UZASADNIENIE

Powód T. C.wniósł o zasądzenie od strony pozwanej G. W. kwoty 32800 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi: od kwoty 11200zł od dnia 29.12.2009r. do dnia zapłaty, od kwoty 19200zł od dnia 02.06.2011r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 2400zł od dnia 01.09.2011r. do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), położonego we W. przy ul. (...). Podał, że prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków z dnia 23.10.2006r, wydanym w sprawie o sygn. akt I C 686/06, nakazano B. C., M. C. (1) i M. C. (2), aby opuściły, opróżniły i wydały powodowi powyższy lokal. Powód wskazał, iż następnie Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków wyrokiem zaocznym z dnia 31.01.2008r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 588/11, orzekł o uprawnieniu powyższych osób do otrzymania lokalu socjalnego. Powód zarzucił, iż strona pozwana nie złożyła B. C., M. C. (1) i M. C. (2) oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, co uniemożliwia powodowi wynajęcie lokalu. Podniósł, że B. C. nie uiszczała na jego rzecz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, co skutkowało wytoczenia przeciwko niej powództwa. Wyrokiem Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 30.06.2009r, wydanym w sprawie o sygn. akt I C 454/08, zmienionym wyrokiem Sądu Okręgowego w sprawie o sygn. akt II Ca 1173/09, zasądzono z tego tytułu od B. C. na rzecz powoda kwotę 26000zł wraz z ustawowymi odsetkami, uznając, iż B. C. zobowiązana jest do uiszczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie po 1000zł miesięcznie. Powód wskazał, że na dochodzoną kwotę składa się 11200zł, stanowiące iloczyn liczby miesięcy w okresie od lutego 2008r. do maja 2009r. (16) oraz kwoty 700zł, tj. różnicy pomiędzy 1700zł rynkowego czynszu najmu za lokal, a kwotą zasądzoną na rzecz powoda od B. C. w wysokości po 1000zł miesięcznie. Nadto dochodzona należność obejmowała także kwotę 21400zł odszkodowania za okres od czerwca 2009r. do sierpnia 2011r. (24 miesiące) oraz kwoty 800zł, różnicy między wartością rynkową czynszu w wysokości 2500zł miesięcznie, a kwotą dochodzoną od B. C. tj. 1700zł miesięcznie. Jako podstawę powództwa wskazano art. 417 kc w związku z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana G. W.wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu. Strona pozwana podniosła, że zgodnie z procedurą określoną uchwałą nr XXXIV/2402/05 Rady Miejskiej W.z dnia 21.06.2005r. istnieje możliwość wskazania lokali, które na wniosek powoda mogłyby zostać udostępnione osobom uprawnionym do otrzymania lokalu socjalnego po przeprowadzeniu prac remontowych przez powoda oraz przy jednoczesnym zrzeczeniu się przez niego roszczeń odszkodowawczych od G. W.. Wskazała przy tym, iż w celu realizacji ww wyroku eksmisyjnego postępowała zgodnie z procedurą określoną uchwałą nr XXVII/2420/05 Rady Miejskiej W.z dnia 21.04.2005r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy W.. Podniesiono, że uchwała ta stanowi źródło powszechnie obowiązującego prawa na terenie G. W.. Strona pozwana zarzuciła, iż przyznawanie lokali socjalnych na podstawie prawomocnych wyroków sądowych odbywa się zgodnie ze ściśle ustalonymi kryteriami, z których głównym jest data złożenia wniosku. Wskazała także, że powiększa zasób lokali socjalnych, na dzień 31.12.2009r. wynosił on (...). Strona pozwana stwierdziła, że wniosek o wskazanie lokalu socjalnego dla B. C., M. C. (1)i M. C. (2)znajduje się obecnie na 30 miejscu listy spraw oczekujących na realizację co do gospodarstw trzyosobowych, a B. C.wniosek ten złożyła w dniu 18.06.2008r. Strona pozwana podniosła, że nie dopuściła się bezprawnego zaniechania, nie dostarczając lokalu socjalnego. Nadto stwierdziła, że powód nie wykazał, kto aktualnie zamieszkuje w lokalu przy ul. (...)we W., jak również faktu oraz wysokości szkody dochodzonej w niniejszym procesie.

W piśmie procesowym z dnia 24.11.2011r. strona pozwana oświadczyła, że nie kwestionuje wartości czynszu z tytułu najmu lokalu wskazanego w pozwie, ustalonej w toku postępowania o sygn. akt I C 595/07 na podstawie opinii biegłego A. G., tj. w okresie od kwietnia 2007r. do listopada 2008r. Zarzuciła, że brak jest podstaw do zasądzenia odszkodowania za okres przypadający przed uprawomocnieniem się wyroku z dnia 31.01.2008r. Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków w sprawie o sygn. akt I C 595/07, ustalającego uprawnienie B. C., M. C. (1) i M. C. (2) do lokalu socjalnego. Powołując się na art. 442¹§1 kc, strona pozwana podniosła także zarzut przedawnienia roszczenie powoda za okres do dnia 31.08.2008r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód T. C. nabył lokal mieszkalny nr (...), położony we W. przy ul. (...) na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 14.06.2006r.

Dowód: wypis aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia 14.06.2006r. – k. 8-11.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 23.10.2006r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 686/06, Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków nakazał pozwanym B. C., M. C. (1) i M. C. (2), aby opuściły i wydały powodowi T. C. powyższy lokal.

Dowód: wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 23.10.2006r., – k. 12 akt sprawy o sygnaturze I C 686/06.

Następnie wyrokiem zaocznym z dnia 31.01.2008r, wydanym w sprawie o sygn. akt I C 597/07, Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków orzekł, że B. C., M. C. (1) i M. C. (2) przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Wyrok uprawomocnił się w dniu 2.03.2008r.

Dowód: wyrok zaoczny Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 31.01.2008r. - k. 25 akt sprawy o sygnaturze I C 595/07.

Pismem z dnia 08.08.2008r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Krzyków B. B., prowadzący postępowanie egzekucyjne o eksmisję B. C., M. C. (1)i M. C. (2), zwrócił się do G. W.z zapytaniem, czy zapewniła już powyższym osobom lokal socjalny, a nadto czy B. C.zwróciła się do strony pozwanej o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego.

Dowód: pismo z dnia 08.08.2008r. – k. 67.

W odpowiedzi na powyższe pismo G. W.poinformowała Komornika, że B. C.złożyła w dniu 18.06.2008r. wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego, który znajduje się na 56 miejscu listy spraw oczekujących na realizację w części dotyczącej trzyosobowych gospodarstw domowych.

Dowód: pismo strony pozwanej z dnia 08.08.2008r. - k. 68.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków wyrokiem z dnia 30.06.2009r, wydanym w sprawie o sygn. akt I C 454/08, zasądził od pozwanej B. C. na rzecz powoda T. C. w punkcie I kwotę 21000zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

- 1000zł od dnia 16.04.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.05.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.06.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.07.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.08.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.09.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.10.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.11.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.12.2007r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.01.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.02.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.03.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.04.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.05.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.06.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.07.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.08.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.09.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.10.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.11.2008r. do dnia zapłaty,

- 1000zł od dnia 16.12.2008r. do dnia zapłaty,

oraz w punkcie II kwotę 8500zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

- 1700zł od dnia 16.01.2009r. do dnia zapłaty,

- 1700zł od dnia 16.02.2009r. do dnia zapłaty,

- 1700zł od dnia 16.03.2009r. do dnia zapłaty,

- 1700zł od dnia 16.04.2009r. do dnia zapłaty,

- 1700zł od dnia 16.05.2009r. do dnia zapłaty,

oddalając powództwo w pozostałym zakresie i zasądzając od B. C. na rzecz powoda T. C. kwotę 3977zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W toku tego procesu biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości A. G. ustalił, że wysokość miesięcznego czynszu najmu, który mógłby zostać uzyskany w związku z wynajęciem lokalu położonego we W. przy ul. (...), od kwietnia 2007r. do listopada 2008r. wyniosłaby 32300zł, tj. po 1700zł miesięcznie.

Dowód: wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu z dnia 30.06.2009r. wraz z uzasadnieniem – k. 13-21.

Następnie wyrokiem z dnia 29.12.2009r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu na skutek apelacji pozwanej B. C. od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 30.06.2009r, wydanego w sprawie o sygn. akt I C 454/08 zmienił zaskarżony wyrok w pkt I i II w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 26000zł z ustawowymi odsetkami od kwot: 14000zł od dnia 05.09.2008r, 4000zł od dnia 18.09.2008r, 2000zł od dnia 20.11.2008r, 1000zł od dnia 22.12.2008r. i 5000zł od dnia 16.06.2009r. do dnia zapłaty oraz zmienił zaskarżony wyrok w pkt IV, zasądzając od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3295zł tytułem kosztów procesu, a w pozostałej części powództwo oddalił. Sąd II instancji wskazał, że prawidłowo wysokość czynszu, jaki powód mógł uzyskać za wynajmowanie spornego lokalu na wolnym rynku, ustalono na kwotę 1700zł miesięcznie. Stwierdził jednak, iż żądanie od pozwanej wynagrodzenia w tej wysokości stanowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 kc, a skoro pozwana uznała powództwo co do kwoty 1000zł miesięcznie, taką kwotę przyjął jako podstawę ustalenia należności zasądzonej na rzecz powoda.

Dowód: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 29.12.2009r. wraz z uzasadnieniem – k. 22 – 26.

Pismem z dnia 16.05.2011r. powód wezwał stronę pozwaną do dostarczenia B. C. lokalu socjalnego oraz do zapłaty na jego rzecz tytułem odszkodowania kwoty 37400zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot: 18200zł od dnia 29.12.2009r. do dnia zapłaty i 19200zł od dnia 16.05.2011r. do dnia zapłaty w terminie czternastu dni od dnia doręczeni wezwania. Pismo doręczono stronie pozwanej dnia 18.05.2011r.

Dowód: pismo powoda z dnia 16.05.2011r. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 30 - 32 verte.

W odpowiedzi na powyższe pismo strona pozwana pismem z dnia 17.06.2011r. poinformowała powoda, że wniosek o dostarczenie lokalu socjalnego B. C.znajduje się na 36 miejscu na liście dotyczącej trzyosobowych gospodarstw domowych. Strona pozwana odmówiła zapłaty odszkodowania i zaproponowała powodowi ugodę, na mocy której w celu otrzymania lokalu socjalnego, powód miałby przeprowadzić w nim prace remontowe i zrzec się wobec G. W.roszczeń odszkodowawczych.

Dowód: pismo strony pozwanej z dnia 17.06.2011r. - k. 50.

Następnie powód T. C. wniósł o zasądzenie od B. C. kwoty 33959zł 97gr wraz z ustawowymi odsetkami. W uzasadnieniu wskazał, że kwota ta obejmuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...) w okresie od czerwca 2009r. do marca 2011r. Powód oświadczył, że wynagrodzenie za korzystanie z lokalu za poszczególne miesiące ustalił, jako różnicę pomiędzy kwotą 1700zł miesięcznie, a wpłatami pozwanej, pomniejszonymi o zapłacone przez powoda opłaty eksploatacyjne.

Wyrokiem z dnia 30.11.2011r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 423/11 Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków zasądził od pozwanej B. C. na rzecz powoda T. C. kwotę 22600zł wraz z ustawowymi odsetkami.

Wyrokiem z dnia 29.02.2012r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił apelację powoda od powyższego wyroku.

Dowód: pozew o zapłatę z dnia 29.04.2011r. – k. 3-4 akt sprawy o sygnaturze I C 423/11,

wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 30.11.2011r. –– k. 62 ww akt,

apelacja powoda z dnia 09.01.2012r. - k. 81 - 84 ww akt,

wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 29.02.2012r – k. 125 – 133 ww akt.

W lokalu mieszkalnym nr (...), położonym we W. przy ul. (...), nadal zamieszkuje B. C. z M. C. (1) i M. C.. Dotychczas strona pozwana nie złożyła im oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. B. C. uiszcza ona powodowi kwotę po 1000zł miesięcznie tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Dowód: zeznania świadka B. C. - k. 133 - 134.

Czynsz za powyższy lokal, możliwy do uzyskania w okresie od kwietnia 2007r. do listopada 2008r. włącznie wynosiła po 1700zł miesięcznie. - okoliczność niesporna między stronami - k. 64.

Odnośnie pozostałych okresów, za które powód dochodzi od strony pozwanej odszkodowania, wysokość czynszu najmu tego lokalu mieszkalnego ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania nieruchomości parami, polegającej na określeniu wartości rynkowej czynszu dla lokalu mieszkalnego o określonych cechach, poprzez jego porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem wynajmu rynkowego.

W tym celu oparto się na raporcie opublikowanym przez serwis internetowy www.money.pl i dokonano zestawienia zmian cen lokali mieszkalnych w analizowanym okresie. Na podstawie powyższego raportu nie określono jednak stawki czynszu rynkowego, a jedynie dokonano matematycznego przeliczenia przeliczenia tej stawki w kolejnych miesiącach, uznając, że rynek najmu jest skorelowany z rynkiem sprzedaży nieruchomości. Samą wysokość czynszu ustalono bowiem na podstawie danych uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz z własnej bazy biegłego. Odwołanie się do cen sprzedaży lokali mieszkalnych umożliwiło zróżnicowanie stawki czynszu za poszczególne miesiące przy uwzględnieniu zmian na rynku obrotu nieruchomości.

Ustalony czynsz najmu lokalu mieszkalnego powoda odpowiada potencjalnemu dochodowi brutto, który jest obliczany z różnic pomiędzy potencjalnym dochodem brutto, a stratami w dochodach, uzasadnionymi tak rynkowo jak i stanem wycenianej nieruchomości. Uwzględniono nadto wskaźnik rynkowy - pustostanów i zaległości czynszowych (w tym ewentualne zaległości spowodowane przez nierzetelnych najemców) w wysokości 5%.

W lokalu okładziny ścian w postaci płytek (łazienka, wc) wykazywały zużycie eksploatacyjne. W kuchni w części mokrej na ścianie brak było płytek. W kuchni i w przedpokoju na podłodze stwierdzono, iż wykładzina PCV jest znacznie zniszczona. Także w pokojach na podłodze wykładzina dywanowa była znacznie zniszczona i zabrudzona. Tynki wewnętrzne wskazywały ślady częściowego zabrudzenia i wymagały malowania renowacyjnego. W wc część płytek ściennych została zdemontowana. (...) techniczne były sprawne, a instalacja wodna została wymieniana.

Czynsz rynkowy za lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się w budynku przy ul. (...) we W. o powierzchni 62,30 m², (w tym piwnica 2,30 m²) w okresie od czerwca 2009r. do sierpnia 2011r. wynosiłby łącznie 43304zł 17gr. Wartość czynszu została określona przy uwzględnieniu zainteresowania potencjalnych najemców daną lokalizacją, stanu technicznego budynku, standardu wykończenia lokalu i jego powierzchni użytkowej. Wartość czynszu nie obejmowała opłat za media, a także wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, podatku od nieruchomości, konserwacji, remontów i zarządzania nieruchomością).

Natomiast wysokość czynszu najmu powyższego lokalu mieszkalnego w okresie od grudnia 2008r. do maja 2009r. wynosiłby 9634zł 79gr. Również ten czynsz ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania nieruchomości parami. Także w tym okresie ustalono wskaźnik rynkowy - pustostanów i zaległości czynszowych w wysokości 5%.

Dowód: pisemna opinia biegłego sądowego W. R. z dnia 30.12.2011r. – k. 96-128,

pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego W. R. – k. 158 - 164,

ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego W. R. - k. 184 - 186,

pisemna opinia biegłego sądowego W. R. z dnia 22.10.2012r. – k. 216-249,

ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego W. R. - k. 277 - 279.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jedynie częściowo zasługiwało na uwzględnienie.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się przede wszystkim na przedłożonych dokumentach oraz opinii biegłego sądowego W. R.. Sąd uznał nadto za wiarygodne zeznania świadka B. C..

Sporna między stronami była odpowiedzialnośćG. W.za szkodę wskazaną w pozwie oraz fakt zaistnienia szkody.

Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. W myśl zaś art. 417 kc za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego wykonująca tę władzę z mocy prawa.

Wobec powyższego przyjąć należy, że strona pozwana odpowiada wobec powoda na podstawie art. 417 k.c. w związku z art. 77 Konstytucji RP. Odpowiedzialność ta odrywa się zatem od winy, zaś samo pojęcie „działania organu władzy publicznej" powinno być rozumiane szeroko. Obejmuje ono także przypadki zaniechania ze strony organu państwowego lub samorządowego, jeżeli ciążył na nim obowiązek działania wyznaczony przez obowiązujące przepisy prawa, jak miało to miejsce w sprawie. Niedostarczenie lokalu socjalnego stanowi bowiem szczególny przypadek takiego zaniechania, co dodatkowo wzmacnia obecnie obowiązująca treść art. 18 ust. 5 wspomnianej ustawy.

Skoro odpowiedzialność odszkodowawcza strony pozwanej w niniejszej sprawie nie jest uzależniona od wykazania winy, za podstawę roszczenia odszkodowawczego uznać należy sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobom uprawnionym do niego z mocy prawomocnego wyroku. Dla powstania odpowiedzialności strony pozwanej jej działanie nie musi być zawinione - wystarczy obiektywnie istniejąca niezgodność zaniechania z prawem – która w sprawie niniejszej niewątpliwie miała miejsce. Strona pozwana nie może zatem skutecznie zwolnić się od tej odpowiedzialności, podnosząc, że nie miała możliwości niezwłocznego wskazania lokalu socjalnego ze względu na ilość złożonych wniosków, oraz że działała zgodnie z przepisami prawa miejscowego, określającymi zasady wynajmowania lokali mieszkalnych, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu komunalnego.

Zważyć należy, iż przyjęcie, że strona pozwana mogłaby uwolnić się od odpowiedzialności w okolicznościach przez nią wskazanych, prowadziłoby do sytuacji, w której właściciel zostałby niezasadnie pozbawiony możliwości dysponowania rzeczą, co do której przysługuje mu prawo własności, nie otrzymując w zamian żadnej rekompensaty. W tej sytuacji powód poniósłby skutki braku aktywności władzy publicznej w zakresie polityki mieszkaniowej, która powinna polegać na długofalowych inwestycjach w budowę i odtwarzaniu mieszkaniowego zasobu gminy.

Strona pozwana zarzuciła, że jej zaniechanie nie nosi cech bezprawności albowiem przydzielanie lokali socjalnych następuje na zasadach określonych w uchwale Rady Miejskiej nr XXXVII z dnia 21.04.2005r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu G. W.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wyraźnie stwierdza, że deliktem gminy jest niedostarczenie lokalu socjalnego mimo istnienia wyroku sądowego. Od odpowiedzialności za to zaniechanie gmina nie może się zatem zwolnić, powołując się na własny akt, jakim jest uchwała Rady Miejskiej. Przepisy wspomnianej ustawy nie uzależniają obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego w niniejsze sprawie od spełnienia dodatkowych przesłanek, jedyną przesłanką jest orzeczenie sądu stwierdzające uprawnienie do otrzymania tegoż lokalu. Uchwała Rady Miejskiej może swobodnie określać zasady wynajmowania lokali socjalnych z osobami wedle treści uchwały uprawnionymi np. wg. kryterium dochodowego. Nie może ona jednak modyfikować obowiązków strony pozwanej, wynikających z aktu prawnego rangi ustawowej.

Za niezasadny uznał Sąd także zarzut strony pozwanej, że powód nie wykazał zamiaru wynajęcia lokalu mieszkalnego, wskazanego w pozwie. Powód nie może swobodnie dysponować lokalem, a zatem z oczywistych względów nie ma on możliwości wskazania potencjalnego jego najemcy. Zauważyć należy, iż hipotetyczny charakter szkody, obejmującej utracone dochody, przejawia się z reguły w tym, że wskutek zdarzenia wywołującego szkodę nie dochodzi do uzyskania przez poszkodowanego potencjalnych, a nie rzeczywistych dochodów. Nie budzi wątpliwości, że powód jako właściciel lokalu nie mógł swobodnie dysponować nim ze względu na dalsze zamieszkiwanie w lokalu dotychczasowych lokatorów, w szczególności powód nie miał możliwości wynajęcia tego lokalu innym osobom i uzyskania z tego tytułu określonych korzyści finansowych. Przyjąć zatem należy, że poniesiona przez niego szkoda odpowiada wysokości czynszu najmu, jaki powód uzyskałby w razie wynajęcia tego lokalu na wolnym rynku. Taki właśnie sposób określenia należnego właścicielowi odszkodowania przyjął ustawodawca w art. 18 ust. 2 u.o.p.l., przewidując, że odszkodowanie, do którego uiszczania zobowiązane są osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W orzecznictwie utrwalone jest zaś stanowisko aprobujące taki sposób ustalenia wysokości - wynikającego z art. 224 § 2 k.c. - wynagrodzenia należnego właścicielowi za bezumowne korzystanie z jego rzeczy (por. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209). Dla Sądu istotna jest jednak ta okoliczność, że w okresie objętym żądaniem pozwu powód jako właściciel został ograniczony w swoim prawie rozporządzania rzeczą. Gdyby lokal ten był w tym czasie wynajęty, powód uzyskałby dochód w postaci czynszu.

Ustalając wysokość powyższego czynszu Sąd oparł się na opiniach biegłego sądowego W. R.. Zostały ona bowiem sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a przy tym zawierały logiczne i spójne wnioski. Opinii tej nie kwestionowała strona pozwana. Do opinii zarzuty wniósł powód.

Zarzucił on, iż opinie nie zostały sporządzone rzetelnie. Zdaniem powoda biegły zapożyczył ceny za lokale mieszkalne w okresie wskazanym w opiniach z raportu www.money.pl, nie przedstawiając tego zestawienia. Biegły wskazał jednak, że na podstawie powyższego raportu nie określał stawki czynszu rynkowego, a jedynie dokonał matematycznego przeliczenia stawki czynszu w kolejnych miesiącach, uznając, że rynek najmu jest skorelowany z rynkiem sprzedaży nieruchomości. Sama wysokość czynszu ustalona została rzez biegłego na podstawie danych uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz z własnej jego bazy. Biegły w opinii powołał przy tym zestawienie cen za lokale, które pochodzi z powyższego raportu. Odwołanie się przez biegłego do cen sprzedaży lokali mieszkalnych umożliwiło mu zatem jedynie zróżnicowanie stawki czynszu za poszczególne miesiące przy uwzględnieniu zmian na rynku obrotu nieruchomości, przy czym biegły stwierdził, iż różnice w czynszu były niewielkie. Biegły wskazał, iż - wbrew twierdzeniu powoda - w przypadku spadku cen nieruchomości, obniżeniu ulegają także stawki czynszu najmu lokali, co wynika z faktu, iż wiele osób, które zakupiło w czasie hossy lokale z uwagi na niskie ceny wstrzymuje się z ich sprzedażą, oferując te lokale do wynajęcia, co wpływa na stawki czynszu.

Niezasadny był także zarzut powoda, iż biegły ustalając stawkę czynszu, nie uwzględnił przymusowej sytuacji powoda, który zmuszony jest znosić długotrwałe zamieszkiwanie w lokalu osób, wobec których orzeczono eksmisję. Okoliczność ta nie ma znaczenia dla ustalenia wysokości należnego powodowi odszkodowania. Odpowiada on bowiem wysokości czynszu, jaki uzyskałby powód na wolnym rynku.

Powód podniósł, iż biegły ustalając czynsz w pierwszej pisemnej opinii ostatecznie nie przyjął do porównania lokali podobnych. Biegły wyjaśnił, iż lokal przy ul. (...) we W. jest lokalem o powierzchni 67m², a zatem zbliżonej do powierzchni lokalu wskazanego w pozwie, nadto znajduje się on w budynku, wybudowanym w techonologii zbliżonej do lokalu powoda, a różnice co do stanu technicznego lokalu i standardu wykończenia zostały stosownie skorygowane. Wyjaśnił, iż nie dokonał wyboru do ustalenia stawki czynszu lokalu przy ul. (...) i ul. (...). Lokale te były wprawdzie zbliżone powierzchnią do wycenianego lokalu, jednak znacznie różniły się od niego stanem technicznym budynku i standardem wykończenia. Biegły oświadczył także, iż jedynie na skutek oczywistej omyłki pisarskiej początkowo nieprawidłowo opisał standard lokalu przy ul. (...), jednak w tabeli nr 3 prawidłowo określił go jako wysoki. Zauważyć należy, iż w opinii uzupełniającej pisemnej i ustnej biegły wyjaśnił, w jaki sposób ustalił cechy poszczególnych nieruchomości, natomiast zastosowanie poszczególnych współczynników korygujących należy do sfery wiadomości specjalnych. (...) podobne nie oznaczają nieruchomości identycznych, stąd biegły wskazał ich cechy i przypisane im procentowo wagi.

Biegły zaprzeczył, jakoby do porównania należało przyjąć ujęte w tabelach lokale mieszkalne położone przy ul. (...) we W., co sugerował powód. Na rozprawie dnia 6.02.2013r. biegły wyjaśnił, iż lokal powoda położony jest w 10-cio kondygnacyjnym budynku, wykonanym w technologii żelbetonowej, natomiast drugi z lokali przy ul. (...) położony jest w budynku niskim, ukończonym w 2007r, przy czym lokal ten był w pełni umeblowany, a nadto jego najemca miał możliwość korzystania z miejsca postojowego w podziemnym garażu.

Nadto biegły podkreślił, iż obie opinie sporządził, biorąc pod uwagę transakcje zawarte na zasadach rynkowych przez dwie niezależne strony.

Powód zakwestionował także przyjęty przez biegłego 5%-owy wskaźnik pustostanów i zaległości czynszowych, podnosząc, iż nie wskazano, ile pustostanów i gdzie znajduje się w sąsiedztwie lokalu powoda, a B. C. nie zalega z opłatami za lokal. Powód zdaje się nie zauważać, iż zadaniem biegłego było ustalenie czynszu rynkowego za lokal, a powyższy 5%-owy wskaźnik jest wskaźnikiem rynkowym i nie odnosi się do konkretnego lokalu. Nadto został on przyjęty na stosunkowo niskim poziomie. W istocie przyjęcie tego wskaźnika oznacza bowiem, iż czas oczekiwania na kolejnego najemcę wyniósłby 18 dni.

Biegły wyjaśnił także, iż tak fakt dostępu do piwnicy, jak i możliwości korzystania z balkonu wpływa na czynsz najmu lokalu, jednak w piwnice i w balkony wyposażone były także lokale przyjęte do porównania, a zatem nie zachodziła potrzeba korygowania stawek czynszu z uwagi na powyższe cechy.

Podkreślić należy, iż wybór zastosowanej metody ustalenia wysokości czynszu za lokal należy do biegłego. Biegły sądowy w niniejszej sprawie wysokość tę ustalił w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. Nieuzasadniony jest zatem zarzut powoda, iż biegły powinien zastosować metodę inwestycyjną, podejście dochodowe. Biegły wskazał bowiem, iż ww metodę stosuje się w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy znane są rynkowe stawki czynszu. Nie jest możliwe na jej podstawie ustalenie wysokości stawki czynszu, gdyż dla zastosowania tej metody konieczna jest właśnie znajomość tej stawki. Nie jest także możliwe jednoczesne zastosowanie techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni pieniężnych, gdyż techniki te wykluczają się wzajemnie.

Biegły wyjaśnił także, iż stawki czynszu przyjęte do porównania były stawkami stosowanymi przez osoby fizyczne, które nie obejmowały podatku VAT, a zatem niezasadne jest żądanie powoda doliczenia tego podatku. Należy zauważyć, iż powód nie jest podatnikiem podatku VAT i nie ma obowiązku jego odprowadzania. Powód powołał się na art. 15 w związku z art. 86 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie zaś art. 86 ust. 1 powołanej ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ww ustawy są natomiast osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W niniejszej sprawie nie wykazano, by powód prowadził działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 powołanej ustawy, a zatem brak jest podstaw do uznania go za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Nadmienić przy tym należy, iż podatek VAT ma znaczenie cenotwórcze i może wpłynąć na wysokość odszkodowania, ale tylko wtedy, gdy poszkodowany - rekompensując poniesiony uszczerbek majątkowy - rzeczywiście go poniesie, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie.

Powód stwierdził, iż niezasadne było zlecenie sporządzenia biegłemu sądowemu W. R. opinii odnośnie czynszu za lokal za okres od XII 2008r. do V 2011r, zarzucając, iż po sporządzeniu poprzedniej opinii konieczne było dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego. Okoliczność, iż Sąd dopuścił dowód z uzupełniającej opinii biegłego nie dyskredytuje opinii biegłego sądowego W. R.. Strona w przypadku zgłoszenia zarzutów do opinii powinna mieć bowiem na rozprawie możliwość zadania biegłemu pytań. Zarzuty do opinii w ocenie Sądu były niezasadne, a proponowana przez powoda metoda, jaką miałby zastosować biegły przy ustalaniu stawki czynszu, okazała się w świetle wyjaśnień biegłego nieprzydatna. Zatem skoro w ocenie Sądu pierwsza opinia biegłego zawierała logiczne i spójne wnioski, a biegły już wykonał uprzednio oględziny lokalu, celowe było zleceniu mu sporządzenia kolejnej opinii w sprawie, celem ustalenia czynszu najmu za okres od XII 2008r. do V 2009r. Prawidłowo biegły uznał przy tym, iż zbędna jest ponowna analiza przez niego akt sprawy, gdyż akta te były już mu znane.

Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości czynszu za lokal powoda w okresie od września 2011r. do sierpnia 2012r. oraz na okoliczność obecnej stawki tego czynsz. Ten okres nie był bowiem objęty żądaniem pozwu.

Powód dochodził od strony pozwanej odszkodowania za miesiące od II 2008r. do V 2009r, stanowiącego różnicę pomiędzy czynszem rynkowym za lokal (1700zł), a odszkodowaniem, do którego zapłaty zobowiązana była B. C. (1000zł).

Jak ustalono wyrok zaoczny, którym orzeczono, iż B. C., M. C. (1) i M. C. (2) przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, uprawomocnił się dnia 2.03.2008r, już choćby z tej przyczyny niezasadne było żądanie odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego za miesiąc luty 2008r.

Istotniejsze jest jednak, iż odpowiedzialność odszkodowawcza strony pozwanej za niedostarczenie lokalu socjalnego jest przykładem odpowiedzialności za zaniechanie. Odpowiedzialność za zaniechanie ponosić może zaś tylko ten, od kogo oczekiwano zaniechanego działania. W niniejszej sprawie źródłem ciążącego na gminie skonkretyzowanego obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego był prawomocny wyrok zaoczny z dnia 31.01.2008r, w którym sąd orzekł o uprawnieniu eksmitowanych lokatorów do otrzymania lokalu socjalnego. Samo wydanie takiego wyroku nie rodziło jednak po stronie pozwanej obowiązku podjęcia natychmiastowych działań zmierzających do realizacji orzeczenia o lokalu socjalnym, do pełnego urzeczywistnienia się obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego konieczne było nadto zgłoszenie przez właściciela lokalu bądź eksmitowanego lokatora faktycznej potrzeby zaoferowania lokalu socjalnego. Strona pozwana powinna mieć przy tym możliwość złożenia osobom eksmitowanym stosownej oferty. W niniejszej sprawie o dostarczenie lokalu socjalnego zwrócono się do strony pozwanej w dniu 18.06.2008r. Uznać należy, iż strona pozwana taką ofertę mogła złożyć w terminie do dnia 31.07.2008r. Okres ten był bowiem wystarczający dla uczynienia zadość obowiązkowi wynikającemu z wyroku zaocznego. Nie dopełniając tego obowiązku, od dnia 1.08.2008r. strona pozwana ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikłą ze swojego zaniechania.

W niniejszej sprawie strona pozwana wniosła zarzut przedawnienia roszczenia za okres do 31.08.2008r. Nawet zatem, gdyby uznać, że strona pozwana powinna była złożyć byłym lokatorom ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku zaocznego, to w świetle art. 442¹§1 kc roszczenie o odszkodowanie za okres od marca 2008r. do 31.08.2008r. uległo przedawnieniu. Pozew wniesiono bowiem dnia 1.09.2011r. Zauważyć należy, iż odpowiedzialność strony pozwanej za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osoby uprawnione z mocy wyroku do otrzymania lokalu socjalnego oraz tych osób jest odpowiedzialnością in solidum. Odpowiedzialność G. W.jest przy tym odpowiedzialnością deliktową (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7.12.2007r, III CZP 121/07, OSNC 2008/12/137). Skoro strona pozwana odpowiadała in solidum za zapłatę odszkodowania z B. C., to stosując per analogiam przepis art. 366§1kc powód mógł żądać całości odszkodowania łącznie od nich obu lub od każdej z nich z osobna. W tych okolicznościach dla biegu przedawnienia bez znaczenia jest zatem, jakiej treści wyrok zapadł w sprawie o sygn. akt I C 454/08. Strona pozwana zobowiązana była bowiem do zapłaty kwoty pełnego odszkodowania in solidum z B. C.i powód do momentu spełnienia świadczenia przez nią mógł od strony pozwanej żądać zapłaty całego odszkodowania, choćby była lokatorka zobowiązana została do jego spełnienia prawomocnym wyrokiem. Dopiero bowiem spełnienie przez nią świadczenia, a nie jego zasądzenie w orzeczeniu sądowym, skutkowałoby wygaśnięciem zobowiązania. Z pewnością zatem bieg przedawnienia roszczenia obejmującego odszkodowanie za okres od III 2008r. do VIII 2008r. nie rozpoczął się z dniem 29.12.2009r. Nadto wbrew twierdzeniom powoda wytoczenie powództwa o zapłatę przeciwko B. C.nie przerwało biegu przedawnienia wobec strony pozwanej (per analogiam art. 372 kc).

Strona pozwana przyznała, iż czynsz najmu za lokal powoda w okresie od kwietnia 2007r. do listopada 2008r. włącznie wynosił 1700zł miesięcznie, a powód żądał zasądzenie za okres od II 2008r. do V 2009r. kwoty po 700zł, strona pozwana za miesiące od IX 2008r. do XI 2008r. zobowiązana jest zatem uiścić odszkodowanie w kwocie 2100zł żądanej przez powoda (700zł x 3 miesiące).

Natomiast odnośnie miesięcy od XII 2008r. do V 2009r. biegły ustalił wysokość czynszu za ten okres na kwotę 9634zł 79gr, co w zaokrągleniu daje kwotę 9635zł. Powód wskazał, iż żąda zasądzenia jedynie różnicy między należnym mu odszkodowaniem, a kwotą, do której zapłaty zobowiązana była B. C.. W związku z tak sformułowanym żądaniem pozwu, od czynszu ustalonego przez biegłego odjąć należało kwotę 6000zł (1000zł x 6 miesięcy). Strona pozwana za ten okres zobowiązana jest zatem do uiszczenia powodowi odszkodowania w kwocie 3635zł.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie powołanych przepisów wysokość należnego powodowi odszkodowania ustalił na kwotę 5735zł (2100zł + 3635zł).

Powód co do odszkodowania za okres od VI 2009r. do VIII 2011r. żądał zasądzenia różnicy między odszkodowaniem obejmującym czynsz za lokal, a kwotą dochodzoną za ten okres od B. C. w wysokości 1700zł miesięcznie. Sąd w myśl art. 321§1 kpc był związany tak sformułowanym żądaniem pozwu. Powód żądał zatem w istocie zasądzenia na jego rzecz odszkodowanie w takiej wysokości, w jakiej przekracza ono kwotę 45900zł (1700zł x 27 miesięcy). Biegły zaś ustalił wysokość odszkodowania za ten okres na kwotę 43304zł 17gr. Powództwo co do kwoty 21600zł podlegało zatem oddaleniu.

Orzeczenie w przedmiocie zasądzonych odsetek ustawowych znajduje uzasadnienie w przepisie art. 481 § 1 kc w związku z art. 455kc. Zobowiązanie odszkodowawcze strony pozwanej należy do tzw. świadczeń bezterminowych, które powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu do jego wykonania (art. 455 k.c). Powód do zapłaty odszkodowania wezwał stronę pozwaną pismem z dnia 16.05.2011r, doręczonym dnia 18.05.2011r. W piśmie wezwano stronę pozwaną do zapłaty należności w terminie 14 dni. Nie spełniając zatem świadczenia w tym terminie, tj. do dnia 1.06.2011r, strona pozwana pozostawała od dnia 2.06.2011r. w opóźnieniu w jego zapłacie.

Na podstawie art. 100 zd. 1 kpc w związku z art. 108§1 zd. 2 kpc Sąd orzekł, iż koszty procesu zostaną stosunkowo rozdzielone między stronami. Ponieważ na rzecz powoda zasądzona została kwota 5735zł, oznacza to, iż wygrał on proces co do 17,48% żądania pozwu. Szczegółowego wyliczenia kosztów procesu obciążających strony dokona referendarz sądowy po uprawomocnieniu się wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE