UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. w pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W., ostatecznie sprecyzowanym na rozprawie w dniu 1 marca 2013 r., domagała się uchylenia w części uchwały z dnia 5 września 2012 r. nr (...) właścicieli lokali w nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie regulaminu porządku domowego tj. postanowień § 3 ust. 2, § 4 ust. 2, § 4 ust. 10, § 5 ust. 2 oraz § 5 ust. 13 w/w uchwały z powodu naruszenia prawa. Strona powodowa domagała się również zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego żądania strona powodowa twierdziła, że:

-: § 3 ust. 2 regulaminu narusza art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. 1997, nr 133, poz. 883 z póżn. zm.) poprzez zobowiązanie właściciela lokalu do przekazania zarządcy danych kontaktowych najemcy, dzierżawcy oraz innych osób zamieszkałych lub uprawnionych do korzystania z lokalu pomimo niedopuszczalności przetwarzania danych przez właściciela;
-: § 4 ust. 2 regulaminu narusza art. 415 k.c., art. 433 k.c., art. 422 k.c., art. 429 k.c., art. 427 k.c., art. 361 k.c. i art. 362 k.c. poprzez nałożenie na właściciela odpowiedzialności za przestrzeganie regulaminu przez mieszkańców i inne osoby trzecie korzystające z jego własności oraz nałożenie na właściciela odpowiedzialności materialnej za szkody wyrządzone w mieniu Wspólnoty Mieszkaniowej z winy osób trzecich przebywających lub korzystających z jego lokalu;
-: § 4 ust. 10 regulaminu narusza art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2012r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85, poz. 388 z póżn. zm.) oraz art. 140 k.c. poprzez umożliwienie wejścia zarządcy do lokalu właściciela pod jego nieobecność bądź pomimo braku jego zgody;
-: - § 5 ust. 2 regulaminu narusza art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2012r. o własności lokali oraz art. 144 k.c. poprzez nieracjonalne i restrykcyjne ograniczenie pory trzepania dywanów, pościeli, odzieży, określając ją na godz. 8-18 w dniu powszednie oraz w godz. 11-15 w soboty, podczas, gdy wykonywanie tych czynności w każdym dniu tygodnia (w tym w niedziele) w porze nieobjętej cisza nocną nie utrudniałoby innym właścicielom korzystania z nieruchomości wspólnej;
-: - § 5 ust. 13 regulaminu narusza art. 415 k.c. poprzez zobowiązanie właściciela lokalu do naprawy szkody wyrządzonej w urządzeniach przeznaczonych do wspólnego użytku wyrządzonych przez najemcę.

Strona powodowa wskazała, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...), która jest tzw. dużą wspólnotą. Uchwałą nr (...)z dnia 26 marca 2001 r. właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną spółce (...) (...)” sp. z o.o. we W.. W dniu 5 września 2012 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...) w sprawie regulaminu porządku domowego, przy czym strona powodowa wstrzymała się od głosowania w przedmiecie zaskarżonej uchwały. O podjęciu uchwały została zawiadomiona pismem z dnia 17 września 2012 r., doręczonym jej w dniu 25 września 2012 r.

Strona powodowa podniosła, że § 3 ust. 2 regulaminu zobowiązuje właścicieli lokali do przekazywania zarządcy danych kontaktowych ewentualnych najemców, dzierżawców oraz innych osób zamieszkałych lub uprawnionych do korzystania z lokalu, jak również informowania zarządcy o wszelkich istotnych zmianach w tym zakresie, co narusza art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie danych osobowych. Przepis ten stanowi bowiem, że przetwarzanie danych osobowych może mieć miejsce ze względu na dobro publiczne, dobro osoby, której dane dotyczą lub dobro osób trzecich w zakresie i w trybie określonym ustawą. Przez przetwarzanie danych osobowych rozumie się jakiekolwiek operacje wykonywane na danych osobowych, takie jak zbieranie, utrwalanie, przechowywanie, opracowywanie, zmienianie, udostępnianie i usuwanie, a zwłaszcza te, które wykonuje się w systemach informatycznych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 powołanej ustawy za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej.

Zdaniem strony powodowej, szeroko określone „dane kontaktowe" mogą służyć do zidentyfikowania osoby fizycznej, zatem przekazanie ich może stanowić naruszenie art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie danych osobowych. W przypadku bowiem niewyrażenia przez powołane osoby zgody na przetwarzanie danych osobowych zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy, przekazanie danych kontaktowych najemców dla zarządcy powodowało będzie jednocześnie naruszenie ustawy o ochronie danych osobowych przez właściciela. Dodała, że w ustawie nie została przewidziana możliwość udostępnienia danych osobowych najemców zarządcom administrującym nieruchomością wspólną. Stąd też zobowiązanie właściciela do przekazania danych kontaktowych osób wskazanych w § 3 ust. 2 regulaminu może powodować bezprawne przetwarzanie danych przez właściciela i ponoszenie przez niego z tego tytułu odpowiedzialności.

Strona powodowa podniosła także, że § 4 ust. 2 regulaminu nakłada na właścicieli odpowiedzialność za przestrzeganie regulaminu przez mieszkańców i inne osoby trzecie korzystające z jego własności oraz odpowiedzialność materialną za szkody wyrządzone w mieniu Wspólnoty Mieszkaniowej z winy osób trzecich przebywających bądź korzystających z ich lokali, co jest sprzeczne z art. 415 k.c. w związku z art. 433 k.c. w związku z art. 422 k.c. w związku z art. 429 k.c. w związku z art. 427 k.c. w związku z art. 361 k.c. w związku z art. 362 k.c. Twierdziła, że cytowany zapis regulaminu wprowadza zasadę wyłącznej i pełnej odpowiedzialności właściciela lokalu za szkody wyrządzone czynem niedozwolonym wspólnocie z naruszeniem obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego określających przesłanki i zasady odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym. Twierdziła, że nałożenie na właściciela lokalu w myśl § 4 ust. 2 regulaminu wyłącznej odpowiedzialności za zachowanie osób trzecich przebywających lub korzystających z jego lokalu jest sprzeczna z art. 415 k.c. w związku z art. 434 k.c., który stanowi, że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Nałożenie na właściciela lokalu w myśl § 4 ust. 2 regulaminu wyłącznej odpowiedzialności za zachowanie osób trzecich przebywających lub korzystających z jego lokalu jest sprzeczna z art. 415 k.c. w związku z art. 422 k.c., zgodnie z którym powodowa Gmina W. jako właściciel lokalu byłaby odpowiedzialna również (ale nie wyłącznie) za szkodę wyrządzoną np. przez najemcę, jeżeli nakłoniła sprawcę do wyrządzenia szkody, była mu pomocna, czy tez świadomie skorzystała z wyrządzonej wspólnocie szkody. Nałożenie na właściciela lokalu w myśl § 4 ust. 2 regulaminu wyłącznej odpowiedzialności za zachowanie osób trzecich, którym powierzył wykonywanie określonych czynności w sytuacji, gdy właściciel lokalu (Gmina W.) nie ponosi winy w wyborze lub wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności stoi w sprzeczności z art. 415 k.c. w związku z art. 429 k.c.

Zdaniem powódki treść § 4 ust. 2 regulaminu nakładająca na właściciela odpowiedzialność za czyny posiadacza lokalu (innego niż właściciel), za zachowanie osób przez niego zaproszonych lub korzystających z jego lokalu z innej przyczyny lub osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego narusza (poza przepisami powołanymi powyżej) zasady współżycia społecznego.

Strona powodowa twierdziła przy tym, że wskazany przepis § 4 ust. 10, który umożliwia zarządcy wejście do lokalu pod nieobecność właściciela, narusza art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokalu oraz art. 140 k.c. Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 2 powołanej ustawy na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Zgodnie z cytowanym przepisem zarząd, aby móc wejść do lokalu, powinien w pierwszej kolejności zgłosić żądanie wejścia do lokalu. Żądanie takie, w określonych w ustawie okolicznościach, nie może zostać przez właściciela rozpatrzone negatywnie. Podkreśliła, że ustawa o własności lokali nie przewiduje możliwości wejścia przez zarządcę do lokalu pod nieobecność właściciela. Zarządca nie może zaś powołać się na prawo przysługujące właścicielowi na podstawie art. 10 ust. 1 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (który to przepis przewiduje, że właściciel ma prawo wstępu w obecności m.in. policji do jego własnego lokalu pod nieobecność najemcy lub w przypadku braku jego zgody, w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody; Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Podniosła, że zarządca nie posiada takiego zezwolenia ustawowego, w związku z czym wejście zarządcy do lokalu właściciela pod jego nieobecność będzie bezprawne, w szczególności będzie naruszać prawo własności właściciela bowiem zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

Strona powodowa podniosła także, że § 5 ust. 2 regulaminu, który ogranicza korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez nazbyt surowe ograniczenie pory trzepania dywanów, odzieży i pościeli narusza przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z powołanym przepisem właściciel jest obowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Zdaniem strony powodowej, postanowienie § 5 ust. 2 regulaminu nazbyt rygorystycznie reguluje kwestie trzepania dywanów, posieli i odzieży stanowiąc, że czynności te mogą się odbywać wyłącznie w godzinach 8.00-18.00 w dni powszednie oraz w soboty w godzinach 11.00-15.00. Twierdziła, że wyznaczona dla tych czynności pora może uniemożliwiać poszczególnym właścicielom całkowicie ich wykonywanie. Godziny ustalone w regulaminie mogą się często pokrywać z godzinami pracy mieszkańców uniemożliwiając im tym samym wykonywanie takich czynności w ogóle. Zupełnie niezasadne jest również wyłączenie możliwości trzepania dywanów, pościeli i odzieży w niedziele. Zdaniem powódki, do niniejszej kwestii powinny odnosić się postanowienia odnośnie ciszy nocnej tj. § 5 ust. 1 regulaminu. Dopiero w przypadku naruszenia ciszy nocnej przez trzepanie dywanów, pościeli i odzieży można by mówić o utrudnieniu innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości wspólnej.

Ponadto, zdaniem strony powodowej, postanowienie § 5 ust. 2 narusza art. 144 k.c. stanowiący, że właściciel powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Strona powodowa podniosła, że zakreślenie pory trzepania dywanów, pościeli postanowieniem § 5 ust. 2 regulaminu jest zbyt rygorystyczne i wychodzi zdecydowanie ponad regulacje art. 144 k.c. ograniczając nadto prawa właścicieli lokali. Nie można się bowiem zgodzić z poglądem, że zwyczajne trzepanie dywanu w sobotę o godzinie 16:30 zakłócałoby ponad przeciętna miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich bądź utrudniało korzystanie innym współwłaścicielom z nieruchomości wspólnej.

Strona powodowa twierdziła także, że § 5 ust. 13 regulaminu, który zobowiązuje właścicieli do ponoszenia kosztów naprawy szkód wyrządzonych przez najemcę narusza art. 415 k.c. Ponadto wskazała, że rzeczone postanowienie powiela błąd postanowienia § 4 ust. 2 nakładając odpowiedzialność na właściciela za szkodę wyrządzona przez osobę trzecią (najemcę), tym samym odnoszą się do niego zarzuty podniesione powyżej. Ponadto, wskazała, że literalna wykładnia skarżonego zapisu regulaminu stanowiącego, że k oszty napraw szkód wyrządzonych przez właściciela lub najemcę urządzeń przeznaczonych do wspólnego ubytku ponosi właściciel bądź najemca, może prowadzić do sytuacji, w której właściciel będzie ponosił koszty napraw szkód wyrządzonych przez najemcę albo najemca będzie ponosił koszty napraw szkód wyrządzonych przez właściciela. Zdaniem powódki rzeczone postanowienie regulaminu reguluje odpowiedzialność właściciela bądź najemcy w sposób odmienny aniżeli czyni to kodeks cywilny w art. 415 k.c. Dyspozycja art. 415 k.c. ustanawia ogólna regułę odpowiedzialności deliktowej i za jej podstawę przyjmuje winę, stanowiąc, że kto z winy własnej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Przepis art. 415 k.c. statuuje ogólną zasadę odpowiedzialności za czyny własne. Odpowiedzialność za działania innych osób (np. najemcę), podobnie jak odpowiedzialność za zwierzęta, rzeczy, związana z użyciem sił przyrody czy za produkt niebezpieczny, stanowi wyjątek od tej ogólnej zasady i została szczegółowo uregulowana w art. 422, 429, 433, 435, 449 (1) k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Ponadto, domagała się zasądzenia na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Przyznała, że właściciele nieruchomości wspólnej przy ul. (...)w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęli uchwałę nr (...) w sprawie regulaminu porządku domowego. Dodała, że po analizie prawnej i faktycznej przyjmuje za zasadne uwagi strony powodowej i zamierza zweryfikować do końca I kwartału 2013 r. treść przyjętego regulaminu porządku domowego, przy uwzględnieniu wniosków i postulatów właścicieli, w tym również powodowej Gminy W., zwołując coroczne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...). Jednakże, ustosunkowując się do przedstawionych w pozwie zarzutów odnośnie treści § 3 ust. 2 oraz §4 ust. 10 wskazała, że w celu ułatwienia pozwanej Wspólnocie kontaktów w przypadku awarii lub innych zdarzeń losowych zarządca winien posiadać informację o danych kontaktowych do właściciela lub też najemcy. Wielu właścicieli lokali wynajmuje swoje mieszkania studentom, czy członkom rodziny, nie informując zarządcy o aktualnym miejscu pobytu, co powoduje utrudnienia i problemy (nagłe awarie) z szybkim kontaktowaniem się i udostępnieniem lokalu. Prawdopodobnie celem i intencją właścicieli lokali w sformułowaniu tej treści regulaminu było ułatwienie i zdyscyplinowanie właścicieli do podawania danych kontaktowych, a nie angażowania służb porządkowych (policji, straży miejskiej) do poszukiwania adresu właściciela.

Podniosła, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma obowiązek udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii w urządzeniach wspólnych, a także wyposażenia budynku lub jego części względnie innych lokali w dodatkowe instalacje. Nie bez znaczenia jest fakt, że w sytuacji nie cierpiącej zwłoki występowanie do sądu o wydanie stosownego zarządzenia w trybie przepisów o zabezpieczeniu roszczenia może spowodować zbędne wydłużenie akcji może nawet ratującej zdrowie i życie i zapobiega zwiększenie szkód.

Odnośnie postanowień § 4 ust. 2 regulaminu strona pozwana wskazała, że nałożenie obowiązku przestrzegania uchwalonego regulaminu nie stanowi w żaden sposób naruszenia przepisów o odpowiedzialności deliktowej, a wręcz przeciwnie, obowiązek ten wynika wprost z art. 13 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel jest obowiązany przestrzegać porządku domowego. Tym bardziej budzi zdziwienie przywołanie w pozwie art. 433 k.c.,422 k.c.,429 w zw. z art. 427 k.c. skoro powodowa Gmina W. co do zasady ponosi odpowiedzialność jako właściciel. W tej sytuacji strona pozwana pomija polemikę odnośnie ewentualnych przyszłych zdarzeń i podstaw odpowiedzialności deliktowej właściciela albowiem jest ona uzależniona od określonego stanu faktycznego i okoliczności wpływających na określenie podstawy prawnej. Dodała, że Gmina W. jako jeden z właścicieli w nieruchomości wspólnej nie może uwolnić się z odpowiedzialności poprzez kwestionowanie zapisów w uchwalonym regulaminie porządku .

Odnosząc się do zastrzeżeń złożonych w pozwie odnośnie treści § 5 ust.2 regulaminu wskazała, że nie sposób się zgodzić się z tym, że jest to zapis nieracjonalny i restrykcyjny. Właściciele nieruchomości wspólnej ze względu na silne wzajemne zależności podlegają wielu ograniczeniom gdy chodzi o korzystanie z nieruchomości wspólnej (co wynika z łączącego ich stosunku współwłasności ale także korzystania z ich własnych lokali). Mają też zobowiązania względem wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Zestawienie tych obowiązków zostało przez ustawodawcę dokonane w cytowanym art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie jest to wyliczenie wyczerpujące ani szczególnie precyzyjne, ale daje obraz sytuacji prawnej właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też w ocenie strony pozwanej uchwalenie przez właścicieli obowiązku określonego zachowania członków wspólnoty, tj. ograniczenia pory trzepania dywanów, pościeli itp. nie stanowi w żaden sposób naruszenia obowiązujących przepisów, ale stanowi wyraz ich woli we wspólnym korzystaniu z nieruchomości. Podniosła, że art. 51 §1 kodeksu wykroczeń również wprowadza zakaz zakłócania spokoju, porządku publicznego, spoczynku nocnego w porze nocnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa Gmina W., jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...). Jest to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony spółce (...) (...)” sp. z o.o. we W..

(okoliczności bezsporne)

W dniu 5 września 2012 r. większością głosów właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...) w sprawie regulaminu porządku domowego. Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.