UZASADNIENIE

Powódka I. M.wniosła o uchylenie w całości uchwały nr 12/2012 właścicieli lokali nieruchomości wspólnej, położonej w O. (...)

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym położonym w K. (...), O., dla którego Sąd Rejonowy w Trzebnicy prowadzi księgę wieczystą nr (...). W nieruchomości znajduje się 48 lokali, a zatem wspólnota podlega ustawie o własności lokali dotyczącej dużych wspólnot mieszkaniowych. Zarząd nieruchomością wspólną właściciele lokali powierzyli w trybie art. 18 ustawy o własności lokali (...) S.C. (...), umową o administrowanie nieruchomością wspólną zawartą w dniu 1.09.2006 r. w K.. W dniu 4.08.2012 r. odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej, które miało być poświęcone sprawom ujętym w pisemnym porządku zebrania, sporządzonym przez administratora M. A.. Jak podała powódka, uchwała nr 12/2012 z dnia 4.08.2012 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zawiera w swej treści odwołanie dotychczasowego, trzyosobowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...), w składzie (...), B. T., L. K.i powołanie nowego, pięcioosobowego Zarządu w składzie: E. M., M. K., A. G., L. K.i G. K.. Powódka stwierdziła, że uchwała powyższa podjęta została niezgodnie z obowiązującymi przepisami ogólnymi mówiącymi o zasadach według których dotychczasowy zarząd może zostać odwołany. Zdaniem powódki uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. W ocenie powódki do odwołania zarządu, lub niektórych jego członków, potrzebny jest pisemny wniosek z projektem uchwały. Wniosek o odwołanie zarządu musi zawierać treść uchwały odwołującej dotychczasowy zarząd oraz termin odwołania. Wniosek ten powinien zostać przekazany administratorowi lub zarządcy, by dołączył go do zawiadomienia rozsyłanego właścicielom, tak aby mogli się z nim zapoznać przed terminem zebrania. Podczas zebrania nie zgłasza się już projektów uchwał, można wprowadzić tylko zmiany do tych które już zostały zgłoszone. Powódka podniosła dalej, że do składu nowego zarządu została powołana E. M., która nie była obecna na zebraniu więc w żaden sposób nie mogła wyrazić swojej woli i zgodzić się lub nie zgodzić się na to, aby zostać członkiem nowego zarządu. Nad przyjęciem uchwały miały też głosować osoby nie mające ku temu uprawnień, nie będące właścicielami lokali. Powódka dodała, że protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nie odzwierciedla stanu faktycznego, jest sprzeczny z prawdą, zawiera błędy merytoryczne i proceduralne, oraz nie został zatwierdzony przez żadnego z członków, ani odwołanego ani też powołanego zarządu.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew (k. 39-41) wniosła o oddalenie powództwa. Podała, że niesłuszne są twierdzenia jakoby skarżona przez powódkę uchwała została podjęta niezgodnie z obowiązującymi przepisami i naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Możliwość dokonania odwołania i wyboru zarządu w sposób jaki to zrobiła pozwana przewiduje bowiem przepis art. 20 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa dysponuje więcej niż siedmioma lokalami, a właściciele nie określili w umowie sposobu zarządu nieruchomością wspólną to obowiązuje ich system ustawowy unormowany w umowie w art. 20-32 wskazanej ustawy, polegający na zarządzaniu sprawami wspólnoty w sposób pośredni tj. przez powołane do tego organy. Stosownie zatem do unormowań przyjętych w art. 20 ust. 1 ustawy, zarząd wybrany został przez ogół właścicieli lokali na podstawie uchwały. Nie jest również zgodne z prawdą twierdzenie powódki jakoby nad przyjęciem uchwały głosowały osoby nie mające ku temu uprawnień i nie będące właścicielami lokalu. Przedmiotowa uchwała nr 12/2012 zapadła większością głosów właścicieli. Wskazano dalej, że E. M. udzieliła w dniu 18.07.2012 r. J. M. bezterminowego pełnomocnictwa do uczestniczenia oraz reprezentacji jej osoby a także głosowania we wszystkich sprawach w sposób uzyskany prze pełnomocnika za najlepszy podczas zebrań członków wspólnoty (...). Nadto pisemnie oświadczyła, że wyraża zgodę na wybór jej osoby na członka zarządu wspólnoty Mieszkaniowej (...). Reasumując, pozwana stwierdziła, że przedmiotowa uchwała podjęta została zgodnie z procedurą.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka I. M.jest właścicielką lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym położonym w K. (...), O., dla którego Sąd Rejonowy w Trzebnicy prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W nieruchomości znajduje się 48 lokali Właściciele lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...).

Dowód: odpis z księgi wieczystej (...). k. 6-17

W dniu 4.08.2012 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (...), na którym podjęta została uchwała nr 12/2012. Uchwała ta dotyczyła odwołania dotychczasowego, trzyosobowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...), w składzie (...), B. T., L. K. i powołanie nowego, pięcioosobowego Zarządu w składzie: E. M., M. K., A. G., L. K. i G. K..

Dowód: uchwała nr 12/2012 r. k.24

Nad przyjęciem uchwały nr 12/2012 głosowali wszyscy uprawnieni: ważnych głosów oddano 71,52 %, w tym za przyjęciem uchwały głosowało 58,28%, przeciw 5,04 %, oraz 8,20 % uprawnionych wstrzymało się od głosu.

Uchwała zapadła większością głosów właścicieli nieruchomości wspólnej, położonej w O. (...)

Dowód: głosowanie nad uchwałą 12/2012 r., k. 24-25; lista obecności na zabraniu w dniu 4.08.2012 r., k. 27-28; odpis księgi wieczystej nr (...);

E. M. nie uczestniczyła w zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 4.08.2012 r. W dniu 18.07.2012 r. udzieliła J. M. bezterminowego pełnomocnictwa do uczestniczenia oraz reprezentacji jej osoby, a także głosowania we wszystkich sprawach w sposób uznany przez pełnomocnika za najlepszy podczas zebrań członków wspólnoty (...). Nadto pisemnie oświadczyła, że wyraża zgodę na wybór jej osoby na członka zarządu wspólnoty Mieszkaniowej (...)

Dowód: pełnomocnictwo z dnia 18.07.2012 r. k 43

Sąd zważył, co następuje:

Powódka I. M.wniosła o uchylenie w całości uchwały nr 12/2012 właścicieli lokali nieruchomości wspólnej, położnej w O., (...)). Uchwała ta podjęta została w dniu 4.08.2012 r. i dotyczyła odwołania dotychczasowego, trzyosobowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...)i powołanie nowego, pięcioosobowego Zarządu.

Materialno-prawną podstawę powództwa stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( u.w.l.- tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami). Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Z treści przewołanego przepisu wynika, że powódka wnosząc o uchylenie uchwały winna wykazać, że spełnione zostały zarówno wymogi proceduralne, jaki i wskazać na podstawy merytoryczne zaskarżenia, które wedle jej oceny miałyby stanowić podstawę uchylenia zaskarżonej uchwały.

Powódka w pozwie twierdziła, że uchwała ta jest niezgodna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Podała, że w trakcie zebrania właścicieli doszło do licznych błędów proceduralnych, w efekcie czego skarżona uchwała jest wadliwa. Konkretnie wyartykułowane przez powódkę zarzuty dotyczyły po pierwsze tego, że przed planowanym zebraniem na dzień 04.08.2012 r. nie został złożony do wiadomości właścicieli pisemny wniosek z projektem uchwały o odwołaniu zarządu oraz podaniem terminu odwołania, choć, jak twierdzi, wniosek taki powinien zostać przekazany administratorowi lub zarządcy i dołączony do zawiadomienia rozsyłanego właścicielom, tak aby mogli się z nim zapoznać przed terminem zebrania. Powódka podniosła dalej, że do składu nowego zarządu została powołana E. M., która nie była obecna na zebraniu, a więc w żaden sposób nie mogła wyrazić swojej woli i zgodzić się lub nie na to, aby zostać członkiem nowego zarządu. Dodatkowo powódka zarzuciła, że nad przyjęciem uchwały miały też głosować osoby nie mające ku temu uprawnień, nie będące właścicielami lokali.

W ocenie Sądu analiza już samych twierdzeń powódki zawartych w pozwie oraz treść dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy (w szczególności dołączonych do odpowiedzi na pozew) nie potwierdza zasadności podniesionych przez powódkę zarzutów.

Biorąc pod uwagę treść przepisu art. 20 ustawy o własności lokali Sąd nie dostrzega nieprawidłowości w działaniach Wspólnoty. Po pierwsze przepis nie wprowadza wymogu stosowania procedury wcześniejszego zawiadamiania właścicieli o zamiarze odwołania członków zarządu wspólnoty. Art. 20 ust 2 stanowi, że „ zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani”. Wynika z tego, że członkowie zarządu mogą być w każdej chwili odwołani bez podawania przyczyny takiego odwołania, co z kolei świadczy też o tym, że taka decyzja może zostać podjęta ad hoc, na każdym zebraniu wspólnoty. Przepis ten nie wprowadza konieczności rozsyłania zawiadomień informujących o tym, iż konkretne osoby zostaną odwołane z pełnienia funkcji członków zarządu.

W ocenie Sądu wykładnia językowa wskazuje, że taka decyzja może być podjęta w trybie natychmiastowym, bez wcześniejszego przygotowywania wniosku przez jakąkolwiek osobę biorącą udział w zebraniu. Sąd uznał zatem, że ten zarzut nie znajduje uzasadnienia w treści przepisów które regulują funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Brak takiego wniosku, w konsekwencji, nie może być podstawą twierdzeń, że naruszone zostały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszony został interes właścicieli. Działanie Wspólnoty mieszkaniowej (...) było bowiem zgodne z przepisami regulującymi odwołanie członków zarządu.

Odnosząc się zaś do drugiego zarzutu, dotyczącego wejścia w skład zarządu E. M., Sąd uznał, że o niezasadności tego zarzutu rozstrzyga dołączone do odpowiedzi na pozew pełnomocnictwo. Z dokumentu tego wynika, że powołana do składu nowego zarządu E. M. wyraziła pisemną zgodę na jej wybór na członka zarządu, udzieliła także stosownego pełnomocnictwa do reprezentowania jej osoby podczas zebrania Wspólnoty. Zatem odpowiednio wcześniej i w odpowiedni sposób -w formie pisemnej- udzieliła swojemu mężowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. Takie działanie nie może być uznane za sprzeczne z przepisami prawa, albowiem żaden z przepisów ustawy o własności lokali nie wymaga osobistej obecności osób kandydujących na członków zarządu na zebraniu, na którym dokonuje się ich wyboru.

Nie znajduje także uzasadnienia zarzut udziału w głosowaniu osób nieuprawnionych, nie będących członkami Wspólnoty. Analiza treści dokumentów z zebrania w kontekście innych dowodów wskazujących na to kto jest członkiem Wspólnoty (odpis księgi wieczystej nieruchomości wspólnej) rozwiewa wątpliwości co do tego czy zarzut jest zasadny. W ocenie Sądu dokumenty te wskazują, iż na zebraniu głosowały osoby do tego uprawnione.

Reasumując stwierdzić trzeba, że powódka nie wskazała na okoliczności faktyczne i prawne, które spowodować by mogły uznanie przez Sąd, że skarżona uchwała jest wadliwa.

W konsekwencji Sąd uznał powództwo za niezasadne.

Sad oddalił dowód o przesłuchanie dalszych wskazanych przez powódkę świadków albowiem uznał, że dowód ten nie jest niezbędny do oceny zasadności powództwa. Mając na względzie treść dokumentów zebranych w sprawie, jaki i treść uzasadnienia pozwu i okoliczności faktycznych, na które powołuje się powódka, Sąd doszedł do przekonania, że możliwe jest dokonanie oceny zasadności powództwa bez przeprowadzenia tego dowodu.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc, który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Przepis ten reguluje podstawową zasadę rozliczania kosztów procesu, która uzależniona jest od wyniku sprawy. Mając na uwadze fakt, że niniejszy proces w całości wygrała strona pozwana Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na zasądzoną z tego tytułu kwotę składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł, ustalone w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349, z późn. zmianami) oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE