UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej w sprawie z wniosku J. S. (1)przy udziale Gminy W.o stwierdzenie zasiedzenia w punkcie I stwierdził, że wnioskodawca J. S. (1)nabył przez zasiedzenie z dniem 2 października 2005 roku prawo własności części nieruchomości stanowiącej działkę nr (...)w obrębie G.we W., dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu księga wieczysta (...), w granicach projektowanej działki nr (...)o powierzchni 831 m², szczegółowo opisanej w projekcie podziału nieruchomości zawartym w opinii biegłej M. M.z dnia 6 czerwca 2012 roku, karta 147 - 149 akt sprawy - który to projekt stanowi integralną część niniejszego postanowienia, zaś w punkcie II zasądził od uczestnika postępowania - Gminy W.na rzecz wnioskodawcy, kwotę 7835, 24 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Orzeczenie zapadło w oparciu o następujący stan faktyczny:

Działka geodezyjna nr (...) w obrębie G. we W. jest to część znacznie większej nieruchomości o powierzchni 8,272 ha objętej księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu. Jako właściciel tej nieruchomości w księdze wieczystej ujawniona jest Gmina W., jako podstawę nabycia wskazano decyzję komunalizacyjną Wojewody (...) z dnia 31 maja 1993 roku.

Decyzją z 31 maja 1993 roku wojewoda stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę W. z dniem 27 maja 1990 roku między innymi działki (...) w obrębie G. we W..

Wnioskodawca J. S. (1) jest na podstawie umowy darowizny zawartej z rodzicami, J. i E. małżonkami S. w dniu 11 sierpnia 1999 roku, właścicielem lokalu przy ul. (...) we W. objętego księgą wieczystą (...) Sądu Rejonowego dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu. Z własnością tego lokalu wiąże się udział w częściach wspólnych budynku oraz - według treści wpisów w księdze wieczystej, prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę (...) przy ul. (...) we W.. Nieruchomość wspólna objęta jest księgą wieczystą (...) Sądu Rejonowego dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu. Powierzchnia gruntu wynosi według treści wpisu w księdze wieczystej (...) m².

Decyzją Prezydenta W. z 22 września 2011 roku prawo współużytkowania wieczystego działki I nr (...), przysługujące wnioskodawcy, a także E. M. - właścicielce lokalu nr (...) przy ul. (...) oraz S. J. i G. J. - współwłaścicielom lokalu nr (...) przy ul. (...) przekształcono we współwłasność.

Działkę przy ul. (...)oddano we współużytkowanie wieczyste w związku z ustanowieniem odrębnej własności i sprzedażą trzech lokali mieszkalnych w budynku - na podstawie umowy zawartej w dniu 14 kwietnia 1969 roku między Skarbem Państwa a małżonkami J.i E. S.- którzy nabyli lokal nr (...), małżonkami L. i M. B.nabyli lokal nr (...)oraz S. J., który nabył lokal nr (...).

Teren przylegający do budynku przy ulicy (...) jest ogrodzony w granicach znacząco odbiegających od prawnych granic działki nr (...). Znajduje się on we współposiadaniu właścicieli lokali mieszkalnych w budynku przy ulicy (...). W szczególności wnioskodawca zajmuje obecnie dodatkowo 831 m² gruntu znajdującego się w prawnych granicach działki nr (...) - to jest nieruchomości spornej, granice zajmowanego przez wnioskodawcę gruntu odpowiadają granicom projektowanej do wydzielenia działki nr (...) stosownie do treści opinii biegłej M. M. z dnia 6 czerwca 2012.

Teren faktycznie zajmowany przez mieszkańców budynku przy ul. (...)jest ogrodzony w niezmienionych granicach co najmniej od 1954 roku, kiedy wprowadzili się do niego rodzice wnioskodawcy. Sporna część tego terenu w granicach działki nr (...)na przestrzeni lat była wykorzystywana między innymi jako ogród warzywny, teren na którym trzymano kury, przy czym podzielona była na trzy części odpowiadające podziałowi do korzystania wprowadzonemu przez mieszkańców. Na każdy lokal przypadał jeden ogródek. Przed nabyciem prawa własności lokali, późniejsi ich właściciele nie mieli świadomości, iż wykorzystywany przez nich grunt to dwie różne działki geodezyjne i że inny jest status tego gruntu. Jakkolwiek część gruntu w granicach działki (...)wydzielona była widocznym, choć niewysokim płotkiem dzielącym teren przyległy do domu, to nie zastanawiano się nad genezą takiego podziału. Wiadomość, że nie mogą nabyć prawa użytkowania wieczystego całego tego gruntu, lecz tylko jego pewną część, stanowiła zaskoczenie dla lokatorów budynku, w tym rodziców wnioskodawcy. Mając świadomość, iż nie nabyli prawa użytkowania wieczystego całego zajmowanego gruntu, mieszkańcy domu przy ul. (...), w tym rodzice wnioskodawcy i małżonkowie B., nadal w dotychczasowy sposób korzystali z gruntu. Jednocześnie J. S. (2)zamierzał korzystając ze znajomości w ówczesnych władzach zorientować się, czy nie będzie możliwe nabycie gruntu na analogicznych zasadach, jak grunt pod budynkiem. Kilkuletnie starania w tym kierunku nie przyniosły rezultatu, ojcu wnioskodawcy doradzono jedynie, by nie ujawniał oficjalnie faktu użytkowania większej niż należna prawnie powierzchni, by nie zostać z niego usuniętym, a być może z biegiem lat otworzy się możliwość nabycia gruntu na własność. Starania te miały miejsce w latach 1969 - 1971. Najpóźniej od 1971 roku ojciec wnioskodawcy zaprzestał jakichkolwiek starań o nabycie gruntu na własność lub w użytkowanie wieczyste przyjmując, że być może w przyszłości będzie możliwe jego nabycie lub też że nastąpi ono w wyniku upływu czasu. Było to też związane ze śmiercią brata wnioskodawcy - kwestia nabycia nieruchomości utraciła na znaczeniu. Rodzice wnioskodawcy i pozostali właściciele lokali świadomie pozostawili także zewnętrzne oznaki granicy pomiędzy działką należącą do nich a działką (...)w postaci niewielkiego płotku, choć z czasem uległy one zatarciu.

Od roku 1972 rodzice wnioskodawcy korzystali z większej niż dotychczas powierzchni zajętego bez tytułu prawnego gruntu - w granicach odpowiadających temu, co obecnie zajmuje wnioskodawca. Wynikało to z faktu przeniesienia posiadania na nich przez małżonków B. używanego przez nich dotąd ogrodu, którego z braku sił ci ostatni nie byli w stanie już wykorzystywać.

Po roku 1972 sporny teren używany był przez rodziców wnioskodawcy, stopniowo utracił funkcję ogrodu warzywnego i stał się terenem tylko rekreacyjnym, jego uprawa jest w większości wykluczona z powodu rosnących w granicach ogrodzenia i poza nim bardzo wysokich drzew. Od 1999 roku do 2007 roku, gdy wnioskodawca był już właścicielem lokalu przy ul. (...), ale tam nie zamieszkiwał, w nieruchomości nadal mieszkali i korzystali ze spornego terenu jego rodzice, choć zarządem nieruchomością i również spornym terenem zajmował się wnioskodawca mieszkający wtedy w U.. Między innymi corocznie zlecał wywóz znacznej ilości liści z terenu działki, w tym celu już wcześniej zainstalowano w ogrodzeniu specjalną bramę by można było wjechać tam od strony parku. Od 2007 roku wnioskodawca mieszka z matką w nieruchomości przy ul. (...).

Obecnie sporny teren nie jest funkcjonalnie wyodrębniony od reszty terenu przylegającego do domu mieszkalnego przy ulicy (...). Zachowały się pozostałości linii granicznej działki nr (...) i działki (...) w postaci metalowych palików odzwierciedlających przebieg wcześniejszego ogrodzenia, umieszczone tam na zlecenie wnioskodawcy. Teren jest w całości ogrodzony, ogrodzenie nosi w całości ślady wieloletniego używania, z tym jednak, że jest widoczna różnica rodzaju ogrodzenia od frontu do punktu granicznego działki nr (...) - jest to typowe niewysokie ogrodzenie z paneli siatkowych na wysokiej podmurówce, zakończone wysokim betonowym słupkiem, a dalej część ogrodzenia od frontu od ulicy (...) jest jednolita z ogrodzeniem od strony parku - czyli od dalszej części działki (...) i jest to wysokie ogrodzenie z siatki metalowej bez podmurówki. Zmiana rodzaju ogrodzenia następuje w miejscu, gdzie po jego drugiej stronie - w pasie drogowym - kończy się nawierzchnia chodnika z płytek betonowych i zaczyna część nieutwardzona. W tym miejscu jest też kamienny słupek geodezyjny.

W dniu 30 września 2005 roku wnioskodawca wystąpił na drogę postępowania administracyjnego domagając się uregulowania statusu prawnego zajmowanego przez siebie fragmentu działki (...). Wcześniej od 2003 roku Gmina W. podejmowała próby usunięcia posiadaczy fragmentów tej działki bez tytułu prawnego, w tym wnioskodawcy i innych właścicieli lokali przy ul. (...), a także innych osób, z tej działki, ograniczone jednakże do pisemnych żądań wydania gruntu, wznowienia i okazania granic. Działania takie podejmowano też po 1 października 2005 roku, lecz nie wytoczono nigdy przeciwko wnioskodawcy powództwa windykacyjnego.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż wniosek J. S. (1) zasługiwał na uwzględnienie albowiem nabył on (choć w innej niż oznaczona we wniosku dacie) prawo własności opisywanej we wniosku części nieruchomości drogą zasiedzenia, skutkiem piętnastoletniego samoistnego posiadania tej nieruchomości w złej wierze przez wnioskodawcę i jego poprzedników w okresie od 1 października 1990 roku przy jednoczesnym spełnieniu przesłanki skrócenia okresu potrzebnego do zasiedzenia o połowę w postaci samoistnego posiadania nieruchomości przez poprzedników wnioskodawcy co najmniej od 1972 roku. Jedynym spornym aspektem sprawy był, w ocenie Sądu Rejonowego, element charakteru władztwa wnioskodawcy i jego poprzedników nad przedmiotowym gruntem. W ocenie Sądu I instancji postępowanie dowodowe i poczynione w jego wyniku ustalenia pozwalają stwierdzić, że było to władztwo samoistne.

Sąd Rejonowy wskazał, iż niewątpliwie wnioskodawca jest posiadaczem spornej części działki (...). Jest całkowicie jasne, że działka stanowiąca najpierw własność Skarbu Państwa, potem Gminy, od lat pięćdziesiątych była częściowo zajęta przez mieszkańców domu przy ulicy (...). Jest ona ogrodzona w niezmiennych granicach, choć ogrodzenie wymieniono w latach osiemdziesiątych, a potem zainstalowano dodatkową bramę wjazdową. Jest ona całkowicie bez wpływu właściciela używana, utrzymywana w spornej części w należytym porządku - przez wnioskodawcę, a wcześniej przez jego rodziców.

Sąd I instancji wskazał, iż zarówno wnioskodawca jak i jego poprzednicy prawni byli posiadaczami w złej wierze. Sąd I instancji wskazał, że mimo domniemania dobrej wiary, wnioskodawca nie twierdzi iż taka okoliczność występuje. Jest przy tym jasne, że szereg czytelnych sygnałów, w tym jednoznaczna treść umowy z 14 kwietnia 1969 roku tak rodzicom wnioskodawcy, jak innym stronom tej umowy, nie mogła pozostawiać wątpliwości, jaką powierzchnię gruntu oddaje się w użytkowanie wieczyste. Zajęty faktycznie teren jest znacznie większy. Dowody przeprowadzone w sprawie wskazują, że kwestia ta znana była i roztrząsana w rozmowach mieszkańców, a najbardziej zaangażowanym w jej wyjaśnienie był ojciec wnioskodawcy.

Następnie Sąd meriti stwierdził, iż do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi tylko posiadanie samoistne (art. 172 par. 1 k.c.) Samoistność posiadania domniemywa się - art. 339 k.c. - przy czym jest to domniemanie usuwalne, lecz uczestnik postępowania nie sprostał zadaniu obalenia tego domniemania w niniejszej sprawie. W sytuacji, w której częścią nieruchomości państwowej, później komunalnej włada użytkownik wieczysty przyległej nieruchomości, samoistność posiadania wcale, wbrew temu co wywodzi uczestnik postępowania, nie jest wyłączona. Oczywiście bardzo często, w szczególności w przypadku posiadaczy w dobrej wierze lub takich, którzy za posiadaczy w dobrej wierze niesłusznie się uważają, jest tak, że użytkownik wieczysty nieświadomie traktuje komunalny grunt jako przedmiot swego prawa użytkowania wieczystego, względnie czyni z niego integralną część przedmiotu swego władztwa i nie rozróżnia w żaden sposób gruntu zajmowanego w oparciu o tytuł prawny, bez tego tytułu, ogólnie uznając ten przedmiot za swój. Zagadnienie samoistności bądź braku samoistności władztwa w tym zakresie jest dyskusyjne, choć aktualnie raczej utrwalona linia orzecznicza przyjmuje, że nie jest to władztwo samoistne, lecz posiadanie w zakresie odpowiadającym prawu użytkowania wieczystego.

Sąd I instancji wskazał, że stan faktyczny niniejszej sprawy jest znacząco odmienny. Nie ma wątpliwości co do tego, iż wnioskodawca i jego poprzednicy prawni od początku władali nieruchomością sporną przy pełnej świadomości, że nie jest to w jakikolwiek sposób „ich” nieruchomość, wiedzieli, że tytułu prawnego do niej nie mają. Przy tym mylna jest ocena zaprezentowana we wniosku, że od początku posiadanie tej części gruntu byto samoistne. Z uwzględnieniem faktu, że do pewnego momentu właśnie grunt ten był integralną częścią tego, czym władali mieszkańcy domu przy ul. (...), nie mógł on być przedmiotem posiadania samoistnego, bo też nie była przedmiotem takiego posiadania samoistnego nieruchomość, w której mieszkali, będąc najemcami lokali. Nie zmieniła tego bezpośrednio sytuacja, w której pojawił się u rodziców wnioskodawcy stan świadomości faktu, że część zajmowanego terenu to inna nieruchomość, niż ta którą nabyli. Jednak okres lat 1969 - 1971 - jak słusznie ocenia tę sytuację wnioskodawca, to okres w którym krystalizuje się u rodziców wnioskodawcy element animus kreujący zmianę charakteru władztwa na samoistne. Początkowo bowiem podejmują oni starania, głównie nieoficjalne, by nieruchomość nabyć na własność lub na użytkowanie wieczyste, gdy jednak okazuje się z całą pewnością, że to nie będzie możliwe, posiadacze podejmują decyzję świadomą, by utrzymywać stan nielegalnego w istocie władztwa nad częścią sąsiedniej nieruchomości z intencją przyszłego nabycia jej na własność również przez upływ czasu - poinstruowani przez osoby udzielające ich rad, że taki może być najskuteczniejszy sposób uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości. Jakkolwiek ocena elementu animus posiadacza w sprawach o zasiedzenie jest zawsze trudna, tak jak trudne jest wniknięcie w sferę wolicjonalną osób, które uzyskały określone władztwo przed kilkudziesięcioma laty, tak w ocenie Sądu I instancji w niniejszej sprawie nie może być wątpliwości, że począwszy od momentu zaprzestania starań o nabycie nieruchomości w roku 1971 - dokładna data jest nieznana, więc można przyjąć, że co najmniej od początku roku 1972 - mamy do czynienia z władztwem typu samoistnego. Nie ma jakiejkolwiek podstawy by kwestionować samoistność tego posiadania. Rodzice wnioskodawcy posiadali z wolą bycia właścicielami, nie mogli posiadać jak użytkownicy wieczyści i z wolą bycia użytkownikami wieczystymi, wiedzieli dobrze, że nimi nie są i że nimi nie będą, bo nie jest to możliwe. Skoro w takiej sytuacji władali nieruchomością dla siebie, jak swoją, to nie ma żadnej przesłanki z której można wyprowadzić wniosek, jaki stawia uczestnik postępowania, że władali jak użytkownicy wieczyści. Co więcej, wyraźnie rozróżniano w świadomości posiadaczy obszar nieruchomości zajmowany zgodnie z prawem i bez tytułu prawnego. Fakt zajmowania takiego gruntu bez tytułu prawnego był znany nie tylko właścicielom lokalu w domu przy ul. (...), podobnie jak dążenie do uzyskania własności. Sąd Rejonowy zauważył, że kolejnym potwierdzeniem takiego charakteru posiadania jest okoliczność, że wnioskodawca niezwłocznie gdy w jego ocenie nastąpiło zasiedzenie, wystąpił - wprawdzie błędnie - lecz istotna jest tu kwestia sfery wolicjonalnej - o ustalenie tegoż na drodze administracyjnej. A zatem nie może być jakiejkolwiek wątpliwości, że wnioskodawca posiadał z zamiarem posiadania dla siebie, dobrze wiedział, że jego posiadanie prowadzić będzie do zasiedzenia i z takim właśnie zamiarem, zamiarem zachowania nieruchomości dla siebie, a docelowo nabycia jej drogą zasiedzenia, wykonywał to władztwo.

Zdaniem Sądu Rejonowego w sprawie niniejszej spełnione zostały przesłanki z art. 172 § 1 i § 2 k.c., przy czym okres prowadzący do zasiedzenia ustalono w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. 55 poz. 321). Przed dniem wejścia w życie ustawy występował stan, w którym zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości było wyłączone. W tym okresie rodzice wnioskodawcy posiadali nieruchomość ponad 18 lat jako posiadacze samoistni. Dlatego bieg zasiedzenia rozpoczął się z dniem 1 października 1990 roku. W świetle wyraźnego brzmienia powołanego przepisu trzydziestoletni (art. 172 § 2 k.c.) termin zasiedzenia w tym wypadku uległ skróceniu o połowę. Należy dodać, że fakt komunalizacji przedmiotowej nieruchomości z datą 27 maja 1990 roku nie rzutuje na datę końcową zasiedzenia. Od 27 maja 1990 roku de facto rozpocząć się mógł trzydziestoletni okres zasiedzenia. Ustawa nowelizująca kodeks cywilny stanowiła jednak w art. 9, że do zasiedzenia którego bieg rozpoczął się przed wejściem jej w życie, stosuje się od tej daty przepisy ustawy. W konsekwencji za początek biegu zasiedzenia w świetle art. 10 ustawy uznać należy datę jej wejścia w życie, z jednoczesną konsekwencją w postaci skrócenia terminu zasiedzenia do lat piętnastu. Po ich upływie, dnia 2 października 2005 roku na mocy art. 172 § 2 k.c. w zw. z art. 10 ustawy nowelizującej kodeks cywilny wnioskodawca uzyskał własność nieruchomości drogą zasiedzenia.

W konkluzji powyższych rozważań stwierdzić należy, że poczynione ustalenia faktyczne w świetle powołanych przepisów obligowały Sąd do orzeczenia o stwierdzeniu nabycia własności przedmiotowej części nieruchomości przez zasiedzenie, jak w punkcie I sentencji postanowienia. Na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w ocenie Sądu I instancji uczestnik, którego żądania nie zostały uwzględnione, powinien zwrócić wnioskodawcy sumę poniesionych przez niego kosztów czyli - opłaty sądowej 2000 zł, wynagrodzenia adwokata 3600 zł, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa udzielonego adwokatowi oraz 2218, 24 zł kosztów dowodu z opinii biegłego, co czyni łącznie 7835, 24 zł. Dlatego też postanowiono jak w punkcie II.

Apelację od powyższego postanowienia wywiódł uczestnik postępowania zaskarżając je w całości i wnosząc o zmianę zaskarżonego postanowienia przez oddalenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia oraz zasądzenie na rzecz uczestnika kosztów zastępstwa procesowego.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1) naruszenie prawa materialnego a to art. 172 § 2 k.c., w związku z art.339 k.c.

2) naruszenie prawa procesowego a to art. 228 k.p.c. polegające na błędnym zastosowaniu wskazanych przepisów prawa materialnego do wadliwie ustalonego stanu faktycznego, to jest dokonanie nieprawidłowej oceny, że w okresie posiadania przez wnioskodawcę przedmiotowego gruntu, który został przystosowany dla rekreacji rodzinnej wśród rosnących tam drzew parkowych, a na którym uprzednio, przez poprzedników prawnych wnioskodawcy urządzony był na części tego gruntu ogród przydomowy, który to grunt objęli rodzice wnioskodawcy J. i L. S. w posiadanie przy zasiedleniu lokalu mieszkalnego w domu położonym przy ul. (...) na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokalu nr (...), który to lokal został im sprzedany umową notarialną z dnia 14 kwietnia 1969 r. wraz z współużytkowaniem wieczystym gruntu na którym posadowiony był budynek wspólnie z właścicielami pozostałych lokali nr (...) - nastąpiła przemiana przymiotu tego posiadania: z posiadania zależnego na posiadanie samoistne i przyjęcie że zmiana charakteru posiadania wnioskodawców nastąpiła od początku roku 1972 , to jest (w po dacie wskazanej wyżej umowy notarialnej sprzedaży im tego lokalu mieszkalnego na własność z równoczesnym ustanowieniem współużytkowania wieczystego użytkowania do gruntu na którym posadowiony był budynek mieszkalny - co w konsekwencji doprowadziło do błędnego obliczenia okresu posiadania nieruchomości zagospodarowanej rekreacyjnie, jaki mógłby być zaliczany do okresu zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się w dniu 1 października 1990 r., co w efekcie doprowadziło do błędnego stwierdzenia nabycia przez wnioskodawcę, który to nigdy nie wykazywał się posiadaniem samoistnym przedmiotowej nieruchomości, jak również takim posiadaniem samoistnym nie wykazywali się jego rodzice - zostało stwierdzone nabycie prawa własności przedmiotowej nieruchomości z dniem 2 października 2005 r.

- nieprawidłowa ocena w zakresie przyjęcia przez Sąd orzekający o wystąpieniu od początku roku 1972 zmiany charakteru posiadania przez rodziców - wynika z nieprawidłowej oceny ustalonych w postępowaniu faktów: cyt. ze str. 3 uzasadnienia że „(…)J. S. (2)zamierzał korzystając ze znajomości w ówczesnych w władzach zorientować się czy nie będzie możliwe nabycie gruntu na analogicznych zasadach jak grunt pod budynkiem, (…) ojcu wnioskodawcy doradzono jedynie, aby nie ujawniał oficjalnie faktu użytkowania większej niż należna prawnie powierzchni, by nie zostać z niej usuniętym, a być może z biegiem lat otworzy się możliwość nabycia gruntu na własność”. Bezspornie zaś zmiana przymiotu posiadania z zależnego na samoistne - możliwa byłby jedynie przy zaistnieniu uzewnętrznienia woli objęcia posiadaniem właścicielskim, a takich ustaleń w sprawie nie ma – gdyż zostało wykazane wręcz przeciwnie, a to iż ojciec wnioskodawcy utajnił oficjalnie sprawę władania gruntem większym, ponad prawnie posiadanym. Przemilczenie nie jest wyrażeniem woli na zewnątrz.

- poczynienie ustaleń w sprawie z pominięciem faktów powszechnie znanych, iż osoby posiadające zdolność czytania i pisania, do jakich zaliczają się zarówno wnioskodawca jak i jego rodzice, odczytują i zapoznają się z dokumentami które podpisują, co oznacza iż wnioskodawcy rozumnie zapoznali się zarówno z decyzją o przydziale im lokalu mieszkalnego mieszczącym się w budynku przy ul. (...), jak i z umową notarialną którą organ administracji rządowej sprzedał na ich rzecz ten lokal na własność wraz z ustanowieniem współużytkowania wieczystego gruntu na którym budynek jest posadowiony;

- orzeczenie w sprawie z nieuzasadnionym pominięciem takich treści zawartych w opinii powołanej w sprawie biegłej M. M., gdzie jednoznacznie przedmiotowy grunt został opisany jako teren porośnięty drzewami parkowymi, nieuzasadnione pominięcie poczynionych jednolitych spostrzeżeń osób jakie brały udział w wizji w terenie na przedmiotowym gruncie, iż na przedmiotowym gruncie rosną drzewa parkowe (co oznacza, iż są to takie same drzewa pod względem gatunkowym i wielkościowym jakie rosną w parku miejskim od którego teren objęty żądaniem zasiedzenia dzieli tylko ogrodzenie siatkowe postawione przez wnioskodawcę), których to uwzględnienie wykluczyłoby możliwość oceny posiadania przez wnioskodawców przedmiotowego gruntu jako posiadania samoistnego również z tych przyczyn, iż jako gruntu stanowiącego część terenu parkowego i tym samym wyłączonego z obrotu cywilnoprawnego, z możliwości stwierdzenia nabycia prawa własności poprzez zasiedzenie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja był zasadna.

Wnioskodawca wystąpił o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości gruntowej, stanowiącej część znacznie większej nieruchomości (składającej się m.in. z działki nr (...)), stanowiącej przedmiot własności uczestnika postępowania, Gminy W.. Sporna nieruchomość przylega do nieruchomości gruntowej (działka nr (...)) zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, a właścicielem jednego z lokali jest wnioskodawca. Z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości składającej się z działki nr (...). Co istotne, przed 22 września 2011 r. z własnością lokalu związany był udział we współużytkowaniu wieczystym tej nieruchomości. Dopiero bowiem z tym dniem użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność. Sąd Rejonowy stwierdził zasiedzenie wskazanej we wniosku nieruchomości z dniem 2 października 2005 r., przyjmując, że co najmniej od 1972 r. rodzice wnioskodawcy, a następnie sam wnioskodawca, byli posiadaczami samoistnymi spornej nieruchomości.

Sąd Rejonowy co do zasady prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe i w oparciu o jego wyniki ustalił stan faktyczny. Dotyczy to zwłaszcza ustalenia stanu prawnego obu nieruchomości i jego zmian w czasie istotnym dla rozstrzygnięcia wniosku. Nadto stosownie do inicjatywy dowodowej stron, Sąd Rejonowy ustalił prawidłowo okoliczności związane z korzystaniem z obu nieruchomości przez wnioskodawcę i jego rodziców, a także czynności podejmowane w tym okresie przez Skarb Państwa oraz Gminę. Należy jednak wskazać, że już ocena tych dowodów i faktów, a w szczególności ustalenie co do charakteru władztwa nad częścią działki nr (...) wykonywanego przez wnioskodawcę oraz jego poprzedników prawnych budzi zasadnicze wątpliwości. Kwestia ta jest jednocześnie istotą sporu między stronami i na niej skupia się większość zarzutów apelacyjnych. Wnioskodawca twierdził, że jego rodzice a następnie on władał „zajętą” częścią działki nr (...) jak właściciel, Gmina W. podważa to stanowisko.

Sąd Okręgowy podziela pogląd Sądu Rejonowego oraz stron o tym, że wobec spełnienia pozostałych przesłanek zasiedzenia, rozstrzygnięcie o zasadności wniosku zależy od ustalenia charakteru władztwa wnioskodawcy i jego poprzedników prawnych nad sporną nieruchomością.

Przed przystąpieniem do oceny zasadności apelacji konieczne jest zajęcie stanowiska w kwestiach natury ogólnej. Zagadnienie charakteru i kwalifikacji władztwa wykonywanego przez użytkownika wieczystego jest rzeczywiście sporne i budzi wątpliwości orzecznictwa oraz doktryny. W szczególności nie ma zgody co do tego, czy można takie władztwo określić jako „posiadanie samoistne”. Nie można jednak zaprzeczyć, iż niezbędne jest ścisłe odróżnienie władztwa wykonywanego nad nieruchomością w ramach prawa własności oraz w ramach użytkowania wieczystego. Okoliczność odnoszenia nieraz do tego ostatniego wypadku terminu „posiadanie samoistne” nie może prowadzić do wniosku, że każde posiadanie powodować może nabycie prawa własności przez zasiedzenie. Sąd Okręgowy za ugruntowany w orzecznictwie i trafny uznaje pogląd, że nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia możliwe jest tylko w razie wykonywania władztwa „właścicielskiego”. Natomiast władztwo odpowiadające treści użytkowania wieczystego, bez względu na nadawaną mu nazwę, może prowadzić najwyżej do nabycia użytkowania wieczystego, o ile to prawo było wcześniej ustanowione na danej nieruchomości. Podsumowując, w sytuacji jednolitego gospodarczo sposobu korzystania z dwóch tylko formalnie (geodezyjnie) wyodrębnionych działek to rzeczą wnioskodawcy było udowodnienie, że z części tej gospodarczej całości korzystano w inny sposób. Powoływanie się na domniemania prawne jest potrzebne tylko, jeśli przeprowadzone dowody nie prowadzą do ustalenia okoliczności objętej domniemaniem, a w rozpoznawanej sprawie taka sytuacja miała miejsce.

Zajęte stanowisko znajduje oparcie m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2009 r. (V CSK 183/09), w którego uzasadnieniu stwierdzono: „istotną przesłanką przy ocenie charakteru posiadania było w rozpoznawanej sprawie stwierdzenie, że wnioskodawca zawsze korzystał w podobny sposób z całej działki: przyłączonej i tej, której był użytkownikiem wieczystym. Takie stwierdzenie oznacza, że władanie przyłączoną działką było posiadaniem samoistnym w zakresie prawa użytkowania wieczystego, nie miało jednak cech posiadania właścicielskiego. Stanowisko to należy podzielić także w rozpoznawanej sprawie, w której ustalony sposób posiadania zajętej działki oraz świadomość i wola wnioskodawcy słusznie uznane zostały przez Sądy obu instancji za posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego, a nie prawa własności”.

Odnosząc te uwagi do rozpoznawanej sprawy należy podkreślić, że wnioskodawca nie wykazał, aby władanie „zajętą” częścią nieruchomości Skarbu Państwa (potem Gminy) miało zasadniczo odmienny charakter od władania działką nr (...). Bezpodstawne jest zatem przyjęcie, iż w stosunku do działki nr (...) poprzednicy prawni wnioskodawcy oraz on sam wykonywali posiadanie w ramach użytkowania wieczystego, a co do spornej nieruchomości – posiadanie jak właściciel. Przeczy takiej tezie materiał dowodowy sprawy, z którego wynika, że obie nieruchomości zawsze były traktowane jako pewna całość gospodarczą. Tak np. matka wnioskodawcy w zeznaniach stwierdziła: „gdy się wprowadziliśmy cały teren przy domu był jedną całością odgrodzoną od lasku wysokim płotem” (k. 62). Oceny tej nie zmienia istnienie płotku rozdzielającego obie nieruchomości, gdyż jak wskazał Sąd Rejonowy, mieszkańcy nie uważali tej okoliczności za istotną. Również sam fakt uzyskania wiedzy o stanie prawnym nieruchomości i niemożności nabycia użytkowania wieczystego całego wykorzystywanego gruntu nie świadczą, że władztwo nad sporną nieruchomością miało charakter posiadania samoistnego. Sama świadomość braku tytułu prawnego do posiadanej rzeczy i kontynuacja jej posiadania mimo tej wiedzy nie przesądza o samoistnym charakterze tego posiadania. Niezbędne jest objawienie takiej woli na zewnątrz, zwłaszcza wobec właściciela.

W związku z tym trzeba podkreślić, że Sąd Rejonowy ustalił, że w okresie, kiedy rodzice wnioskodawcy i inne zamieszkujące w budynku na działce nr (...) osoby były najemcami lokali, traktowali oni obie nieruchomości jako jedną całość gospodarczą: „przed nabyciem prawa własności lokali, późniejsi ich właściciele nie mieli świadomości, iż wykorzystywany przez nich grunt to dwie różne działki geodezyjne i że inny jest status tego gruntu. Jakkolwiek część gruntu w granicach działki (...) wydzielona była widocznym, choć niewysokim płotkiem dzielącym teren przyległy do domu, to nie zastanawiano się nad genezą takiego podziału”. Wynika z tego prawidłowego ustalenia niewątpliwie, że w stosunku do zajętej części działki nr (...) rodzice wnioskodawcy byli co najwyżej posiadaczami zależnymi. Błędnie jednak przyjmuje Sąd Rejonowy, że uzyskana przy okazji nabywania własności wiedza o geodezyjnej odrębności zajmowanej części działki nr (...) przesądza o tym, że dalsze korzystanie z niej miało już charakter „właścicielski”. Wniosek ten nie jest poparty materiałem dowodowym sprawy. Powszechnie przyjmuje się, że zmiana charakteru władania rzeczą z posiadania zależnego na posiadanie samoistne wymaga zmiany nie tylko w sferze psychiki posiadacza, ale objawienia tej zmiany na zewnątrz. Mając nadto na uwadze, że oba rodzaje posiadania są wykonywane w zasadzie tak samo w zakresie corpus, objawienie tej zmiany musi odbyć się przede wszystkim w zakresie nastawienia do wykonywanego władztwa i musi być ujawnione wobec właściciela (dotychczasowego posiadacza samoistnego). W sytuacji, w której rozpoczęcie władania sporną nieruchomością nastąpiło w okresie istnienia stosunku najmu, miało ono niewątpliwie charakter posiadania zależnego. Jakakolwiek zmiana tego władztwa na posiadanie samoistne musiałaby zostać objawiona wobec Skarbu Państwa. Tego rodzaju działań rodzice wnioskodawcy jednak nie podjęli. Co więcej, jak wynika z materiału sprawy, postanowili niejako „zataić” fakt władania rzeczą, a więc nie tylko nie manifestować wobec otoczenia i Skarbu Państwa właścicielskiego nastawienia do nieruchomości ale wręcz fakt ten przez właścicielem ukrywać. W oczywisty sposób świadczy to o zależnym charakterze wykonywanego posiadania.

Nie sposób też przyjąć, iż w latach 60-tych ubiegłego wieku, kiedy świadomość prawna społeczeństwa była stosunkowo niska, wnioskodawcy od razu zrozumieli, że w celu nabycia własności przez zasiedzenie muszą traktować zajętą działkę jak przedmiot prawa własności – a do tego zmierza ocena materiału dowodowego przedstawiona przez wnioskodawcę. Samo ogrodzenie spornej nieruchomości nie mogło wskazywać na wolę posiadania właścicielskiego, skoro nie zostało ono wykonane przez rodziców wnioskodawcy i jak zeznała matka wnioskodawcy, istniało na nieruchomości już w okresie rozpoczęcia korzystania z niej przez najemców.

Składane przez rodziców wnioskodawcy nieformalne wnioski o umożliwienie zakupu nieruchomości potwierdzają, że wobec właściciela występowali oni jako osoby nie uważające się za posiadaczy samoistnych. Wprawdzie sam fakt złożenia tego rodzaju propozycji właścicielowi nie przesądza o braku (czy utracie) posiadania samoistnego, a jedynie może potwierdzać złą wiarę, jednakże nie można wprowadzać zależności odwrotnej: samo zainteresowanie uzyskaniem prawa własności nie jest przejawem wykonywania posiadania samoistnego ani sygnałem dla właściciela, że występujący w stosunku do niego podmiot tego rodzaju władztwo wykonuje. Przeciwnie, upewnia to właściciela o tym, że dana osoba nie traktuje rzeczy objętej prośbą czy oferta jako własnej.

Skoro wnioskodawca nie udowodnił, że on oraz jego poprzednicy prawni w okresie wskazanym we wniosku byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości objętej sporem, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlegał oddaleniu.

Mając powyższe okoliczności na względzie Sąd Okręgowy na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zmienił zaskarżone orzeczenie Sądu Rejonowego i wniosek jako niezasadny oddalił. Konsekwencją zmiany orzeczenia w zakresie żądania głównego, była zmiana orzeczenia w zakresie kosztów za I instancję. W tym zakresie Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 520 § 3 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy oparł na treści art. 520 § 3 k.p.c.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE