie decydować o przynależności piwnic lub pomieszczeń
gospodarczych do nieruchomości wspólnej, jeżeli zachodzi sytuacja określna w art.
42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. W uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 14/09 (OSNC 2010,
nr 1, poz. 5), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42
ust. 3 pkt 2 u.s.m. piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji,
gdy w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest
określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół jej przekazania
11
określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności
faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnego lokalu mieszkalnego
i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu. Gdy piwnica
przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego i jest użytkowana przez osobę, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zarząd spółdzielni
w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali powinien określić także
położenie i powierzchnię piwnicy. W takiej sytuacji, pominięcie w opisie
wyodrębnianego lokalu piwnicy do niego przyporządkowanej powoduje sprzeczność
uchwały z art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m., a w konsekwencji jej nieważność.
Zgodnie z art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., zgłoszone na piśmie roszczenia określone
m.in. w art. 1714
u.s.m., niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy
z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miały być
rozpoznawane na jej podstawie.
W uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 16/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 6),
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że roszczenie przewidziane w art. 1714
u.s.m., zgłoszone
i niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, podlega rozpatrzeniu przez spółdzielnię
mieszkaniową według nowych zasad określonych w tej ustawie, chyba że przed
31 lipca 2007 r. na podstawie prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni,
niespełniającej nowych wymagań, wskazanych w art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m.,
spółdzielnia dokonała czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy
przeniesienia własności lokalu. W motywach tej uchwały Sąd Najwyższy odwołał
się do podstawowej zasady intertemporalnej wyrażonej w art. 3 k.c., zgodnie
z którym ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub
celu. Zakaz retroakcji oznacza, że zdarzenia prawne powstałe pod rządem
dawnego prawa należy oceniać według tego prawa, nie zaś według prawa nowego.
W doktrynie i judykaturze odróżnia się skutek retroaktywny od skutku
retrospektywnego nowej regulacji prawnej. Retrospektywność ustawy ma miejsce
wtedy, gdy nowa ustawa jest stosowana, od momentu jej wejścia w życie, do
sytuacji „w toku”. Brzmienie art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. wskazuje, że przepis ten nie
wprowadza skutku retroaktywnego, naruszającego zasadę lex retro non agit, lecz
skutek retrospektywny, w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze
12
ciągłym lub złożonym. Wynikający z art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. skutek retrospektywny
nowej ustawy dotyczy nie tylko procedowania nad roszczeniem zgłoszonym na
podstawie art. 1714
u.s.m., ale także – co do zasady – podstaw prawnych dla
dokonywania przekształceń, którymi są uchwały podjęte przez zarząd spółdzielni
mieszkaniowej na podstawie art. 42 u.s.m. w dawnym brzmieniu. Dotychczas
niezrealizowane roszczenia, aby mogły być „rozpatrzone” według nowych reguł
i wymagań, muszą mieć oparcie w uchwałach spółdzielni podjętych w zgodzie
z nowym brzmieniem art. 42 ust. 2 i 3 pkt 1 u.s.m. Oznacza to konieczność
przystosowania do nowego stanu prawnego także prawomocnych uchwał
spółdzielni podjętych przed nowelizacją tego przepisu, jeśli po 31 lipca 2007 r.
stanowiłyby – zważywszy na okoliczność, że jako przedmiot ustanawiania
własności lokali wskazują nieruchomość wielobudynkową – przeszkodę
w zrealizowaniu roszczenia o przekształcenie własnościowego prawa do lokalu
w odrębną własność lokalu w budynku, stanowiącym wraz gruntem nieruchomość
jednobudynkową. Związanie spółdzielni i jej członków prawomocnymi uchwałami,
które mają charakter wewnętrznych aktów normatywnych, nie może odnosić się do
sytuacji, gdy z woli ustawodawcy, nową ustawę stosuje się do stosunku prawnego,
który powstał w następstwie zdarzenia prawnego zaistniałego w czasie
obowiązywania starej ustawy i trwa po wejściu w życie nowego prawa. Wobec tego,
że art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. ma charakter retrospektywny, nie zaś retroaktywny, nie
może on mieć zastosowania w sytuacji, gdy na podstawie prawomocnej uchwały
spółdzielnia, zgodnie z żądaniem osób uprawnionych, przystąpiła do jej realizacji,
dokonując czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy
przeniesienia własności lokalu. Przemawiają za tym zasady ochrony praw słusznie
nabytych oraz równości osób uprawnionych do realizacji roszczeń przewidzianych
w art. 1714
u.s.m. Osoby, które nabyły na podstawie prawomocnej uchwały
ekspektatywę (dostatecznie ukształtowaną) prawa odrębnej własności lokalu są
uprawnione do podjęcia – na zasadach określonych w takiej uchwale – działań
zapewniających zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. W takim
przypadku wszystkie prawa do wyodrębnionych lokali muszą być ukształtowane
według tych samych zasad, określających m.in. wielkość udziałów we
współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością
13
każdego lokalu.
Taki sam pogląd wyrażony został w uchwale Sądu Najwyższego
z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 7), w motywach której
Sąd Najwyższy dodał nadto, że nie można art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. uważać za
przepis zmuszający zawsze do zmiany uchwał zarządów spółdzielni według nowej
treści art. 42 u.s.m. Uchwały podjęte legalnie w czasie obowiązywania poprzedniej
treści art. 42 u.s.m. zachowują swoją moc w szczególności wtedy, gdy określono
w nich nieruchomości jako jednobudynkowe oraz, jeśli doszło do podjęcia realizacji
uchwały określającej nieruchomość jako wielobudynkową, w stosunku choć do
roszczeń jednego uprawnionego, w postaci wszczęcia bezpośredniej procedury
przekształcenia jego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo
odrębnej własności lokalu (przeniesienia własności lokalu). W takim przypadku do
uchwał stosować należy dotychczasowe przepisy i prawomocnej uchwały zarządu
spółdzielni zmienić nie można, ponieważ wszystkie lokale mieszkalne powinny być
zbywane na tych samych zasadach, zwłaszcza że jeszcze dochodzą prawa do
części wspólnych.
Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika, że pozwana przed 31 lipca 2007 r. nie
wyodrębniła i nie sprzedała ani jednego lokalu mieszkalnego na wniosek osoby
uprawnionej i według zasad ustalonych w uchwałach nr 33 i nr 54 z 2003 r.
W świetle przedstawionej wyżej wykładni art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., po tej dacie
pozwana powinna zatem podjąć czynności zmierzające do dostosowania uchwały
identyfikującej nieruchomość wspólną i podlegające wyodrębnieniu z niej
nieruchomości lokalowe do nowego brzmienia art. 42 ust. 3 u.s.m. W uzasadnieniu
uchwały z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09, Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli
prawomocna uchwała weszła wprawdzie w życie, ale nie podjęto jej realizacji przez
przystąpienie do wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego,
zgodnie z wnioskiem uprawnionego, to na podstawie art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m.
zarząd spółdzielni ma obowiązek zmienić swoją uchwałę na zgodną z nowym
brzmieniem art. 42 ust. 3 u.s.m. Data wejścia w życie tej ustawy nowelizującej
z 14 czerwca 2007 r. stanowi granicę czasową, do której zarząd spółdzielni
powinien był podjąć i zacząć realizować uchwałę, o której mowa w art. 42 u.s.m.,
tak aby mogła ona obowiązywać nadal w brzmieniu sprzed tej daty. Realizacja
14
roszczenia z art. 1714
u.s.m. po tej dacie powinna nastąpić już według uchwały
zarządu w brzmieniu zgodnym z art. 42 u.s.m., po zmianach dokonanych ustawą
z 14 czerwca 2007 r.
Artykuł 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., uchylony został z dniem 30 grudnia 2009 r. przez
art. 3 ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, ale art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2
u.s.m. w brzmieniu nadanym mu ustawą z 14 czerwca 2007 r. pozostaje częścią
systemu prawa. Do 30 grudnia 2009 r. uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54
z 2003 r. nie zostały zmienione, gdyż ani ona sama nie wykazała w tym kierunku
inicjatywy, ani też nie wykazały jej osoby uprawnione do nabycia wyodrębnionych
lokali. Od początku 2009 r. pozwana zaczęła dokonywać z osobami, którym
przysługiwały w stosunku do niej roszczenia przewidziane w art. 1714
u.s.m.
czynności prowadzących do wyodrębnienia własności lokali na nieruchomości
wspólnej, którą zidentyfikowała tak, jak zostało to ustalone w uchwałach nr 33 i nr
54 z 2003 r. Przedmiotem oświadczeń o ustanowieniu odrębnej własności i umów
zawieranych przez pozwaną z uprawnionymi były lokale o takim składzie
i powierzchni, jaką przewidywały uchwały nr 33 i nr 54 z 2003 r.
Powodowie zażądali od pozwanej wyodrębnienia własności zajmowanego przez
nich lokalu dopiero 30 listopada 2009 r., ale już wówczas zgłoszonego przez nich
roszczenia pozwana nie mogła zaspokoić. Powodowie żądają bowiem ustanowienia
odrębnej własności zajmowanego przez nich lokalu, przy przyjęciu, że jego częściami
są także przydzielone im i zajmowane przez nich pomieszczenia gospodarcze oraz
przy przyjęciu, że lokal ten znajduje się na nieruchomości gruntowej zabudowanej
jednym tylko budynkiem wielorodzinnym. Zarówno w dacie zgłoszenia roszczenia
przez powodów, jak i w dacie orzekania o nim przez Sądy obu instancji, nie istniała
taka nieruchomość wspólna, w której powodowie – zgodnie z brzmieniem żądania –
chcą wyodrębnienia własności zajmowanego przez nich lokalu. Po ujawnieniu
w księdze wieczystej pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności takiego
lokalu, jak o tym stanowią uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r., z którą
to nieruchomością związane są udziały we współwłasności takiej, jak określona
w uchwałach nieruchomości wspólnej, nie może dojść do zrealizowania roszczenia
powodów opisującego przedmiot prawa, które sami chcą nabyć w odmienny
15
sposób. Skoro budynek, w którym znajduje się zajmowany przez powodów lokal
mieszkalny stał się – w związku z ujawnieniem w księdze wieczystej czynności
pozwanej z innymi osobami – częścią nieruchomości wspólnej wielobudynkowej, to
przed zlikwidowaniem tej nieruchomości wspólnej nie może on stać się
jednocześnie częścią inaczej opisywanej nieruchomości wspólnej, a mianowicie
nieruchomości jednobudynkowej (por. też uchwałę z 22 października 2010 r.,
III CZP 77/10, OSNC 2011, nr 5, poz. 56, w motywach której Sąd Najwyższy
wskazał, że brak jest po stronie spółdzielni podstaw prawnych do decydowania
o zmianie udziału w nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną
własnością spółdzielni, lecz stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali;
jeżeli zatem na podstawie pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni ustanowiono już
odrębną własność choćby jednego lokalu, to zarząd spółdzielni nie może określić
innego udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni
i właściciela lokalu).
Reasumując stwierdzić trzeba, że nie mogło być uwzględnione roszczenie
powodów zmierzające do wyodrębnienia własności zajmowanego przez nich lokalu
na nieruchomości wspólnej, która nie istnieje i nie może powstać przez złożenie
przez pozwaną oczekiwanego oświadczenia woli i przez jego ujawnienie w księdze
wieczystej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c., Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji. Z uwagi na charakter sprawy, przyczyny, które
zadecydowały o odmowie uwzględnienia roszczenia powodów, jak i ich sytuację
osobistą i majątkową, o kosztach postępowania kasacyjnego Sąd Najwyższy orzekł
stosownie do art. 102 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.