UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. wniosła o zasądzenie od pozwanego Z. P. kwoty 203.310,00 złotych wraz z odsetkami ustawowymi płatnymi od 12 lutego 2013 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu żądania wskazała, że na podstawie umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży z 20 listopada 2007 r. pozwany nabył od strony powodowej samodzielny lokal mieszkalny nr (...) położony we W. przy ul. (...), o powierzchni 47,60 m². Strona powodowa udzieliła pozwanemu bonifikaty w wysokości 90% ceny lokalu, to jest 203.310 złotych. Równocześnie w § 5 powyższej umowy strony ustaliły, że jeżeli nabywca zbędzie przedmiotowy lokal lub wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, a zwrot następuje na żądanie Gminy W.. 15 lutego 2008 r. pozwany zbył zakupiony od Gminy lokal na rzecz M. H.. Strona pozwana wezwała go do przedłożenia dowodu na okoliczność, że za uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne nabył inny lokal mieszkalny, jednak pozwany nie odpowiedział na kierowane do niego pisma. Dlatego też Gmina podjęła decyzję o wystąpieniu z żądaniem zwrotu bonifikaty.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. W pierwszej kolejności podniósł przedawnienie roszczeń z umowy sprzedaży, wskazując na dwuletni termin przedawnienia. Ponadto zarzucił, że zgodnie z umową stron, M. H. przez okres ok. 5 lat miała jedynie wynajmować rzeczony lokal mieszkalny i dopiero po upływie tego okresu miało dojść do jego sprzedaży. Pozwany podał też, że zamierzał odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży, jednakże nie uczynił tego, gdyż M. H. poinformowała go o negatywnych konsekwencjach, jakie związane są z odstąpieniem od umowy. Pozwany wskazał, że nie udzieliłby pełnomocnictwa do sprzedaży, gdyby wiedział, że umowa zostanie zawarta niezgodnie z porozumieniem stron. Domagając się oddalenia powództwa, powołał się na zasady współżycia społecznego. Wskazał, że nie zamierzał wzbogacić się na sprzedaży, chciał jedynie zbyć lokal, którego nie był w stanie utrzymać. Tymczasem został oszukany przez drugą stronę umowy sprzedaży. Wobec powyższego uwzględnienie powództwa doprowadzi do rażącego pokrzywdzenia pozwanego i będzie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwanemu Z. P. przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego numer (...), o powierzchni 47,60 m², położonego we W. przy ul. (...). Właścicielem lokalu była strona powodowa – Gmina W.. Lokal wchodził w skład zasobów mieszkaniowych Gminy. Pozwany posiadał zadłużenie z tytułu zaległości w zapłacie czynszu najmu w kwocie ok. kilkunastu tysięcy złotych, z czego co do kwoty 8.824,21 złotych powodowa Gmina uzyskała prawomocny nakaz zapłaty.

Dowód: - zeznanie pozwanego (e-protokół z 12.11.2014 r. 00:07:14-00:18:27),

- nakaz zapłaty z 21.12.2006 r. (I Nc 8247/06) k. 86-87.

Z uwagi na zadłużenie mieszkania pozwany skontaktował się z M. H.. Zamieściła ona bowiem ogłoszenie z propozycją zakupu lokalu mieszkalnego, połączonego z regulacją zadłużenia czynszowego.

27 lutego 2007 r. powód zawarł z M. H. przedwstępną umowę sprzedaży. Na jej podstawie zobowiązał się wykupić od Gminy W. opisany wyżej lokal mieszkalny nr (...), którego był najemcą, a następnie sprzedać M. H. prawo własności rzeczonego samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z prawami z nim związanymi (§3 umowy). Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej niezwłocznie po uzyskaniu zawiadomienia o założeniu księgi wieczystej dla lokalu będącego przedmiotem umowy, jednakże nie później niż do 31 grudnia 2007 r. Cena lokalu została przez strony uzgodniona na 50.000 złotych. Według oświadczeń złożonych przez strony umowy przedwstępnej przed notariuszem, kwota 16,000 złotych została zapłacona przez M. H. tytułem zadatku i została przeznaczona na spłatę zadłużenia pozwanego z umowy najmu. Kwota 14.000 złotych miała być zapłacona jako zaliczka do 31 października 2007 r. przelewem na rachunek Gminy W. na poczet ceny wykupu lokalu, a kwota 20.000 złotych wypłacona pozwanemu najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Strony uzgodniły też karę umowną w wysokości 50.000 złotych w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań przez którąkolwiek ze stron.

Również 27 lutego 2007 r. Z. P. udzielił M. H. pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu mocodawcy umowy sprzedaży na rzecz pełnomocnika lub wskazanej przez niego osoby trzeciej samodzielnego lokalu nr (...) położonego we W. przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego działki gruntu i innymi prawami z nim związanymi – po jego wykupieniu od Gminy W. i założeniu dla tegoż lokalu księgi wieczystej – na warunkach określony w przedwstępnej umowie sprzedaży z 27 lutego 2007 r., w tym także wydania opisanego wyżej lokalu lub poddania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 ust. 4, 5 lub 6 kpc, przyjmowania w imieniu mocodawcy dowolnych kwot na poczet ceny i ich pokwitowania, a także do reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, sądami, urzędami, instytucjami oraz jednostkami nieposiadającymi osobowości prawnej we wszelkich sprawach i czynnościach, które będą zmierzały do realizacji niniejszego pełnomocnictwa lub wykonania przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży mieszkania, w tym do podejmowania w imieniu mocodawcy wszelkich czynności prawnych, składania w imieniu mocodawcy wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, wniosków, oświadczeń, zapewnień, składania i odbierania dokumentów, prowadzenia rokowań, negocjacji, uzgodnień, zawierania ugód, zawierania, aneksowania, rozwiązywania wszelkich umów dotyczących opisanego wyżej lokalu oraz wykonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych związanych z realizacją niniejszego pełnomocnictwa. Pozwany zezwolił równocześnie na dokonywanie przez pełnomocnika czynności w imieniu mocodawcy na rzecz pełnomocnika, to jest czynności „z samym sobą” oraz w związku z treścią stosunku prawnego stanowiącego podstawę udzielenia pełnomocnictwa, to jest przedwstępnej umowy sprzedaży, zrzekł się nieodwołalnie prawa odwołania pełnomocnictwa oraz oświadczył, że nie wygasa z chwilą śmierci mocodawcy.

Ponadto pozwany udzielił M. H. pełnomocnictwa do reprezentowania go we wszelkich czynnościach prawnych i faktycznych wobec Gminy W. zmierzających do wykupu lokalu mieszkalnego przy ul. (...), w tym w szczególności do podejmowania w imieniu mocodawcy wszelkich czynności prawnych, składania w imieniu mocodawcy wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, wniosków, oświadczeń, zapewnień, składania i odbierania dokumentów, wykonywania czynności poprzedzających podpisanie protokołu rokowań, prowadzenia rokowań, podpisania protokołu rokowań, prowadzenia negocjacji, uzgodnień, zawierania ugód, zawierania, aneksowania, aneksowania rozwiązywania wszelkich umów dotyczących opisanego wyżej lokalu oraz wykonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych związanych z realizacją niniejszego pełnomocnictwa, a ponadto do reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, sądami, urzędami, instytucjami oraz jednostkami nieposiadającymi osobowości prawnej we wszelkich sprawach i czynnościach, które będą zmierzały do realizacji niniejszego pełnomocnictwa. Pozwany udzielił także M. H. pełnomocnictwa do reprezentowania mocodawcy we wszelkich czynnościach prawnych i faktycznych wobec Gminy W. związanych z wykupem rzeczonego lokalu mieszkalnego, w tym w szczególności do zawierania, aneksowania, rozwiazywania wszelkich umów dotyczących lokalu, w tym umowy przenoszącej prawo własności lokalu mieszkalnego na mocodawcę lub wskazaną przez niego osobę fizyczną lub prawną, na warunkach według uznania pełnomocnika, zapłaty ceny sprzedaży, przyjęcia przedmiotowego lokalu w posiadanie, poddawania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 ust. 4, 5 lub 6 kpc, a także podejmowania w imieniu mocodawcy wszelkich innych czynności prawnych, składania w imieniu mocodawcy wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, wniosków, oświadczeń, zapewnień, składania i odbierania dokumentów, oraz wykonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych – związanych z realizacją pełnomocnictwa.

Dowód: - zeznanie pozwanego (e-protokół z 12.11.2014 r. 00:07:14-00:18:27),

- zeznanie świadka M. Z. (e-protokół z 17.02.2014 r. 00:02:24-00:07:49),

- zeznanie świadka M. H. (e-protokół z 17.02.2014 r. 00:07:49-00:20:53),

- wypisy aktów notarialnych zawierających pełnomocnictwa z 27.02.2007 r. Rep. A (...), (...)i (...)k. 91-96,

- przedwstępna umowa sprzedaży z 27.02.2007 r. Rep. A nr (...) k. 97-99.

20 listopada 2007 r. Z. P. i Gmina W. zawarli w formie aktu notarialnego umowę użytkowania wieczystego i sprzedaży. Na podstawie tej umowy Gmina W. sprzedała pozwanemu samodzielny lokal mieszkalny nr (...), położony przy ul. (...) jako przedmiot odrębnej własności wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz oddała mu w użytkowanie wieczyste ułamkową część gruntu, obejmującego działkę numer (...) (§ 3 umowy). Cena lokalu została ustalona na kwotę 225.900,00 złotych. Gmina udzieliła pozwanemu bonifikaty na zakup lokalu w wysokości 90 % ceny. W związku z powyższym cena sprzedaży po zastosowaniu bonifikaty z tytułu jednorazowej zapłaty, powiększona o koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży została określona na kwotę 23.130,00 złotych.

Zgodnie z § 5 umowy sprzedaży zawierała ponadto ustalenie, zgodnie z którym, jeżeli nabywca zbędzie przedmiotowy lokal lub wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat - jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie Gminy W.. Zwrotu bonifikaty nie żąda się w przypadku:

- zbycia mieszkania na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że ta osoba bliska nie zbędzie lokalu ani nie wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat licząc od dnia pierwotnego nabycia,

- zamiany mieszkania na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkalne,

- sprzedaży mieszkania, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkalne.

Dowód: - kopia wypisu aktu notarialnego z 20.11.2007 r. Rep. A (...) k. 5-6.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży z M. H. i wykupieniu lokalu od Gminy, Z. P. zamieszkał w domu swojego ojca w miejscowości Z.. Po śmierci ojca mieszkanie położone w Z. weszło do spadku po nim. Pozwany mieszka tam do chwili obecnej, jednak nie uregulował jeszcze kwestii spadkowych.

Ze sprzedaży na rzecz M. H. lokalu mieszkalnego przy ul. (...) we W. pozwany uzyskał w rzeczywistości sumę 65.000,00 złotych. Z kwoty tej zapłacona została na rzecz Gminy W. cena sprzedaży lokalu wraz z kosztami sprzedaży, spłacone zostały zaległości czynszowe, a pozostałe pieniądze zatrzymał pozwany. Wszystkie pieniądze pozwany uzyskał jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Nie przeznaczył ich na zakup innego lokalu mieszkalnego.

Dowód: - zeznanie pozwanego (e-protokół z 12.11.2014 r. 00:07:14-00:18:27),

- zeznanie świadka M. H. (e-protokół z 17.02.2014 r. 00:07:49-00:20:53).

15 lutego 2008 r. między M. H., a pozwanym Z. P., w którego imieniu działała M. H., zawarta została umowa sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego numer (...) położonego przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...) i związanych tym udziałem w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego. Cena sprzedaży została ustalona na 50.000 złotych, przy czym 16,000 złotych zostało 27.02.2007 r. zapłacone na poczet spłaty zadłużenia pozwanego z umowy najmu, kwota 25.000 złotych zostało zapłacone na rzecz sprzedającego 12 listopada 2007 r. na poczet nabycia lokalu od Gminy i sporządzenia aktu notarialnego, co pozwany potwierdzić miał pokwitowaniem z 12 listopada 2007 r., zaś 9.000 złotych M. H. zobowiązała się uiścić na rzecz pozwanego do 14 maja 2008 r.

W imieniu pozwanego M. H. oświadczyła w § 4 ust. 2 umowy, że Z. P. zamierza w terminie 12 miesięcy od zawarcia umowy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyć na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkalne, w związku z czym Gminie W. nie przysługuje prawo żądania zwrotu bonifikaty udzielonej przy nabyciu opisanego lokalu mieszkalnego od Gminy. Umowa powyższa została zawarta w związku z przedwstępną umową sprzedaży z 27.02.2007 r.

Dowód: - kopia wypisu aktu notarialnego z 15.02.2008 r. Rep. A (...) k. 7-9.

Pismem z 22 maja 2009 r., odebranym przez Z. P. osobiście 10 czerwca 2009 r., strona powodowa wezwała powoda do przedłożenia w terminie 14 dni dokumentów potwierdzających przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. W piśmie tym Gmina W. informowała, że żądanie przedłożenia dokumentów ma związek ze sprzedażą mieszkania na rzecz M. H., dnia 15 lutego 2008 r. Pozwany nie przedłożył żadnych dokumentów.

Zarządzeniem nr (...) z 27 marca 2012 r. Prezydent W. postanowił wystąpić z żądaniem zwrotu bonifikaty udzielonej od ceny nabycia lokalu – w związku z jego zbyciem przed upływem 5 lat. Zarządzenie dotyczyło Z. P., który wskazany został w wykazie załączonym do zarządzenia.

Pismem z 10 kwietnia 2012 r. strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty w terminie do 31 maja 2012 r. kwoty 203.310,00 złotych tytułem zwrotu bonifikaty. Pozwany nie uiścił wymienionej kwoty.

Dowód: - pismo Gminy z 22.05.2009 r. z potwierdzeniem odbioru k. 10-11,

- zarządzenie nr (...) wraz z wykazem k. 12-14,

- wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania k. 15-17.

Pozwany złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia przez M. H. na jego szkodę przestępstwa. M. H. nie była karana sądownie, nie brała też udziału w postępowaniach związanych ze zwrotem bonifikaty na rzecz Gminy W..

Dowód: - zeznanie pozwanego (e-protokół z 12.11.2014 r. 00:07:14-00:18:27),

- pismo strony powodowej z 06.05.2014 r. k. 111,

- zapytanie o karalność k. 112.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo co do zasady, jak i co do wysokości zasługiwało na uwzględnienie.

Istotą sporu w niniejszej sprawie była zasadność zwrotu bonifikaty uzyskanej przez pozwanego przy nabyciu lokalu mieszkalnego od Gminy W.. Strona powodowa domagała się zasądzenia kwoty równowartości bonifikaty z uwagi na sprzedaż przez pozwanego lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia. Pozwany kwestionował obowiązek zapłaty, powołując się na fakt, że sprzedaż lokalu nastąpiła wbrew jego wiedzy i woli, gdyż przez okres 5 lat lokal miał być wynajmowany, a dopiero później sprzedany. Ponadto podniósł przedawnienie roszczenia strony pozwanej oraz zarzucił, że dochodzenie przez Gminę roszczenia narusza zasady współżycia społecznego.

Podstawą prawną zgłoszonego roszczenia o zwrot bonifikaty jest art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Pozwany nabył od Gminy W. lokal mieszkalny przy ul. (...) na warunkach preferencyjnych, to jest z uzyskaniem bonifikaty od ceny lokalu. Bonifikata ta obejmowała 90% ceny lokalu ustalonej na 225.900,00 złotych, to jest 203.310,00 złotych. Ostateczna cena sprzedaży wraz z kosztami operacyjnymi, za którą pozwany nabył lokal przy ul. (...), wyniosła więc jedynie 23.130,00 złotych. Udzielenie powyższej bonifikaty obwarowane było jednak zastrzeżeniem jej zwrotu, ustalonym zarówno w § 5 umowy sprzedaży, jak i ustanowionym w cytowanym art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozwany nabył lokal od Gminy 20 listopada 2007 r., a 15 lutego 2008 r. doszło do dalszego zbycia lokalu przez pozwanego na rzecz M. H., a więc jeszcze przed upływem trzech miesięcy od zawarcia umowy ze stroną powodową. Tym samym zaktualizował się obowiązek zwrotu bonifikaty, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Równocześnie nie zachodzą w niniejszej sprawie wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty, o których mowa w art. 68 ust. 2a, według którego przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

M. H., na której rzecz nastąpiło zbycie rzeczonego lokalu nie stanowi osoby bliskiej dla pozwanego. Równocześnie pozwany nie wykorzystał pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na zakup innego lokalu mieszkalnego, mimo że w umowie z 15 lutego 2008 r. zostało w jego imieniu zamieszczone takie oświadczenie. Pozwany zeznał, że przeprowadził się do lokalu, który stanowił własność jego zmarłego ojca. Pismem z 22 maja 2009 r. powodowa Gmina wzywała zresztą pozwanego o przedłożenie dokumentów, które potwierdzałyby ewentualne nabycie innego lokalu mieszkalnego, jednak bezskutecznie. Spełniony został też warunek wystąpienia przez właściwy organ z żądaniem zwrotu bonifikaty. Zarządzenie w tym przedmiocie podjął 27 marca 2012 r. Prezydent Miasta W..

Pozwany kwestionował obowiązek zwrotu bonifikaty, podnosząc, że nie wiedział o zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży lokalu. Zeznał, że zgodnie z ustną umową, jaka łączyła go z M. H., lokal mieszkalny przy ul. (...) miał być przez pierwsze 5 lat jedynie wynajmowany. Do sprzedaży miało więc dojść wbrew jego woli. Powyższe twierdzenia pozwanego są w ocenie Sądu niewystarczające do wzruszenia umowy sprzedaży z 15 lutego 2008 r. Materiał dowodowy daje bowiem podstawy do stwierdzenia, że pozwany już w momencie nabywania lokalu od Gminy, zamierzał dokonać jego sprzedaży. Pozwany skontaktował się z M. H. po to, aby sprzedać mieszkanie i tym sposobem uregulować zaległości z tytułu czynszu. Potwierdza to zeznanie świadka M. Z. i samego pozwanego. Przyznali, że sami odpowiedzieli na ogłoszenie z propozycją zakupu mieszkania. Pozwany zawarł z M. H. przedwstępną umowę sprzedaży 27 lutego 2007 r., a więc jeszcze przed wykupieniem mieszkania. Zobowiązał się w niej do wykupienia lokalu i zawarcia umowy przyrzeczonej niezwłocznie po uzyskaniu zawiadomienia o założeniu księgi wieczystej dla tego lokalu. Potwierdza to zamiar dokonania sprzedaży niezwłocznie po uzyskaniu prawa własności przez pozwanego, a nie po upływie 5 lat. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego nie ma żadnej wzmianki o innym terminie sprzedaży. Co więcej druga strona umowy, to jest M. H., przekazała pieniądze zarówno na spłatę zadłużenia, jak na poczet ceny wykupu lokalu. Sprzeczne z logiką i doświadczeniem życiowym byłoby przyjęcie, że wyłożyła te pieniądze jedynie po to, by lokal następnie jedynie wynająć. Równie niewiarygodne jest twierdzenie, że przekazana przez nią pozwanemu kwota 25.000 złotych była przeznaczona na czynsz i to z góry na 5 lat. Pozwany udzielił też 27 lutego 2007 r. M. H. pełnomocnictwa do dokonania sprzedaży lokalu. Pełnomocnictwo to było nieodwołalne i upoważniało do dokonania tzw. czynności z samym sobą. Dlatego też nie ma znaczenia fakt, że pozwany nie był obecny przy zawarciu umowy sprzedaży 15 lutego 2008 r. M. H. działała bowiem w jego imieniu i na jego rzecz, tym samym umowa ta odnosi skutki wobec pozwanego. Poza tym M. H. przekazała pozwanemu część pieniędzy, nawet wyższą niż cena wskazana w akcie notarialnym, już po nabyciu przez niego lokalu od Gminy. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, pozwany musiał mieć świadomość, że M. H. może w każdej chwili sprzedać lokal. Pozwany zarzucał też, że nie wiedział nic o umowie do momentu otrzymania pozwu w niniejszej sprawie. Również to twierdzenie nie jest wiarygodne, gdyż Gmina W. pismem z 22 maja 2009 r., odebranym przez pozwanego osobiście 10 czerwca 2009 r., wezwała go do przedłożenia dokumentów w związku ze sprzedażą lokalu na rzecz M. H.. Najpóźniej wtedy pozwany pozyskał więc wiedzę, że do doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli rzeczywiście umowa była zawarta wbrew ustaleniom stron, miał możliwość już wtedy zakwestionować jej ważność. Tymczasem nie zrobił nic. Pozwany bronił się twierdzeniami o innych ustaleniach między stronami, ale nawet jeśli doszło do takich ustaleń, były one jedynie ustne. Przeciwstawianie ich obecnie umowie w formie aktu notarialnego jest niewystarczające. Sąd zgadza się z pozwanym co do tego, że okoliczności zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy przyrzeczonej i udzielenia pełnomocnictwa budzą wiele wątpliwości. Pozwany sprzedał bowiem lokal za cenę odpowiadającą jednej czwartej jego wartości, znajdując się przy tym w trudnej sytuacji materialnej spowodowanej zadłużeniem mieszkania. Dodatkowo już przy zawarciu umowy przyrzeczonej udzielił M. H. pełnomocnictwa o bardzo szerokim zakresie, w dodatku nieodwołalnego. Twierdził też, że chciał odstąpić od umowy, ale został przekonany, że to niewykonalne. Pozwany wprost zarzucił M. H. działanie na jego szkodę i oszustwo. Jeśli jednak powyższe czynności prawne były dotknięte wadami oświadczenia woli, pozwany powinien dochodzić stwierdzenia ich nieważności czy też uchylić się od skutków złożonych oświadczeń. Do chwili obecnej nie wystąpił jednak z takim powództwem przeciwko M. H., nie podniósł też wprost żadnych zarzutów wobec umowy. Oświadczył jedynie, że nie udzieliłby M. H. pełnomocnictwa, gdyby wiedział, że umowa zostanie zawarta niezgodnie z porozumieniem. Jednakże umowa została zawarta zgodnie z porozumieniem objętym umową przedwstępną i utrwalonym w formie aktu notarialnego. Co do ustnych ustaleń stron dotyczących najmu, nie są one prawdopodobne, w dodatku poza twierdzeniami pozwanego nie ma dowodów na dokonywanie takich ustaleń. Świadek M. Z. zeznał wprawdzie, że takie słowne ustalenia były na początku, jednak co innego pozwany oświadczył w akcie notarialnym. Dlatego też Sąd nie może w niniejszym postępowaniu podważać ważności umowy zawartej przed notariuszem 15 lutego 2008 r. i pełnomocnictw do jej zawarcia. Na chwilę obecną nieuprawnione jest również stwierdzenie, że M. H. działała z zamiarem oszukania pozwanego, skoro nie toczy się żadne postępowanie karne przeciwko osobie w tym przedmiocie. Pozwany złożył jedynie zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa, jednak Sąd nie posiada informacji o postawieniu M. H. zarzutów, nie była ona też dotąd karana. Na chwilę obecną nie jest więc możliwe w niniejszym postępowaniu stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży z 15 lutego 2008 r. Z uwagi na zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat pozwany jest więc zobowiązany do zwrotu bonifikaty.

Sąd nie podzielił też stanowiska pozwanego, zgodnie z którym powództwo powinno zostać oddalone w oparciu o art. 5 kc. Zastosowanie art. 5 kc w sprawach dotyczących zwrotu bonifikaty jest co do zasady możliwe. Nie ma jednak wątpliwości, że oddalenie powództwa na podstawie art. 5 kc, a tym samym nieudzielenie wierzycielowi ochrony prawnej, uzasadnione powinno być istnieniem rażących okoliczności, które są nieakceptowane w społeczeństwie z uwagi na powszechnie uznawane wartości (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CSK 640/10). W niniejszej zaś sprawie powodowa Gmina nie jest odpowiedzialna za zaistniałą sytuację i zaistnienie obowiązku zwrotu bonifikaty. Pozwany zdecydował się na wykupienie mieszkania, choć tak naprawdę nie było go na to stać. Wprawdzie dążył w ten sposób do spłaty zadłużenia, ale od początku miał zamiar sprzedaży lokalu, a nie jego zatrzymania i korzystania z niego dla własnych potrzeb. Fakt, że nie uzyskał przy tym znacznej korzyści majątkowej ma tu znaczenie drugorzędne. Przepis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami z jednej strony chroni bowiem gminy przed najemcami działającymi jedynie z chęci zysku, co trafnie podkreślił pełnomocnik pozwanego, jednak celem tego przepisu jest przede wszystkim realizacja zadania gminy, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy w ramach gospodarki nieruchomościami. A żądanie zwrotu bonifikaty wiąże się z tym, że zamierzony przez Gminę cel nie został w danym przypadku osiągnięty. Pozwany utracił bowiem tytuł prawny do lokalu na rzecz M. H.. Dążył wprawdzie do spłaty zadłużenia, ale mógł podjąć inne kroki w tym kierunku. Mógł przykładowo zwrócić się do powodowej Gminy z wnioskiem o zamianę lokalu na mniejszy, szukać osób, które są gotowe do zamiany najmowanego lokalu na większy i równoczesnej spłaty zadłużenia. Pozwany nie wykazał zaś, że podjął inne kroki celem spłaty zadłużenia, niż decyzja o wykupieniu i sprzedaży, że chociażby zwrócił się do powodowej strony o ugodowe rozwiązanie takiej sytuacji. W związku z tym trudno przenosić na stronę powodową ciężar błędnych decyzji pozwanego i uznawać, że dochodzenie przez nią zwrotu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Decyzja pozwanego o regulacji zadłużenia poprzez wykupienie i natychmiastową sprzedaż mieszkania była bowiem nierozsądna, być może podyktowana niewiedzą i niedoświadczeniem, jak to podkreślał pełnomocnik pozwanego. Jednak nie powodowa Gmina jest winna takiej sytuacji i za nią odpowiedzialna. Jeśli zaś pozwany rzeczywiście został wprowadzony w błąd czy też M. H. zawarła umowę niezgodnie z poczynionymi ustaleniami, pozwany powinien dochodzić swych praw wobec niej, czy to uchylając się od skutków złożonych oświadczeń woli czy występując z roszczeniem odszkodowawczym. Tymczasem pozwany, mimo wiedzy o zawarciu umowy przyrzeczonej, którą uzyskał najpóźniej w 2009 r., pozostał bierny i nie interesował się tą sprawą aż do wytoczenia przez Gminę powództwa. W tej sytuacji nieuzasadnione jest przenoszenie negatywnych konsekwencji jego działań na stronę powodową. Należy jeszcze raz podkreślić, że pozwany nie jest pozbawiony ewentualnych roszczeń, w tym odszkodowawczych, jeśli umowy rzeczywiście zostały zawarte wbrew jego woli, czy nawet w wyniku czynu zabronionego. Rozstrzyganie o tym nie pozostaje jednak w kompetencji niniejszego Sądu. Za oddaleniem powództwa w oparciu o art. 5 kc nie przemawia też okres, jaki upłynął miedzy wymagalnością roszczenia o zwrot bonifikaty, a wystąpieniem przez stronę powodową z takim żądaniem. Gmina podejmowała bowiem kroki mające na celu weryfikację obowiązku zwrotu, wzywała też pozwanego do zapłaty, jednakże ten nie odbierał powyższych wezwań. Zastosowanie w niniejszej sprawie art. 5 kc byłoby w ocenie Sądu nieuzasadnione.

Na uwzględnienie nie zasługiwał też podniesiony zarzut przedawnienia. W przypadku roszczeń związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego w oparciu o art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania dwuletni termin przedawnienia, na który powołał się pełnomocnik pozwanego. Gmina ani nie występowała jako przedsiębiorca, co uzasadniałoby zastosowanie art. 554 kc, ani też sprzedaż lokalu nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej Gminy, co wskazywałoby z kolei na trzyletni termin przedawnienia. Sprzedaż bezprzetargowa w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami związana jest z wykonywaniem zasad własnych gminy, to jest zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty, a Gmina nie czerpie z tego tytułu zysku. Roszczenie o zwrot bonifikaty podlega 10 letniemu terminowi przedawnienia z art. 118 kc.

Konkludując Sąd stwierdził istnienie obowiązku zwrotu bonifikaty przez pozwanego na rzecz powodowej Gminy. Dlatego też w pkt. I sentencji wyroku zasądził od pozwanego Z. P. na rzecz strony powodowej Gminy W. kwotę 203.310,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od 12 lutego 2013 r. do dnia zapłaty. Orzeczenie o odsetkach Sąd wydał na podstawie art. 455 kc w zw. z 481 §1 i 2 kc oraz mając na uwadze żądanie pozwu. Strona powodowa dochodziła bowiem odsetek dopiero od momentu złożenia pozwu.

Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd wydał w oparciu o art. 102 kpc. Sąd miał tu na uwadze trudne położenie materialne pozwanego oraz budzące wątpliwości okoliczności sprzedaży przez niego lokalu. Sąd uwzględnił tez fakt, że pozwany nie uzyskał znacznej korzyści majątkowej ze sprzedaży mieszkania. Dlatego też zdaniem Sądu zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, który pozwala na nieobciążanie pozwanego kosztami procesu. Wobec powyższego Sąd w oparciu o art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze i § 19 w zw. z § 6 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn: Dz. U. z 16 kwietnia 2013 r., poz. 461) przyznał też adwokat A. J. od Skarbu Państwa Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 7.200 złotych powiększoną o należny podatek VAT w wysokości 1.656 zł, tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE