UZASADNIENIE

Strona powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w B. wniosła o zasądzenie od pozwanego W. W. kwoty 1.245,13 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że pozwany posiada tytuł prawny do lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...), którego zarządca jest strona powodowa, ale pozwany posiada zaległość z tytułu opłat eksploatacyjnych w wysokości 1.245,13 zł, na którą składają się należność główna 1.113,33 zł i odsetki w kwocie 131,80 zł.

Pozwany w sprzeciwie od wydanego nakazu zapłaty zaskarżył wydany nakaz w całości, zarzucił brak precyzyjnego wskazania okresu zadłużenia, zgłosił z ostrożności procesowej zarzut przedawnienia roszczenia i zarzucił brak rozliczenia zaliczkowo uiszczanych opłat eksploatacyjnych. W uzasadnieniu wskazał, że strona powodowa nie sprecyzowała okresu zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych, a dołączony do pozwu wykaz jest nieczytelny, dlatego też pozwany domaga się precyzyjnego wykazania przez stronę powodową kwoty zadłużenia z rozbiciem na poszczególne okresy płatności, wpłat dokonanych przez pozwanego oraz rozliczeń za poszczególne okresy rozliczeniowe. Pozwany podniósł ponadto, że jego zdaniem, uiszczane przez pozwanego opłaty z tytułu kosztów zarządu, przeznaczane są na niedobory, długi, odsetki bankowe powódki. Pozwany wskazał, że w sposób należyty wywiązuje się z płatności na rzecz spółdzielni, a strona powodowa nie posiada i nie stosuje zasad rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, wymaganych Statutem Spółdzielni , a powód nie otrzymuje rozliczeń tych kosztów za poszczególne okresy rozliczeniowe.

Strona powodowa w piśmie procesowym z dnia 10 maja 2011 r. podtrzymała swoje roszczenie i wskazała, że dochodzone roszczenie dotyczy zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 maja 2008 r. do dnia 30 listopada 2010 r.

W piśmie z dnia 23 maja 2011 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko w przedmiocie oddalenia powództwa w całości.

W uzasadnieniu wskazał, że od dnia 1 grudnia 2007 r. uiszcza zaliczkowo opłaty tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a powód nie dostarczył dokumentów źródłowych dotyczących ustalenia wymiaru opłat za lokal pozwanego, a organy strony powodowej nie podjęły uchwały określającej "zasady rozliczenia kosztów zarządzania nieruchomościami" do czego obliguje ją Statut.

W toku sprawy Strona powodowa ograniczyła powództwo.

Sad ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany W. W. jest następcą prawnym K. i A. W., właścicieli lokalu położonego wB. (...) oraz udziału w gruncie i współwłasności budynku. Budynek, w którym znajduje się lokal pozostaje w zarządzie strony powodowej- Spółdzielni Mieszkaniowej w B..

Dowód:

- akt notarialny k- 9-11

- postanowienie k- 12

K. W. pismami z roku 2008 i 2009 roku zwracał się do Spółdzielni Mieszkaniowej w B., w związku z wyodrębnieniem jego lokalu o zmniejszenie stawki eksploatacyjnej i wskazał na oczekiwanie na nowy wymiar kosztów eksploatacji swojego mieszkania, oświadczając, że jako właściciel lokalu nie będzie pokrywał kosztów eksploatacji niezgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w przypadku nie otrzymania stosownej korekty kosztów wskazał na możliwość zrezygnowania z usług zarządzania przez Spółdzielnię. Zażądał nadto przedstawienia kalkulacji kosztów zarządu nieruchomością i doręczenia uchwały w sprawie zasady rozliczania kosztów zarządzania nieruchomościami.

Dowód:

- pisma K- 26-29

Kalkulacje stawki eksploatacji sporządzane były dla innych budynków położonych w L., M., B. i S. w roku 2001.

Uchwała SM (...) określiła zmianę stawki eksploatacyjnej łącznie dla wszystkich budynków w B., poza ulicą (...).

Dowód:

-uchwała k- 32-33

Pozwany wezwany został przez Spółdzielnie do zapłaty kwoty 1135, 84 zł tytułem zadłużenia konta czynszowego.

Dowód:

- pismo k- 14, 15

Wezwanie skierowane do pozwanego przez stronę powodową nie zawierało wyliczeń, stawek ani wskazania okresu wyliczonego zadłużenia. Sad powołał w sprawie biegłą z zakresu rachunkowości i księgowości celem sporządzenia opinii na okoliczność istnienia i wysokości zadłużenia pozwanego w powodowej spółdzielni oraz prawidłowości wyliczenia zadłużenia w złożonym pozwie i prawidłowości naliczeń za poszczególne okresy.

Dowód;

- postanowienie K- 97

Powołana w sprawie 15 czerwca 2011 roku biegła sądowa M. W. sporządziła opinię, którą złożyła w dniu 15 listopada 2011 roku. W toku sporządzania opinii biegła miała problemy z uzyskaniem niezbędnej dokumentacji księgowej, a strona powodowa składała dodatkowe pytania do biegłej dotyczące definicji pojęć kosztów i obowiązków Spółdzielni w przedmiocie prowadzenia rozliczeń odrębnie dla każdej nieruchomości.

Dowód:

- pisma SM K- 105-106

- pisma biegłej K- 111, 115, 116, 117-120

Na podstawie dokumentów przedstawionych przez stronę powodową i na podstawie wiedzy fachowej biegła nie wskazała faktycznego zadłużenia pozwanego ani prawidłowości naliczeń za poszczególne okresy, ale dokonała wyliczeń hipotetycznych.

Dowód:

- opinia uzupełniająca, protokół K- 586-587

Powołana w sprawie biegła sądowa M. W. sporządziła opinię, w której opisała, że uchwały dotyczące stawek na pokrycie kosztów eksploatacji, kosztów zarządzania i pozostałych opłat, w okresie objętym pozwem, bez względu na poprawność kalkulacji tychże zaliczek, były dokumentami bezwzględnie obowiązującymi pozwanego w zakresie pełnej wysokości uchwalonej zaliczki, choć wskazała, że nie zajmowała się prawomocnością uchwał opierając się na oświadczeniach strony powodowej o ich niezaskarżeniu.

Biegła wskazała, w oparciu o przedstawione przez stronę powodową podstawy formalno-prawne, że:

1) naliczenie w okresie od dnia 1 maja 2008 r. do dnia 31 sierpnia 2008 r. powinno wynosić 269,17 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 maja 2008 r. do 31 sierpnia 2008 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

2) naliczenie w okresie od dnia 1 września 2011 r. do dnia 30 września 2011 r. powinno wynosić kwotę 272,30 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 września 2008 r. do 31 września 2008 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

3) naliczenie w okresie od dnia 1 października 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. powinno wynosić kwotę 280,79 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 października 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

4) naliczenie w okresie od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 lipca 2009 r. powinno wynosić kwotę 302,41 zł/miesięcznie, a od dnia 1 sierpnia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. , z uwagi na zmianę ilości osób zamieszkujących lokal w ww. okresie, powinno wynosić kwotę 293,70 zł, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

5) naliczenie w okresie od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 stycznia 2010 r. powinno wynosić kwotę 315,93 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 stycznia 2010 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

6) naliczenie w okresie od dnia 1 lutego 2010 r. do dnia 28 lutego 2010 r. powinno wynosić kwotę 317,78 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 lutego 2010 r. do dnia 28 lutego 2010 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

7) naliczenie w okresie od dnia 1 marca 2010 r. do dnia 31 sierpnia 2010 r. powinno wynosić kwotę 317,78 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 marca 2010 r. do dnia 31 sierpnia 2010 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

8) naliczenie w okresie od dnia 1 września 2010 r. do dnia 30 listopada 2010 r. powinno wynosić kwotę 324,93 zł/miesięcznie, a wysokość obciążeń dotyczących lokalu pozwanego za okres od 1 września 2010 r. do dnia 30 listopada 2010 r. jest zgodna z kwotami zaksięgowanymi przez pozwanego w kartotece pozwanego;

Biegła wskazała, że łączna kwota należności z tytułu opłat za lokal pozwanego w okresie od dnia 1 maja 2008 r. do dnia 31 listopada 2010 r. wynosi 9.250,26 zł i ustaliła zaległość pozwanego na kwotę 988,13 zł.

W przedmiocie rozliczenia zimnej wody i ścieków, biegła wskazała, że:

1) rozliczenie za okres od dnia 1 stycznia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

jest prawidłowe pod względem formalnym, merytorycznym oraz

rachunkowym, a pozwany z tytułu rozliczenia zimnej wody i ścieków za

okres od dnia 01 stycznia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. miał nadpłatę w

wysokości 124,80 zł;

2) rozliczenie za okres od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r.

jest prawidłowe pod względem formalnym, merytorycznym oraz

rachunkowym, a pozwany z tytułu rozliczenia zimnej wody i ścieków za

okres od dnia 01 stycznia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. miał nadpłatę w

wysokości 255,17 zł.

Biegła stwierdziła, co do rozliczenia kosztów dostawy ciepła do lokalu pozwanego:

1) w okresie rozliczeniowym od dnia 1 lipca 2007 r. do dnia 30 czerwca 2008r.

jest prawidłowe pod względem formalnym, merytorycznym oraz

rachunkowym, a pozwany z tytułu tego rozliczenia za okres od dnia 1 lipca

2007 r. do dnia 30 czerwca 2008 r. miał nadpłatę w wysokości 221,10 zł co

jest zgodne z kwotą zaksięgowaną na koncie strony powodowej w dacie 30

września 2008 r.

2) w okresie rozliczeniowym od dnia 1 lipca 2008 r. do dnia 30 czerwca 2009r.

jest prawidłowe pod względem formalnym, merytorycznym oraz

rachunkowym, a pozwany z tytułu tego rozliczenia za okres od dnia 1 lipca

2008 r. do dnia 30 czerwca 2009 r. miał nadpłatę w wysokości 384,45 zł co

jest zgodne z kwotą zaksięgowaną na koncie strony powodowej w dacie 5

października 2009 r.;

3) w okresie rozliczeniowym od dnia 1 lipca 2009 r. do dnia 30 czerwca 2010r.

jest prawidłowe pod względem formalnym, merytorycznym oraz rachunkowym, a pozwany z tytułu tego rozliczenia za okres od dnia 1 lipca 2009 r. do dnia 30 czerwca 2010 r. miał nadpłatę w wysokości 38,00 zł co jest zgodne z kwotą zaksięgowaną na koncie strony powodowej w dacie 31 lipca 2010 r.

Biegła ustaliła, że odsetki od zaległości pozwanego za okres od 1 maja 2008 r. do dnia 30 listopada 2008 r. wynosić powinny kwotę 148,38 zł.

Biegła wskazała, że do dnia sporządzenia opinii strona powodowa:

1) nie wyjaśniła katalogu kosztów wchodzących do podstawy kalkulacji stawki na pokrycie kosztów zarządzania w okresie objętym pozwem, a odpowiedzi na pytanie biegłej odnoszące się do podania konkretnych pozycji i liczb, miały charakter ogólnikowy i sprzeczny z danymi;

2) strona pozwana nie ustosunkowała się do pytania biegłej w sprawie obciążania właścicielami nie będących członkami spółdzielni, kosztami eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni, nie przeznaczonych do wspólnego korzystania, pomimo, że biegła stwierdziła, że takie koszty widnieją w zestawieniu;

3) strona powodowa nie przedłożyła biegłej stosowanego w spółdzielni spójnego klucza podziału kosztów zaksięgowanych na kontach kosztowych w księgach rachunkowych spółdzielni na poszczególne nieruchomości ;

4) strona powodowa nie przedłożyła również dokumentu "Polityka Rachunkowości", w której winien być opisany funkcjonujący w Spółdzielni model podziału kosztów, opis systemów informatycznych, w których dokonywano działań księgowych i ich wzajemne powiązanie.

Biegła wskazała, że rozróżnienie kosztów eksploatacji nieruchomości od kosztów utrzymania nieruchomości w ewidencji kosztów prowadzonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową w B. nie funkcjonuje, co oznacza, że strona powodowa nie grupuje kosztów w ramach kosztów dotyczących utrzymania nieruchomości osobno i jej eksploatacji osobno.

Biegła podniosła, że:

1) strona powodowa nie prowadziła ewidencji przychodów z zaliczek na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, odrębnie dla nieruchomości (...);

2) z przedłożonych dokumentów wynika, że strona nie ewidencjonowała kosztów na nieruchomości (...) w sposób trwały;

Biegła wskazała, że ewidencja kosztów i przychodów na poszczególne nieruchomości, zarządzane bądź stanowiące mienie Spółdzielni, winna być prowadzona w formie ksiąg pomocniczych do ksiąg rachunkowych i zapisów w tych księgach rachunkowych dokonuje się w sposób trwały, bez pozostawiania miejsc pozwalających na późniejsze dopiski lub zmiany.

Biegła wskazała, że twierdzenia strony powodowej, że wpływy uzyskiwane od właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych w danej nieruchomości są ewidencjonowane w okresie rozrachunkowych jednego roku, a po zamknięciu roku ustalana jest nadwyżka przychodów nad kosztami, ewentualnie niedobór, które przechodzą do rozliczenia na rok następny, nie znajduje poparcia w dokumentacji księgowej.

Biegła przyjęła do rozliczenia, że łączna powierzchni lokali mieszkalnych zarządzanych przez stronę powodową w okresie objętym analizą, wynosiła 66.898,16 m2, a powierzchnia użytkowa nieruchomości (...) wynosiła 7.019,54 m2. Za rok 2008 r. kwota kosztów do rozliczenia wyniosła 164.021,38 zł, a wartość kosztu 1 m2 lokalu, posiadającego odrębna własność, którego nie jest członkiem Spółdzielni, w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2008 r. , z nieruchomości (...) 23,37 zł, w roku 2009 r. odpowiednio kwotę 148.492,90 zł i kwotę 21,15 zł.

Biegła wskazała, że uchwały w okresie od dnia 1 grudnia 2007 r. w Spółdzielni Mieszkaniowej w B. dotyczą właściciela nie będącego członkiem spółdzielni związane z użytkowaniem lokali, co do zasady określa je art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jednakże biegła nie otrzymała od strony powodowej informacji, czy uchwały nie zostały zaskarżone.

Ponadto biegła podniosła, ze Spółdzielnia obowiązana była i nadal jest obowiązana do:

1) prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów, jak również pożytków, dotyczących poszczególnych nieruchomości, odrębnie dla każdej z nich;

2) dokonywanie rozliczeń przychodów i kosztów, dotyczących danej nieruchomości w okresach roku kalendarzowego;

Biegła wskazała ponadto, że w wypadku gdy jedyną faktyczną działalnością Spółdzielni w okresie objętym pozwem, była działalność związana z zarządzeniem mieniem Spółdzielni, to wszelkie koszty administracyjne, zawierały się w katalogu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Biegła w konkluzji wskazała, że:

1) żądana pozwem kwota dotyczy okresu od dnia 1 maja 2008 r. do dnia 30 listopada 2010 r. i uwzględnia w swej wysokości nadpłatę pozwanego z tytułu rozliczeń ze spółdzielnię za okres od dnia 31 stycznia 2008 r. do dnia 30 kwietnia 2008 r.;

2) zadłużenie pozwanego względem strony powodowej na dzień 30 listopada 2010 r. wynosiło 988,13 zł;

3) odsetki od zaległości pozwanego wyniosły kwotę 148,38;

Dowód:

- opinia pisemna z listopada 2011 roku sporządzona przez biegłą z zakresu rachunkowości, księgowości i płac mgr M. W. k. 129 - 417;

Wnioski opinii pisemnej biegłej księgowej z listopada 2011 roku oraz treść opinii uzupełniającej pisemnej z 20 marca 2012 roku i ustnej z 25 października 2012 roku, potwierdzają dokonanie przez biegłą wyliczeń hipotetycznych na podstawie stawek zawartych w obowiązujących w SM w B. uchwałach, nie zaskarżonych przez pozwanego. Biegła nie otrzymała od Spółdzielni Mieszkaniowej w B. konkretnej informacji ani zestawienia kosztów, z których mogłaby matematycznie wyliczyć kalkulacje stawki na lokal pozwanego, natomiast dokonując w opinii wyliczeń hipotetycznych wskazała pozycje wynikające z oświadczeń głównej księgowej podlegające wyłączeniu z podstawy kalkulacji stawki- podatek od nieruchomości i gruntowy. Biegła nie analizy czy dany koszt był prawidłowo przypisany do nieruchomości będącej własnością pozwanego bo taka analiza powinna się znaleźć na końcowym etapie analizy zasadności i prawidłowości kalkulowania stawki na zarządzanie. Taka analiza była niemożliwa ze względu na brak dokumentacji u strony powodowej udostępnionej biegłej. Do dnia 25 października 2012 roku strona powodowa nie przedstawiła biegłej ewidencji przychodów nieruchomości dotyczących wpłacanych zaliczek pomimo zwracania się biegłej o taką ewidencje i twierdzeniom Spółdzielni , że taką ewidencję prowadzi.

Zgodnie ze sztuką księgową rozliczenia, jeśli były prowadzone, a dotyczyły lat ubiegłych, winny być prowadzone w formie ksiąg pomocniczych i dostępne w każdym momencie, zatwierdzone i poświadczone podpisem. Biegła opierając się na ustawie o rachunkowości żądała takich dokumentów, ale ich nie otrzymała.

Na mocy art. 128 Statutu Spółdzielni powinna ona sporządzać rozliczenia za okres roczny, począwszy od sprzedaży pierwszego lokalu. Biegła nie otrzymała od strony powodowej do chwili obecnej polityki rachunkowości.

Dowód:

- opinia Biegłej na rozprawie K- 586-587

- opinia pisemna z listopada 2011 roku K 129 - 417;

Poprzednia Księgowa Spółdzielni Mieszkaniowej w B. A. P. została zwolniona 21 maja 2012 roku. W Spółdzielni nastąpiła też zmiana Prezesa i Zarządu. Obecna Księgowa Spółdzielni A. K. od tego roku rozlicza koszty i dochody i prowadzi ewidencję. Gdyby rozliczenia dokonywane były wcześniej to strona powodowa wiedziałaby czy jest nadpłata czy niedopłata i na tej podstawie ustalana by była nowa opłata za nowy rok. Główna księgowa strony powodowej nie wie czy poprzednia księgowa prowadziła ewidencję, o której mówiła biegła. Strona powodowa ewidencji nie dołączyła do akt ani nie okazała biegłej.

Dowód:

-protokół K- 586-587

Poprzedni Prezes spółdzielni nie posiadał wiedzy o stanie prowadzonej księgowości i dokumentacji. W toku sprawy precyzował wysokość żądania, kolejno ograniczanego przez Spółdzielnię.

Dowód:

- protokół K- 507-508, 66

- pismo K- 93, 446

W latach 2004-2007 w Spółdzielni nie zostały podjęte w powodowej Spółdzielni uchwały dotyczące opłat eksploatacyjnych i kosztów zarządu dotyczące lokalu pozwanego i jego ojca, bedącego poprzednikiem prawnym. Ojciec pozwanego nie otrzymał kalkulacji kosztów zarządu.

Dowód:

- zeznania świadka I. R. K- 66, 67

- przesłuchanie stron K- 66

W sprawie kosztów zarządzania Rada nadzorcza SM w B. podjęła uchwałę z 8 września 2010 roku.

Dowód:

- uchwała K- 63

Sąd zważył:

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 4. 1 i 4.4 )

"Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5."

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia ma interpretacja wskazanej Ustawy przy uwzględnieniu przytoczonych i kolejnych jej przepisów oraz przy uwzględnieniu Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej w B., treści przesłuchania stron i świadków, a w szczególnie przy uwzględnieniu opinii biegłej powołanej w sprawie, oświadczeń obecnej Głównej Księgowej złożonych do protokołu, dowodów z akt innych spraw z powództwa tej samej Spółdzielni oraz dokonanych w nich ustaleń.

W związku z brzmieniem uregulowań zawartych w zdaniu drugim art. 4 ust. 4 u.s.m., w wersji nadanej przez nowelizację z 14 czerwca 2007 r., obowiązki członków dotyczą wszelkich nieruchomości w całości stanowiących własność spółdzielni, a obowiązki właścicieli lokali, którzy nie są członkami dotyczą tylko tych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną (koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej) opłacane przez właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni (w tym przez każdego z nich w ułamkowej części proporcjonalnej do udziału we własności nieruchomości wspólnej) są jednak mniejsze, gdy z ich nieruchomości wspólnej osiągane są przychody lub pożytki. Te przychody i inne pożytki służą bowiem, zgodnie z art. 5 u.s.m., pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a jeżeli byłyby większe od tych wydatków, to nadwyżkę dzieli się pomiędzy właścicieli lokali w proporcji do ich udziałów we własności nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona ich wspólną własność.

Opisane obowiązki właścicieli lokali w zakresie ponoszenia opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości nie są obecnie jedynymi ich obowiązkami w tym zakresie, bowiem brzmienie art. 4 ust. 2 oraz art. 6 ust. 3 u.s.m., jakie zostało nadane tym przepisom nowelizacją u.s.m. z 3 czerwca 2005 r., stworzyło możliwość pobierania od członków spółdzielni, którzy są właścicielami lokali wpłat na fundusz remontowy spółdzielni oraz nałożyło na właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni dodatkowy obowiązek wnoszenia wpłat na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej przeznaczony na remonty zasobów mieszkaniowych. Nowelizacja u.s.m. z czerwca 2007 r. usunęła z treści art. 4 ust. 2 u.s.m. postanowienia dotyczące możliwości pobierania wpłat na fundusz remontowy, ale nie zlikwidowała opisanych w art. 6 ust. 3 u.s.m. obowiązków w zakresie wpłacania na fundusz remontowy przez wszystkich członków oraz niebędących członkami właścicieli lokali.

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych i są zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, z tym zastrzeżeniem, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Nadto, właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni mieszkaniowej, uiszczają opłaty na fundusz remontowy.

Opisane reguły określają sposób wyliczania opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do kosztów zarządu nieruchomości wspólnych.

W tym świetle rozliczenia opłat dokonywane bez kalkulacji obowiązujących stronę pozwaną uznać należy za wadliwe. Wykonane zostały bez wskazania jakie konkretne nieruchomości wchodzą w podstawę wymiaru należnej opłaty, co pozostaje w sprzeczności z przytoczonymi uregulowaniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Statutem.

Spółdzielnia w kategorii "koszty zarządu nieruchomością" obciążała wszystkich właścicieli nieruchomości w sposób jednakowy bez względu na rodzaj tytułu prawnego do lokalu oraz status prawny lokatora względem samej spółdzielni, w zasadzie zupełnie pomijając podstawowe ustawowe kryterium powiązania obowiązku partycypacji w kosztach zarządu z nieruchomością, w której znajduje się dany lokal oraz udziałem jakim legitymuje się zobowiązany właściciel, w rzeczy wspólnej. Wszelkie wydatki kryjące się w zestawieniach spółdzielni pod pozycja koszty zarządu nieruchomością mogły i powinny być odnoszone odrębnie do każdej nieruchomości, w której istnieją wyodrębnione lokale, o czym wprost stanowi art. 4 ust.41. Ustawy, wskazując: " Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4;

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. "

Obowiązkiem Spółdzielni było stworzenie dla nieruchomości powoda ewidencji i przyporządkowaniu określonych wydatków do danej nieruchomości, spółdzielnia winna określić także wysokość opłat, aktualnych dla nieruchomości wspólnej, co zapobiegłoby ujmowaniu wydatków w sposób globalny dla całego zasobu, a co za tym idzie obciążaniu (pamiętając że przeliczenie następowało najczęściej na metraż lokalu w zestawieniu z całą powierzchnia użytkowa zasobu) właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni kosztami jej funkcjonowania jako całości.

Ścisłe przestrzeganie przy kalkulacji wysokości opłaty powoływanych wielokrotnie kryteriów z art. 4 ust. 4 i 5 ust. 1 u.s.m. / Art. 5. 1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej."/ .ma doniosłe znaczenie także w kontekście nie przewidzianego przez prawo spółdzielcze rozliczenia ich po upływie okresu rozliczeniowego, co ma miejsce w typowych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie środki przekazane na wspólnotę pozostają własnością jej członków oraz braku konieczności akceptacji za strony właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni składu osobowego jej organów, sprawujących zarząd należącymi do nich nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia powództwa w związku z wielokrotnie podkreślanymi przez powołana biegłą z zakresu rachunkowości i księgowości0, nieprawidłowościami w prowadzeniu dokumentacji księgowej oraz brakiem istotnych elementów tej dokumentacji.

Sad powołał biegłą do oceny wysokości zadłużenia pozwanego i prawidłowości tego wyliczenia, którego wymiar i czasokres zostały sprecyzowane dopiero po wniesieniu przez pozwanego sprzeciwu od nakazu zapłaty.

Biegła wskazała, że ustaliła prawdopodobny model ewidencji i podziału kosztów na poszczególne nieruchomości na podstawie licznych analiz i rozmów telefonicznych z główną księgową strony powodowej oraz że rozróżnienie kosztów eksploatacji nieruchomości od kosztów utrzymania nieruchomości w ewidencji kosztów prowadzonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową w B. nie funkcjonuje, co oznacza, że strona powodowa nie grupuje kosztów w ramach kosztów dotyczących utrzymania nieruchomości osobno i jej eksploatacji osobno.

Biegła nie otrzymała od Spółdzielni Mieszkaniowej w B. konkretnej informacji ani zestawienia kosztów, z których mogłaby matematycznie wyliczyć kalkulacje stawki na lokal pozwanego, natomiast dokonując w opinii wyliczeń hipotetycznych wskazała pozycje wynikające z oświadczeń głównej księgowej podlegające wyłączeniu z podstawy kalkulacji stawki- podatek od nieruchomości i gruntowy. Biegła nie dokonała analizy czy dany koszt był prawidłowo przypisany do nieruchomości będącej własnością pozwanego bo taka analiza powinna się znaleźć na końcowym etapie analizy zasadności i prawidłowości kalkulowania stawki na zarządzanie. Taka analiza była niemożliwa ze względu na brak dokumentacji u strony powodowej udostępnionej biegłej.

Nawet biegła z dziedziny księgowości i rachunkowości nie była w stanie dokonać obliczenia faktycznego zadłużenia pozwanego, podkreślając hipotetyczny charakter dokonanych wyliczeń, a zdaniem Sądu charakter sprawy wskazywał na potrzebę dokonania przez biegłą, jako osobę posiadająca wiadomości specjalne, zarówno oceny jak i ewentualnej weryfikacji wysokości żądania strony powodowej oraz matematycznego wyliczenia należności na podstawie prawidłowo prowadzonych dokumentów księgowych, kalkulacji, ewidencji i polityki rachunkowości.

Na podkreślenie zasługuje stanowisko judykatury, w świetle którego, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymagałoby wiadomości specjalnych, niedopuszczalne jest pominięcie dowodu z opinii biegłych, choćby ktokolwiek ze składu orzekającego takie wiadomości posiadał (odmienne rozwiązanie pozbawiałoby strony możności stawiania pytań i krytyki określonego poglądu, a ponadto prowadziłoby do niedopuszczalnego połączenia funkcji sędziego i biegłego).

Jak wynika z wniosków opinii głównej i uzupełniających pisemnej i ustnej, pomimo posiadania wiadomości specjalnych, wyliczenie przez biegłą faktycznego zadłużenia pozwanego okazało się niemożliwe wobec braków w dokumentach powodowej Spółdzielni, podkreślanych w opisanych opiniach.

Jak oświadczyła na rozprawie 25 października 2012 roku, nowa księgowa Spółdzielni, / poprzednia została zwolniona 21 maja 2012 roku / - Obecna Księgowa Spółdzielni A. K. od tego roku rozlicza koszty i dochody i prowadzi ewidencję i gdyby rozliczenia dokonywane były wcześniej to strona powodowa wiedziałaby czy jest nadpłata czy niedopłata i na tej podstawie ustalana by była nowa opłata za nowy rok. Główna księgowa strony powodowej nie wie czy poprzednia księgowa prowadziła ewidencję, o której mówiła biegła.

Ustalony stan faktyczny, szczególnie okoliczności wydawania opinii i jej ustalenia, wskazują na poważny nieporządek panujący w Spółdzielni, który zapewne spowodował odwołanie poprzedniego Zarządu i Głównej Księgowej.

Wskazuje także na brak wypełniania przez stronę powodową obowiązków nałożonych cytowanymi przepisami Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych i nałożonych Statutem oraz pozwala na uzasadnione przyjęcie, że wskazane uchybienia nie pozwalają na ocenę wysokości zadłużenia pozwanego, ani na samo wyliczenie.

Mając na względzie powyższe ustalenia i rozważania oraz okoliczność, że nawet okres objęty pozwem został wskazany już po wydaniu nakazu zapłaty, a roszczenie precyzowane było w toku przewodu sądowego, Sąd uznał powództwo za nieuprawdopodobnione i podlegające oddaleniu.

Wniosek dowodowy o zlecanie biegłej dalszych uzupełnień opinii został oddalony wobec braku dokumentów, którymi mogłaby się biegła posłużyć oraz braku aktywności strony powodowej w toku rozprawy, na którą Sąd wezwał biegłą w tym właśnie celu by wątpliwości zostały wyjaśnione.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE