UZASADNIENIE

Strona powodowa (...)SA w W. (...)w K. domagała się zasądzenia od (...)spółki z o.o. w K. kwoty 15 135,81 zł z należnościami ubocznymi tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nr (...) w piwnicy części (...)przy ul.(...) w K., za okres od 1 października 2010 roku do 29 lutego 2012 roku. Wskazała, że w dniu 22 września 2010 roku na skutek umowy zawartej z likwidatorem (...)w K. doszło do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności przedmiotowego budynku, w związku z czym, po ustanowieniu służebności strona powodowa stała się właścicielem wyodrębnionego lokalu nr (...) w przedmiotowym obiekcie.

W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty strona pozwana , wnosząc o oddalenie powództwa, zarzuciła, iż w lokalu nr (...) użytkowała jedynie pomieszczenie (...), czyli (...), gdzie znajdowało się jej archiwum. Tytuł prawny pozwanej do tego lokalu wynikał z treści umów najmu z dnia 1 sierpnia 2008 roku i z dnia 1 sierpnia 2010 roku, zawartych z likwidatorem Szpitala. Czynsz najmu uiszczała zaś strona pozwana likwidatorowi, a następnie (...) spółce z o.o., a to na podstawie aneksów do umowy najmu.

Sąd Rejonowy wskazał jako niesporne okoliczności: korzystania przez stronę pozwaną z pomieszczenia nr (...) (...)położonego w piwnicy budynku przy ul.(...) oraz przejścia własności budynku na stronę powodową , co dokumentuje wpis w księdze wieczystej z dnia 28 kwietnia 2011 roku.

Ponadto Sąd Rejonowy w oparciu o treść dokumentów, zeznań świadków i strony pozwanej ustalił, iż w dniu 1 sierpnia 2008 roku strona pozwana wynajęła od likwidatora Szpitala jedno pomieszczenie w piwnicy, nr (...), zaś innych pomieszczeń jej nie udostępniono, ani też nie objęła ich w posiadanie/ nr (...)i nr (...). Nowa umowa najmu na czas nieokreślony została zawarta pomiędzy tymi stronami w dniu 1 sierpnia 2010 roku. Ponieważ wynajmującym w miejsce likwidatora zostało (...)doszło do zmian umowy aneksami z października 2010 roku, stycznia i kwietnia 2011 roku oraz z kwietnia 2012 roku.Do dnia 29 lutego 2012 roku czynsz najmu uiszczała strona pozwana (...), zgodnie z treścią aneksów. Podczas spotkania stron w dniu 10 lutego 2012 roku pozwana spółka nie wyraziła woli zawarcia umowy z (...) ze względu na wygórowaną stawkę czynszu, po czym w dniu 23 maja 2012 roku zdała powódce lokal, zgodnie z wyznaczonym przez właściciela terminem.

Do dnia 10 lutego 2012 roku strona pozwana nie dysponowała wiedzą o zmianie po stronie właściciela budynku. Następnie, pismem z dnia 21 sierpnia 2012 roku (...) spółka z o.o. w K. poinformowała pozwaną spółkę, w powołaniu na uchwałę (...)z dnia 31 lipca 2012 roku/ nr (...)/ o wstąpieniu w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Protokół zdawczy lokalu z dnia 23 maja 2012 roku , z którego wynika, iż wynajmowane były pomieszczenia nr (...) i nr (...), podpisała za stronę pozwana przełożona pielęgniarek, a za powódkę Ł. C.. Świadkowi temu Sąd nie dal wiary odnośnie zakresu w jakim pozwana zajmowała pomieszczenia piwniczne albowiem zeznania te nie znalazły potwierdzenia w innych dowodach, przełożona kategorycznie zeznała, iż zdała jedno, zajmowane pomieszczenie, zaś nawet faktury strony powodowej nie zawierały oznaczenia pomieszczeń.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 30 stycznia 2014 roku oddalił powództwo w całości.

Sąd ten zważył, iż żądanie strony powodowej oparte o treść art. 224 par. 2 kc i art. 225 kc w związku z art. 230 kc nie znajduje uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym. W szczególności Sąd wskazał, na tle art. 678 par. 1 kc, że skoro strona pozwana zawarła umowę najmu z likwidatorem Szpitala w 2008 roku, a następnie w 2010 roku, to strona powodowa, nabywając własność obiektu z dniem 22 września 2010 roku, wstąpiła w stosunek najmu w miejsce zbywcy czyli likwidatora, z mocy prawa. Wstąpienie bowiem nabywcy w miejsce zbywcy rzeczy najętej nie jest uzależnione od jakichkolwiek okoliczności, któryby ujawniały istnienie stosunku najmu wobec osób trzecich. Wraz z przekształceniem podmiotowym doszło do przejścia na nabywcę wszelkich praw i obowiązków. O ile więc najemca winien uiszczać czynsz do rąk nabywcy nieruchomości, o tyle obowiązek taki pozostawał zależny od wiedzy najemcy o powstałym przekształceniu. Wiedzą tą jednakże strona pozwana nie dysponowała skoro nie została zawiadomiona o zmianie po stronie właściciela ani przez (...), ani przez zbywcę. Uiszczanie umówionego czynszu do rąk zbywcy, w tej sytuacji, nie może więc rodzić po stronie najemcy obowiązku powtórnej zapłaty. Pomocniczo Sąd powołał się na treść art. 512 kc. Dowód na okoliczność, że nastąpiła zmiana po stronie właściciela obiektu spoczywał natomiast na stronie powodowej, która stosownego dowodu nie zaoferowała. Materiał dowodowy nie wykazał aby pozwana spółka dysponowała informacją o wstąpieniu w miejsce likwidatora (...), począwszy od 1 października 2010 roku. Nadto, wpisu do księgi wieczystej dokonano dopiero w dniu 28 kwietnia 2011 roku, a o kolejnej zmianie wynajmującego strona pozwana została zawiadomiona przez (...) w sierpniu 2012 roku. Sam fakt ujawnienia aktualnego stanu własności w księdze wieczystej uznał Sąd za niedostateczny do przyjęcia wiedzy o zmianach właścicielskich . Brak więc było przesłanek do powzięcia przez pozwaną wątpliwości odnośnie kolejnych wynajmujących. Tym samym do czasu zawiadomienia przez stronę powodową czyli do lutego 2012 roku strona pozwana posiadała pomieszczenie w dobrej wierze, a nadto istniała umowa najmu, wykluczająca bezumowne korzystanie z lokalu.

W apelacji od tego wyroku strona powodowa zarzuciła Sądowi Rejonowemu naruszenie art.224 par. 2 kc, art. 225 kc, art. 230 kc i art. 7 kc przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż strona pozwana pozostawała w dobrej wierzy korzystając z własności powódki, naruszenie art. 678 par. 1 kc na skutek przyjęcia, że powódka wstąpiła w stosunek najmu choć pozwanego wiązał stosunek użyczenia, naruszenie art. 233 par. 1 kpc wobec sprzecznego z zasadami logiki i doświadczenia życiowego stwierdzenia, iż umowa użyczenia była umową najmu, że pozwana spółka korzystała tylko z jednego pomieszczenia, mimo iż z protokołu zdawczego wynika, że zajmowała dwa lokale.

W motywach apelacji wskazano, że warunkiem zasadności roszczenia o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy nie pozostaje informacja o stanie prawnym nieruchomości, zaś sam stan prawny jest stanem obiektywnym, ujawnionym w księdze wieczystej. Dla dobrej wiary wpis w księdze wieczystej ma charakter decydujący, w związku z czym dobra wiara nie zachodzi, jako że pozwana winna była wiedzieć kto jest właścicielem nieruchomości. W powołaniu na treść pisma strony pozwanej z dnia 21 lutego 2013 roku apelantka wywodziła, iż pozwana była związana ustną umową użyczenia wobec czego art. 678 par. 1 kc nie znajduje zastosowania. Z kolei, zdaniem skarżącej treść protokołu zdania lokalu przesądza o tym, że pozwana spółka zajmowała dwa pomieszczenia.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja jest nieuzasadniona.

Wstępnie należy wskazać, iż art. 233 § 1 k.p.c. dotyczy oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, wyznaczając zasady weryfikowania przez Sąd wartości (mocy) poszczególnych dowodów. Przepis ten reguluje kwestię procesową, mianowicie zasady określania przez sąd wiarygodności i znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy zgromadzonych dowodów. Ocena wszechstronna dokonana jest zaś wówczas, gdy Sąd na podstawie przeprowadzonych dowodów kreuje określony stan faktyczny, a apelujący wykazuje brak logiki między wyprowadzonymi przez Sąd wnioskami a materiałem dowodowym i w ten sposób obala ustalenia sądu. W orzecznictwie podkreśla się, że błędne ustalenia faktyczne mogą jedynie być, ale nie muszą, skutkiem nieprawidłowej oceny materiału dowodowego (zob. wyrok SA w Poznaniu z dnia 27.11.2007 r., I ACa 882/07, Lex nr 466439). W konsekwencji, dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. nie można poprzestać na stwierdzeniu, że dokonane ustalenia faktyczne są wadliwe, odnosząc się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Niezbędne jest wskazanie przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie poczynionych ustaleń. Skarżący powinien zwłaszcza wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy analizie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im taką moc przyznając (zob. postanowienie SN z dnia 23.01.2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753, wyrok SN z dnia 6.07.2005 r., III CK 3/05, Lex nr 180925). Zarówno w doktrynie jak i judykaturze przyjmuje się, że tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Aby zatem zarzut odnoszący się do naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów mógł zostać uwzględniony, nie wystarczy przedstawić alternatywny stan faktyczny; należy podważyć prawidłowość dokonanej przez sąd oceny dowodów, wykazując, że jest ona wadliwa lub błędna (por. wyroki SN z dnia: 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99 - nie publ; 29 września 2002 r., II CKN 817/00 - nie publ.; 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/96 - OSNC 2000/7-8/139; 2 kwietnia 2003 r., I CKN 160/01 -nie publ.). Według ugruntowanego w orzecznictwie stanowiska, zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystniejszych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej oceny materiału dowodowego (zob. postanowienie SN z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99). Wykazanie przez apelującego, iż Sąd naruszył zasadę wyrażoną w art. 233 k.p.c. oraz że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy, nie może być zastąpione odmienną interpretacją dowodów zebranych w sprawie, chyba, że strona jednocześnie wykaże, iż ocena dowodów, przyjęta przez Sąd za podstawę rozstrzygnięcia, przekracza granice swobodnej oceny dowodów (zob. wyrok SN z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/00). Oznacza to, że postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez apelanta stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów. Apelujący musi wykazać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że Sąd naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności oraz mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99). Zarzut zatem naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów tylko wtedy może być uznany za usprawiedliwiony, jeżeli Sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, z zasadami wiedzy, bądź z doświadczeniem życiowym. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału zachodzi bowiem jedynie wtedy, gdy z treści dowodu wynika co innego, niż przyjął sąd, gdy pewnego dowodu nie uwzględniono przy ocenie, gdy Sąd przyjął pewne fakty za ustalone, mimo że nie zostały one w ogóle lub niedostatecznie potwierdzone, gdy Sąd uznał pewne fakty za nieudowodnione, mimo że były ku temu podstawy oraz, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego rozumowania, co oznacza, że Sąd wyprowadza błędny logicznie wniosek z ustalonych przez siebie okoliczności. W judykaturze utrwalone jest stanowisko, zgodnie z którym w sytuacji, gdy z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza CKN 572/99, wyrok SN z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00).wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, jego ocena nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, chociażby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. postanowienie SN z dnia 10 stycznia 2002 r./.

W kontekście powyższych uwag uznać należy postawiony przez apelantkę zarzut naruszenia art. 233 par. 1 kpc za nieusprawiedliwiony.

Sąd Rejonowy oparł się na treści przeprowadzonych dowodów, wysnuwając z nich wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym.

Przede wszystkim wyjaśniono, iż treść pisma strony pozwanej z dnia 21 lutego 2012 roku zawierała informacje niezgodne rzeczywistym stanem rzeczy, a związane z brakiem wiedzy autora pisma odnośnie wynajmu pomieszczenia w piwnicy. Niezgodność treści tego pisma faktami wynika nie tylko z zeznań świadków i strony ale przede wszystkim z dowodów z dokumentów prywatnych jakimi pozostają umowa najmu wraz z aneksami. Nie można więc zasadnie twierdzić, że stosunek najmu nie istniał, a pozwana spółka dysponowała lokalem w oparciu o ustną umowę użyczenia. Zresztą, błędna informacja zawarta w tym piśmie została sprostowana już w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

Nie pozostaje także w zgodzie z faktami okoliczność jakoby pozwana spółka zajmowała dwa pomieszczenia w piwnicy budynku przy ul.(...). Kwestia ta była analizowana przez Sąd Rejonowy na tle treści protokołu odbioru i okoliczności jego podpisania. Zeznaniom Ł. C. w tym zakresie nie dano wiary albowiem nie znalazły pokrycia w pozostałym materiale dowodowym. Nie można wszak uznawać za najem okoliczności, iż do pomieszczenia nr (...), najętego przez pozwana, prowadzi jedyne wejście przez inne pomieszczenie, o innym przeznaczeniu. Oznaczenie zaś (...), niezidentyfikowane przez żadnego ze świadków, mogłoby się odnosić tylko do całości piwnicy, z której pozwana nie korzystała. Jak wynika z materiału dowodowego znajdowały się tam sanitariaty, nie używane przez pozwaną , a nadto nieokreślone rzeczy/graciarnia/, nie stanowiące własności strony pozwanej.Pozwana zatem korzystała tylko z pomieszczenia (...), zaś dojście do niego przez inne pomieszczenie wymagało klucza do całej piwnicy. Postępowanie dowodowe wykazało też, że osoba, która podpisała protokół nie posiadała wiedzy co do zakresu umowy najmu bowiem nie była obecna przy wydawaniu najemcy wynajętego pomieszczenia. Natomiast posiadała wiedzę odnośnie tego jaki był praktycznie zakres korzystania z uprawnień umownych/ jedno pomieszczenie/. Wyciągane przez stronę powodową z treści protokołu wnioski nie są zatem uprawnione.

Kluczowe znaczenie w sprawie ma jednak kwestia dobrej wiary strony powodowej czyli jej przeświadczenia, iż podmioty, którym kolejno uiszczała czynsz najmu były uprawnione do dysponowania przedmiotowym pomieszczeniem.

Wskazać tu należy, że elementem konstrukcji prawnej dobrej wiary jest przekonanie, o tym, że określonej osobie przysługuje określone prawo mające się wywodzić z określonego stosunku cywilnoprawnego. Kwestia przekonania to kwestia świadomości. W tym wyraża się aspekt psychologiczny dobrej wiary. W art. 7 k.c. chodzi o pojęcie dobrej wiary w sensie podmiotowym (subiektywnym), a nie w sensie obiektywnym. Dobra wiara oznacza zatem stan psychiczny osoby (określonego podmiotu prawnego) wyrażający się w błędnym, ale usprawiedliwionym jej przekonaniu o istnieniu jakiegoś prawa lub stosunku prawnego lub też sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, mimo że rzeczywisty stan prawny obiektywnie oceniany jest odmienny. Innymi słowy, można powiedzieć, że w dobrej wierze jest ten, kto "powołując się na pewne prawo lub stosunek prawny mniema, że owo prawo lub stosunek prawny istnieje, chociażby nawet mniemanie to było błędne, jeżeli tylko błędność mniemania należy w danych okolicznościach uznać za usprawiedliwioną" /../.

Ze względu na ustanowione w art. 7 k.c. domniemanie istnienia dobrej wiary istotne znaczenie ma określenie złej wiary. Zła wiara - ogólnie rzecz biorąc - zachodzi wówczas, gdy określony podmiot wie (ma świadomość) o nieistnieniu określonego prawa, stosunku prawnego lub sytuacji prawnej albo też nie wie, jednakże należy uznać, że wiedziałby, gdyby w konkretnych okolicznościach postępował rozsądnie, z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (por. orzeczenie SN z dnia 14 kwietnia 1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117). Innymi słowy w złej wierze jest ten, kto powołując się na prawo lub stosunek prawny wie, że one nie istnieją, ewentualnie jego mylne wyobrażenie o ich istnieniu nie jest usprawiedliwione. Inaczej ujmując, zła wiara to znajomość prawdziwego stanu rzeczy, dodajmy - odbiegającego od twierdzeń zainteresowanego, albo nieusprawiedliwiona niewiedza o tym stanie rzeczy (P. Machnikowski (w:) Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, t. I, s. 40).

Przepis art. 7 k.c. stanowi wyjątek, legem specialis względem art. 6 k.c., ponieważ w odniesieniu do faktu dobrej wiary zdejmuje ciężar związanego z nią dowodu z podmiotu, który korzysta z jej skutków prawnych. W myśl art. 6 k.c. podmiot ten zmuszony byłby prowadzić trudny dowód na istnienie swojej dobrej wiary, lecz dzięki domniemaniu z art. 7 k.c. jest z tego zwolniony, a ewentualny dowód przeciwny obciąża drugą stronę (por. post. SN z dnia 6 lutego 1998 r., I CKN 484/97, Lex nr 50540). Okoliczność dobrej wiary, wynikająca z domniemania wskazanego w art. 7 k.c., jest wiążąca dla sądu orzekającego aż do czasu, gdy strona związana ciężarem dowodu z art. 6 k.c. udowodni złą wiarę (wyr. SN z dnia 20 kwietnia 1994 r., I CRN 44/94, OSNC 1994, Nr 12, poz. 245; post. SN z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 501/08, Lex nr 528129) - / wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2013r. I ACa 718/13/.

Za taki dowód nie może być uznany zarzut poczynienia wpisu w księdze wieczystej. Wszak wpis ten był o wiele późniejszy od momentu, od którego strona powodowa domaga się odszkodowania. Przede wszystkim jednak należy mieć na uwadze to, iż nie istniały żadne przesłanki , które wywoływałyby po stronie pozwanej konieczność ustalenia prawa własności poprzez wgląd w księgę wieczystą. Wszak brak jakiegokolwiek dowodu na okoliczność, że pozwana winna była choćby przypuszczać, iż doszło do zmian własnościowych.

Skoro zła wiara pozostaje stanem psychiki to jej ustalenie musi mieć charakter indywidualny czyli opierać się na ocenie działania podmiotu w konkretnych okolicznościach. Próby generalnego zakwalifikowania pewnych zachowań jako podjętych w złej wierze nie są prawidłowe/ E.Gniewek, Kodeks cywilny-Komentarz, W-wa 2013, C.H.Beck, s.30/.Opisane wyżej, konkretne okoliczności wykluczają złą wiarę strony pozwanej. Pozostawała ona bowiem w usprawiedliwionym przekonaniu, że strona z która umowę zawarła jest właścicielem budynku/ tamże, s. (...).Okoliczności przeciwnej nie dowiedziono.

W konsekwencji powyższych rozważań wskazać należy, że zastosowanie w pełni znajduje art. 678 kc par. 1 kc albowiem strona powodowa swoim zachowaniem dała wyraz woli kontynuowania stosunku najmu na dotychczasowych zasadach aż do lutego 2012 roku/ art. 65 kc/.

Podzielić także należy pogląd Sądu Rejonowego co do tego, że brak pozytywnej wiedzy po stronie pozwanej odnośnie zmiany podmiotu właścicielskiego zwalniał go z obowiązku regulowania czynszu na rzecz strony powodowej. Aktualny właściciel nie ujawnił wszak swoich praw wobec strony pozwanej, aż do lutego 2012 roku.

Nie można też pominąć znaczenia art.354 kc, w tym przypadku zwłaszcza par. 2 tejże normy. Mamy tu do czynienia z całkowitym brakiem współdziałania wierzyciela z dłużnikiem, który to wierzyciel z konsekwencji własnego zaniechania wyciąga skutkiem prawne niekorzystne dla dłużnika. Takie zachowanie przejawia się jako naruszenie zasady lojalności wobec najemcy i nie powinno korzystać z ochrony prawnej/ art.5 kc/. Trafnie Sąd Rejonowy posiłkowo przywołuje art. 512 kc. W tym przypadku strona pozwana jako dłużnik nie miała żadnych podstaw nawet do powzięcia wątpliwości kto jest wierzycielem. Jej świadczenie było wszak przyjmowane przez stronę umowy najmu, a wierzyciel zaniechał jakiegokolwiek działania w okresie od września 2010 roku do lutego 2012 roku.

Słusznie zatem Sąd Rejonowy przyjął, iż strona powodowa nie wykazała, zgodnie z art. 6 kc, aby strona pozwana pozostawała posiadaczem w złej wierze co uzasadniałoby jej roszczenie oparte o treść art. 230 kc w zw z art. 2224 kc i art. 225 kc.

Apelacja podlega zatem oddaleniu na podstawie art. 385 kpc. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 kpc w zw z art. 108 par. 1kpc.

S. ref. I inst. Anna Juszkiewicz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE