UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 czerwca 2012r. w sprawie z powództwa E. A. przeciwko Gminie Miastu S. o wydanie nieruchomości i zapłatę, Sąd Okręgowy w Sieradzu zasądził od pozwanej Gminy Miasta S. na rzecz powódki E. A. kwotę 846.867 złotych, płatną w czterech rocznych ratach po 211.716,75 złotych każda, w terminach do 31 marca każdego roku, poczynając od marca 2013r., z odsetkami ustawowymi w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat i umorzył postępowanie w zakresie żądania zasądzenia ponad 2.000.000 złotych, a w pozostałym zakresie oddalił powództwo i zniósł między stronami koszty procesu i nie obciążył stron kosztami sądowymi, a także przyznał pełnomocnikowi powódki wynagrodzenie za nieopłaconą pomoc prawną udzieloną powódce z urzędu, które nakazał wypłacić z sum budżetowych Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Sieradzu.

(wyrok k. 958)

Powyższy wyrok zapadł na podstawie poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych z których wynika, że w S. przy ul. (...), w centralnym punkcie miasta, położona jest zabudowana nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym działki (...). Nieruchomość ma powierzchnię 934 m². Objęta jest księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Zduńskiej Woli.
W księdze tej do października 2005r. jako współwłaściciele byli ujawnieni M. A. w 42/48 częściach, A. F. w 2/48 częściach, K. B. w 2/48 częściach, R. J. i K. J. po 1/48 części. Powodowie, małżonkowie M. i E. A. umową notarialną z dnia 26 października nabyli udziały należące do A. F., K. B., K. i R. J..

Przedmiotowa nieruchomość jest częścią posesji nabytej w końcu XIX wieku przez J. A. - pradziadka powoda. Działkę (...) odziedziczył po rodzicach, a w części odkupił od rodzeństwa K. A. - dziadek powoda. K. A. rozbudował obiekty na nieruchomości, wybudował oficynę. W czasie II-ej wojny światowej nieruchomość K. A. została przejęta przez władze okupacyjne, a sam K. A. dla ochrony majątku zrzekł się narodowości polskiej. Niemcy poczynili nakłady na nieruchomości, m.in. dobudowując piętro do budynku frontowego. Po wojnie spadkobiercy K. A. zostali obciążeni obowiązkiem spłaty nakładów, a nieruchomość została zajęta przez Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej
w Ł., przy czym faktyczny zarząd został powierzony Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w S.. K. A. i jego rodzina - w tym wnuk M. A. zajmowali w nieruchomości 3 lokale w oficynie. Nie płacili czynszu. Lokale w budynku frontowym zostały przeznaczone na szkołę, salę ludową, mieszkania dla nauczycieli, a także na działalność handlową. W 1961r. szkoła została przeniesiona, Prezydium Rady Narodowej po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i remontowych zasiedliła lokale lokatorami. K. A. zmarł w 1955r. Do końca życia wraz z rodzina mieszkał w przedmiotowej nieruchomości i płacił należne podatki. Jeszcze w 1947r. został zrehabilitowany. Postanowieniem z dnia 26 marca 1957r. w sprawie Ko 44/55 Sąd Powiatowy w Z. zwolnił spod opisu i zarządu działkę ziemi o pow. 0,45 ha ze znajdującymi się na niej budynkami. Mimo tego orzeczenia właściciele, w tym spadkobiercy po K. A. nie odzyskali władztwa nad nieruchomością. W 1968r. Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w Ł. ponownie dokonało zajęcia nieruchomości, żądając jej opisu i oszacowania. Ponownie również babka, matka powoda, a także sam powód wystąpili do Sądu Powiatowego w Z. o zwolnienie majątku spod opisu, zajęcia i zarządu. Postanowieniem z dnia 22 stycznia 1968r. żądanie zostało uwzględnione, w następstwie czego powód i jego rodzina wystąpili do Prezydium Miejskiej Rady Narodowej Zarządu (...) o przekazanie do ich dyspozycji budynków administrowanych przez (...). Mimo, że prawa właścicielskie wynikające z dziedziczenia m.in. po K. A. nie były kwestionowane, a także wobec rozstrzygnięć sądowych - w tym ostatniego z dnia 22 stycznia 1968r. żądanie powoda i jego krewnych nie zostało uwzględnione.

Decyzją z dnia 16 kwietnia 1992r. w sprawie G VII 7242/30-5/92 Wojewoda (...) na podstawie art. 5 i 10 ustawy z dnia 10 maja 1990r. – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym, stwierdził nabycie przez Miasto i Gminę S. z mocy prawa m.in. działki (...) o pow. 2349 m^{(

2)} , która obejmowała także nieruchomość rodziny A. t.j. działkę (...). Podstawą faktyczną decyzji był spis inwentaryzacyjny sporządzony przez urzędników strony pozwanej w oparciu o postanowienie Sądu Powiatowego w Z., którym stwierdzono nabycie przez zasiedzenie nieruchomości należącej do C. L. na rzecz Skarbu Państwa. Powód M. A. nie zgodził się z decyzją komunalizacyjną. W pismach kierowanych do Wojewody (...) już w 1993r. podnosił, że decyzją została bezprawnie objęta należąca do powoda działka nr (...). Decyzją Nr (...)z dnia 25 października 2002r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 16 kwietnia 1992r. Nr G. VII 7242/3005/92 w sprawie nabycia przez Miasto i gminę S.
z mocy prawa własności nieruchomości położonych w B. i S., oznaczonych jako działki ewidencyjne (...) w części dotyczącej działki nr (...) zapisanej w Kw Nr (...), położonej w S. , stwierdzając w uzasadnieniu, że decyzja Wojewody (...) została podjęta z rażącym naruszeniem prawa zawierającym się w skomunalizowaniu mienia nie należącego do Skarbu Państwa. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji powołał się na niekwestionowane wyjaśnienie Wojewody (...) z dnia 22 marca 2002r. , z którego wynika , że „Organ wojewódzki prowadząc
w 1992r. postępowanie komunalizacyjne przyjął stan prawny nieruchomości według informacji podanych przez Komisję Inwentaryzacyjną Rady Gminy i Miasta S.. Wynikało z nich, że działka (...) o pow. 2.349 m^{(

2)} stanowi własność Skarbu Państwa na podstawie postanowień Sadu Powiatowego w S., sygn. akt Ns 249/57 i Ns 367/57 , jednakże postanowień takich nie odnaleziono. Z dokumentacji źródłowej, a w szczególności z odpisów KW Nr (...) i KW Nr (...) wynika natomiast, że dane zawarte w karcie inwentaryzacyjnej były nieprecyzyjne. Księga wieczysta Nr (...) dotyczy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), a zatem innej, aniżeli podana w karcie inwentaryzacyjnej. Powodowie w toku postępowania administracyjnego, zakończonego ostatecznie uchyleniem decyzji komunalizacyjnej, złożyli postanowienie Sądu Powiatowego w Zduńskiej Woli zwalniające m.in. przedmiotową nieruchomość spod opisu, zajęcia
i zarządu wraz z dwoma domami mieszkalnymi oraz zabudowaniami gospodarczymi, stanowiącymi własność K. A., a także wyrok tegoż sądu z dnia 28 listopada 1968r., w sprawie C 438/68, zasądzający od spadkobierców K. i S. A. - właścicieli nieruchomości położonej w S. składającej się z placu i budynków przy (...) i ul. (...), oznaczonych Nr (...)rep. (...)(dowód akt notarialny Nr rep.(...)z 1919r. ) kwoty 22.376 zł z tytułu nakładów na nieruchomości poczynionych przez okupanta niemieckiego w tej wysokości, decyzję Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w S. w przedmiocie umorzenia nakładów poniemieckich, jak również pismo Urzędu Rejonowego w Z. z 1994r. jednoznacznie potwierdzające, że przedmiotowa nieruchomość nie podlegała komunalizacji.

Bezpośrednio po uchyleniu decyzji komunalizacyjnej powód M. A. kolejny raz zażądał wydania przedmiotowej nieruchomości. W latach 2002 - 2004 pozwana otrzymała od powodów kilkanaście pism w tym przedmiocie. Po wyjaśnieniu, że powód nie zamierza rezygnować z pozostałej części majątku po poprzednikach prawnych strona pozwana wypowiedziała powodowi (później się wycofała) bezpłatną umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...), w którym mieszkał od urodzenia i ostatecznie wycofała się z zamiaru wydania powodowi przedmiotowej nieruchomości. Złożyła w Sądzie Rejonowym w Zduńskiej Woli wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2006r. w sprawie Ns 633/05 Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli wniosek oddalił. Natomiast prawomocnym postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006r. Sąd Okręgowy w Sieradzu oddalił apelację Gminy i Miasta S..

W toku postępowania w niniejszym procesie wyrokiem częściowym z dnia 23 marca 2009r. Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie wydania przedmiotowej nieruchomości, uznając za nieskuteczny zarzut zatrzymania tej nieruchomości, zgłoszony przez stronę pozwaną, z argumentacją poczynienia nakładów na nieruchomość. Apelacja strony pozwanej od tego wyroku częściowego została oddalona.

Nieruchomość została wydana powódce w dniu 22 września 2009r., po uprzednim spisaniu ugody, w której strony ustaliły, że pozwana do dnia 31 grudnia 2010r. opróżni ją z osób i mienia.

W dacie wydania stan nieruchomości był bardzo zły. W okresie władania nieruchomością nie były wykonywane niezbędne remonty poza drobnymi, bieżącymi pracami naprawczymi czy przeróbkami umożliwiającymi eksploatację budynków głównie na cele mieszkalnictwa komunalnego. Większość tego typu prac czy napraw było wykonywanych jeszcze przed decyzją komunalizacyjną. Lokatorzy we własnym zakresie dokonywali remontów i przeróbek zajmowanych lokali.

Pozwana w okresie od przejęcia nieruchomości od Skarbu Państwa prowadziła nieracjonalny zarząd lokalami, pobierając zaniżone stawki czynszowe, przeznaczając na cele mieszkalne lokale, które mogły spełniać wymogi lokali użytkowych. Nie wykonywała w tym czasie remontów na minimalnym poziomie zapewniającym zachowanie substancji budynków w istotnie niepogorszonym stanie, a wynikającym jedynie z naturalnego zużycia wskutek upływu czasu, starzenia się obiektów, a w okresie od oddalenia wniosku o zasiedzenie nieruchomości praktycznie zaniechała wydatkowania jakichkolwiek środków finansowych na utrzymanie stanu technicznego budynków. Doprowadziło to do istotnego zrujnowania przedmiotowej nieruchomości. „Minimalna kwota konieczna do przywrócenia nieruchomości do stanu, w jakim powinna się znajdować - przy założeniu prawidłowej dbałości przez ówczesnego zarządcę w okresie 1992 - 2009 - nie jest niższa od wysokości niewydatkowanych kwot na utrzymanie stanu technicznego budynków w tym okresie i wynosi min. 434.371 złotych. Taki szacunek uwzględnia aktualne relacje cenowo - kosztowe. Po odjęciu od przychodu, który w okresie od 1992r. do 2009r. mogliby uzyskać powodowie przy założeniu prawidłowego zarządu lokalami niezbędnych nakładów na nieruchomość na powyżej określonym minimalnym poziomie, dochód realnie możliwy do osiągnięcia obliczony wg aktualnych relacji sięga kwoty 412.496 złotych bez odliczenia kosztów zarządu nieruchomością.

Pozwana Gmina i Miasto S. znajduje się w trudnej sytuacji finansowej. Na jej obszarze przeważa działalność rolnicza. Z uwagi na brak środków własnych na realizację zadań inwestycyjnych oraz z uwagi na zadłużenie, zmuszona jest zaciągać kredyty.

W świetle powyższych ustaleń Sąd Okręgowy w znacznej części uwzględnił zgłoszone roszczenie o zapłatę, stwierdzając jego trafność na podstawie art. 225 kc i art. 224 § 2 kc, czego zresztą co do zasady nie kwestionowała strona pozwana. Zebrany w sprawie materiał dowodowy w pełni uzasadnia bowiem tezę, że pozwana Gmina przejęła przedmiotową nieruchomość od Skarbu Państwa w złej wierze i w takiej trwała przez cały okres władania nią od daty komunalizacji do chwili jej wydania powódce. Zaś wobec wnikliwie przedstawionych przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia okoliczności, pozwana gmina od momentu przejęcia tej nieruchomości po jej komunalizacji mogła i powinna była liczyć się z obowiązkiem jej wydania prawowitym właścicielom. Tym bardziej, że rażąco wadliwa decyzja komunalizacyjna w żadnym okresie jej obowiązywania nie dawała pozwanej podstaw do uznania swych właścicielskich uprawnień zwłaszcza, że natychmiast po jej podjęciu powód M. A. zainicjował postępowanie administracyjne, w którym przez bez mała 10 lat domagał się stwierdzenia jej oczywistej nieważności.

W konsekwencji skoro pozwana bez tytułu prawnego władała nieruchomością powódki, na podsatwie art. 225 kc, ma obowiązek wynagrodzić prawowitym właścicielom powstała z tego tytułu szkodę, tj. utracone dochody, jakich powódka w wyniku niemożliwości władania nieruchomością nie mogła była uzyskać. Pozwana gmina odpowida zatem w stosunku do powódki za korzystanie z nieruchomości, tj. ma obowiązek zwrócić równowartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie osiągnęła, a także wynagrodzić pogorszenie stanu tej nieruchomości. Do rozliczenia należnej kwoty Sąd Okręgowy przyjął cały okres władania nieruchomością przez pozwaną od daty przejęcia jej w oparciu o decyzję komunalizacyjną aż do chwili jej faktycznego zwrotu. Zwłaszcza, że zgłoszony zarzut przedawnienia części dochodzonych roszczeń tj. za okres przekraczający 10 lat poprzedzających złożenie pozwu w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy uznał in casu za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, stanowiący nadużycie prawa. Tym bardziej, że powód w 2002r., bezpośrednio po uchyleniu decyzji komunalizacyjnej przystąpił do rozmów z pozwaną, do pertraktacji w przedmiocie wydania nieruchomości, licząc na ugodowe rozwiązanie problemu. Gmina początkowo godziła się na wydanie nieruchomości, prowadziła rozmowy z powodem i w zasadzie było tak niemal do daty złożenia przez pozwaną wniosku o zasiedzenie. Zaś zerwanie negocjacji miało związek z roszczeniami powoda dotyczącymi innych nieruchomości. Zatem rokowania, zainicjowane później przez pozwaną w toku postępowania o zasiedzenie, w naturalny sposób opóźniły zgłoszenie niniejszych roszczeń przez powodów. Stąd wprawdzie in casu nie było w ocenie Sądu Okregowego przeszkód do zgłoszenia roszczeń w każdym momencie ze skutkiem z art. 123 kc, niemniej mając na względzie rażące okoliczności, w jakich doszło do wydania decyzji komunalizacyjnej, bardzo długie postępowanie administracyjne o stwierdzenie jej nieważności, a po stwierdzeniu jej nieważności w zasadzie zwodzenie powoda rzekomą wolą wydania tej nieruchomości aż do daty złożenia wniosku o zasiedzenie, Sąd uznał, że pozwana nie może dyskontować swoich działań i zaniechań przez zgłoszenie zarzutu przedawnienia roszczeń.

Ustalając wysokość należnego wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości, Sąd przyjął za wyznacznik przeciętne czynsze za lokale mieszkalne i użytkowe, które właściciel nieruchomości prawidłowo zarządzający nieruchomością, racjonalnie i zgodnie z obowiązującym reżimem prawnym wyznaczający poziom należności czynszowych, trafnie kwalifikujący lokale jako użytkowe albo mieszkalne mógłby osiągnąć w okresie od 1992r. do końca września 2009r. Za miarodajną w tym względzie do ustalenia usprawiedliwionego zakresu roszczenia powódki w tej części Sąd Okręgowy przyjął opinię biegłego sądowego z zakresu zarządzania nieruchomościami i wyceny czynszów za lokale mieszkalne mgr. inż. J. K. (1). Specjalizacja biegłego J. K. (1), w przeciwieństwie do specjalizacji biegłego J. O. (biegły w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa) jest bezpośrednio powiązana z przedmiotem rozpoznania w sprawie, a mianowicie z niewątpliwie skomplikowanym problemem określenia hipotetycznego czynszu z wielu lokali o różnym charakterze i w relatywnie długim okresie czasu. Biegły w obszernej, bardzo szczegółowej opinii obliczył i uzasadnił wysokość możliwego, przeciętnego dochodu, jaki powinna przynieść nieruchomość, pod warunkiem racjonalnego zarządu, nie skierowanego na doraźne zaspokojenie potrzeb socjalnych mieszkańców, ale przy uwzględnieniu ograniczeń ustawowych, na zysk
z czynszów. W ustnych opiniach – w ocenie Sądu Okręgowego - biegły również wyczerpująco i stanowczo podtrzymał swoje stanowisko z opinii pisemnej. Wskazał na materiał źródłowy w tym akty prawne, a także na stosowny materiał porównawczy dla potrzeb określenia przeciętnej wielkości czynszu w mieście o zbliżonej do S. wielkości i specyfice. Nadto przyjął stawki czynszu na poziomie w zasadzie minimalnym i przy założeniu współczynnika określającego także niepełne wykorzystanie zasobu lokalowego.
W efekcie krytykę tego dowodu - przez odwoływanie się do konkretnych umów, w których stawki odbiegały od podanych przez biegłego – Sąd Okrgowy uznał za nieskuteczną. Tym bardziej, że zadaniem biegłego było określenie nie wysokości dochodu, jaki przedmiotowa nieruchomość przyniosła w rozpatrywanym okresie, ale dochodu, który w przeciętnych warunkach mogła przynieść na średnim poziomie, przy założeniu racjonalnego
i nastawionego na zysk zarządu nieruchomością, przeciętnej właścicielskiej dbałości o nieruchomość. Biegły taki dochód obliczył na poziomie 434.371 zł i Sąd Okręgowy taką kwotę zasądził w ramach globalnej kwoty uwzględnionych roszczeń.

Natomiast przy określeniu wysokości należnego roszczenia w związku
z pogorszeniem stanu budynków Sąd Okręgowy - mimo, że przyjął wielkość przedstawioną w opinii biegłego J. K. (1), tj. wysokość kwoty, która również przy założeniu prawidłowej gospodarki, prawidłowego zarządu nieruchomością, powinna być przeznaczona na remonty nieruchomości pozwalające zachować jej niepogorszony stan - w istocie oparł się w tym zakresie na przepisie art. 322 kpc. W sprawie nie było wszakże możliwe precyzyjne ustalenie stopnia dewastacji budynków obciążającego stronę pozwaną od 1992r., gdyż w tym celu Kkonieczna byłaby znajomość jej stanu w dacie przejęcia przez Gminę, a takiego materiału będącego punktem wyjścia dla biegłego ds. szacowania nieruchomości i budownictwa w sprawie nie było. Nie ulega natomiast wątpliwości, że budynki na przedmiotowej nieruchomości są w bardzo złym stanie technicznym, co jest wynikiem długoletnich zaniedbań. Oczywistym jest zatem, że zaniechanie nakładów na poziomie, który biegły uznał za minimalny - konieczny oznaczało progresywne tempo niszczenia obiektów, zwłaszcza obiektów starych. W takiej sytuacji minimalny nakład określony przez biegłego na poziomie 412.496 zł, w całym rozważanym okresie, po wielu latach nieremontowania budynków – zdaniem Sadu Okręgowego - tylko w części spełni tę funkcję, którą mógłby spełniać inwestowany na bieżąco, rokrocznie stosownie do stanu budynków, do zakresu koniecznych napraw, remontów czy konserwacji. W takiej sytuacji roszczenie powódki z tytułu pogorszenia rzeczy, sprowadzające się w istocie do żądania zasądzenia kwoty obliczonej przez biegłego jako równowartość minimalnych – niezbędnych inwestycji na przestrzeni opisanego okresu czasu, w celu zachowania nieruchomości w przyzwoitym, niepogorszonym stanie Sąd Okręgowy uznał za w pełni zasadne.

Tym bardziej, że Sąd Okregowy podkreślił, iż gdyby przyjąć, że powodowie z przychodu osiąganego z hipotetycznych, nie zaniżonych czynszów nie dokonywaliby sugerowanych - koniecznych inwestycji, to z kolei ich dochód należałoby powiększyć o minimalną i niewydatkowaną na ten cel kwotę, ale to oznaczałoby zgodę na degradację budynków w stopniu nie mniejszym aniżeli obecny.

W konsekwencji Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki sumę powołanych kwot, tj. 846.867 złotych (434.371 zł + 412.496 zł).

Natomiast Sąd Okręgowy oddalił żądanie zasądzenia wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości za okres do 1992r. tj. do daty jej skomunalizowania jako bezzasadne. We wskazanym okresie podmiotem władającym nieruchomością był bowiem Skarb Państwa, a nie pozwana Gmina, która dodatkowo nie jest następcą prawnym Skarbu Państwa w zakresie obciążających go zobowiązań, stąd w tym zakresie po stronie pozwanej zachodził brak legitymacji procesowej biernej.

Z uwagi na sytuację materialną pozwanej Gminy, odnotowywany na jej obszarze wysoki stopień bezrobocia, brak przemysłu, większych zakładów, a także głównie rolniczy charakter jej obszarów, na podstwie art. 320 kpc, zasądzoną kwotę Sąd Okregowy rozłożył na roczne raty. Terminy zapłaty poszczególnych rat określił uwzględniając kalendarz budżetowy. Uchwalając budżet na kolejny rok, pozwana będzie miała zatem możliwość zaplanować wydatków na pierwszy kwartał, w tym na relatywnie wysoką ratę zasądzonych roszczeń, zwłaszcza że w bieżącym roku budżet pozwanej nie uwzględniał wydatków na zaspokojenie roszczeń powódki.

Uwzględniając charakter sprawy, trudne położenie gospodarcze pozwanej, a także powódki zaangażowanej w remontowanie przejętych od pozwanej zrujnowanych obiektów, na podstawie art. 100 kpc, Sąd Okręgowy nie obciążył stron nieuiszczonymi w sprawie kosztami sądowymi oraz poniesionymi wydatkami, a koszty procesu między stronami wzajemnie zniósł.

(uzasadnienie k. 970 - 975)

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok apelacją w części, tj. w zakresie punktów:
1 i 3, tj. w części, w której Sąd I instancji rozłożył zasądzoną sumę 846.867 złotych na cztery roczne raty po 211.716,75 zł, w terminach do 31 marca każdego roku, poczynając marca 2013r. oraz w zakresie, w jakim Sąd oddalił powództwo w przedmiocie zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki odsetek ustawowych od kwoty 846.867 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, zarzucając obrazę zarówno prawa:

I. procesowego, tj. art. 320 kpc, przez rozłożenie zasądzonej wyrokiem kwoty od pozwanej na rzecz powódki na cztery roczne raty płatne do 31 marca każdego roku, poczynając od dnia 31 marca 2013r. mimo braku – w ocenie apelującej - podstaw do zastosowania tego przepisu;

II. jak i prawa materialnego, tj. naruszenie art. 481 § 1 kc i art. 359 § 1 i § 2 kc, przez niezasądzenie od pozwanej na rzecz powódki odsetek ustawowych od kwoty 846.867 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty pomimo złożenia przez powódkę takiego wniosku w pozwie z dnia 24 września 2007r.

Dodatkowo powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z załączonych do apelacji powołanych dokumentów na poszczególne okoliczności.

W konkluzji apelująca wniosła o zmianę kwestionowanego wyroku w zaskarżonym zakresie przez zasądzenie od pozwanej na rzecz wódki kwoty 846.867 zł, ale z pominięciem zawartego w pkt 1 zastrzeżenia rozłożenia zasądzonej kwoty na cztery roczne raty, a nadto o zasądzenie wskazanej kwoty wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Dodatkowo powódka wniosła o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego udzielonego powódce z urzędu w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

(apelacja k. 983 - 988)

Strona pozwana również zaskarżyła powyższy wyrok apelacją w części, tj. w zakresie punktu 1, co do kwoty 669.023,26 złotych, zarzucając naruszenie zarówno prawa:

I. procesowego, tj.:

1) bezpodstawne ustalenie wysokość wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości na podstawie stawek rynkowych, w sytuacji, gdy w faktycznym stanie rzeczy tak nie było;

2) art. 233 § 1 kpc i art. 322 kpc, poprzez:

a) ustalenie przez Sąd na podstawie opinii biegłego J. K. (1), że stan nieruchomości w 2007r. był gorszy niż w 1992r., gdy w tym zakresie opinia ta jest wewnętrznie sprzeczna, a nadto wbrew treści opinii biegłego J. O., gdy specjalizacja tego biegłego obejmuje budownictwo, a biegłego J. K. (1) zarządzanie nieruchomościami;

b) wycenę czynszów za lokale mieszkalne, użytkowe, grunty, wbrew innym dowodom w sprawie;

3) art. 322 kpc, przez jego niezasadne zastosowanie, gdyż przepis ten mógł być użyty dopiero po ustaleniu pogorszenia stanu nieruchomości, tylko do ustalenia wysokości odszkodowania, i tylko po wykluczeniu możliwości ustalenia wysokości odszkodowania przez właściwego biegłego;

II. jak i prawa materilanego, tj.:

1) art. 224 § 2 w związku z art. 225 kc, przez wyliczenie wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości nie na podstawie stawek rynkowych, mimo że tego wymagają wskazane przepisy;

2) art. 5 kc przez jego niezasadne zastosowanie oraz art. 117 § 2 kc przez jego zastosowanie, w sytuacji, gdy rzeczywistą przyczyną uniemożliwiającą wytoczenie niniejszego powództwa przez powodów w 2002r. był brak tytułu własności, bowiem założenie księgi wieczystej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości i wpis M. A. nastąpił w dniu 10 czerwca 2005r., a także bezpodstawne przyjęcie, że od 2005r. strona powodowa mogła zasadnie przyjmować, iż strona pozwana chce wydać nieruchomość, ze względu na wstąpienie z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości, uwzględniając wcześniejsze działania strony pozwanej i jej poprzednika prawnego.

W konkluzji apelująca strona pozwana wniosła o zmianę kwestionowanego wyroku w zaskarżonym zakresie poprzez obniżenie zasądzonej w punkcie 1 wyroku kwoty 846.867 złotych do kwoty 177.843,74 złotych, ewentualnie do kowty 434.371 złotych, ewentualnie
o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

(apelacja k. 1000 - 1009)

Nadto powódka zaskarżyła zawarte w punkcie 6 powyższego wyroku postanowienie, w części przekraczającej sumę 14.400 złotych netto oraz 17.712 brutto, zarzucając naruszenie § 2 ust. 1 i 2 oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu z dnia 28 września 2002r. (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z poźn. zm.), poprzez przyznanie pełnomocnikowi powódki wynagrodzenia za udzieloną jej pomoc prawną z urzędu w zaniżonej wysokości, bez uwzględnienia realnego, znacznego nakładu pracy penomocnika oraz długotrwałości niniejszego postępowania, ilości terminów rozprawy, a także skomplikowania natury faktycznej i prawnej tej sprawy.

W konkluzji skarżąca wniosło o zmianę kwestionowanego postanowienia i zasądzenie wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powódce z urzędu w kwocie 21 600 złotych netto, tj. 26 568 zł. brutto.

(zażalenie k. 979 - 980)

W odpowiedzi na apelację powódki strona pozwana, popierając własną apelację, wniosła o oddalenie apelacji powódki i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

(odpowiedź na apelację k. 1022 – 1025 i k. 1046v – protokół rozprawy)

W odpowiedzi na aplację pozwanej powódka, popierając własną apelację i zażalenie, wniosła o oddalenie apelacji pozwanej.

(protokół rozprawy k. 1046v)

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Obie apelacje częściowo zasługują na uwzględnienie.

W zakresie apelacji strony pozwanej za uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy treści art. 117 k.c., 118 k.c. i 5 k.c., przez nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przekraczający 10 lat, poprzedzających złożenie pozwu.

W tym przedmiocie Sąd I instancji stwierdził, że od 2002r. tj. od chwili uchylenia decyzji komunalizacyjnej, nie było obiektywnych przeszkód do zgłoszenia roszczenia o wynagrodzenie. Mimo tego faktu, mając na uwadze okoliczności w jakich doszło do wydania decyzji komunalizacyjnej, uwzględnienie zarzutu przedawnienia byłoby zdaniem Sądu I instancji sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Tego poglądu Sądu Okręgowego nie da się jednak podzielić. W myśl art. 5 k.c. z ochrony nie korzystają prawa, których realizacja godzi w zasady współżycia społecznego i z tego względu stanowi nadużycie prawa. W judykaturze dominuje pogląd, że uznanie zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa i uwzględnienie przez sąd przedawnionego roszczenia możliwe jest jedynie wyjątkowo, gdy indywidualna ocena okoliczności w rozstrzyganej sprawie wskazuje, iż opóźnienie w dochodzeniu przedawnionego roszczenia jest spowodowane szczególnymi przesłankami uzasadniającymi to opóźnienie i nie jest ono nadmierne. W przypadku roszczeń odszkodowawczych istotny może być także rodzaj uszczerbku, którego doznał powód (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 grudnia 2011r. I CSK 238 Lex 1129070).

W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy nie powołał żadnych argumentów, poza naruszeniem prawa przy komunalizacji nieruchomości, które uzasadniałyby nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia. Niewątpliwie, co dostrzegł zresztą Sąd I instancji, od chwili uchylenia decyzji komunalizacyjnej nie istniały po stronie powodowej żadne przeszkody w dochodzeniu roszczenia. Powódka miała świadomość, że jest właścicielem nieruchomości, w której zamieszkiwała. Przez wiele lat podejmowała próby odzyskania nieruchomości, doprowadziła do uchylenia błędnej decyzji komunalizacyjnej, zatem była w pełni zorientowana w swojej sytuacji prawnej. Ponadto w niniejszej sprawie nie występują żadne okoliczności, z jakimi można spotkać się gdy dochodzi do uszczerbku na zdrowiu lub gdy dochodzi do naruszenia jakiegoś szczególnie chronionego dobra. Z tych przyczyn stwierdzić należy, że wbrew wywodom Sądu I instancji, pozwany skutecznie podniósł zarzut przedawnienia roszczeń za okres przekraczający 10 – letni termin od dnia wytoczenia powództwa.

Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny z apelacji pozwanego na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok, oddalając powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 1 stycznia 1992r. do 24 września 1997r. jako przedawnione. Podstawą obniżenia wynagrodzenia była opinia biegłego J. K. (1), który na karcie 99 – 100 opinii (k. 771 – 772 akt) ustalił wysokość możliwego do uzyskania dochodu przy prawidłowym zarządzie przedmiotowej nieruchomości w latach 1992 – 2009 w cenach obecnych. Odliczając od kwoty 359.649 zł kwotę wynagrodzenia za okres przedawniony (tj. kwotę 26.039,26 zł) do zasądzenia z tytułu wynagrodzenia pozostała kwota 333.606,74 zł.

Ponadto Sąd Apelacyjny z apelacji pozwanego uznał za nieuprawnione zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bez potrącenia kosztów zarządu nieruchomością (k. 87 – 88 opinii biegłego, k. 759 – 760 akt). Biegły ustalił, że wynagrodzenie za zarządzanie przedmiotową nieruchomością przy założeniu, iż sprawowany zarząd był prawidłowy, wynosiłoby 52.850 zł.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, że przysługujące na mocy art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. od samoistnego posiadacza wynagrodzenie, nie jest odszkodowaniem, to znaczy nie stanowi naprawienia szkody wyrządzonej właścicielowi lecz jest wynagrodzeniem zapłaty za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego.

Zatem wynagrodzenie to ustala się w sposób hipotetyczny, odnosząc się do stawek wolnorynkowych, ustalając jego wysokość przy założeniu prawidłowego zarządu nieruchomością. Przy takim hipotetycznym ustaleniu tego wynagrodzenia (odmiennie niż przy odszkodowaniu) niewątpliwie uznać należy, że koszty zarządu nieruchomością są kosztami niezbędnymi, bez których poniesienia, niemożliwe byłoby uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w wysokości średnich cen rynkowych. Każdy właściciel musi bowiem albo ponieść koszty wynagrodzenia zarządu albo zaangażować własną pracę, która również ma określoną wartość ekonomiczną. Zatem brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powódki w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy kosztów zarządu, które to koszty ponosi każdy właściciel chcąc uzyskać przeciętny dochód z nieruchomości. Koszty te winny zatem ulec odliczeniu od zasądzonej przez Sąd kwoty. Twierdzenie biegłego w opinii uzupełniającej, iż należy dochód powódki powiększyć o koszty zarządu, które jak się wydaje legły u podstaw tego błędnego rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, należy uznać za niezasadne, wynikające z braku rozróżnienia przez biegłego odszkodowania od wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Na karcie 86 opinii (k. 758 akt) biegły stwierdził, że wynagrodzenie za pełniony zarząd jest zasadne tylko w wypadku prawidłowo pełnionego zarządu, a zdaniem biegłego administrowanie nieruchomością przez Gminę było nieprawidłowe. To biegłego nie uprawnia jednak do obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z nieruchomości, która jest wynagrodzeniem hipotetycznym (o czym mowa była wyżej), możliwym do uzyskania właśnie przy przedmiotowym zarządzie, bez odliczenia kosztów zarządu. Twierdzenie biegłego, że spotkał się z wyrokami Sądów uznających, iż niezasadne jest żądanie pozwu w zakresie wynagrodzenia z tytułu wykonywanego zarządu za prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia jest prawdziwe lecz nie odnosi się do stanu faktycznego w niniejszej sprawie. W sprawach tych chodzi bowiem o żądanie Gminy skierowane do innych współwłaścicieli nieruchomości, o zwrot wynagrodzenia za sprawowany zarząd. W takiej sytuacji oczywiście ma znaczenie czy zarząd był sprawowany na podstawie umowy czy też bez zlecenia i w jaki sposób był sprawowany. Z przyczyn opisanych wyżej to stanowisko nie może mieć jednak zastosowania w niniejszej sprawie. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. uwzględnił apelację pozwanego również w zakresie kwoty 52.850 zł o jaką obniżył zasądzone na rzecz strony powodowej wynagrodzenie.

Natomiast za niezasadne uznał Sąd Apelacyjny pozostałe zarzuty apelacji pozwanego dotyczące nieprawidłowego sposobu wyliczenia wysokości wynagrodzenia nie na podstawie stawek rynkowych tj. naruszenia art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. oraz naruszenia art. 233 k.p.c. przez uznanie, że opinia biegłego J. K. może być podstawą wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jak również odszkodowania za pogorszenie rzeczy. Przede wszystkim w świetle opinii biegłego zarzut ten uznać należy za całkowicie nieuprawniony.

Biegły w treści bardzo szczegółowej opinii wprost odniósł się do stawek czynszu wolnego (rynkowego). Na karcie 41, 42 i następnych opinii biegły posłużył się odniesieniem do wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m²powierzchni użytkowej budynków mieszkaniowych – wskaźnik Wp, ustalonego na poszczególne kwartały roku zarządzeniami Wojewody (...). Biegły wskazał ponadto na czym polega ustalenie przeciętnej stawki czynszu rynkowego możliwego do uzyskania z tytułu najmu lokali mieszkaniowych i użytkowych oraz jakimi kryteriami kierował się przy ustaleniu tych stawek. W tej sytuacji zarzut, że biegły nie odniósł się do stawek rynkowych przy ustaleniu wynagrodzenia jest bezzasadny.

W judykaturze i piśmiennictwie podkreśla się, że przy obliczaniu wysokości wynagrodzenia wskazane jest stosowanie średniej stawki rynkowej, ale nie wyklucza się stosowania w uzasadnionych wypadkach indywidualnych stawek wynagrodzenia. Ponadto podkreśla się, że stosowanie tych stawek dla ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy ma jedynie charakter pomocniczy. Zatem wbrew wywodom apelacji dopuszczalny jest różny sposób wyliczenia wysokości wynagrodzenia o ile jest ono zbliżone do stawek rynkowych. Zarzut, że biegły nie obliczył wynagrodzenia na podstawie rzeczywistych stawek obowiązujących na terenie Gminy S., a na podstawie teoretycznych wyliczeń nie może zatem się ostać, tym bardziej, że ustalenie współczynnika odtworzeniowego dokonywane jest właśnie w oparciu o ceny wolnorynkowe, ustalone w każdym roku i dla każdej Gminy czy miasta odrębnie, z uwzględnieniem specyficznych warunków i cen wynajmu na danym obszarze.

Za nieuzasadnione należy także uznać zarzuty błędnego wyliczenia odszkodowania za pogorszenie rzeczy.

Oczywistym jest, że z uwagi na brak stosownej dokumentacji, którą winna dysponować strona pozwana, brak było możliwości dokładnego ustalenia w jakim stanie Gmina przyjęła nieruchomość od Skarbu Państwa. W tej sytuacji ustalenie w opinii, że w owym czasie nieruchomość musiała się znajdować w stanie nadającym się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem, a więc w stanie ,,0” należy uznać za poprawne. Wykazanie okoliczności odmiennych ciążyło na pozwanym, który temu obowiązkowi nie sprostał.

Odszkodowanie za pogorszenie rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. Z unormowań zawartych w art. 224 § 2 i 225 k.c. jednoznacznie wynika, że posiadacz odpowiada wobec właściciela za pogorszenie rzeczy, przez które należy rozumieć obniżenie jej wartości użytkowej oraz ekonomicznej, wynikające z działania lub zaniechania posiadacza wobec właściciela. Szkodą w ujęciu wymienionych przepisów jest zatem strata właściciela wyrażająca się w zmniejszeniu jego aktywów (tak SN w wyroku z dnia 11 grudnia 2009 r. V CSK 175/09).

Biegły podkreślił, że Gmina podejmując się zarządu nieruchomością powinna go sprawować w sposób prawidłowy, to jest taki by nie doprowadzić do pogorszenia rzeczy ponad normalne zużycie. Poprzez rażąco nieprawidłowy zarząd tj. brak dbałości o nieruchomość i nie przeznaczanie środków niezbędnych na remonty, doprowadziła do bardzo złego wręcz katastrofalnego stanu technicznego nieruchomości. Skoro pozwanemu nie udało się wykazać w jakim stanie przejął nieruchomość, to nie może z tego faktu wywodzić korzystnych dla siebie wniosków.

Ponadto przyjęcie, że Gmina przejęła nieruchomość w stanie przeciętnym, nadającym się do normalnego wykorzystania w istocie nie jest dla pozwanego niekorzystne. Jak bowiem podkreślił biegły, gdyby przyjąć, że stan nieruchomości w chwili komunalizacji był zły, to Gmina korzystając z tej nieruchomości powinna przeznaczyć na koszty odtworzeniowe w istocie większą kwotę niż przyjął to biegły. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał zarzuty w tym zakresie za bezzasadne, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez Sąd Okręgowy.

W zakresie apelacji strony powodowej, to należało podzielić jej zarzuty jedynie w niewielkim zakresie.

Niewątpliwie nieuprawniony był zarzut tej apelacji dotyczący naruszenia treści art. 481 § 1 i art. 359 § 1 i § 2 k.p.c. przez nie zasądzenie na rzecz powódki odsetek ustawowych od kwoty 846.867,00 złotych od daty wniesienia powództwa. Biegły wyliczył należne wynagrodzenie i odszkodowanie w dwóch wersjach, według cen z chwili powstania szkody oraz cen aktualnych. Sąd zasądził wszystkie kwoty uwzględniając je według cen na dzień orzekania. Brak zatem było podstaw do zasądzenia odsetek od dnia wytoczenia powództwa, gdyż taki sposób zasądzenia dochodzonej kwoty doprowadziłby do podwójnej ,,waloryzacji” świadczenia.

Natomiast za częściowo zasadny należało uznać zarzut naruszenia treści art. 320 k.p.c. W tym zakresie uwzględniając interesy obu stron, a przede wszystkim fakt, że proces w którym pozwani nie kwestionowali zasady swojej odpowiedzialności toczy się od 2007 r. wystarczające będzie rozłożenie płatności należnej sumy na dwie roczne raty po 383.988,87 złotych, płatne od marca 2013 roku.

W pozostałym zakresie obie apelacje jako bezzasadne Sąd Apelacyjny oddalił na podstawie art. 385 k.p.c.

Sąd Apelacyjny uznał także za bezzasadne zażalenie pełnomocnika powódki na postanowienie zawarte w pkt 6 wyroku Sądu Okręgowego. Podstawą przyznania wynagrodzenia dla pełnomocnika z urzędu nie stanowi § 2 i § 3 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie lecz § 19 tego rozporządzenia, który stanowi, że koszty nieopłaconej pomocy prawnej ponoszone przez Skarb Państwa obejmują opłatę w wysokości nie wyższej niż 150 % stawek minimalnych o których mowa w rozdziałach 3-5. Oznacza to, że nie ma podstaw do przyznania wynagrodzenia dla pełnomocnika powódki z urzędu w wysokości 300 % stawki. Z tych przyczyn na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. zażalenie podlega oddaleniu.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE