UZASADNIENIE

Powód K. G. wnosił o ustalenie, iż uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w C. z dnia 18 października 2006 roku nie istnieje. Nadto powód wnosił o zasądzenie od strony pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Uzasadniając pozew powód wskazywał, iż uchwałą nr (...) podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, została podjęta decyzja o przeniesieniu siedziby pozwanej wspólnoty, z tym że głosy zostały zebrane tylko od części właścicieli lokali. Pozostali właściciele, w tym powód, zostali poinformowani tylko o tym, iż uchwała została podjęta, natomiast Zarząd Wspólnoty nie zwrócił się do nich o oddanie głosu. Wskazywał również powód, iż nie został zebrana wymagana większość, gdyż głosu nie oddali wszyscy współwłaściciele trzech lokali użytkowych. Interes prawny powoda znajduje uzasadnienie w tym, iż obecnie istnieje stan niepewności prawnej związany ze wszystkimi sytuacjami prawnymi uzależnionymi od siedziby Wspólnoty. W szczególności nie jest pewne, gdzie powinny się odbywać zgromadzenia członków Wspólnoty, czy i który sąd jest właściwy do rozpatrywania sporów pomiędzy członkami Wspólnoty, a Wspólnotą.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w C. wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Na uzasadnienie swojego stanowiska strona pozwana podała, iż zaskarżona uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów i zapadła większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej powództwo oddalił i zasądził od powoda na rzecz pozwanej 197 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, iż zaskarżona uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul."(...)" w C. dotyczyła przeniesienia siedziby Wspólnoty do W. pod adres W., ul. (...) nr (...). Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód nie brał udziału w głosowaniu, o podjętej uchwale został powiadomiony 23 października 2006 roku.

W dacie podjęcia uchwały roku B. R. (1) była właścicielką lokalu nr (...) z własnością którego łączy się udział 7/100 w nieruchomości wspólnej, lokalu nr (...) z własnością którego łączy się udział w nieruchomości wspólnej 11/100 i lokalu nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej 9/100. B. R. (1) była współwłaścicielką wraz z J. K. (1) lokalu nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej 12/100.

Właścicielką lokalu nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej 11/100 była M. K., od której B. R. (1) nabyła ten lokal w dniu 21 listopada 2006 roku. W dniu podjęcia uchwały B. R. (1) posiadała upoważnienie do głosowania w imieniu M. K.. Powód K. G. wraz z żoną są współwłaścicielami lokalu nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej 11/100.

Lokale użytkowe nr (...) są współwłasnością (i były w dniu 18 października 2006 roku): B. R. (1) w 14/72 i 194/1800 częściach, K. K. (1) w 2/1800 części J. K. (2) w 2/1800 części, M. W. w 2/1800 części, R. Ł. i W. Ł. w 14/72 części, A. Ł. w 15/72 części, J. M. w 7/72 części i M. K. w 14/72 części.

Z własnością lokalu nr (...) łączy się udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 3/100, z własnością lokalu nr (...) łączy się udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 2/100 i z własnością lokalu nr (...) łączy się udział w nieruchomości wspólnej 2/100.

Współwłaściciele lokali nr (...) dokonali wyboru uchwałami: (...), (...) (...) z dnia 16 sierpnia 2006 roku pełnomocników, którzy byli uprawnieni do reprezentowania ich na zebraniach. A to: K. K. jako pełnomocnika lokalu nr (...), J. K. (2) jako pełnomocnika lokalu nr (...) i M. W. jako pełnomocnika lokalu nr (...). Następnie K. K. (1), J. K. (2) i M. W. upoważnili R. K. (1) (...)do głosowania w ich imieniu w sprawach dotyczących uchwały.

W C. mieszkają właściciele lokalu nr (...) oraz. Pozostali właściciele lokali w nieruchomości zamieszkują w W.. Współwłaściciele lokali użytkowych nr (...) mieszkają w C. i w W..

W ocenie Sądu pierwszej instancji nie ma znaczenia, że powód nie oddawał w ogóle głosu, bo nawet gdyby oddał głos to i tak przegłosowano by go. Zdaniem tegoż Sądu przedmiotowa uchwała zapadła większością głosów. Art. 23 ustawy o własności lokali mówi, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Współwłasność lokali nr (...) jest ułamkowa, zatem można obliczyć ułamek każdego ze współwłaścicieli – siła jego głosu jest liczona jako przemnożenie udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej. Przyjęcie innego poglądu prowadziłoby do paraliżu decyzyjnego w przypadku braku pełnomocnika.

Wskazał też Sąd pierwszej instancji, iż powód nie wykazał interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa. Zebrania są i w C. i w W.. Sprawy sądowe są prowadzone w B.. Skorzystanie z uprawnienia z art. 189 kpc jest drogą przewidzianą dla przypadków szczególnych, do których sprawa nie należy.

Marginalnie podniósł Sąd, iż skoro powód twierdzi, że on i popierające go osoby mają większość udziałów, to może zainicjować uchwałę o przeniesieniu siedziby do C..

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył powód wnosząc o jego zmianę poprzez orzeczenie, iż uchwała nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w C. z dnia 18 października 2006 roku w sprawie przeniesienia siedziby wspólnoty nie istnieje oraz zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda kosztów procesu wg norm przepisanych. Ponadto powód wnosił o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda kosztów procesu za postępowanie odwoławcze wg norm przepisanych.

Skarżący zarzucał:

1) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż R. K. (1) został skutecznie ustanowiony pełnomocnikiem współwłaścicieli lokali nr (...) i skutecznie oddał w ich imieniu glos za uchwalą nr (...) z dnia 18 października 2006 roku, gdy tym czasem prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, iż ani K. K. (1) ani J. K. (2) i M. W. nie zostali skutecznie ustanowieni pełnomocnikami współwłaścicieli lokali nr (...) ani nie ustanowili skutecznie ich pełnomocnikiem R. K. (1) i w elekcie ten ostatni nie oddał ważnego głosu w imieniu współwłaścicieli lokali użytkowych,

2) naruszenie prawa procesowego tj. art.189 kpc poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, iż powód nie ma interesu prawnego w ustaleniu nieistnienia uchwały i art. 328 § 2 kpc poprzez uzasadnienie wyroku niezgodnie z jego dyspozycją,

3) naruszenie prawa materialnego tj. art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U.00.80.903, ze zm.) poprzez niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, iż w przypadku gdy lokal jest przedmiotem współwłasności, to każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo wykonywania głosu z części udziału we współwłasności części wspólnych, przypadających na jego udział we współwłasności lokalu, gdy tymczasem prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, iż współwłaściciele wykonują prawo głosu wspólnie, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o współwłasności.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszym rzędzie podnieść należy, iż zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu pierwszej instancji z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego należy uznać za chybiony. Stan faktyczny został ustalony przez Sąd pierwszej instancji przede wszystkim w oparciu o dokumenty przedstawione w toku procesu przez strony, których prawdziwość w żadnym zakresie nie była kwestionowana oraz dowód z przesłuchania stron, które zgodne były co do przedstawionych faktów, a różnice sprowadzały się do interpretacji obowiązujących przepisów. Okoliczności wynikające z dokumentów nie są sporne, nie ma bowiem między stronami sporu co do faktu podjęcia przedmiotowej uchwały, ilości współwłaścicieli głosujących za jej podjęciem, wysokości udziałów współwłaścicieli, w tym również w lokalach użytkowych oraz podejmowanych uchwał w przedmiocie głosowania w imieniu współwłaścicieli lokali użytkowych oraz ustanowienia pełnomocników. Strony faktycznie przedstawiły odmienne stanowiska co do kwestii liczenia większości głosów oraz prawidłowości podjęcia uchwały, co nie należy już do materii stanu faktycznego. Dlatego też Sąd Apelacyjny bez zbędnego powielania podziela ustalony przez Sad pierwszej instancji stan faktyczny, przyjmując go za własny.

Zarzut, iż Sąd pierwszej instancji nie wysnuł wniosku, iż ani K. K. (1) ani J. K. (2) i M. W. nie zostali skutecznie ustanowieni pełnomocnikami współwłaścicieli lokali nr (...) ani nie ustanowili skutecznie ich pełnomocnikiem R. K. (1) i w elekcie ten ostatni nie oddał ważnego głosu w imieniu współwłaścicieli lokali użytkowych należy już do sfery rozważań prawnych, o czym niżej.

Za uzasadnione uznać należy zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, a to art. 189 kpc oraz naruszenia prawa materialnego tj. art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.).

Nie ulega wątpliwości, że przedmiotem ustalenia w drodze powództwa przewidzianego w art. 189 kpc mogą być prawa i stosunki prawne, dla ustalenia których właściwa jest droga procesu cywilnego. Jak słusznie wskazał Sąd pierwszej instancji w szczególnych przypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 kpc, którego skutkiem będzie wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Przesłanką merytoryczną powództwa o ustalenie jest interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa. Przepis art. 189 kpc nie podkreśla prewencyjnego charakteru powództwa o ustalenie, nie zawiera bowiem warunku, aby powód, wytaczając powództwo o ustalenie, działał w celu zapobieżenia naruszenia prawa. Żądanie ustalenia stosunku prawnego lub prawa z reguły ma sens wtedy, gdy została zagrożona sfera prawna powoda ze strony pozwanego i gdy istnieje obiektywna niepewność stanu prawnego lub prawa, a więc, gdy prawo powoda nie zostało jeszcze naruszone, ale też nierzadko interes prawny w żądaniu ustalenia zostanie wykazany - co przyjmuje się zarówno w judykaturze, jak i w doktrynie - także wtedy, gdy prawo powoda zostało już naruszone przez pozwanego. Ocena w zakresie istnienia bądź nieistnienia interesu prawnego, jako przesłanki powództwa przewidzianego w art. 189 kpc nie może być dokonywana w sposób schematyczny, lecz z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy.

Nie przekonuje pogląd Sądu Okręgowego, że strona powodowa nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieistnienia przedmiotowej uchwały, jako że zebrania są i w C. i w W., sprawy sądowe są prowadzone w B., a skorzystanie z uprawnienia z art. 189 kpc jest drogą przewidzianą dla przypadków szczególnych, do których sprawa nie należy.

Odpierając te argumenty wskazać przede wszystkim należy, że powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w C. i kwestia gdzie Wspólnota ta posiada siedzibę jest dla niego rzeczą istotną. Powód ma prawo uczestniczyć w zebraniach, co w sytuacji gdy zebrania odbywają się w W. może stanowić dla niego istotne utrudnienie. Niemożność uczestnictwa w zebraniach wpływa zasadniczo na prawa i obowiązki powoda związane ze współwłasnością lokalu oraz nieruchomości wspólnej. Może też istotnie wpływać na stosunki finansowe powoda. Marginalnie tylko wskazać należy, iż materia rzeczonej uchwały budzi poważne wątpliwości prawne, uzasadniające prawo powoda do kwestionowania jej, a to właśnie świetle przedstawionego przez Sąd pierwszej instancji stanowiska, iż w szczególnych przypadkach, gdy dochodzi do naruszenia zasad porządku prawnego za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 kpc, którego skutkiem będzie wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazał już Sąd Apelacyjny, rozpoznając zażalenie powoda na postanowienie w przedmiocie przekazania niniejszej sprawy Sądowi Okręgowemu w W., wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, stąd pojęcie siedziby, jako miejscowości, w której siedzibę ma jej organ zarządzający w rozumieniu art. 41 kc, nie odnosi się do pozwanej. Z treści art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) wynika, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, a tworzy ją ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że miejsce położenia nieruchomości stanowi odpowiednik „miejsca zamieszkania” osoby fizycznej lub „miejsca siedziby” osoby prawnej.

Uzasadniony jest również zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U.00.80.903, ze zm.) poprzez niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, iż w przypadku gdy lokal jest przedmiotem współwłasności, to każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo wykonywania głosu z części udziału we współwłasności części wspólnych, przypadających na jego udział we współwłasności lokalu.

Odnośnie tego w jaki sposób należy liczyć głosy współwłaścicieli lokalu stanowiącego odrębną własność wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 roku (III CZP 82/12), której teza brzmi, iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy podał, iż problem powstały w sprawie, której dotyczyło pytanie prawne (analogicznej do niniejszej sprawy) dotyczy w istocie sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu i sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy prawo to może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela samodzielnie (tak jak przyjął Sąd Okręgowy rozpoznający niniejszą sprawę) czy też tylko łącznie, co niekoniecznie musi wiązać się bezpośrednio z charakterem wspólności udziału w nieruchomości wspólnej. Odpowiadając na to pytanie Sąd Najwyższy skłonił się do drugiego stanowiska podając, iż podjęcie decyzji, co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako częścią składową lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 kc i art. 201 kc). W zależności od przedmiotu głosowania – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań na zasadach ogólnych, gdy większość liczona jest według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Przenosząc powyższy pogląd na kanwę rozpoznawanej sprawy przyjąć należy, iż uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w C., z dnia 18 października 2006 roku, nie została podjęta wymaganą większością głosów, bowiem głosy współwłaścicieli lokali użytkowych nie zostały oddane prawidłowo.

W przedmiotowej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe o nr: (...), (...) i (...) które pozostają we współwłasności: B. R. (1) 2 x w 14/72 i 194/1800, R. Ł. i W. Ł. w 14/72, A. Ł. w 15/72, J. M. w 7/72 – te osoby są również właścicielami lokali mieszkalnych, oraz K. K. (1), J. K. (2) i M. W. – po 2/1800 – te osoby nie są właścicielami lokali mieszkalnych. Lokal nr (...) ma udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 3/100, lokal nr (...) w wysokości po 2/100.

Stosując się do poglądu prawnego zaprezentowanego w powołanej uchwale Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2012 roku przyjąć należy, iż głos współwłaścicieli każdego z tych lokali nie może być liczony jako przemnożenie udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej (tak jak przyjął to Sąd pierwszej instancji) lecz winien być jednolity, a siła jego mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Sposób ustalenia tegoż głosu winien być dokonany zgodnie z przepisami dotyczącymi zarządu rzeczą wspólną (art. 199 kc i art. 201 kc a także art. 203 kc). W zależności od przedmiotu głosowania – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali – wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego uchwała w przedmiocie przeniesienia siedziby stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Art. 22 ust 3 ustawy o własności lokali wymienia czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże katalog ten ma charakter przykładowy, na co wskazuje zwrot „w szczególności”. Przepisy kodeksu cywilnego również nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani kiedy ma miejsce przekroczenie takiego zarządu. Ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż zależy to każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. Kierując się dotychczasowym orzecznictwem oraz uwzględniając wypowiedzi piśmiennictwa (M Allerhand: Kodeks handlowy Komentarz, Lwów 1935 s. 184, J Namitkiewicz: Kodeks handlowy, Komentarz t. I Warszawa 1934, s. 185; L. Domański: Instytucje kodeksu zobowiązań, Warszawa 1939 t. III, s. 569) można przyjąć, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd. W konkretnej sprawie nie mogą nie wystąpić powody, aby zakwalifikować czynność dotyczącą przeniesienia siedziby Wspólnoty do innego miasta jako czynność nie przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak wskazano wyżej kwestia ta zasadniczo wpływa na prawa i obowiązki członków Wspólnoty, rzutując na ich faktyczną zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu uchwał, w tym również przekraczających zwykły zarząd. Poza tym nie jest to czynność związana ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Rzeczą niesporną jest, iż wszyscy współwłaściciele lokali użytkowych nie podjęli zgodnego zdania co do głosowania w przedmiocie przedmiotowej uchwały.

Również i powołanie pełnomocnika uchwałami (...), (...) i (...) nie zostało dokonane prawidłowo. Istotnie stosowny przepis statutu wspólnoty stanowi, iż jeżeli lokal stanowi współwłasność to współwłaściciele mają obowiązek wybrać pełnomocnika. Jednakże z dalszej części tego postanowienia wynika, iż zasady wyboru pełnomocnika ustalają współwłaściciele lokalu kierując się przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności. Przyjmując, iż uchwała w przedmiocie przeniesienia siedziby stanowi materię przekraczającą zwykły zarząd, to wybór pełnomocnika do podjęcia tej uchwały winien być jednomyślny, tymczasem za ustanowieniem pełnomocnikami K. K. (1), J. K. (2) i M. W. głosowały jedynie te trzy osoby i pani B. R. (1).

Marginalnie też podać należy, iż następnie te osoby upoważniły pana R. K. (2), i to pan K. podpisał się pod uchwałą która jest przedmiotem sporu. Ale, co istotne, podpisał uchwałę tylko w imieniu tychże osób, których udziały zostały przeliczone jako na udział w nieruchomości wspólnej po 0,01, a nie w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokali użytkowych.

Przyjęcie, iż współwłaściciele lokali nr (...) nie oddali ważnego głosu skutkuje uznaniem, iż za rzeczoną uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w C. z dnia 18 października 2006 roku nie została oddana większość głosów współwłaścicieli – członków Wspólnoty. Pozwala to na przyjęcie, iż powództwo jest uzasadnione, bowiem kwestionowana uchwała – jak że nie została podjęta wymaganą większością głosów – nie istnieje. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. (I CK 336/05) przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.

Z powołanych względów na podstawie art. 386§1 kpc orzeczono jak w pkt. 1 wyroku.

Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w przedmiocie kosztów procesu za pierwszą instancję oraz instancję odwoławczą uzasadniają przepisy ar 108§1 kpc, art. 98 kpc oraz § 11 ust. 1 pkt. 1 oraz § 13 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 97, poz. 887 ze zmianami).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE