UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa przy Placu (...) w J. pozwem z dnia 11 czerwca 2012 r. skierowanym przeciwko Gminie J. – Zakładowi (...) w J. domagała się ustalenia, że oświadczenie zawarte w piśmie z dnia 21 marca 2012 r. o rozwiązaniu w trybie natychmiastowym umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. jest prawnie bezskuteczne.

W uzasadnieniu swojego pozwu strona powodowa wskazała, iż strony w dniu 16 lipca 2010 r. zawarły umowę dzierżawy. W § 1 ust. 2 umowy zawarto zobowiązanie, iż po zgłoszeniu przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...) gotowości zawarcia umowy dzierżawy gruntu położonego przy ścianie budynku nr (...), poprzedzającej jego nabycie na poprawę zagospodarowania w związku z planowanym ociepleniem budynku, dokonane zostanie stosowne pomniejszenie powierzchni przedmiotu dzierżawy, części dz. 49/41, uwzględniające powierzchnię terenu przeznaczoną do poprawy stanu zagospodarowania a wcześniej dzierżawy przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...).

Powołując się na cytowany zapis strona pozwana przedstawiła stronie powodowej do podpisu aneks do w/w umowy dzierżawy, w którym określiła pomniejszenie powierzchni przedmiotu dzierżaw aż o 67,50 m².

Ponieważ było oczywiste, że wskazane pomniejszenie powierzchni było zawyżone i ponad konieczne do prac ociepleniowych – a więc nie było to pomniejszenie „stosowne” w rozumieniu cytowanego wyżej zapisu umowy dzierżawy – strona powodowa poprosiła stronę pozwaną o wyjaśnienie z czego wynikało pomniejszenie dzierżawionego gruntu o 67,50 m².

Strona pozwana nie zmniejszyła jednak wskazanego w aneksie zakresu pomniejszenia i dokonał rozwiązania umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. w trybie natychmiastowym powołując się na niedostosowanie się przez Wspólnotę do warunków umowy dzierżawy i nie podpisanie aneksu.

Strona powodowa wezwała stronę pozwaną do zmiany stanowiska w zakresie rozwiązania umowy i dołączyła opinię biegłego z której wynikało zawyżenie przez pozwanego powierzchni koniecznej do prac ociepleniowych – więc bezzasadności aneksu którego podpisania odmówiła.

Strona powodowa zakreśliła stronie pozwanej stosowny termin do zajęcia stanowiska, zapowiadając wystąpienie do Sądu.

W odpowiedzi na pozew Gmina J. – Zakład (...) w J. wniósł o oddalenie powództwa.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana podniosła, iż § 7 ust. 1 umowy zawiera klauzulę umożliwiającą rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym, m. in. w przypadku naruszenia przez dzierżawcę zapisów umowy.

Pismo zawierające oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy było oświadczeniem woli w rozumieniu kodeksu cywilnego, zawierającym wszystkie niezbędne elementy potrzebne do skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy. Nie było potrzeby wskazywania konkretnej daty rozwiązania umowy, albowiem dla swej skuteczności wystarczyło złożenie samego oświadczenia w taki sposób aby dotarło do adresata, o czym przesądza dyspozycja art. 61 § 1 k.c. Pismo o rozwiązaniu umowy zawierało również wskazanie naruszeń umowy przez dzierżawcę.

Z uwagi na zgłoszenie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...) gotowości ocieplenia budynku niezbędne było skorygowanie powierzchni dzierżawionego gruntu przez powodową Wspólnotę, w taki sposób aby ta druga Wspólnota mogła wykonać planowane roboty budowlane.

Strona pozwana poinformowała zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej przy Placu (...) o tym fakcie, jednakże w odpowiedzi strona powodowa bez jakiegokolwiek merytorycznego uzasadnienia nie wyraziła gotowości do wywiązania się z zobowiązania wynikającego z § 1 ust. 2 umowy, co zostało wyartykułowane w piśmie z dnia 01 marca 2012 r. Działania Wspólnoty w tym przedmiocie, zdaniem strony pozwanej, miały na celu utrudnienie czy też uniemożliwienie wykonania niezbędnych robót dociepleniowych dla sąsiedniej Wspólnoty, a zatem takie działania jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nie zasługują na aprobatę, tym bardziej że Wspólnota była świadoma konieczności zmiany umowy w sytuacji, która zaistniała.

Gmina J. – Zakład (...) w J. nie zgodziła się także z wnioskami prywatnej opinii z dnia 04 kwietnia 2012 r. strony powodowej, wskazując na jej stronniczość oraz na fakt że została ona sporządzona przez osobę, która nie posiadała odpowiedniej wiedzy.

Konkludując, zdaniem strony pozwanej, w świetle zasad współżycia społecznego zachowanie strony powodowej nie zasługuje na ochronę, albowiem jej działania zmierzają wyłącznie i jedynie do ochrony swojego stanu posiadania zależnego z pominięciem pozostałych sąsiednich Wspólnot i ich praw do samostanowienia, a nadto zachowanie strony powodowej narusza zasadnicze prawa właściciela nieruchomości jakim jest Gmina J. do swobodnego dysponowania swoim przedmiotem własności.

Na rozprawie w dniu 26 marca 2013 r. pełnomocnik strony powodowej zmodyfikował powództwo i wniósł o uznanie oświadczenia z dnia 21 marca 2012 r. o rozwiązaniu umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym za nieważne.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 lipca 2010 r. Gmina J. oraz Wspólnota Mieszkaniowa przy Placu (...) w J. zawarły umowę dzierżawy gruntu o łącznej powierzchni 371 m², stanowiącego część działki nr (...) położonej przy ul. (...), na zapleczu budynków przy Placu (...) w J..

Strony w § 1 ust. 2 umowy ustaliły, iż po zgłoszeniu przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...) gotowości zawarcia umowy dzierżawy gruntu położonego przy ścianie budynku nr (...), poprzedzającej jego nabycie na poprawę zagospodarowania (w związku z planowanym ociepleniem budynku), dokonane zostanie stosowne pomniejszenie powierzchni przedmiotu dzierżawy części działki nr (...), uwzględniające powierzchnię terenu przeznaczoną do poprawy stanu zagospodarowania a wcześniej dzierżawy przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...).

Równocześnie Wspólnota Mieszkaniowa przy Placu (...) w J. zobowiązała się do zagospodarowania dzierżawionego terenu w sposób nie kolidujący z sąsiednimi nieruchomościami. Ponadto zobowiązała się do wykorzystywania gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, ponosząc pełną odpowiedzialność za przedmiot dzierżawy.

Zgodnie z § 7 ust. 1 umowy rozwiązanie umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym mogło nastąpić w przypadku wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w § 1, naruszenia przez dzierżawcę zapisów umowy oraz w przypadku braku uregulowania opłaty określonej w umowie, po bezskutecznym upływie terminu jaki wyznaczono do uregulowania tej zaległości.

(Dowód: - umowa dzierżawy z dni 16.07.2010 r. k. 7 – 8)

W roku 2011 Gmina J. przedłożyła Wspólnocie Mieszkaniowej przy Placu (...) w J. projekt aneksu zgodnie z którym obszar części nieruchomości dzierżawiony na podstawie umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. miałby zostać zmniejszony do 322 m².

(Dowód: - projekt aneksu k. 87)

Pismem z dnia 16 lutego 2011 r. zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy Placu (...) w J. zwrócił się do Zastępcy Prezydenta Miasta J. o wyjaśnienie z czego wynika obszar o jaki miałby zostać pomniejszony dzierżawiony grunt.

(Dowód: - pismo z dnia 16.02.2011 r. k. 88)

W roku 2012 Gmina J. przedłożyła Wspólnocie Mieszkaniowej przy Placu (...) w J. projekt aneksu z dnia 07 lutego 2012 r. zgodnie z którym obszar części nieruchomości dzierżawiony na podstawie umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. miałby zostać zmniejszony o 67,50 m² i wynosić łącznie 303,50 m².

(Dowód: - propozycja aneksu z dnia 07.02.2012 r. k. 9 – 10)

Pismem z dnia 01 marca 2012 r. zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy Placu (...)w J.zwrócił się do Dyrektora Zarządu (...)w J.o wyjaśnienie z czego wynika pomniejszenie dzierżawionego gruntu o 67,50 m² oraz jaki ma związek wykonanie prac remontowych na sąsiedniej nieruchomości z tak znacznym pomniejszeniem gruntu.

(Dowód: - pismo z dnia 01.03.2012 r. k. 11)

Pismem z dnia 21 marca 2012 r. Gmina J. - Zakład (...) w J. powołując się na niedostowanie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...) w J. do warunków dzierżawy (§ 1 pkt 2) i nie podpisanie aneksu w myśl którego miała zostać zmniejszona powierzchnia dzierżawy działki (...) oświadczyła, że w trybie natychmiastowym rozwiązuje umowę dzierżawy zawartą w dniu 16 lipca 2010 r.

W uzasadnieniu Gmina J. - Zakład (...) w J. stwierdziła, iż do dnia sporządzenia pisma nie otrzymała podpisanego aneksu, co odbiera jako celowe przeciąganie sprawy i działanie na szkodę sąsiedniej Wspólnoty.

(Dowód: - pismo z dnia 21.03.2012 r. k. 12)

Pismem z dnia 05 kwietnia 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy Placu (...) w J. zwróciła się do Gminy J. - Zakładu (...) w J. o zmianę stanowiska wyrażonego w piśmie z dnia 21 marca 2012 r. dotyczącego rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.

(Dowód: - pismo z dnia 05.04.2012 r. k. 21 – 23)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie, celem uniknięcia ewentualnego nieporozumienia, należało wskazać, iż przedmiotem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie było, zgodnie z twierdzeniem wyartykułowanym przez pełnomocnika strony powodowej na rozprawie w dniu 26 marca 2013 r., żądanie ustalenia nieważności oświadczenia Gminy J. - Zakładu (...) w J. z dnia 21 marca 2012 r. o rozwiązaniu umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. ze skutkiem natychmiastowym.

Było to o tyle istotne, iż w samym pozwie z dnia 11 czerwca 2012 r. była mowa o ustaleniu bezskuteczności tego oświadczenia.

Niemniej pełnomocnik strony powodowej dokonał na rozprawie wskazanej zmiany, wyraźnie to podkreślając.

Zatem tutejszy Sąd, będąc związany takim stanowiskiem, rozstrzygał wyłącznie zagadnienie nieważności oświadczenia strony pozwanej.

Przechodząc już zatem do kwestii merytorycznych trzeba było stwierdzić, iż podstawą prawną roszczenia strony powodowej był art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

W niniejszej sprawie strona powodowa domagała się ustalenia nieważności oświadczenia Gminy J. - Zakładu (...) w J. z dnia 21 marca 2012 r. o rozwiązaniu umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. Rezultatem tego byłoby ustalenie (nie objęte wprawdzie już treścią pozwu i wyroku, ale stanowiące logiczną i konieczną konsekwencję), iż nadal obowiązuje pomiędzy stronami umowa dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r.

To zaś sprawiało, że niewątpliwie Wspólnota Mieszkaniowa przy Placu (...) w J. miała interes prawny w ustaleniu ewentualnej nieważności oświadczenia strony pozwanej z dnia 21 marca 2012 r.

W związku z tym należało zauważyć, że bezsporny pomiędzy stronami był tak fakt zawarcia w dniu 16 lipca 2010 r. umowy dzierżawy, jak również że w dniu 21 marca 2012 r. Gmina J. - Zakład (...) w J. złożył oświadczenie o rozwiązaniu tej umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym.

Odmienna była jedynie ocena stron, czy Gmina J. była uprawniona do złożenia takiego oświadczenia i czy w związku z tym było ono ważne.

Odnosząc się do kwestii nieważności oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy należało zwrócić uwagę, iż kwestię nieważności czynności prawnych co do zasady reguluje wiele przepisów prawa cywilnego. Między innymi art. 39 k.c. (brak umocowania), art. 58 k.c. (sprzeczność z prawem i zasadami współżycia społecznego), art. 82 (brak świadomości lub swobody podjęcia decyzji), art. 83 k.c. (pozorność), itd.

Jednakże strona powodowa nie wykazała, żadnej okoliczności która mogłaby stanowić przesłankę stwierdzenia nieważności rozwiązania przedmiotowej umowy.

Strona powodowa powoływała się bowiem jedynie na fakt, iż nie wyrażała zgody na zawarcie aneksu do umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r., albowiem wbrew treści § 1 ust. 2 umowy powierzchnia o którą miałby się zmniejszyć obszar dzierżawionego gruntu był zbyt duży i nie odpowiadał pojęciu „stosownego pomniejszenia” w kontekście powierzchni terenu przeznaczonego do poprawy stanu zagospodarowania przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...). W konsekwencji odmawiając podpisania aneksu strona powodowa nie naruszyła warunków umowy, albowiem zobowiązywała się jedynie do zgody na stosowne a nie dowolne pomniejszenie obszaru dzierżawionego gruntu. Tym samym oświadczenie strony pozwanej o rozwiązaniu umowy jest sprzeczne § 7 ust. 1 umowy.

Uwzględniając powyższą argumentację trzeba było wskazać, iż aby mówić o nieważności czynności prawnej jaką jest rozwiązanie umowy z powodu nie spełnienia przesłanek określonych w tej umowie, taką sankcję musiałby przewidywać przepis wprost (art. 58 k.c.) lub chociaż w sposób dorozumiany (art. 39 k.c.). Tymczasem żaden przepis nie stanowi, iż oświadczenie woli o rozwiązaniu umowy dzierżawy jest nieważne jeżeli jest sprzeczne z treścią umowy.

W takiej zaś sytuacji dopuszczalne byłoby jedynie uznanie bezskuteczności takiego oświadczenia.

Dlatego też, uznając iż brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy z dnia 21 marca 2012 r., tak sformułowane powództwo podlegało oddaleniu.

W tym miejscu trzeba było wskazać, iż jeżeli powód żąda ustalenia nieważności czynności prawnej, to sąd nie może orzec, iż ta czynność była bezskuteczna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98, OSNC 1999/5/98). Tym samym niezależnie od oceny tutejszego Sądu, co do zaistnienia przesłanek do rozwiązania umowy dzierżawy, nie było dopuszczalne uwzględnienie powództwa.

A należało stwierdzić, iż zdaniem tutejszego Sądu, takich podstaw do rozwiązania umowy dzierżawy nie było.

Zgodnie bowiem z § 7 ust. 1 umowy dzierżawy z dnia 16 lipca 2010 r. rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym mogło nastąpić wyłącznie w przypadku wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w § 1, naruszenia przez dzierżawcę zapisów umowy oraz w przypadku braku uregulowania opłaty określonej w umowie, po bezskutecznym upływie terminu jaki wyznaczono do uregulowania tej zaległości.

W toku postępowania strona pozwana nie podnosiła kwestii wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem lub też zaległości w regulowaniu opłat.

Natomiast przesłanką na jaką powoływała się Gmina J. - Zakład (...) w J. przy rozwiązaniu umowy dzierżawy a następnie w trakcie procesu, było naruszenie umowy przez stronę powodową poprzez nie podpisanie aneksu do umowy z dnia 16 lipca 2010 r., zmniejszającego obszar dzierżawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową przy Placu (...) w J..

Takiego naruszenia Sąd Rejonowy się jednak nie dopatrzył.

Strona powodowa na propozycję (drugą) zawarcia aneksu do umowy dzierżawy jedynie bowiem zwróciła się pismem z dnia 01 marca 2012 r. do Dyrektora Zarządu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w J. o wyjaśnienie z czego wynika pomniejszenie dzierżawionego gruntu o 67,50 m² oraz jaki ma związek wykonanie prac remontowych na sąsiedniej nieruchomości z tak znacznym pomniejszeniem obszaru gruntu.

Nie sposób było uznać tego zapytania za niemerytoryczne i pozbawione zasadności. Tymczasem strona pozwana niczego nie wyjaśniając (a zwłaszcza tego w jaki sposób i na jakiej zasadzie wyliczono powierzchnię o jaką zmniejszony miałby zostać przedmiot dzierżawy), dokonała rozwiązania całej umowy.

Taka postawa świadczyła o przedmiotowym podejściu Gminy J. – Zakładu (...) w J. do Wspólnoty Mieszkaniowej przy Placu (...) w J., na zasadzie że dzierżawca musi niezwłocznie godzić się na wszystkie warunki wydzierżawiającego, bez prawa do jakiegokolwiek wyjaśnienia, niezależnie od słuszności lub braku słuszności żądania.

Znamiennym było również, że w toku postępowania strona pozwana nawet nie próbowała wyjaśnić w jaki sposób wyliczyła (jakimi się kierowała kryteriami) powierzchnię gruntu o jaką miał ulec zmniejszeniu przedmiot dzierżawy.

Okoliczności te zdaniem tutejszego Sądu świadczyły o arbitralnym ustaleniu tego obszaru. A w konsekwencji, że brak niezwłocznego podpisania przez stronę powodową aneksu z dnia 07 lutego 2012 r., był uzasadniony.

Tym samym nie podpisanie tego aneksu nie można było uznać za naruszenie zapisów umowy, a w konsekwencji aby w oparciu o § 7 ust. 1, strona pozwana była uprawniona do rozwiązania umowy dzierżawy bez okresu wypowiedzenia.

To zaś przemawiałoby za uznaniem oświadczenia z dnia 21 marca 2012 r. o rozwiązaniu umowy za bezskuteczne. Jednakże, jak to zostało już stwierdzone, ostatecznie nie to było przedmiotem sprawy.

I dlatego też orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

W niniejszej sprawie na koszty te w przypadku strony pozwanej złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 60 zł (§ 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późń. zm.)).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE