UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo M. K. (2) skierowane przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. o uchylenie, w części odnoszącej się do powódki uchwały nr (...) podjętej w dniu 25 lutego 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości opłat za najem lokali wygospodarowanych z powierzchni strychu oraz wysokości opłat przypadających na te lokale z tytułu świadczeń, zgodnie z Planem Gospodarczym na 2011 r. (w części dotyczącej lokalu nr (...)).

Stosownie do wyniku sprawy powódka została zobowiązana do zwrotu stronie przeciwnej kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 17 października 2002 r. powódka zawarła z pozwaną Wspólnotą umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., które to mieszkanie powstało w wyniku zaadaptowania przez powódkę na cele mieszkalne powierzchni wspólnej strychu.

W umowie tej przewidziano, że najemca będzie posiadał takie same prawa i obowiązki jak członkowie wspólnoty mieszkaniowej a zmiany w wysokości czynszu dokonywane będą w formie aneksu do niniejszej umowy.

Do chwili podjęcia skarżonej uchwały czynsz, który płaciła powódka był równy skali opłat ponoszonych przez właścicieli lokali.

Natomiast wskutek przyjęcia w rzeczonej uchwale wyższych stawek czynszu dla najemców posiadających lokale wygospodarowane z części strychowej budynku powódka pozostaje ze wspólnotą w sporze co do wysokości ciążących na niej zobowiązań z powyższego tytułu.

W związku z faktem, że powódka jest właścicielką dwóch garaży usytuowanych na przedmiotowej nieruchomości przysługuje jej jednocześnie status współwłaścicielki powierzchni wspólnych, do których należy wynajmowany tej osobie przez pozwaną Wspólnotę lokal mieszkalny.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, kwestionując w pierwszej kolejności legitymację powódki do wystąpienia z niniejszym powództwem.

Tego zarzutu Sąd Okręgowy nie podzielił, uznając że powódce, jako członkowi wspólnoty mieszkaniowej przysługują uprawnienia wynikające z ustawy o własności lokali. Tym niemniej Sąd wskazał, że roszczenie powódki wynika z umowy najmu a nie z przysługującego jej prawa własności lub współwłasności.

Rozpoznając niniejszy spór w świetle treści art. 25 pkt 1 ustawy o własności lokali Sąd nie doparzył się spełnienia którejkolwiek z przytoczonych tam przesłanek dających podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały.

Przedmiotowa uchwała jest korzystna dla współwłaścicieli nieruchomości wspólnej a niekorzystna finansowo dla najemców lokali wynajmowanych od Wspólnoty Mieszkaniowej. Ci pierwsi są zainteresowani w pozyskiwani przychodów, przeznczonych na pokrywanie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nie może być zatem mowy o niezgodności podjętej uchwały z prawem. Nie doszło tu też do naruszenia zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomości wspólną uchwały gdyż pozyskiwanie przez wspólnotę odpowiednich dochodów z umowy najmu jest zgodne z interesami tego podmiotu.

Poza tym skarżona uchwała nie godzi w istotne interesy powódki jako właścicielki lokali garażowych ani nie narusza jej praw jako współwłaściciela części wspólnych przedmiotowej nieruchomości.

Powódka dochodzi roszczenia o uchylenie uchwały z pozycji najemcy lokalu i upatruje w treści umowy najmu swojego interesu prawnego, podczas gdy zaistniały miedzy nią a wspólnotą spór co do wysokości opłat czynszowych powinien być przedmiotem innego postępowania.

Ubocznie Sąd Okręgowy zauważył, ze samo podjęcie skarżonej uchwały nie oznacza jeszcze automatycznej podwyżki czynszu dla powódki, gdyż ewentualna zmiana wysokości tej należności wymaga podpisania przez najemcę z wynajmującym odpowiedniego aneksu.

W złożonej od tego wyroku apelacji powódka zarzuciła:

1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 25 ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że powódka nie ma interesu prawnego w żądaniu uchylenia części uchwały nr (...), objętej pozwem;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego przez błędną wykładnię art. 233 § 1 k.p.c. wskutek przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i oparcie rozstrzygnięcia na wnioskach nielogicznych, sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz wydaniem rozstrzygnięcia z pominięciem dowodów i okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy.

Wskazując na powyższe zarzuty powódka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie przedmiotowej uchwały w części objętej żądaniem pozwu tj. przyjętej w uchwale stawki dla naliczenia opłat czynszowych za lokal nr (...) oraz zasądzenie od pozowanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego.

Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie apelacji i przyznanie jej od skarżącej kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie.

Nie negując poglądu skarżącej, że skupia ona w swojej osobie zarówno interesy członka pozowanej wspólnoty jak i interesy najemcy lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. należy stwierdzić iż zachodzi miedzy tymi interesami zasadnicza sprzeczność.

Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy – w interesie członków Wspólnoty leży pozyskiwanie jak największych dochodów z części wspólnych nieruchomości (w tym pochodzących z najmu) z przeznaczeniem takich środków na pokrywanie kosztów utrzymania tejże nieruchomości, co może również odbywać się z korzyścią dla właścicieli zlokalizowanych tam lokali garażowych.

Natomiast najemcy lokali mieszkalnych, wśród których znajduje się m.in. powódka, są z oczywistych względów zainteresowani ponoszeniem jak najmniejszych obciążeń finansowych względem Wspólnoty.

Powódka artykułuje swój interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały występując w charakterze współwłaścicielki przedmiotowej nieruchomości (członka pozwanej Wspólnoty) jako działanie zmierzające do przestrzegania przez pozwaną zaciągniętych w umowie najmu zobowiązań.

Jednak w gruncie rzeczy dąży ona do ochrony swoich interesów z pozycji najemcy jednego z opisanych w skarżonej uchwale lokali a nie jako członka wspólnoty dbającego o stosowanie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy w pełni podzielić stanowisko Sądu I instancji, że nie jest to właściwa droga do uzyskania przez powódkę zaspokojenia jej roszczeń mających swoje źródło w stosunku obligacyjnym.

Przewidziane dla wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnienie do żądania uchylenia podjętej przez ten podmiot uchwały w oparciu o przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ma służyć realizacji celów przywidzianych w tym przypisie podczas gdy powódka nie wykazała (jako współwłaścicielka części wspólnej przedmiotowej nieruchomości), że zachodzą przesłanki do uchylenia rzeczonej uchwały.

Niezależnie od powyższego, żądanie powodów zostało sformułowane w taki sposób, że w istocie powódka domaga się jednie modyfikacji zakresu obwiązywania tejże uchwały poprzez wyeliminowanie z jej treści zapisu dotyczącego lokalu nr (...), co budzi istotne wątpliwości odnośnie zgodności takiego żądania z treścią cytowanego wyżej przepisu.

Skarżoną uchwala reguluje bowiem w sposób kompleksowy zagadnienie związane z wnoszeniem opłat przez najemców lokali zaadaptowanych z części strychowej budynku i nie można jej traktować w sposób wybiórczy. Przytaczana w apelacji argumentacja, że przedmiotowa uchwala ma na celu obejście zobowiązań Wspólnoty, jakie zaciągnęła ona względem powódki w przeszłości może stanowić uzasadnienie powództwa (prewencyjnego) o ustalenie, że nie istnieje po stronie powódki zobowiązanie do wnoszenia przez nią na rzecz pozwanej Wspólnoty opłat za najem lokalu nr (...) (oraz innych świadczeń) według wyższych stawek od tych, które dotyczą właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...).

To sporne miedzy stronami zagadnienie powinno więc znaleźć rozwiązanie w sprawie rozpatrywanej na płaszczyźnie stosunku obligacyjnego, a ewentualne uwzględnienie roszczenia powódki będzie w praktyce oznaczałó unicestwienie skutku prawnego, wynikającego z treści podjętej w dniu 25 lutego 2011 r. uchwały nr (...) w stosunku do wynajmowanego tej osobie lokalu (nr (...)).

Reasumując, Sąd Apelacyjny podziela w pełni ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy oraz ich ocenę prawną.

Zarówno zarzuty apelacji odnoszące się do rzekomego naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego jak wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego nie miały uzasadnionych podstaw prawnych i nie mogło odnieść zamierzonych skutków.

Orzeczono zatem jak w sentencji, zgodnie z art. 385 k.p.c. oraz art. 98 i 108 § 1 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE