Sygn. akt VI ACa 124/10
Dnia 17 listopada 2010 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SA - Lidia Sularzycka
Sędzia SA - Aldona Wapińska (spr.)
Sędzia SA - Ksenia Sobolewska - Filcek
Protokolant: — sekr. sądowy Ewelina Murawska
po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2010 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i
Konsumentów
przeciwko Spółce Mieszkaniowej (...) Sp. z o.o. w K.
o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 30 marca 2009 r. sygn. akt XVII AmC 124/07
1 oddala apelację;
II zasądza od Spółki Mieszkaniowej (...) Sp. z o.o. w K. na rzecz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
VI ACa 124/10 Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 marca 2009 r. Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Spółce Mieszkaniowej (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone:
1. uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorców umownych o nazwach „Przedwstępne umowy sprzedaży" i „Aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia.,." o treści następującej: 1. l pkt 4 „Przedwstępnej umowy sprzedaży" - „strony ustalają, że w ramach niniejszej umowy zostanie wybudowany dla inwestora lokal mieszkalny położony w budynku , oznaczony , kondygnacja , piętro za cenę wyznaczona przez następujące elementy:
a. 3.299,00 zł brutto/m2 powierzchni całkowitej lokalu mieszkalnego (wynoszącej zgodnie z projektem architektoniczno- budowlanym 76,28 m 2)
b. 750,00 zł brutto balkonu, (wynoszącej zgodnie z projektem architektoniczno- budowlanym 8,91 m )
Powyższe ceny jednego m 2 są stałe i mogą ulec zmianie jedynie w przypadku:
zmiany stawki podatku VAT na gotowe lokale mieszkalne wynoszącej obecnie 7%
wzrostu inflacji montażowo- budowlanej w okresie od dnia l maja 2004 do dnia 31 kwietnia 2005, łącznie ponad 3% proporcjonalnie do wzrostu cen, z tym, że zmiana dotyczyć może jedynie niezapłaconej części"
2. § 2 pkt 2 „Przedwstępnej umowy sprzedaży" : „strony uzgadniają termin wybudowania budynku ww mieszkalnego- wielorodzinnego oraz przekazania opisanego w § l niniejszej umowy lokalu mieszkalnego: II kwartał 2005, z tym, że niezawinione opóźnienie w realizacji inwestycji ze strony realizatora do 3 miesięcy nie wywołuje negatywnych skutków prawnych. Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi w terminie 30 dni od daty naliczenia całej ceny sprzedaży i po przekazaniu opisanego w § l niniejszej umowy lokalu mieszkalnego"
3. § 3 pkt b. „Aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia..." „Strony uzgadniają termin wybudowania w/w budynku mieszkalnego wielorodzinnego i przekazanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia prac wykończeniowych w terminie 28 dni po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży. Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi w terminie 30 dni od daty rozliczenia całej ceny sprzedaży, po uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału, oraz po uzyskaniu opinii o samodzielności lokali mieszkalnych"
4. § 3 pkt 4 „Przedwstępnej umowy sprzedaży" „Strony uzgadniają, że realizator ma prawo odstąpić od niniejszej umowy wyłącznie:
w przypadku wystąpienia obiektywnych przeszkód uniemożliwiających wykonanie niniejszej umowy, w takim przypadku zobowiązany jest zwrócić całość nominalnie wpłaconych przez inwestora wpłat w terminie 30 dni
opóźnienia inwestora w zapłacie należności objętych niniejszą umową przekraczających 30.000, 00 zł w takim przypadku realizator zobowiązany jest w terminie 21 dni od daty odstąpienia zwrócić całość nominalnie wpłaconych przez inwestora wpłat, pomniejszonych o zadatek"
5. § 4 pkt l „Przedwstępnej umowy sprzedaży" Strony uzgadniają, że ostateczny metraż lokalu mieszkalnego oraz metraż balkonów, tarasów, loggii i piwnic zostanie ustalony na podstawie obmiaru tych powierzchni zgodnie z obowiązującą PN (z udziałem inwestora) po ich wybudowaniu (możliwość różnicy +/- 50%) i będzie on stanowił podstawę obliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, której rozliczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od daty sporządzenia i doręczenia obmiaru w/w składników lokalu mieszkalnego."
6. § 4 pkt 5 „Przedwstępnej umowy sprzedaży" „Strony ustalają, że realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację przedmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenie standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3"
7. § 4 pkt 6 „Przedwstępnej umowy sprzedaży" „Do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w w/w obiekcie budowlanym zarząd nieruchomością wspólną pełnić będzie realizator lub podmiot przez niego wskazany, którego wynagrodzenie odpowiadać będzie średnim cenom rynkowym z obszaru dzielnicy B."
8. § 4 „Aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia ... „ „Strony wyrażają zgodę na przeniesienie przez realizatora praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy przedwstępnej /zmienionej następnie niniejszym aneksem / na spółkę celową pod firmą Sp. z o. o. z siedzibą w K. ul.
(KRS nr (...)) powołaną w celu zakończenia prowadzonej inwestycji oraz zarządzania osiedlem po zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży. Przeniesienie praw i obowiązków nastąpi na podstawie umowy zawartej pomiędzy realizatorem i spółką sp. z o. o. zawartej w formie aktu notarialnego, w którym jednocześnie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki Nr . W związku z powyższym inwestor wyraża zgodę na powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną spółce Spółce z o. o. na warunkach rynkowych
uzgodnionych w umowie przyrzeczonej sprzedaży."
9. § 4 pkt 8 „Przedwstępnej umowy pieniężnej" „Strony ustalają, że zawiadomienia wysłane na adresy stron podane w niniejszej umowie są skutecznie doręczone. Jak również inwestor wskazuje adres elektroniczny pod którym będzie informowany o postępie robót budowlanych: ....Adres do korespondencji: j. w"
II zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 720 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.
III uznał opłatę od pozwu w kwocie 600 zł za opłatę ostateczną i nakazał pobranie kwoty 600 zł od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Kasy Sądu Okręgowego w Warszawie.
IV zarządził publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Gospodarczym na koszt pozwanego.
Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego były następujące ustalenia: Pozwana — Spółka Mieszkaniowa (...) Sp. z o.o. w K. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m. innymi wykonywania robót ogólnobudowlanych związanych z wnoszeniem budynków, kupna i sprzedaży nieruchomości, zarządzania nieruchomości. W roku w 2006r. realizowała inwestycję w W. przy ul. oraz w K. przy ul.
i w obrocie z konsumentami wykorzystywała dokumenty o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży", z tym że przy realizacji inwestycji pozwana posługiwała się również „Aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia .... r.".
W ocenie Sądu pierwszej instancji treść tych dokumentów daje podstawy do ustalenia, że są to typowe wzorce umowy. Zostały one przygotowane w całości przez pozwaną na papierze firmowym (na pierwszych stronach, na górze, znajdują się wszystkie dane dotyczące pozwanej), są w formie wydruku komputerowego, podzielone na mniejsze kolejno ponumerowane jednostki redakcyjne. W „Aneksie do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia ... r." pozostawiono jedynie wolne miejsca do wpisania danych dotyczących osób podpisujących umowę, daty zawarcia umowy.
Zdaniem Sądu Okręgowego treść i forma „Przedwstępnych umów sprzedaży" uzasadniają ustalenie, że pozwana posługuje się szablonem zapisanym na elektronicznym nośniku, w którym przy zawieraniu konkretnej umowy wpisuje dane indywidualizujące transakcję,, tj. dane dotyczące klienta oraz nieruchomości, wszystkie inne zapisy pozostają bez zmian. Po czym taka „uzupełniona" umowa jest drukowana i przedstawiana do podpisu konsumentom. Na podstawie zeznań świadka Sąd pierwszej instancji uznał, że jedynie zdarzały się przypadki indywidualnych negocjacji postanowień umownych i zmiany były nanoszone na przygotowany wzorzec, zaś w większości umowy były podpisywane przez konsumentów bez zastrzeżeń. Konsumenci oprócz zawieranej umowy podpisywali również Oświadczenie o treści: „Niniejszym oświadczam, iż zawarta w dniu 16 sierpień 2004r., ze Spółką Mieszkaniową (...) Sp. z o.o. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego nie zawiera postanowień, które nie zostały indywidualnie uzgodnione w rozumieniu art. 385 1 i n. k.c., w szczególności:
- projekt umowy został Mi ze stosownym wyprzedzeniem przedłożony do zapoznania,
miałem możliwość konsultacji ww. projektu umowy,
ostateczna treść umowy zawiera postanowienia indywidualnie wynegocjowane."
Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd pierwszej instancji uznał, że treść tych dokumentów była jednostronnie przygotowana w całości przez pozwaną i przedstawiana konsumentom do podpisu, nie była zaś indywidualnie uzgadniana z konsumentami.
Sąd Okręgowy wskazał, iż zakwestionowane przez powoda postanowienia umowne zawarte były we wzorcu umowy o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży" oraz „Aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia .... r.", stosowanym przy realizacji inwestycji w W. przy ul. • -. Po
zakończeniu w końcu 2006 r. realizacji inwestycji w W. przy ul. oraz w K. przy ul. w 2007r. pozwana realizowała następujące inwestycje:
K., ul. (...)/P.,
U.,
K., Osiedle im. W.A. M.,
K. B., S. T.,
Zakwestionowane postanowienia były przedmiotem postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez powoda, W piśmie z 25 kwietnia 2007r. pozwana uznała zasadność zarzutów Prezesa UOKiK w stosunku do wzorca umowy wykorzystywanego w inwestycji przy ul. i zobowiązała się wyeliminować z wzorca zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia. Pozwana poinformowała, że opracowuje nowy wzorzec, który zobowiązała się dostarczyć Prezesowi UOKiK do 11 maja 2007r. Przy piśmie z dnia 15 maja 2007 r. pozwana przesłała nowy projekt umowy sprzedaży i poinformowała, że został on opracowany na wszystkie inwestycje. Wzorzec ten jest projektem aktu notarialnego oznaczony „Repertorium A ... (...)".
Sąd Okręgowy uznał zatem, że powódka do maja 2007r., tj. do wprowadzenia w działalności nowego wzorca umowy o nazwie „Repertorium A .. /2006", wykorzystywała w obrocie z konsumentami wzorzec umowny o nazwie „.Przedwstępna umowy sprzedaży" zawierający zakwestionowane w pozwie postanowienia. Powód złożył zaś pozew o uznanie postanowień za niedozwolone 13 czerwca 2007r. Okoliczność, iż pozwana zaprzestała w maju 2007r. stosowania zakwestionowanych w pozwie postanowień nie może mieć – zdaniem Sądu pierwszej instancji - wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy, Zgodnie bowiem z treścią art. 479 39 k.p.c. z żądaniem uznania postanowienia wzorca umowy za niedozwolone można wystąpić również wtedy, gdy pozwana zaniechała jego stosowania, jeżeli od tego zaniechania nie minęło sześć miesięcy. Powództwo wytoczone zostało przed upływem sześciomiesięcznego terminu do jego wytoczenia Z uwagi na powyższe, pomimo zaprzestania stosowania zakwestionowanych postanowień, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązany był do dokonania merytorycznej oceny wskazanych w pozwie postanowień wzorca umownego.
Analizując zakwestionowane postanowienia pod kątem przesłanek określonych w art. 385 l k.c. Sąd Okręgowy wskazał, iż zgodnie z treścią tego przepisu postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interes. Przesłanki sprzeczności z dobrymi obyczajami i rażącego naruszenia interesów konsumenta muszą być spełnione łącznie. Istotą pojęcia dobrego obyczaju jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. W stosunkach z konsumentami powinien wyrażać się on właściwym informowaniem o wynikających z umowy uprawnieniach, niewykorzystywaniu uprzywilejowanej pozycji profesjonalisty przy zawieraniu umowy i jej realizacji, rzetelnym traktowaniu równorzędnego partnera umowy. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można więc uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy łub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron (M. Śmigieł: Wzorce s.360). Chodzi więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania, natomiast naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc doniosłe.
Sąd Okręgowy ocenił, że zakwestionowane w pozwie postanowienia są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów a zatem są niedozwolonymi postanowieniami w rozumieniu art. 385 1 § l k.c. W uzasadnieniu Sąd ten szczegółowo wyjaśnił z jakich przyczyn doszedł do takiego wniosku, tj. na czym polega sprzeczność każdego z zakwestionowanych postanowień wzorca z dobrymi obyczajami i w jaki sposób naruszają one interesy konsumentów. Na podstawie art. 479 44 k.p.c. Sąd Okręgowy zarządził publikację prawomocnego wyroku.
Powyższy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie w całości zaskarżył apelacją pozwany Spółka Mieszkaniowa (...) Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością w K., zarzucając :
1. naruszenie prawa procesowego, a to art. 479 39 k.p.c. poprzez niezastosowanie tego przepisu pomimo, iż pozwany zaprzestał stosowania postanowień wzorca umowy co najmniej na 6 miesięcy przed wytoczeniem powództwa,
2. naruszenie prawa procesowego, a to art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów i pomimo treści materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie nieuwzględnienie, iż pozwany l zaniechał stosowania postanowień wzorca umowy co najmniej na 6 miesięcy przed wytoczeniem powództwa, jak również nieuwzględnienie, iż postanowienia umów zostały indywidualnie uzgodnione,
3. sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że pozwany nie zaniechał stosowania postanowień wzorca umowy co najmniej na 6 miesięcy przed wytoczeniem powództwa, jak również poprzez przyjęcie, iż postanowienia umów nie zostały indywidualnie uzgodnione.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego w przypadku występowania pełnomocnika procesowego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia — przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Powód Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu za drugą instancję.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Przede wszystkim należy zauważyć, iż pozwany nie wnosił zastrzeżeń co do oceny poszczególnych postanowień wzorców umownych dokonanej przez Sąd pierwszej instancji i uznania ich za sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz za naruszające interesu konsumentów, ale zakwestionował jedynie samą możliwość poddania tych postanowień takiej ocenie z uwagi na upływ terminu od zaniechania stosowania wzorca oraz indywidualnego uzgadniania postanowień umownych.
Zarzut pozwanego dotyczący naruszenia przez Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przepisu art. 479 39 k.p.c. poprzez niezastosowanie tego przepisu pomimo, iż pozwany zaprzestał stosowania postanowień wzorca umowy co najmniej na 6 miesięcy przed wytoczeniem powództwa, nie znajduje uzasadnienia zebranym materiale dowodowym, z którego jednoznacznie wynika, że w 2007r., tj. przed wniesieniem powództwa lub po jego wniesieniu pozwany realizował inwestycje budowlane w zakresie budownictwa mieszkalnego a mianowicie: w K. – S. T., S. C., os. Przy ul , os. przy ul. /P. — IV etap, w U.. O tym, iż zakwestionowane postanowienia obu wzorców były stosowane także przy realizacji tych inwestycji świadczy oświadczenie pozwanego złożone w piśmie z dnia 25.04.2007 r. adresowanym do Prezesa UOKiK, po wszczęciu przez Prezesa postępowania wyjaśniającego. Na treści tego dokumentu zarówno powód, jak i Sąd pierwszej instancji oparli swoje stanowisko o zaniechaniu stosowania wzorców w terminie krótszym, niż 6 miesięcy przed wniesieniem powództwa w sprawie mniejszej. W piśmie tym pozwany uznał bowiem zasadność zarzutów do stosowanego przez siebie wzorca umowy i zobowiązał się wyeliminowania z wzorca umowy oraz dostarczenia nowego wzorca umowy, uwzględniającego zarzuty powoda, a mającego znaleźć zastosowanie przy wszystkich inwestycjach pozwanego. Złożenie nowego wzorca do Prezesa nastąpiło w kolejnym piśmie pozwanego z dnia 15.05.2007r. Skoro więc pozwany sam dokonał w kwietniu lub maju 2007r. zmiany przedmiotowego wzorca umowy, której to okoliczności nie podważa, należy uznać za słuszny pogląd Sądu pierwszej instancji, że faktyczne zaniechanie stosowania przez niego kwestionowanych postanowień umownych nastąpiło właśnie w tym okresie. W konsekwencji zatem pozew z dnia 13 .06.2007r, został wniesiony w ustawowym terminie 6 miesięcy od zaniechania stosowania klauzul abuzywnych.
Również zarzut rzekomego naruszenia przez SOKIK przepisu art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów i pomimo treści materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie nie jest zasadny. Wszystkie ustalenia Sądu pierwszej instancji zostały dokonane na podstawie szczegółowej i kompleksowej analizy zebranego materiału dowodowego, w tym okoliczności przyznanych przez pozwanego w korespondencji stanowiącą) dowód w sprawie. Wszystkie okoliczności faktyczne ustalone przez ten Sąd w przedmiotowej sprawie mają oparcie w zebranych dowodach, a ustalenia Sądu w tym zakresie są spójne.
Również za bezpodstawną należy uznać argumentację Powoda opartą na zarzucie, że postanowienia umów zostały indywidualnie wynegocjowane przez konsumentów, w związku z czym nie są one niedozwolonymi postanowieniami umownymi. Podnieść należy, że stanowisko to pozostaje w opozycji do utrwalonego już orzecznictwa SOKIK i poprzednio Sądu Antymonopolowego, w świetle którego okoliczność negocjowania przez konsumentów niektórych postanowień umów nie wpływa na ocenę stosowania przez przedsiębiorcę wzorców umów, tym bardziej, że wzorce te stanowią podstawę do ewentualnych negocjacji.
Jedyne zastrzeżenia jakie można zgłosić pod adresem Sądu pierwszej instancji, to ewidentny brak dokonania korekty odpisu wyroku, który to odpis zawiera sformułowania nie znajdujące się w treści wyroku Sądu pierwszej instancji oraz w niektórych fragmentach nie zawiera treści w tym wyroku zawartych. Jednakże to uchybienie nie ma wpływu na ocenę prawidłowości samego rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego.
Mając na uwadze powyższe - przyjmując za prawidłowe ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji oraz ich ocenę prawną - na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku, o kosztach rozstrzygając zgodnie z art. 98 § l i 3 oraz art. 99 k.p.c.