UZASADNIENIE

Powód J. S. w dniu 26 marca 2013r. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) o uchylenie uchwały wspólnoty nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012.

Uzasadniając swoje żądanie wyjaśnił, iż jest współwłaścicielem odrębnego lokalu w nieruchomości przy ul. (...) we W., jest członkiem pozwanej wspólnoty i jego udział w częściach wspólnych wynosi 9 %. W dniu 14.02.2013r. odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej, na którym przyjęto szereg uchwał. Zaskarżoną uchwałą przyjęto sprawozdanie finansowe wspólnoty za rok 2012. Sprawozdanie to nie odzwierciedla sytuacji finansowej wspólnoty, istnieją w nim liczne nieprawidłowości dotyczące kosztów w zakresie funduszu remontowego i rozliczenia mediów. Wskazywał też na nieprawidłowości w rozliczeniu zaciągniętego przez wspólnotę kredytu bankowego. Ponadto powód zarzucił, że zostały umieszczone środki pieniężnych wspólnoty na lokacie bankowej bez zgody właścicieli. Wreszcie wskazywał na odmowę wglądu w wyciągi bankowe z konta wspólnoty.

Dodatkowo powód w piśmie procesowym z dnia 22.11.2012r. (k. 48) podał, że sprawozdanie finansowe za rok 2012 zostało podpisane przez osobę nieuprawnioną - kierownika działu księgowości M. W. z (...), na zebraniu członkowie wspólnoty podpisali uchwałę bez zapoznania się z załącznikiem do tej uchwały. Wskazał, że sprawozdanie to nie zostało podpisane przez członków

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa zaprzeczając, jakoby zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa. Strona pozwana podała, iż powód otrzymał wszystkie kopie uchwał i protokół z zebrania 14.02.2013r. Ponadto pozwana wskazała, że wszystkie dane dotyczące zaciągniętego kredytu zostały ujęte w sprawozdaniu z działalności Zarządu i Administratora Wspólnoty, dalej wskazała, że twierdzenia powoda wskazują na bezzasadność żądania pozwu i nie pokrywają się ze stanem rzeczywistym a jedynie noszą znamiona zwykłego pieniactwa, tym bardziej, że jest to kolejny pozew sądowy przeciwko Wspólnocie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. S. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. i współwłaścicielem lokalu nr. (...). Udział powoda w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 9 %.

(okoliczność bezsporna);

W nieruchomości przy ul. (...) we W. jest 10 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Właściciele lokali podjęli uchwałę o wyborze zarządu w osobach S. R. i W. S.. Zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy - (...),

(okoliczność bezsporna);

W dniu 14.02.2013r. odbyło się zebranie właścicieli lokali budynku przy ul. (...) we W. w sprawie m.in. przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012. Powód uczestniczył w zebraniu, zgłaszał wnioski związane z bieżącą działalnością Wspólnoty. Na zebraniu tym podjęto uchwałę nr (...). w kwestii przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012.

Przewodniczącą zebrania wybrano Panią A. L., która najpierw ustnie przedstawiła sprawozdanie z działalności zarządu i administratora wspólnoty, a następnie odczytała i omówiła sprawozdanie finansowe za rok 2012. Sprawozdanie finansowe zawierało zestawienie przychodów oraz wydatków i kosztów zarządu, środki na funduszu remontowym, pożytki, oraz stan środków pieniężnych na rachunkach bankowych. Sprawozdanie to opatrzone zostało pieczątką zarządcy nieruchomości (...) -Kierownika działu Księgowości M. W. i jej podpisem.

Przygotowaniem projektu sprawozdania zajmowała się księgowa, przy udziale administratora nieruchomości (...).

Uchwała nr (...) w przedmiocie przyjęcia sprawozdania oraz rozliczenia finansowego za rok 2012 została podjęta 89,23 % udziałów za i 9% udziałów przeciw.

Powód, którego udział wynosił 9% jako jedyny głosował przeciwko podjęciu uchwały nr (...). W sprawozdaniu finansowym za rok 2012r. nie została ujęta kwota zaciągniętego kredytu, który udzielony został wspólnocie w kwietniu 2010 r.

Dowód: sprawozdanie finansowe za 2012r. k. 23, protokół z zebrania k, 36-38, uchwała nr (...) k.22, przesłuchanie powoda J. S. e-protokół z dnia 26.11.2012r. k. 51 – 00:02:24-00:07:00, przesłuchanie za stronę pozwaną członka zarządu W. S. e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 52 – 00:07:03- 00:11:25,

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Strona pozwana nie kwestionowała w rozpoznawanej sprawie czynnej legitymacji procesowej powoda J. S., jako właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy (...)we W.. Bezsporne było także, że powód, wnosząc pozew w niniejszej sprawie w dniu 26 marca 2013r. zachował przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej w dniu 14.02.2013r. uchwały nr (...).

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów przedłożonych przez strony, przesłuchaniu powoda J. S. oraz za stronę pozwaną członka zarządu W. S..

J. S. w niniejszym postępowaniu domagał się uchylenia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), tj. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012r. W toku postępowania dowodowego ustalono, iż w dniu 14.02.2013r. na corocznym obowiązkowym zebraniu ogółu właścicieli podjęto uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania oraz rozliczenia finansowego za rok 2012. Głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad tego zebrania odbyło się według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Uchwały zostały podjęte większością głosów przy jednym głosie sprzeciwu powoda. J. S. skarżąc uchwałę nr (...) zarzucił, iż sprawozdanie nie odzwierciedla rzeczywistych działań wspólnoty, istnieją w nim liczne sprzeczności dotyczące ogólnych kosztów wspólnoty. Ponadto treść sprawozdania finansowego narusza przepis art. 22, art.29 ust 1a , art. 29 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali Powód zarzucił ponadto, że faktycznie zarząd nie przedstawił sprawozdania ze swojej działalności albowiem nie zostało ono sporządzone przez osoby uprawnione.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do samego sprawozdania i rozliczenia finansowego, to wskazać w tym miejscu należy, że sprawozdanie sporządzone w formie pisemnej przedstawione na zebraniu w dniu 14 lutego 2013r., na którym miało być oceniane i zatwierdzone, opatrzone zostało pieczątką Zarządcy Nieruchomości „(...)”- Kierownika działu Księgowości M. W. i jej podpisem. Zarządca przygotował projekt sprawozdania, który na tym zebraniu został przedstawiony członkom wspólnoty oraz członkom zarządu. W momencie przedstawiania sprawozdania do oceny na zebraniu dokument ten był więc podpisany tylko przez jego autora, tj. zarządcę. Nie został natomiast podpisany przez członków zarządu wspólnoty S. R. i W. S..

Zgodnie z treścią art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zebranie to, jak już powyżej wyjaśniono, ma charakter obligatoryjny, a jego przedmiotem jest w szczególności: ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium /art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o walności o własności lokali/. Z brzmienia punktu 3 ust. 2 art. 30 ustawy wynika, iż sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium są obligatoryjnymi i nierozłącznymi przedmiotami tego zebrania. Złożenie sprawozdania jest punktem wyjścia dla dokonania oceny pracy zarządu, jego warunkiem koniecznym, bez tego ocena zarządu jest w sensie prawnym – jako nie poparta przesłankami do jej przeprowadzenia – arbitralna. Taką a nie inną wykładnię literalną analizowanego przepisu wspiera jego wykładnia celowościowa. Innymi słowy, sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który musi pochodzić od zarządu, który w niniejszej wspólnocie tworzą S. R. i W. S.. Niepodpisanie tego sprawozdania przez członków zarządu oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu, a sprawozdanie w sensie prawnym /w rozumieniu powołanych przepisów/ nie istnieje i tym samym podejmowanie uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania jest bezprzedmiotowe – brak bowiem podstawy tej oceny, przesłanek do jej przeprowadzenia. Wobec powyższego przedstawione na zebraniu w dniu 14.02.2012r. „sprawozdanie”, jako dokument nie pochodzący od zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), bowiem przez niego nie podpisany, było w istocie projektem sprawozdania przygotowanym przez zarządcę i nie mógł być zostać skutecznie przyjęty przez wspólnotę.

Sprawozdanie nie zostało też przedstawione w formie ustnej przez członków zarządu S. R. i W. S.. Jak wynika bowiem z protokołu zebrania wspólnoty z dnia 14.02.2013r. projekt sprawozdania finansowego został odczytany przez przewodniczącą zebrania A. L.- pracownika zarządcy, a nie przez członków zarządu. W tej sytuacji nie może być mowy, że skutecznie zostało przedstawione sprawozdanie finansowe. W tych okolicznościach, biorąc pod uwagę ww. wadliwości, uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012 podlegała uchyleniu.

Dodatkowo należy tylko wskazać, że zaskarżona uchwała była wadliwa też od strony merytorycznej. Analiza treści tej uchwały wskazuje, że kwestie finansowe nie zostały przedstawione w niej w sposób prawidłowy. Przykładowo wskazać można, że kredyt bankowy zaciągnięty przez wspólnotę w 2010r. nie został w ogóle ujęty w sprawozdaniu, nie wskazano jaka kwota została zaciągnięta, jaką spłacono w 2012r. i jaka pozostała do spłaty. Sprawozdanie finansowe winno zawierać wszystkie wymagane elementy umożliwiające ocenę sytuacji majątkowej wspólnoty w chwili podejmowania przez jej członków decyzji o zaakceptowaniu bądź nie głosowanej uchwały.

Z tych też przyczyn, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uchylono zaskarżaną uchwałę w punkcie I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II sentencji wyroku zapadło w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w przepisie art. 98 k.p.c. Wysokość należnych stronie powodowej kosztów procesu odpowiada uiszczonej przez powoda opłacie sądowej w wysokości 200zł.

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE