UZASADNIENIE

Powód P. W. wniósł o uchylenie uchwały nr (...) z 1 października 2013 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S..

Powód podniósł, że jest członkiem pozwanej Wspólnoty. Zaskarżonej uchwale zarzuca, że jest sformułowana w sposób bardzo ogólnikowy i umożliwia nadużywanie prawa przez zarząd. Pozwana nie po raz pierwszy podejmuje uchwałę sprzeczną z ustawą o własności lokali. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił uchwałę w sprawie adaptacji strychu i jego następczej sprzedaży. Obecnie toczy się kolejny spór o uchylenie błędnej uchwały.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa.

Pozwana podniosła, że zaskarżona uchwała została już w całości wykonana. Ponadto wskazała, że powód i jego poprzednik prawny od lat utrudniają Wspólnocie funkcjonowanie. Obecnie toczy się kilka spraw o uchylenie uchwał, a powód nadużywa swoich praw podmiotowych.

Pozwana podkreśliła, że przedmiotem uchwały jest wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej w pionie mieszka nr (...) Zaskarżona uchwała została podjęta ze względu na zły stan pionu wodno sanitarnego, który był wykonany w technologii rut żeliwnych, która zarasta, mocno i szybko koroduje oraz powoduje częste pękanie rur, zwłaszcza w okresie zimowych. Prace polegające na wymianie zostały zakończone i 3 grudnia 2013 r. sporządzono końcowy protokół odbioru.

Wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2014 r. sygn. akt I C 1371/13 Sąd Okręgowy w Szczecinie w punkcie pierwszym oddalił powództwo, w punkcie drugim zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przyjęte przez Sąd Okręgowy, następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna:

W dniu 1 października 2013 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. podjęła uchwałę nr (...). W powyższej uchwale właściciele nieruchomości postanowili wyrazić zgodę na wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej fi 80 w pionie mieszkań nr (...). Szacunkowy koszt prac miał wynieść 8000 zł brutto i zostać rozliczony z funduszu remontowego. Jednocześnie ogół właścicieli upoważnił Zarządcę do zawarcia umowy z wykonawcą zaakceptowanym przez Zarząd Wspólnoty.

Powyższa uchwała została podjęta, ponieważ piony wodno sanitarne były zakamienione i skorodowane, coraz częściej pojawiały się usterki i przecieki, co mogło doprowadzić do większej awarii. Istniejący pion kanalizacyjny posiadał wżery korozyjne, zarośnięte prześwity rur i tym samym wymagał remontu.

W dniu 8 listopada 2013 r. pozwana Wspólnota zawarła z I. (...) M. B. umowę na wykonanie zadania objętego powyższą uchwałą. Termin zakończenia robót przewidziano na 29 listopada 2013 r.

W dniu 3 grudnia 2013 r. został dokonany odbiór końcowy robót, a w dniu 4 grudnia 2013 r. wykonawca wystawił fakturę na kwotę 4800 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy stwierdził, że roszczenie powoda o uchylenie uchwały nr (...) okazało się nieuzasadnione.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie precyzują wymagań merytorycznych jakim powinny odpowiadać uchwały właścicieli lokali. Przepis art. 25 u.w.l. stwierdza jedynie bardzo ogólnie, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna być zgodna z przepisami prawa, umową właścicieli oraz nie może naruszać interesów skarżącego właściciela lokalu np. poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. W przeciwnym razie może zostać skutecznie zaskarżona do sądu. Z tego względu za chybione uznał stanowisko powoda, że zaskarżona uchwała jest zbyt ogólnikowa i powinna zawierać powyższe postanowienia, np. określać cenę materiałów, czy treść umowy z wykonawcą. Obowiązujące przepisy tak daleko idących wymagań nie nakładają. Sąd Okręgowy wskazał, w czasie kontroli w postępowaniu sądowym może się okazać, że dana uchwała powinna zawierać nawet bardzo szczegółowe postanowienia, ale może mieć to miejsce dopiero, gdy to wynika z konkretnych okoliczności danej sprawy. W przeciwnym wypadku powstałaby zbyt duża dowolność w uchylaniu uchwał wspólnot mieszkaniowych, w oparciu o przesłanki które nie są uzasadnione okolicznościami konkretnej sprawy.

Sąd Okręgowy podkreślił, że ciężar wykazania, że zachodzą okoliczności uzasadniające zamieszczenie w uchwale konkretnych postanowień spoczywa na stronie powodowej. Twierdzenia powoda opierają się zaś na błędnym założeniu, że każda uchwała podjęta przez wspólnotę mieszkaniową powinna zawierać wskazywane przez niego szczegółowe postanowienia. Rozważania powoda mają przy tym w przeważającym zakresie charakter hipotetyczny, gdyż są oderwane od prawdopodobieństwa wystąpienia zagrożeń jakie może spowodować brak tych postanowień. Potwierdzeniem tej oceny jest fakt, że zaskarżona uchwała nr (...) została już zrealizowana, co jest okolicznością bezsporną. Z tej perspektywy zarzuty powoda, że ogólnikowość zaskarżonej uchwały może uniemożliwić jej realizację okazały się po prostu nieuzasadnione. Nadto, celem uchwał takich jak zaskarżona, których przedmiotem jest przeprowadzenie remontu, jest przede wszystkim wyrażenie zgody na przeprowadzenie remontu oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy. Celem takiej uchwały nie jest natomiast regulowanie wszystkich zagadnień związanych z prowadzonym remontem.

Sąd Okręgowy podniósł nadto, że zarzut nieistnienia uchwały jednak oczywiście sprzeczny z żądaniem jej uchylenia. Ponieważ powód domaga się wyłącznie uchylenia uchwały nr (...) zarzut jej nieistnienia należy zatem uznać za oczywiście chybiony.

W związku z powyższym, Sąd pierwszej instancji uznał, że powód nie wykazał, że zaskarżona uchwała nr (...) jest niezgodna z przepisami prawa, umową właścicieli bądź narusza interesy powoda poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Z powyższym orzeczeniem nie zgodził się powód, zaskarżając je w całości. Orzeczeniu temu zarzucił:

- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na mylnym przyjęciu, że powód nie kwestionuje złego stanu technicznego pionu wodno-kanalizacyjnego oraz tego, że roboty zostały zakończone, podczas gdy powód w tych kwestiach jedynie celowo nie wypowiadał się - co było przez powoda podkreślane — vide ostatni akapit pisma powoda z dnia 3 lutego 2014 roku.

- naruszenie art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na mylnym przyjęciu, że uchwała nr (...) z dnia 1 października 2013 roku nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz ewentualnie w inny sposób nie narusza interesów powoda, podczas gdy przedstawione przez niego argumenty zawarte tak w pozwie jak i apelacji temu przeczą.

Powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwały nr (...) z dnia 1 października 2013 r. oraz zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na apelacje, pozwana wniosła o jej oddalenie i o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja okazała się niezasadna.

W ocenie Sądu Odwoławczego – wbrew zgłoszonym zarzutom apelacji –w przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe, w żaden sposób nie uchybiając przepisom prawa procesowego, jak również dokonał wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w konsekwencji prawidłowo ustalając stan faktyczny sprawy. Sąd Apelacyjny ustalenia oraz rozważania prawne Sądu I instancji uznał i przyjął za własne, rezygnując jednocześnie z ich ponownego szczegółowego przytaczania.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Każda ze wskazanych powyżej przesłanek zaskarżenia uchwały ma charakter samoistny, zaś wykazanie ich istnienia, ciąży na tym, kto twierdzi, że podjęta przez wspólnotę uchwała, spowodowała aktualizację którejkolwiek z nich (art. 6 k.c.). Ustawodawca nie zwolnił również sądu od oceny uchwały już wykonanej.

Zdaniem apelującego, zaskarżona uchwała jest sprzeczna z wymogami prawidłowego zarządu nieruchomością, jak i jego ogólnie pojętymi interesami, jako członka wspólnoty. Wyjaśnić zatem należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. Nadto, naruszenie interesu członka wspólnoty w rozumieniu ww. przepisu, stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wspólnoty. Naruszenie zatem subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały, nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 r. I ACa 778/13).

Sąd Apelacyjny podziela również pogląd, że sprawa o uchylenie uchwały powinna być rozpatrywana z uwzględnieniem stanu faktycznego istniejącego w dniu jej podjęcia, a nie okoliczności zaistniałych później. W tym sensie ocena ta nabiera abstrakcyjnego charakteru. Sąd Okręgowy nie ocenił jednak spornej uchwały na podstawie twierdzeń o jej faktycznym wykonaniu, dokonał zaś prawidłowej weryfikacji tego, czy była ona zgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo czy naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powoda. Nadto, prawidłowym było oparcie się przez Sąd na dokumentach dotyczących wykonania uchwały o tyle, że posłużyły one w zakresie wykazania okoliczności znanych już w chwili podjęcia uchwały, takich jak zakres prac koniecznych do wykonania, czy też rozumienie znaczenia wyrażenia „pion numer trzy”.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego - wbrew twierdzeniom apelacji - zaskarżona uchwała została podjęta przy uwzględnieniu rzeczywistej sytuacji Wspólnoty Mieszkaniowej, bez naruszania zasad gospodarowania nieruchomością wspólną, nie prowadząc przy tym do naruszenia interesu powoda ocenianego w sposób obiektywny.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że konstatacja Sądu Okręgowego o niekwestionowaniu przez powoda złego stanu technicznego instalacji przed remontem oraz tego, że roboty zostały zakończone, była prawidłowa. Skarżący sam podnosi w apelacji, że celowo nie wypowiedział się w tym przedmiocie, co, w pryzmacie art. 6 k.c. i ciążącego na nim obowiązku udowodnienia podnoszonych twierdzeń, prowadzi do wniosku, że co najmniej ww. okoliczności nie wykazał. Powyższe obliguje zatem do uznania, że podjęcie przez wspólnotę decyzji o remoncie, również w świetle przedstawionych przez pozwaną dowodów, tj. przede wszystkim notatki z oględzin, było prawidłowe. Sąd Apelacyjny nie znalazł także powodów, aby stwierdzić, że prace nie zostały nie tylko zakończone, ale i prawidłowo wykonane, szczególnie zważywszy na zaoferowany przez pozwaną protokół odbioru robót, którego treść nie była przez powoda kwestionowana.

Skarżący zdaje się również nie dostrzegać różnicy pomiędzy znaczeniem uchwały wspólnoty, wyrażającej ogólną zgodę na dane przedsięwzięcie, a zawartej następczo po negocjacjach w wykonaniu tej uchwały umowy, której celem jest określenie szczegółowej treści zobowiązania, pomiędzy Wspólnotą a wykonawcą. Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, warunki jak należy postawić uchwale, wobec ogólnej treści art. 25 u.w.l. pozostają zrelatywizowane do okoliczności sprawy. I tak z okoliczności tych wynika, o czym była już mowa, że przeprowadzony remont na dzień podjęcia uchwały był niezbędny. Nadto, w uchwale wskazano w sposób dostateczny przedmiot remontu (wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej fi 80 w pionie mieszkań nr (...)), jak i przewidywany koszt prac (8000 zł brutto). Wskazano także źródło finansowania w postaci funduszu remontowego, którego akumulacja co wydaje się oczywiste, służy tego typu przedsięwzięciom. Zawarcie umowy pozostawiono zaś zarządcy, a więc podmiotowi, który został uprzednio zaakceptowany przez wspólnotę do działania w jej imieniu. Nadto, wybór wykonawcy podlegał ostatecznemu zatwierdzeniu przez zarząd wspólnoty. Ogół właścicieli wyraził zatem zgodę, aby konkretyzacja przyszłego zobowiązania wspólnoty odbyła się na poziomie dalszego postępowania, w tym negocjacji z wykonawcą, co w pryzmacie ustalonych w uchwale ram przyszłego zobowiązania, nie można uznać za naruszające interesy wspólnoty. Nadto, treść uchwały w zakresie ceny nie jest przypadkowa o tyle, że Wspólnota otrzymała uprzednio ofertę wraz ze szczegółowym wykazem prac, opiewającą na tę właśnie sumę. Oznacza to, że uchwała była podejmowana w warunkach wiedzy, tak co do przewidywanego zakresu robót (wynikającego również z notatki dotyczącej oględzin instalacji przed remontem) jak i ceny, skarżący nie formułował zaś zarzutów, aby on albo jego poprzednik prawny, byli pozbawieni możliwości uzyskania wyjaśnień w tym zakresie, czy też aby w ogóle zwracali się do wspólnoty o takie informacje. Powyższe przesądza zatem, że brak jest również podstaw do uznania, aby treść uchwały naruszała interesy powoda postrzegane w sposób obiektywny, o tyle, że wbrew jego twierdzeniu, uchwała ta nie pozostawia zupełniej dowolności w jej wykonaniu.

Odnosząc się w sposób szczegółowy do artykułowanej przez powoda krytyki uchwały, podnieść należy, że w zakresie rozumienia wyrażenia „pion mieszkalny numer (...)”, nie sposób przyjąć, aby było ono niezrozumiałe dla członków wspólnoty. Wiadomym jest, że pion mieszkalny, oznacza układ architektoniczny mieszkań postrzegany wertykalnie a więc prostopadle do podłoża, zaś wyjaśnienie pozwanego, iż chodzi tu po prostu o pion nad mieszkaniem numer (...), jawi się jako w pełni przekonywujące. Nadto powód nie przedstawił żadnych dowodów co do tego, iż w budynku objętym Wspólnotą znajdują się jeszcze jakieś inne piony, czy w ogóle jakikolwiek informacji związanych z tymże budynkiem, na podstawie których powstałaby wątpliwość, którego elementu i w którym miejscu dotyczy remont. Przez wskazany montaż i demontaż zlewozmywaków, nie można rozumieć ich wymiany, czynności te wiązały się bowiem z doprowadzeniem rur do tychże zlewozmywaków. W zakresie zaś zamurowania i wykonania nowej zabudowy z płyty gipsowej podnieść należy, że ściany jak i pion z rurami stanowią części wspólne budynku, które wspólnota obowiązana jest utrzymywać w należytym stanie.

Kwestie takie jak kryteria oceny wykonanych prac, czy gwarancji, pozostają związane z ich odbiorem i dotyczą przede wszystkim odpowiedzialności wykonawcy za wady rzeczy. Irracjonalne jest oczekiwanie, że uchwała określi szczegółowe kryteria odbioru, związane przecież z koniecznością znajomości sztuki budowalnej. Posiadania tego typu wiedzy nie sposób zresztą wymagać od członków spólnoty, to też uprawnione pozostaje ogólne określenie prac zgodnie ze sztuką ich wykonania, jak i oparcie ewentualnych roszczeń za wady rzeczy, na zasadach ogólnych, co przy tego rodzaju niewielkim rozmiarze prac, w sposób wystarczający zabezpiecza interesy wspólnoty. Podnieść w dalszej kolejności należy, że cena prac została określona w uchwale w sposób maksymalny, a nie minimalny, co w zasadniczy sposób ograniczało możliwość dowolnego działania zarządu, gdyż musiał on znaleźć wykonawcę, który wykona umówione prace za nie więcej, niż tą kwotę. Również przez pryzmat tak ustalonego przyszłego wynagrodzenia wykonawcy, należy rozumieć kwestie materiałów i sposobu wykonania, co należy upatrywać w twierdzeniu, że obowiązkiem zarządu jak i zarządcy, było zapewnienie możliwie najlepszego wykonania prac w tej cenie. Zupełnie niezrozumiała jest również supozycja powoda, jakoby wykonanie prac za kwotę mniejszą tj. 4.800 zł jakkolwiek naruszało interesy jego albo wspólnoty. Poza przedmiotem tej sprawy pozostaje nadto to, czy umowa została wykonana prawidłowo i czy jej zawarcie oraz wykonanie mieści się w granicach upoważnienia zawartego w uchwale. W tym miejscu należy wyjaśnić powodowi, że czym innym pozostaje ocena uchwały z punktu widzenia art. 25 u.w.l. a czym innym ewentualna odpowiedzialność tak zarządu wspólnoty, jak i zarządcy za aspekty związane z realizacją tejże uchwały, w tym za prowadzenie negocjacji i wybór oferenta z korzyścią dla Wspólnoty, czy prawidłowy odbiór prac.

Powyższe rozważania prowadzą zatem do wniosku, że zaskarżona uchwała była zgodna z zasadami gospodarowania nieruchomością wspólną, nie prowadząc przy tym do naruszenia interesu powoda ocenianego w sposób obiektywny.

Sąd Apelacyjny orzekł o kosztach na podstawie przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz § 5 w zw. z § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Tak argumentując, na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

SSA Maria Iwankiewicz SSA Edyta Buczkowska – Żuk SSA Tomasz Żelazowski

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE