Sygn. akt I C 2642/13
wobec C. L. - zaoczny
Dnia 13 grudnia 2013r.
Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Wojciech Zatorski
Protokolant: Anna Drozd
po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2013 roku w Świdnicy
na rozprawie w sprawie z powództwa: Gminy Ś. – Miejskiego Zarządu (...) w Ś.
przeciwko A. L., K. L., P. L., C. L. i M. M.
o eksmisję
I. Powództwo oddala;
II. Kosztami procesu obciąża powódkę;
III. Wyrokowi nadaje rygor natychmiastowej wykonalności wobec C. L..
Gmina Ś. Miejski Zarząd (...) w Ś. wniosła przeciwko M. M., C. L., K. L., P. L. i A. L., pozew w którym domagała się nakazania pozwanym, aby opuścili, opróżnili oraz wydali powódce lokal mieszkalny znajdujący się w Ś. przy ul. (...) (k. 3).
W uzasadnieniu powódka wskazała, że z pozwaną M. M. łączyła ją umowa najmu wymienionego wyżej lokalu mieszkalnego na czas oznaczony do dnia 18 marca 2014 r. Powódka podniosła, iż w związku z długotrwałym zaleganiem przez pozwaną z zapłatą czynszu i opłat eksploatacyjnych wezwała pismem z dnia 23 maja 2012 r. M. M. do zapłaty zaległych należności, a pismem z dnia 11 kwietnia 2013 r. ponowiła wezwanie. Powódka wskazała, iż z uwagi na brak zapłaty ze strony pozwanej, Gmina Ś. Miejski Zarząd (...) w Ś. pismem z dnia 19 czerwca 2013 r. rozwiązał umowę najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r., jednocześnie wyznaczając termin przekazania lokalu. Powódka podniosła, iż pozwana nie zadośćuczyniła temu obowiązkowi i nie przekazała lokalu, zajmując go nadal z pozostałymi pozwanymi (k.4).
Na rozprawie w dniu 13 grudnia 2013 r. (k. 33) pozwana M. M., działająca w niniejszym postępowaniu również jako przedstawicielka ustawowa małoletnich pozwanych K. L., P. L. i A. L., wniosła o oddalenie powództwa wskazując, iż nie posiada innego miejsca w którym mogłaby zamieszkać a zaległości z tytułu opłat za lokal mieszkalny są spłacane z pieniędzy przekazywanych przez pozwanego C. L. pracującego zagranicą.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 23 marca 2011 roku pomiędzy Gminą Ś. a pozwaną M. M. zawarta została umowa stwierdzająca przedmiot i warunki najmu lokalu na czas oznaczony, na podstawie której pozwana M. M. uzyskała tytuł prawny do najmowania lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ulicy (...) do dnia 18 marca 2014 r.
W wymienionym lokalu, poza pozwaną M. M., zamieszkuje C. L. oraz małoletnie K. L., P. L. i A. L..
bezsporne
Pozwana M. M. nie uiszcza opłat z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z w/w lokalu .
Dowód:
- nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Referendarza Sądowego w Sądzie Rejonowym w Świdnicy z dnia 13 lutego 2008 r., sygn. akt VI Nc 138/08 – k. 10
- nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Referendarza Sądowego w Sądzie Rejonowym w Świdnicy z dnia 7 października 2010 r., sygn. akt I Nc 3700/10 – k. 9
Wezwaniem przedsądowym z dnia 11 kwietnia 2013 r. strona powodowa wezwała pozwaną M. M. do zapłaty kwoty 11.651,27 zł tytułem zaległości opłat za lokal mieszkalny położony w Ś. przy ul. (...), zastrzegając w wezwaniu, iż niewywiązanie się z wezwania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o egzekucje należności.
Wezwaniem przedsądowym z dnia 23 maja 2012 r. strona powodowa wezwała pozwanych M. M. i C. L. do zapłaty kwoty 9.956,72 zł tytułem zaległości opłat za w/w lokal, zastrzegając w wezwaniu, iż niewywiązanie się z wezwania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o egzekucje należności i wystąpienie z wnioskiem do Gminy o wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Pismem z dnia 19 czerwca 2013 r. strona powodowa rozwiązała z pozwaną M. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w Ś.. Jednocześnie strona powodowa poinformowała M. M., iż z dniem 31 sierpnia 2013 r. należy przekazać lokal mieszkalny do dyspozycji Miejskiego Zarządu (...) w Ś., a w przypadku niedotrzymania terminu zarządca wystąpi do Sądu z wnioskiem o wydanie wyroku nakazującego eksmisje z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Dowód:
- wezwanie przesądowe strony powodowej z dnia 25 maja 2012 r. – k. 12
- wezwanie przesądowe strony powodowej z dnia 11 kwietnia 2013 r. – k. 13
- pismo strony powodowej z dnia 19 czerwca 2013 r. – k. 11
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266) właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć stosunek prawny, na podstawie którego lokator jest uprawniony do odpłatnego korzystania z lokalu, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zgodnie natomiast z przepisem ust. 1 powołanego artykułu wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Oznacza to, iż dla skutecznego rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie powołanego wyżej przepisu konieczne jest łączne zaistnienie następujących przesłanek:
pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat obciążających najemcę za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
pisemne uprzedzenie lokatora przez właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu;
wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
bezskuteczny upływ powyższego terminu;
pisemne wypowiedzenie stosunku najmu przez właściciela dokonane na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
upływ powyższego jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia.
Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego strony zawarły umowę najmu lokalu położonego przy ul. (...) w Ś. i tej okoliczności w procesie nie podnoszono. Bezspornym jest także, iż pozwani pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu na rzecz strony powodowej za okres przekraczający trzy pełne miesięczne okresy płatności. W związku z powyższym strona powodowa dwukrotnie (k. 13 i 12) wzywała M. M. do zapłaty zaległości zaznaczając, iż niewywiązanie się z zapłaty spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o egzekucje należności, a ostatecznie pismem z dnia 19 czerwca 2013 r., wypowiedziała pozwanej stosunek najmu. Jednakże strona powodowa nie dopełniła niezbędnego warunku skuteczności wypowiedzenia, jakim jest, zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 powołanej wyżej ustawy, wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze dokonania wypowiedzenia umowy i eksmisji z zajmowanego lokalu, ograniczając się wyłącznie do bardzo ogólnego stwierdzenia o „skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o egzekucje należności” bez dokładnego sprecyzowania i opisania czynności związanych z postępowaniem eksmisyjnym. Z kolei inne pismo powódki wskazuje na wystąpienie przez Zakład (tj. Miejski Zarząd (...) – jak można domniemywać) do Gminy z wnioskiem o wypowiedzenie umowy najmu, co również nie spełnia wymogu w/w uprzedzenia. Tym samym dokonane przez stronę powodową wypowiedzenie nie było skuteczne, a co za tym idzie stosunek najmu łączący stronę powodową oraz pozwaną nie uległ rozwiązaniu. W tym stanie rzeczy żądanie strony powodowej opuszczenia, opróżnienia i wydania przez pozwanych spornego lokalu należało uznać za niezasadne i dlatego na podstawie wskazanego przepisu orzeczono jak w punkcie I wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu zapadło na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Pozwany C. L. mimo wezwania nie stawił się na rozprawie, a zgodnie z art. 339 § 1 k.p.c. jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny, co spowodowało również nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności przeciwko pozwanemu.