UZASADNIENIE

Powodowie M. W. i D. W. wnieśli o zasądzenie od pozwanych C. S., Ł. S., E. S., D. S. i J. S. solidarnie kwoty 80.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Nadto domagali się zasądzenia solidarnie od pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, chyba że na rozprawie zostanie przedstawiony odrębny spis kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, że w dniu 6 października 2009 r. zawarli z C. S. i W. S. (poprzednikiem prawnym pozwanych) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której zastrzeżono, że zwarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w terminie do dnia 30 kwietnia 2011 r. Pozwani nie przystąpili do zawarcia umowy przyrzeczonej ze swojej winy, wobec czego powodowie odstąpili od umowy i zażądali zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, to jest kwoty 80 000 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwani C. S., Ł. S., E. S., D. S. i J. S. wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na ich rzecz solidarnie kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Motywując swe stanowisko wskazali, że wbrew twierdzeniom zawartym w pozwie, niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło nie z ich winy, a z winy powodów. Powodowie zlecając notariuszowi sporządzenie projektu umowy przyrzeczonej, dokonali bowiem obniżenia uzgodnionej w umowie przedwstępnej ceny – z kwoty 95 000 zł do kwoty 90 000 zł. W tej sytuacji pozwani odmówili przystąpienia do umowy przyrzeczonej i nie stawili się na umówiony termin spotkania u notariusza. Zdaniem strony pozwanej wobec odstąpienia w dniu 24 marca 2012 r. przez powodów od umowy, na mocy art. 394 § 1 k.c. uprawnieni są oni do zatrzymania danego przez powodów zadatku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 6 października 2009 r. W. S. i C. S. (sprzedający) zawarli z D. W. i M. W. (kupujący), w zwykłej formie pisemnej, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości K., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Ostródzie prowadzi księgę wieczystą nr KW (...). W umowie tej strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 30 kwietnia 2011 r., ustalając cenę sprzedaży na kwotę 95 000 zł. Jednocześnie kupujący zobowiązali się do wpłacenia kwoty 20 000 zł do dnia 30 maja 2010 r. tytułem ,,powiększenia” zadatku. Z kolei sprzedający oświadczyli, że na poczet należności z tytułu ceny otrzymali w dniu zawarcia umowy przedwstępnej od kupujących kwotę 10 000 zł tytułem zadatku. Strony postanowiły, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. W razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepadać miał na rzez sprzedających.

W dniu 30 maja 2010 r. powodowie wpłacili na rzecz W. S. i C. S. kwotę 20 000 zł tytułem zadatku.

W lutym 2011 r. powodowie powzięli informację, że nieruchomość będąca przedmiotem opisanej wyżej umowy obciążona jest hipotekami na rzecz M. – Z. Banku Spółdzielczego w Z. oraz (...) Banku (...) S.A. Oddział w O.. W dniu 3 marca 2011 r. D. W. i M. W. przekazali W. S. oraz C. S. tytułem zadatku dalszą kwotę 10 000 zł, co miało pozwolić na zaspokojenie wszystkich wierzycieli hipotecznych przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Hipoteki zostały wykreślone w dniu 26 kwietnia 2011 r. W związku z koniecznością przekazania przez powodów dodatkowej kwoty zadatku, a także ustalenia, że W. S. pobierze dopłaty unijne za cały rok 2011, uzgodniono, że ostateczna cena sprzedaży nieruchomości zostanie obniżona do kwoty 90 000 zł.

Ostatecznie termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczono na dzień 29 kwietnia 2011 r. W przygotowanym wcześniej, na zlecenie D. W. i M. W., projekcie aktu notarialnego wpisano, że cena sprzedaży nieruchomości wynosi 90 000 zł.

W dniu 29 kwietnia 2011 r., w godzinach porannych, C. S., zadzwoniła do M. W. informując ją, że jej mąż jest pijany i nie może stawić się do notariusza. Po tej rozmowie M. W. zadzwoniła do kancelarii notarialnej, informując o powyższym pracującą tam A. Z.. Po konsultacji z notariuszem J. Z. uzgodniono, że jeżeli W. S. wytrzeźwieje, strony stawią się w kancelarii około godziny 16:00. M. W. poinformowała o tych uzgodnieniach telefonicznie C. S..

Tego samego dnia popołudniu M. W. ponownie zadzwoniła do C. S.. Niestety okazało się, że W. S. nadal śpi, a rodzina nie może go dobudzić. M. W. poradziła, aby zadzwoniono po pogotowie, sama zaś zadzwoniła ponownie do kancelarii, informując, że strony jednak nie stawią się w tym dniu do kancelarii. Następny termin podpisania umowy ustalono na dzień 4 maja 2011 r.

O godzinie 17:29 rodzina W. S. wezwała pogotowie ratunkowe. W wywiadzie zawartym w karcie zlecenia wyjazdu zespołu ratownictwa medycznego odnotowało: ,,56-letni chory od wczoraj leży, nie reaguje na budzenie. Pije alkohol codziennie od ok. 6 miesięcy.”

W. S. został odwieziony do Szpitala Miejskiego w M., gdzie rozpoznano u niego krwiaka podtwardówkowego i śpiączkę mózgową. Tego samego dnia przetransportowano go do Oddziału Neurochirurgii Wojewódzkiego Szpitala (...) w E..

W dniu 19 maja 2011 r. W. S. zmarł. Po jego śmierci powodowie kontaktowali się z pozwaną C. S. oraz z jej synem D. S. w sprawie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. W rozmowach tych strony uzgodniły, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzenia nabycia spadku po W. S. i uzyskaniu pełnoletniości przez małoletniego wówczas spadkobiercę - J. S..

Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2011 r. Sąd Rejonowy w Ostródzie stwierdził, że spadek po W. S., zmarłym w dniu 19 maja 2011 r. w M., ostatnio stale zamieszkałym w K., na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza nabyli: żona C. S. w 4/16 części oraz dzieci Ł. S., E. S., D. S., J. S. po 3/16 części każdy z nich. Postanowienie to stało się prawomocne w dniu 6 lipca 2011 r.

J. S. uzyskał pełnoletniość w dniu 6 grudnia 2011 r. W styczniu 2012 r. strony po raz kolejny kontaktowały się w sprawie zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwani przekazali powodom niezbędne dokumenty do sporządzenia aktu notarialnego, zaś powodowie przekazali komplet dokumentów notariuszowi i oczekiwali na wyznaczenie terminu podpisania aktu notarialnego. Ostatecznie jednak D. S. w imieniu pozwanych odmówił wykonania umowy przedwstępnej.

(dowód: umowa przedwstępna kupna k. 11, oświadczenie k. 12, oświadczenie z dnia 3 marca 2011 r. k. 13, projekt aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości k. 65- 66 v, odpis księgi wieczystej- Dział IV – k. 92- 98, zeznania świadków: W. G. k. 85-86 v, M. J. k. 86 v- 87, M. R. k. 87 -87v, A. Z. k. 87 v- 88 v, J. Z. k. 88v – 89, zeznania M. W. k. 100 v -103 v, zeznania D. W. k. 104- 104 v, częściowo zeznania D. S. k. 104 v- 106, częściowo zeznania C. S. k. 162- 165, wniosek o przyznanie płatności na rok 2010 k. 202- 207, dokumentacja medyczna Szpitala Miejskiego w M. – koperta k. 196, dokumentacja medyczna Wojewódzkiego Szpitala (...) w E. koperta k. 192, rozszerzony rachunek szczegółowy za okres 21.04.2011 – 20.05.2011 dla numeru (...) oraz dla numeru telefonu, postanowienie z dnia 21 czerwca 2011 r. o stwierdzeniu nabycia spadku , sygn. akt I Ns (...) k. 14)

Pismem z dnia 24 marca 2012 r. powodowie oświadczyli, że odstępują od umowy przedwstępnej z uwagi na fakt, że pomimo kilkukrotnego wyznaczania terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskutek zawinionego przez pozwanych niestawiennictwa u notariusza, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Wobec powyższego wezwali pozwanych do zapłaty solidarnie kwoty 80 000 zł tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

( oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do zapłaty zadatku k. 15)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Przede wszystkim wskazać należy, iż w sprawie bezspornym było, że w dniu 6 października 2009 r. W. S. i C. S. zawarli z powodami umowę przedwstępną, określającą termin zawarcia umowy przyrzeczonej, w związku, z którą strona powodowa wręczyła zadatek w kwocie 40 000 zł. W umowie tej strony zastrzegły, że ,, w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę, zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości ( § 3 ust. 2 umowy); w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedawcy ( § 3 ust. 3 umowy).”

Instytucja zadatku i skutków jego przekazania została uregulowana w przepisie art. 394 k.c. Zgodnie tym przepisem w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (§ 1 ). W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.( § 2 ) W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. ( § 3 )

Poza sporem był fakt, że umowa przedwstępna nie została wykonana, albowiem nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rzeczą Sądu w niniejszej sprawie było ustalenie przyczyn niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej oraz tego, która ze stron ponosiła odpowiedzialność za taki stan rzeczy. Zdaniem Sądu powodowie wykazali, że wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej ponosi strona pozwana. Udowodniono bowiem, że w dniu, w którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej W. S. nie mógł stawić się w kancelarii notarialnej, gdyż znajdował się w stanie nietrzeźwości.

Przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej Sąd ustalił w oparciu o wiarygodne zeznania powódki M. W. i powoda D. W.. Zeznania te znajdują potwierdzenie w relacji świadków, w tym przede wszystkim pracownicy kancelarii notarialnej A. Z. oraz notariusza J. Z., a także w treści przedłożonych do akt dokumentów, których autentyczności żadna ze stron nie kwestionowała. Wymienione dowody uzupełniają się wzajemnie i pozwalają na ustalenie logicznego ciągu zdarzeń, które miały miejsce w dniu 29 kwietnia 2011 r.

Powódka konsekwentnie twierdziła, iż w tym dniu została poinformowana telefonicznie przez C. S., że jej mąż - W. S. wprawił się w stan nietrzeźwości i nie będzie mógł stawić się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości. O powyższym powódka – zgodnie z jej relacją – powiadomiła pracownicę kancelarii notarialnej – A. Z., uzgadniając, że strony ( o ile pozwoli na to stan W. S. ) stawią się na podpisanie aktu notarialnego popołudniu, do czego jednak nie doszło.

Z przedstawionych do akt bilingów rozmów faktycznie wynika, że z numerów telefonu należących do powodów dzwoniono trzy razy na numer telefonu należący do W. S.. Pierwsza rozmowa miała miejsce w godzinach porannych, to jest o godzinie 8 : 21, przy czym zarówno przed tą rozmową - o godzinie 8:13, jak i tuż po niej - o godzinie 8:23, dzwoniono do kancelarii notarialnej ( k. 129). Dwie kolejne rozmowy odbyto w godzinach już popołudniowych, a mianowicie 12: 55 i 13:39 ( k. 138), przy czym w międzyczasie – o godzinie 13:35 łączono się z kancelarią notarialną ( k. 129). Rozmowy z C. S. i z pracownicą kancelarii notarialnej następowały po sobie, co potwierdza, że powódka przekazywała kolejnemu rozmówcy informacje, które uzyskała od osoby, z którą rozmawiała wcześniej.

Twierdzenia powódki dotyczące przyczyn niestawiennictwa stron w dniu 29 kwietnia 2011 r. w kancelarii notarialnej potwierdziła pracownica tej kancelarii – (...), a także notariusz – J. Z.. Podkreślić należy, że świadkowie ci są osobami obcymi dla stron, a zatem nie mieli oni powodów, aby zeznawać na korzyść jednej z nich. A. Z., która zajmowała się sporządzaniem projektu aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości, wskazała, że w dniu, w którym miało dojść do podpisania tej umowy zadzwoniła do niej powódka informując o niemożności stawienia się stron z uwagi na stan, w jakim znajdował się W. S.. Potwierdził to też sam notariusz J. Z., który jednak tylko relacjonował to co przekazał mu w tej sprawie jego pracownik. Niewątpliwie trudno byłoby przyjąć, że powódka przekazywała A. Z. nieprawdziwe przyczyny niestawiennictwa stron na termin podpisania aktu, po to aby uzyskać argumenty w postępowaniu sądowym, którego jeszcze wówczas z pewnością nie planowano.

Podkreślić też trzeba, że z dokumentacji medycznej wyraźnie wynika, że w dniu 29 kwietnia 2011 r. W. S. faktycznie znajdował się w stanie nietrzeźwości, o czym wiedziała jego rodzina. W karcie zlecenia wyjazdu zespołu ratownictwa medycznego, między innymi na podstawie odebranego od rodziny wywiadu jako ,,rozpoznanie” wskazano zaburzenia świadomości po alkoholu. W tej sytuacji za niewiarygodne uznać należało zeznania D. S. oraz C. S., którzy twierdzili, że W. S. nie był pijany w dniu 29 kwietnia 2011 r. Pierwotnie zresztą nawet D. S. przyznawał, że w tym dniu jego ojciec był pijany. Dopiero zeznając na rozprawie z dnia 13 września 2012 r. zmienił stanowisko i wskazał, że w dniu, w którym miało dojść do zawarcia umowy, ojciec wypił jedynie niewielką ilość alkoholu. Z dokumentacji medycznej wynika wyraźnie, że rodzina W. S. była świadoma tego, że spożywał on tego dnia alkohol. Wszystkie wymienione wyżej dowody potwierdzają, w ocenie Sądu, wersje prezentowaną przez stronę powodową, zgodnie z którą przyczyną niestawiennictwa strony pozwanej na termin podpisania umowy był stan nietrzeźwości, w którym znajdował się W. S..

Za niewiarygodne Sąd uznał twierdzenia strony pozwanej, że przyczyną niestawiennictwa w dniu 29 kwietnia 2011 r. przez W. S. i C. S. w kancelarii notarialnej była dokonana przez powodów, niekonsultowana ze stroną pozwaną zmiana ceny ustalonej w umowie przedwstępnej. Również w tym zakresie Sąd dał wiarę stronie powodowej, która twierdziła, że zmiana ceny została z pozwanymi uzgodniona i wynikała z konieczności wpłacenia kolejnej kwoty tytułem zadatku dla zaspokojenia wierzycieli hipotecznych (pomimo, że pozwani w umowie z dnia 6 października 2009 r. oświadczyli, że nieruchomość jest od obciążeń wolna), a także pobierania przez pozwanych dopłat unijnych dla rolników za okres 2010 – 2011 r. Stanowisko strony powodowej w zakresie uzgodnień dotyczących pobierania dopłat przez W. S. znalazło potwierdzenie między innymi w zeznaniach świadka W. G.. Nie ulega też wątpliwości, że w lutym 2011 r. nieruchomość pozwanych była obciążona hipotekami, które zostały wykreślone w dniu 26 kwietnia 2011 r., a zatem zaledwie trzy dni przed planowanym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej.

W ocenie Sądu, gdyby powodowie faktycznie chcieli zaskoczyć pozwanych ceną , to z pewnością nie informowaliby o jej zmianie zbywców przez telefon w dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie rozwiązanie nie byłoby racjonalne, albowiem dałoby czas stronie pozwanej na rozważnie opłacalności kontraktu. Dodatkowo wskazać trzeba, że strona pozwana – pomimo ciążącego na niej w tym zakresie obowiązku dowodowego - nie wykazała, że powodowie dzwonili do W. S. w dniu 28 kwietnia 2011 r. informując go o zmianie ceny. Co więcej, sami pozwani nie byli zgodni co do tego, kiedy W. S. miał rozmawiać z powodami. Jedynie D. S. twierdził, że rozmowa ta miała miejsce w dniu 28 kwietnia 2011 r., przy czym zaznaczył on, że w dniu następnym powodowie nie kontaktowali się już z jego ojcem. C. S. wskazała, że jej mąż dowiedział się o obniżeniu ceny, w dniu w którym miał być podpisany akt notarialny ( właściwie tuż przed wyjazdem). Wobec tak sprzecznych relacji pozwanych, przy jednoczesnych spójnych i logicznych zeznaniach powodów nie było podstaw, aby dawać wiarę pozwanym co do przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że pozwani początkowo mieli zamiar wywiązać się z umowy przedwstępnej. Przyznali przecież, że w tym celu złożyli wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po W. S., a po uprawomocnieniu tego postanowienia oczekiwali na dzień uzyskania przez małoletniego J. S. pełnoletniości, aby uniknąć kosztów sądowych związanych z uzyskaniem zgody Sądu na dokonanie czynności z udziałem małoletniego. Pozwani nie potrafili logicznie wytłumaczyć, w jakim celu podejmowali te wszystkie czynności, a także dlaczego – pomimo niewyrażania zgody na cenę 90 000 zł – nadal prowadzili rozmowy ze stroną powodową ( tym bardziej, iż pozwana zeznała, że nie ufała powodom, uważała, że ,,omotali oni jej męża”- k. 164 v) . Zdaniem Sądu bezprzedmiotowym byłoby podejmowanie tych wszystkich czynności, w sytuacji gdyby pozwani już w dniu 29 kwietnia 2011 r. nie godzili się na cenę 90 000 zł.

Nie można też pominąć, iż notariusz przygotował jedynie projekt aktu notarialnego, a więc oczywistym jest, że w czasie czynności możliwa była jego korekta, co zresztą potwierdził zeznający w charakterze świadka J. Z.. Skoro jednak pozwani nie stawili się w kancelarii notarialnej na umówiony termin, to obecnie nie mogą bronić się twierdzeniem, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, albowiem określono w niej cenę sprzedaży inną niż umówioną w umowie przedwstępnej.

Reasumując, stwierdzić należało, że strona pozwana ponosiła odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej. Tym samym powodowie byli uprawnieni do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości od C. S. oraz od spadkobierców W. S. (na których z chwilą jego śmierci przeszły prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej – por. 922 k.c.) . Żądanie takie znajduje uzasadnienie na gruncie postanowienia § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej i art. 394 § 1 k.c.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych wyżej przepisów, należało zasądzić solidarnie od pozwanych C. S., Ł. S., E. S., D. S. i J. S. na rzecz powodów kwotę 80 000 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 3 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty. Zobowiązanie określono jako solidarne na podstawie art. 366 § 1 k.c. i art. 370 k.c. oraz 1034 § 1 k.c.

O odsetkach ustawowych od należności głównej orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. oraz art. 455 k.c., przyjmując, że roszczenie w tym zakresie stało się wymagalne trzy dni od doręczenia wezwania do zapłaty. Pismem z dnia 24 marca 2012 r. powodowie wezwali pozwanych do zapłaty wyznaczając im 3 dniowy termin na realizację obowiązku. Pismo to zostało odebrane przez pozwanych w dniu 26 marca 2012 r. Powodowie domagali się zasądzenia odsetek od dnia wniesienia pozwu, stąd roszczenie ich należało uwzględnić w całości.

Sąd oddalił na podstawie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c. wniosek dowodowy strony pozwanej o zwrócenie się o akta postępowania karnego, jakie toczy się przeciwko powódce, albowiem okoliczności wskazane w tym wniosku, nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. , art. 99 k.p.c. , art. 105 § 2 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z tym, że pozwani przegrali sprawę, powodom przysługiwał zwrot poniesionych przez nich kosztów, na które składała się kwota 4.000 zł- tytułem opłaty od pozwu, kwota 17 zł - tytułem opłaty od pełnomocnictwa oraz kwota 3.600 zł - tytułem kosztów zastępstwa procesowego (§ 6 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku o opłatach za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu - Dz. U. Nr 163, poz. 1349).

W przedmiocie nieuiszczonych kosztów sądowych orzeczono na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j. t. Dz. U. z 2010 r., nr 90, poz. 594 ze zm.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE