Sygn. akt I C 591/04
0.a.W Y R O K C Z Ę Ś C I O W Y
0.b.W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 grudnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Lublinie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Mariusz Tchórzewski
Protokolant: Katarzyna Radek
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 grudnia 2013 r. w Lublinie
sprawy z powództwa H. Z.
przeciwko M. B. o:
1. wydanie i opróżnienie części nieruchomości
2. zapłatę:
a. odszkodowania z odsetkami
b. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości z odsetkami
nakazuje pozwanej M. B. opróżnienie i wydanie w posiadanie powódce H. Z. lokalu użytkowego o powierzchni 20 m 2, położonego w suterenie budynku mieszkalnego wraz z przynależnymi do tego lokalu dwiema drewnianymi komórkami umiejscowionymi na nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), których posiadanie związane jest z udziałem 2/40 we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (...).
I C 591/04 UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 8.06.2004 r. (k.3), sprecyzowanym przed nadaniem biegu sprawie w piśmie z dnia 4.08.2004 r. (k.30) H. Z. działająca osobiście pozwała M. B. o:
1. wydanie nieruchomości położonej w L. przy ul.(...), stanowiącej własność powódki i innych osób trzecich
2. zasądzenie odszkodowania.
Pismem z dnia 26.03.2013 r. (k.307) powódka, poprzez profesjonalnego pełnomocnika, doprecyzowała powyższe roszczenia oraz rozszerzyła powództwo o zasądzenie kwot należnych z tytułu „bezumownego korzystania z nieruchomości”. W zakresie roszczenia związanego z ochroną prawa własności strona wskazała, że domaga się nakazania pozwanej opróżnienia i wydania powódce lokalu użytkowego o pow. 20 m 2, położonego w suterenie budynku oraz 2 przynależnych do niego komórek drewnianych umiejscowionych na nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), posiadanie których związane jest z udziałem 2/40 we współwłasności nieruchomości gruntowej.
Pozwana, poprzez profesjonalnego pełnomocnika konsekwentnie nie uznawała powództwa podnosząc zarzut zasiedzenia udziału 2/40 we współwłasności nieruchomości, z którym związane jest posiadanie przedmiotowego lokalu wydzielonego dla wyłącznego użytkowania przez podmiot, któremu ten udział przysługuje (pisma k. 56, 321, 337). Wskazywała, że toczy się w tym przedmiocie postępowanie przed Sądem Rejonowym Lublin-Zachód w Lublinie, o sygnaturze II Ns 54/12.
Postanowieniem z dnia 7.11.2012 r., wydanym w sprawie I ACz 1116/12 (k.151), Sąd Apelacyjny w Lublinie wskazał na niedopuszczalność dalszego oczekiwania w niniejszym procesie na rozstrzygnięcie sprawy o zasiedzenie przez pozwaną udziału we współwłasności nieruchomości przez sąd rozpoznający stosowny wniosek w postępowaniu nieprocesowym, nakazując samodzielne rozstrzygnięcie tej kwestii, jako przesłanki rozstrzygnięcia o zasadności żądania w przedmiocie opróżnienia i wydania lokalu użytkowego z przynależnościami na rzecz powódki.
Mając powyższe na względzie, a także okoliczność, że kwestia zasadności roszczenia eksmisyjnego ma prejudycjalny charakter dla wszystkich zgłoszonych w sprawie roszczeń odszkodowawczych, w dniu 30.12.2013 r. Sąd wydał w niniejszej sprawie wyrok częściowy, ograniczając rozstrzygnięcie do powództwa o eksmisję (k.374).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.
H. Z. wraz z mężem S. Z. była od 1973 r. współwłaścicielką w 2/40 części zabudowanej nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), objętej księga wieczystą KW (...) Sądu Rejonowego w Lublinie (odpis k.9-11), aktualnie KW nr (...) (odpis k.260-281). S. Z. zmarł w 2003 r. (odpis aktu zgonu k.13) przed wytoczeniem niniejszego powództwa, spadek po nim odziedziczyła żona wraz z dziećmi, nie przeprowadzono postępowania o dział spadku, zarząd nad nim sprawuje w imieniu spadkobierców H. Z. (okoliczności bezsporne, wynikające z faktów podawanych przez powódkę k. 354). W budynku murowanym i budynkach drewnianych umiejscowionych na przedmiotowej nieruchomości nie wyodrębniono prawnie nieruchomości lokalowych, natomiast współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości quoad usum, wiążąc poszczególne współudziały we współwłasności z wyłącznym posiadaniem do korzystania poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych. W ten sposób (pokwitowanie k.12) H. i S. małżonkowie Z. objęli w posiadanie lokal użytkowy o pow. 20 m 2, usytuowany w suterenie budynku, wykorzystywany przez poprzedniego użytkownika na działalność gospodarczą – zakład wulkanizacyjny, celem kontynuowania tej działalności (j.w.). Do lokalu tego „przynależała” w drodze podziału faktycznego przedmiotu współwłasności jedna komórka drewniana wykorzystywana, jako magazyn, oraz posiadacz lokalu użytkowego miał prawo do korzystania z drugiej analogicznej komórki, wykorzystywanej jako toaleta – obie umiejscowione na podwórku budynku mieszkalnego, traktowane przez współwłaścicieli nieruchomości, jako „zabudowania uboczne” zakładu wulkanizacyjnego (j.w. oraz fakty podane przez pozwaną M. B. k.372v-373, opis nieruchomości w pokwitowaniu k.12 H. i S. małżonków Z.).
Umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 24.04.1975 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w L., Rep. A (...), H.i S.małżonkowie Z.sprzedali warunkowo S. B.swój udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z opisanych lokali i pomieszczeń, wraz z częściami składowymi (maszynami i urządzeniami), celem prowadzenia przez nabywcę zakładu wulkanizacyjnego we własnym imieniu (j.w., kopia aktu k.60-61). Umowa była zawarta pod warunkiem (§2 aktu), że Prezydent Miasta L.nie wykona ustawowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, sprzedający poświadczyli fakt otrzymania od kupującego, przed zawarciem umowy, całości umówionej ceny (§3). Strony poświadczyły także niesporny między nimi fakt wydania posiadania opisanych pomieszczeń S. B.i przeniesienia na niego wszystkich dotychczasowych uprawnień zbywców, przed zawarciem umowy (§4), nabywca zobowiązał się ponosić wszelkie opłaty i ciężary związane z nabytym prawem i posiadaniem z datą wsteczną, od dnia 1.01.1975 r. W przypadku skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu udziału we współwłasności, nabywca zobowiązał się do jego wydania (§5). W tym samym dniu zbywcy udzielili S. B.pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, Rep. A (...) (kopia wypisu k.59), do przeniesienia na pełnomocnika prawa do udziału w nieruchomości objętego umową opisaną powyżej, w przypadku nie wykonania przez Skarb Państwa ustawowego prawa pierwokupu. Jednocześnie H.i S.małżonkowie Z.zawarli w treści pełnomocnictwa zastrzeżenie, że ma ono charakter nieodwołalny, z uwagi na uiszczenie przez nabywcę całości ceny za zbywane prawo.
S. B., z przyczyn nieustalonych, mimo nie wykonania przez Skarb Państwa ustawowego prawa pierwokupu (pismo k.64) i mimo posiadania stosownego pełnomocnictwa, które nie wymagało już udziału zbywców w dalszych czynnościach prawnych, mając świadomość warunkowego i nie ostatecznego charakteru umowy z dnia 24.04.1975 r., nigdy nie zgłosił się do Państwowego Biura Notarialnego, a później do dowolnego notariusza, celem uregulowania prawa do nabywanego udziału we współwłasności, poprzez zawarcie umowy ostatecznej, przenoszącej na niego nabyte prawo (bezsporne, j.w.).
S. B. prowadził w przedmiotowym lokalu zakład wulkanizacyjny z wykorzystaniem maszyn i urządzeń nabytych od H. i S. małżonków Z., był wyłącznym posiadaczem przedmiotowego lokalu użytkowego i „przynależnych” komórek, nikt nigdy nie kwestionował jego uprawnienia do wyłącznego posiadania tych wydzielonych części nieruchomości, nikt nie rościł sobie pretensji do wykonywania uprawnień właścicielskich w zakresie udziału 2/40 objętego przywołaną umowa sprzedaży. S. B. ponosił wszelkie ciężary związane z posiadaniem lokalu użytkowego (j.w., zaświadczenie k.283). W 1987 r. zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej, lokal został zamknięty i pozostaje w niezmiennym stanie do dnia dzisiejszego. Wszystkie maszyny, urządzenia i ruchomości znajdujące się w lokalu pozostały w nim, w wyłącznym posiadaniu S. B.. Z uwagi na fakt, że posiadacz lokalu zamieszkiwał z rodziną w innej części miasta i od 1987 r. nie przebywał w miejscu dotychczasowej działalności gospodarczej, a w lokalu umiejscowiony był główny zawór przyłącza wodociągowego do budynku, klucz do lokalu S. B. udostępnił jednemu mieszkańcowi budynku (o nazwisku W.), dla wykorzystywania w razie potrzeb (fakty podane przez pozwaną j.w.).
Pismem z dnia 3.11.1999 r. H. i S. małżonkowie Z., po raz pierwszy od 1975 r. wypowiedzieli się, co do swoich praw do przedmiotu umowy z 1975 r., wypowiadając S. B. „użytkowanie” lokalu wraz z zapleczem – dwiema komórkami, wzywając go do wydania lokalu i „zaplecza” do dnia 15.12.1999 r. S. B. skontaktował się z H. i S. małżonkami Z., którzy zażądali dodatkowej dopłaty do ceny z 1975 r. Aktualnie, z uwagi na śmierć S. B. w dniu 27.11.1999r., nie są możliwe do ustalenia motywy zachowania S. B., w postaci kilkudziesięcioletniego zaniechania wykorzystania pełnomocnictwa opisanego powyżej dla samodzielnego złożenia stosownych oświadczeń woli w imieniu własnym oraz zbywców, o definitywnym przeniesienie praw H. i S. małżonków Z. na jego rzecz (fakty podawane przez strony j.w., pismo k.15, odpis aktu zgonu k.226).
Spadek po S. B. nabyła żona M. B. wraz z dziećmi (postanowienie k.232). Nie przeprowadzono postępowania o dział spadku, zarząd nad nim sprawuje z wyłączeniem innych spadkobierców M. B. (okoliczności bezsporne, wynikające z faktów podawanych przez pozwaną j.w.). M. B. zabezpieczyła lokal przed dostępem osób trzecich, rozwiązała umowę o dostarczanie energii elektrycznej, przejęła posiadanie przedmiotowego lokalu z „zapleczem” w stanie faktycznym, jaki istniał niezmiennie od 1987 r. i do chwili obecnej nie uległ zmianie (j.w.).
W dniu 22.11.1999 r. H. i S. małżonkowie Z. złożyli oświadczenie M. B. o woli przeniesienia praw i posiadania związanych z przedmiotem umowy z 1975 r., zakreślając termin dla zawarcia umowy przenoszącej prawa do dnia 30.11.1999 r. (pismo k.63), jednakże do kontraktu nie doszło z uwagi na podtrzymywanie przez nich dodatkowych żądań finansowych (okoliczności bezsporne, wynikające z faktów podawanych przez powódkę i pozwaną j.w., pismo k.241-243).
Pismem z dnia 6.12.1999 r. M. B. wezwała H. i S. małżonków Z. do „przedsądowej próby ugodowej”, wzywając do stawiennictwa w opisanej kancelarii notarialnej w dniu 14.01.2000 r. (pismo k.203), jednakże H. i S. małżonkowie Z. nie stawili się, celem zawarcia umowy ostatecznej, wywodząc wygaśnięcie postanowień umowy z 1975 r. z chwilą śmierci S. B. (pisma k.205, 206).
Od lutego 2000 r. H. i S. małżonkowie Z. wzywali pozwaną do wydania przedmiotowego lokalu, a następnie nieskutecznie pozwali ją o odszkodowanie za pozbawienie władztwa lokalu (k.14, 18, 192-194, 207).
W dniu 24.03.2000 r. M. B. złożyła w związku z powyższym, w Sądzie Rejonowym w Lublinie, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia przez S. B. udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, objętego umową z dnia 24.04.1975 r. (k.67), postępowanie to nie zostało ukończone do chwili obecnej (bezsporne). W dniu 8.01.2008 r. pełnomocnik M. B. zmodyfikował wniosek, domagając się stwierdzenia zasiedzenia na jej rzecz, przyznając fakt posiadania udziału we współwłasności przez S. B., a następnie M. B., w złej wierze (pismo k.282). Fakt takiego charakteru posiadania potwierdziła pozwana w niniejszej sprawie (k.372v).
W dniu 25.08.2001 r. H. Z. z mężem weszli w posiadanie lokalu bez wiedzy i zgody spadkobierców S. B. i wyrokiem z dnia 17.12.2001 r., w sprawie I C 916/01 Sąd Rejonowy w Lublinie przywrócił M. B. posiadanie lokalu objętego umowa z 1975 r. (wyrok k.62, pozew k.195-196, protokół k.202, wyrok k.221-223, zawiadomienie o przestępstwie k.244).
Opisany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przywołane dowody oraz fakty wzajemnie przyznawane przez strony. Nikt nie kwestionował prawdziwości i autentyczności dokumentów urzędowych i prywatnych, w tym przedłożonych w formie kopii i wraz z faktami podawanymi przez obie strony tworzyły one łańcuch dowodów niesprzecznych wewnętrznie, wzajemnie logicznie się dopełniających, pozwalając na wyrokowanie w trybie art. 316 § 1 k.p.c. o żądaniu związanym z ochroną własności.
Sąd zważył, co następuje.
Roszczenie ostatecznie sprecyzowane w punkcie I pisma przygotowawczego z dnia 26.03.2013 r. (k.307) zasługuje na uwzględnienie.
Okolicznością bezsporną między stronami były;
niedefinitywny charakter umowy z dnia 24.04.1975 r.,
brak podjęcia przez S. B., z nieustalonych przyczyn, czynności w celu zawarcia umowy ostatecznej
samoistne posiadanie udziału objętego umową z 24.04.1975 r. i związanego z nim prawem wyłącznego korzystania z lokalu użytkowego wraz z „zapleczem”
nieprzerwane posiadanie przedmiotowego lokalu przez S. B., a po jego śmierci przez M. B., od 24.04.1975 r., do chwili wyrokowania.
Końcowo sporny był pomiędzy stronami, jak sie wydaje (choć wyłącznie ze względu na taktykę procesową, a nie faktyczne przekonanie strony pozwanej) charakter posiadania udziału przez S. B., lecz ostatecznie strona pozwana (wnioskodawczyni w postępowaniu nieprocesowym) przyznała zarówno w sprawie toczącej się przed sądem rejonowym, jak też w niniejszym procesie, że posiadanie to było w złej wierze, a o warunkowym charakterze umowy z dnia 24.04.1975 r. wiedzę posiadała także żona nabywcy, M. B. (protokół k.372v). Profesjonalny pełnomocnik pozwanej w odpowiedzi na pozew z dnia 17.01.2005 r. także przyznał, że umowa z 1975 r. miała charakter warunkowy, a zbywcy udzielili S. B. pełnomocnictwa dla przeniesienie własności udziału w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Skarb Państwa. S. B. miał świadomość powyższego i chciał definitywnie sfinalizować umowę warunkową w listopadzie 1999 r. (odpowiedź na pozew k.57). W piśmie przygotowawczym z dnia 3.06.2013 r. (k.321-323) pozwana, poprzez pełnomocnika wprost przyznała, że dla zasiedzenia udziału objętego umową (...) r. konieczny był upływ 30-letniego okresu posiadania. Na rozprawie w dniu 16.09.2013 r., po ujawnieniu faktu pominiętego dotychczas przez pełnomocnika pozwanej, że pozew obejmuje także żądanie eksmisji z nieruchomości (k.325) strona zmieniła stanowisko, wywodząc fakt posiadania udziału i związanego z nim posiadania lokalu użytkowego w dobrej wierze, z uwagi na domniemanie prawne takiego posiadania. Stanowisko to zostało podtrzymane w piśmie z dnia 28.11.2013 r. (k.337-338).
W myśl art. 172 k.c. przedmiotem zasiedzenia może być także udział we współwłasności nieruchomości (por. red. E.Gniewek „Kodeks cywilny. Komentarz” C.H.Beck Warszawa 2011, s.322, t.5). Przesłanką nabycia takiego prawa jest jego samoistne posiadanie (bezsporne w niniejszej sprawie) oraz upływ czasu takiego posiadania: 30 lat w złej wierze i 20 lat w dobrej wierze, a oceny charakteru posiadania należy dokonywać na chwilę objęcia w posiadanie, późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia (por. post. SN z 25.06.2003 r. III CZP 25/03 Prok.i Pr. 2004/2, s.32 oraz E.Gniewek op.cit., s.323, t.10). Dobra wiara posiadacza nie stanowi, zatem przesłanki nabycia własności przez zasiedzenie, ma wpływ jedynie na jego termin. Pozwana starała się wywodzić w ostatnim stadium postępowania, że S. B. zawierający warunkową umowę sprzedaży w 1975 r. i obejmujący przedmiot sprzedaży w samoistne posiadanie, winien być traktowany, jako posiadacz w dobrej wierze. Istotnie w judykaturze pojawił się odosobniony pogląd, że zawarcie umowy notarialnej zobowiązującej dopiero do przeniesienia własności pozwala na ustalenie u niedoszłego nabywcy posiadania tej nieruchomości w dobrej wierze (wyrok SN z 24.03.1999 r. I CKN 1081/97 OSNC 1999/10/181), lecz to kontrowersyjne stanowisko spotkało sie z powszechną krytyką doktryny prawa, jako zawierające nieuzasadnioną próbę odejścia od utrwalonego pojęcia „dobrej wiary”, ustalonego uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6.12.1991 r. (III CZP 108/91 OSN 1992/4/48), zgodnie z którym „dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje” (por. E.Gniewek op.cit., s.324, t.11). Opisany, jednostkowy pogląd został odrzucony w nowszych judykatach i obecnie wskazuje się konsekwentnie, że w razie zawarcia umowy przeniesienia własności o charakterze warunkowym, zobowiązującym, nabywcy z takiej umowy nie przysługuje przymiot posiadacza w dobrej wierze, gdyż z treści samej umowy wynika jasno, dla każdej osoby potrafiącej świadomie posługiwać się językiem narodowym, że prawo własności może dopiero zostać przeniesione na nabywcę w drodze zawarcia umowy o charakterze rozporządzającym (por. post. SN z 21.03.2013 r. II CSK 495/12). W realiach sprawy treść umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 24.04.1975 r. nie budziła wątpliwości, co do braku definitywnego przeniesienia własności udziału zbywców, wprost wskazywała, że przeniesienie udziału nastąpi pod warunkiem nieskorzystania Skarbu Państwa z ustawowego prawa pierwokupu. Równocześnie z przedmiotową umową strona zbywająca udzieliła S. B. pełnomocnictwa dla „przeniesienia na siebie własności sprzedanego udziału /.../ w przypadku jeśli nie zostanie wykonane ustawowe prawo pierwokupu” (k.59). S. B., będąc osobą dorosłą, poczytalną, prowadzącą działalność gospodarczą, nie mógł inaczej odczytywać treści tych postanowień, niż ich literalne brzmienie i musiał mieć pełną świadomość, że nie stał się w dniu 24.04.1975 r. właścicielem nabywanego udziału. W świetlle art. 172 § 1 i 2 k.c. nabycie własności przez zasiedzenie mogło nastąpić dopiero po upływie terminu dla posiadania w złej wierze. W dacie zawierania umowy warunkowej wskazane przepisy przewidywały 20-letni termin samoistnego posiadania w złej wierze, czyli upłynąłby on w dniu 24.04.1995 r. W 1990 r. dokonano jednak zmiany stosownych przepisów i aktualnie art. 172 § 2 k.c. wymaga w takim przypadku upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania. W realiach sprawy termin ten upływałby, zatem w dniu 24.04.2005 r. i zgodnie z dyspozycją art. 176 § 1 i 2 k.c. samoistnym posiadaczem nabywającym własność udziału H. i S. małżonków Z. mogłaby być pozwana M. B..
W myśl art. 175 k.c. w zw. z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. bieg terminu zasiedzenia przez M. B. został jednak przerwany wytoczeniem powództwa w niniejszej sprawie, w dniu 8.06.2004 r. Istotnym, bowiem jest to, że w wykonaniu wezwania do braków formalnych pozwu (zarządzenie k.28), pismem z dnia 4.08.2004 r. powódka H. Z. wprost wskazała, że domaga się wydania nieruchomości w zakresie posiadanym przez M. B. (k.30). Dopiero po takim sprecyzowaniu żądań, Przewodniczący Wydziału nadał bieg sprawie (zarządzenie k. 31 i 51).
Okolicznością bezsporną jest to, że powódka jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem wielo lokalowym, bez ustanowionych odrębnych nieruchomości lokalowych oraz jednym ze spadkobierców udziału we współwłasności tej nieruchomości przypadającego S. B.. Z mocy art. 209 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. była w pełni legitymowana do wystąpienia z powództwem opartym na treści art.222 § 1 k.c. o wydanie części nieruchomości posiadanej wyłącznie przez pozwaną (okoliczność bezsporna), która nie jest w stanie wylegitymować się żadnym tytułem prawno rzeczowym, lub obligacyjnym do dysponowania przedmiotową częścią nieruchomości.
Z tych względów, w oparciu o przywołane przepisy, orzeczono w odniesieniu do części powództwa w sprawie.