WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 czerwca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Tadeusz Trojanowski
Protokolant:	Anna Szpręgiel

po rozpoznaniu w dniu 27 maja 2014 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa A. G. i E. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...), (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 180,00 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 288/13

UZASADNIENIE

Powodowie wnosili o uchylenie uchwały (...) z powodu jej niezgodności z art.23ust1 ustawy o własności lokali oraz z powodu naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenia interesów finansowych powodów. Podali że zwiększenie zaliczki na fundusz remontowy jest nieuzasadnione, zaliczka wzrosła z 1,40 zł do 2,60 zł. Wspólnota posiada oszczędności na poziomie kwoty ponad sto tysięcy złotych a planowane inwestycje remontowe zmieszczą się w zaoszczędzonej kwocie. Podwyżka nie była uprzednio planowana a członkowie zarządu nie podali powodom przyczyn ekonomicznych takiej decyzji, podając jako główną i jedyna przyczynę fakt, ze zaliczka nie była podnoszona przez ostatni czas.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i zasadzenie kosztów (k.198) podając , że kwota planowanych a zarazem koniecznych prac remontowych znacznie przekracza kwotę zgromadzonych przez pozwaną środków pieniężnych. Na dzień 30.11.2013 r. środki zgromadzone na funduszu remontowym opiewały na kwotę 117 546, 41 zł; w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew wyspecyfikowano konieczne prace i ich koszt, podając że na część prac zostały już podpisane umowy wykonawcami a na konieczność wykonania niektórych prac stwierdził nadzór budowlany.

Sąd ustalił co następuje.

Zaskarżona uchwała nr (...) o treści: Wspólnota Mieszkaniowa postanawia zwiększyć stawkę z tytułu zaliczki na koszty remontów do kwoty 2,60 zł od 1.08.2013 r. (k.15) została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Na dzień 31.08.2013 r. stan środków na funduszu remontowym wynosił 111 144, 31 zł. Uprzednio wysokość zaliczki na koszty remontów wynosiła 1,40 zł i nie uległa zmianie na rocznym zebraniu, które odbyło się w dniu 22.03.2013 r. W planie remontowym na 2013 rok omawianym na rocznym zebraniu umieszczono: montaż kraty harmonijkowej na parterze klatki (8.000zł + VAT + 2% inspektor nadzoru), montaż szklanych dziw na parterze(10.000zł + VAT + 2% inspektor nadzoru).

Jeszcze wcześniej bo już w 2009 roku rozważano kwestię robót rozbiórkowych na podwórku(odwołanie uchwały nr (...)), analizowano spór z wykonawca ogrodzenia(„nie należy zapłacić wykonawcy faktury za rozbiórkę ogrodzenia dopóki nie rozliczy się z przęseł”).zaplanowano remont ogrodzenia i podwórza oraz remont instalacji gazowej, podnoszono także kwestie dachu. W sprawie ogrodzenia i podwórza właściciele nie mieli jednakowego stanowiska .Rozważano odtworzenie starego ogrodzenia oraz remont piwnic i przybudówki bądź wyburzenie piwnic i przybudówki. Na rocznym zebraniu w dniu 18.03.2009 roku pani W. R. poinformowała, że rezygnuje z pełnienia funkcji członka zarządu(k.19-21).

Po rezygnacji W. R. zarząd wspólnoty w istocie był dwuosobowy :A. G. i A. M. (1) (proponowana pani D. nie weszła do zarządu) z tym że W. R. uważała siebie za członka zarządu i w takim charakterze podpisywała dokumenty wspólnoty w tym pierwotne pełnomocnictwo w niniejszej sprawie. Po jej rezygnacji nie została jednak ponownie wybrana do zarządu. W toku procesu wybrano nowy zarząd w składzie: M. G., D. M. i K. W. (k.164, 179-184) .

Powód A. G. był członkiem zarządu ale nie o wszystkim był informowany. Umowę z wykonawcą robót rozbiórkowych podpisano bez jego wiedzy.

W toku jest postępowanie administracyjne dotyczące robót rozbiórkowych(k.43.72,73.) W sprawie (...) (k.43) ustalano skład zarządu wspólnoty oraz czy uchwały wspólnoty dotyczące robot rozbiórkowych podlegają wykonaniu.

Wspólnota zamówiła opinię techniczną stropu drewnianego strychu, w której stwierdzono degradację dachu przez korniki i pozostałości licznych przecieków; zalecono doraźnie zabezpieczyć więźbę dachową i docelowo wykonać remont stropu strychowego poprzez demontaż podłogi oraz desek polepy, usuniecie polepy pomiędzy dźwigarami, wzmocnienie uszkodzonych dźwigarów , ułożenie wełny mineralnej i ponowny montaż podłogi(k.64-66).

W dniu 18.12.2012 r. Wspólnota podpisała umowę nr (...) z A. M. (2) na roboty budowlane pod nazwą: wykonanie projektu i awaryjna przebudowa ogrodzenia z uporządkowanie terenu podwórka, rozebraniem budynku przybudówki oraz piwnic nieruchomości (...) w G. oraz uzyskanie nim wszelkich pozwoleń w imieniu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie niezbędnych prac. Ustalono wynagrodzenie wykonawcy na kwotę 73.430, 85 zl.(k.67).W umowie w części wstępnej wymieniono nazwiska :R., G. ,M. ale A. G. nie podpisał umowy; na umowie są podpisy: W. R., M. oraz W. K. (k.67).

W dniu 24.04.2013 sporządzono protokół nr 69/2013 z oględzin robót budowlanych zawierający opis nieruchomości ( na podwórzu znajdują się piwnice pozostałe po wyburzonym budynku wystające ponad poziom gruntu).

Oprócz zobowiązania wynikającego z umowy 18.12.2012r. planowane wydatki wspólnoty SA następujące:

-wymiana drzwi wejściowych od strony podwórka 500-2000zl

- wykonanie okapu od strony podwórka- 200-500zl

- wykonanie części tynków na ścianach od ulicy (...)

- wymiana drzwi wejściowych od strony ulicy (...)- 2000-3000 zł

- wykonanie kraty zabezpieczającej

- poprawienie stanu poszycia dachowego(ochron przed kornikami) – 10102,87 zł

- zabezpieczenie stropu, klamrowanie(koszt w zależności od stanu belek stropowych)- 30.000- 70.000zł

- wykonanie instalacji elektrycznej na klatce schodowej 20 500zł

- wymiana instalacji gazowej- 14 925, 28 zł.

Także na wymianę instalacji gazowej zawarto już stosowną umowę z wykonawcą.

Na dzień 30.11.2013 r. środki zgromadzone na funduszu remontowym opiewały na kwotę 117 546, 41 zł.

Powodowie zapoznali się z treścią uchwały w dniu 28.08.2013r.

W ciągu 6 tygodni od uzyskania wiedzy o treści uchwały powodowie wystąpili do Sądu z przedmiotowym powództwem

Powyższy stan faktyczny częściowo nie był sporny pomiędzy stronami. Ustalono stan faktyczny w oparciu o dokumenty złożone do akt:

- uchwala nr (...) –k.15,k.42

-zawiadomienie o wysokości opłat k.16,41

-fundusz remontowy stan na 31.08.2013 r.-k.17

-informacja o podjętych uchwałach na zebraniu w dniu 22.02.213 r-k.18

- protokół z zebrania z 18.03.2009 r.-k19

-pismo UM dotyczące pozwolenia na rozbiórkę-k.43

-załącznik do protokołu z17.02.2010r.potrzeby remontowe-k.56

-pismo dot.remontu instalacji gazowej-k57

-kosztorys remontu instalacji gazu-k.58

-opinia techniczna stropu-k.62

-umowa z A. M. (2) o wykonanie robót (ogrodzenie, przybudówka, piwnice)-k.67

-protokół oględzin podworka-k.68

-pismo powoda do PINB –k.70

-uchwała z 11.09.2008 roku o składzie zarządu –k.91

-pismo UM do powoda z 21.10.2013 r.-k.72

- pismo (...) do (...) dotyczące składu zarządu –k.123

-uchwały nr (...) i (...) z18.02.2014 r.dot. reprezentacji pozwanej –k.181-184

-uchwała nr (...) –k.205

-fundusz remontowy stan na 30.11.2013r. –k.210

- umowy o sprawowanie zarządu k.219-224.

Część dokumentów składano do akt parokrotnie z uwagi na trwające postępowanie zmierzające do ustalenia prawidłowej reprezentacji strony pozwanej, w tym zakresie przesłuchiwano także świadka A. M. (3)(k.130

Stan faktyczny ustalano także w oparciu o zeznania świadków K. O. a wobec treści art.299 kpc przeprowadzono także dowód z zeznań stron.

Z dokumentów kwestionowana przez powoda była umowa z 18.12.2012 r. z tej przyczyny że powód jej nie podpisał, a nawet nie miał o niej wiedzy.

Sąd zważył co następuje.

Rozpoznając żądanie o uchylenie uchwały należało w pierwszej kolejności rozważyć terminowość jej zaskarżenia. Powód podał datę otrzymania uchwały 28.08.2013.r.,podąjąc iż zapoznał się z nią po powrocie z urlopu co ostatecznie nie było kwestionowane. Pozew jest zatem złożony w terminie.

Zgodnie z art.25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwalę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zaskarżona uchwała jest zgodna z przepisami prawa, nie narusza także interesów powodów.

Sąd bada sprawę w granicach zaskarżonej uchwały a zatem nie rozstrzyga całokształtu stosunków we wspólnocie, nie ustala także sposobu wykonania uchwały utrzymanej w mocy; Sąd nie bada też z urzędu niezaskarżonych uchwał.

Zaskarżona uchwała nr (...) jest zgodna z powołanym w pozwie przepisem art.23 ust.1 ustawy. Dopuszcza on zbieranie głosów bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Podjęcie takiej uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów nie naruszało prawa. To że W. R. zbierała glosy-uważając się za członka zarządu- samo w sobie nie wpłynęło na podjęcie uchwały i w ocenie Sądu było ponadto jedynie czynnością techniczną; uchwała skutecznie została podjęta, mimo braku zgody jednego członka zarządu. Należało natomiast zbadać czy istniały merytoryczne przesłanki do podjęcia takiej uchwały, skoro na odbytym zebraniu wiosną 2013 roku nie omawiano podnoszenia zaliczki; samoistną przesłanką uchylenia uchwały nie jest także brak prawidłowego obiegu informacji pomiędzy członkami zarządu. Istotnie przygotowując roczne zebranie wiosna 2013 roku wspólnota przedstawiła współwłaścicielom tylko część rzeczywiście planowanych wydatków, ale właśnie z uwagi na owe rzeczywiście przewidywane i planowane wydatki konieczna się stała zmiana wysokości zaliczek na fundusz remontowy .

Powód nie kwestionował zasadności i kosztu części wydatków, wręcz domagał się czynienia niektórych nakładów wzmacniających bezpieczeństwo budynku wspólnoty. zakwestionował celowość remontu stropu strychu ale tylko dlatego że nie znał uprzednio ekspertyzy dotyczącej stropu w tym zagrożenia kornikami. Powód nawet nie naprowadzał ,że stan stropu strychu jest dobry, podkreślając brak obiegu informacji we wspólnocie, dlatego ten wydatek i tak ujęty: 30.000- 70.000 jako nieokreślony a przewidywany należy przyjąć jako uzasadniony.

Kluczowe znaczenie ma istnienie w obrocie prawnym umowy nr (...) z której wynika dla wspólnoty zobowiązanie w kwocie 73 430, 85 zł, jest to największa pozycja na liście zobowiązań istniejących i planowanych podanej w odpowiedzi na pozew. Istnienie tej pozycji na liście wydatków przesądza o konieczności podniesienia zaliczki gdyż suma wydatków wspólnoty z uwzględnieniem tej umowy wyczerpuje kwotę znajdującą się na koncie wspólnoty, nawet przy uwzględnieniu niższego kosztu remontu dachu oraz założeniu, że niewyspecyfikowane kwotowo wydatki i nieprzewidziane obecnie wydatki (z którymi przy remontach zawsze liczyć się trzeba) będą pokrywane z uiszczanych na bieżąco zaliczek.

Uprzednio wspólnota miała do wyboru dwa sposoby rozwiązania problemu piwnic pozostałych na podwórku po istniejącym przed wojną budynku: remont i ich wykorzystywanie jak podnosił to powód lub ich likwidacja. Powód ze swoim poglądem był odosobniony i decyzję wspólnoty o likwidacji piwnic należy uszanować. Uchwała o likwidacji piwnic nie jest przedmiotem tego procesu, jest to już stan zastany i nie może być badana nawet przestankowo, gdyż nie była zaskarżona. Interes jedynej osoby pragnącej korzystać z piwnicy usytuowanej faktycznie w ruinach musiał ustąpić woli większości pragnącej uporządkować podwórko w inny sposób. Wspólnota miała taką decyzje podjąć i jak podano, nie podlega to już badaniu w niniejszej sprawie.

Dalszą kwestią jest sposób likwidacji piwnic, czy przez dosłowne wyburzenie, czy ich zagruzowanie; kwestia niwelacji terenu i jego urządzenie po wykonaniu prac, w toku rozprawy sygnalizowano kwestie stabilizacji gruntu. Są to kwestie prawa budowlanego, a postępowanie administracyjne w tym zakresie jest w toku .Istotny jest koszt tych prac; powód zarzucał, że z planowanej kwoty kilkunastu tysięcy złotych doszło ostatecznie do kwoty ponad siedemdziesięciu tysięcy złotych. W niniejszej sprawie Sąd może jedynie stwierdzić że umowa ta jest wyrazem wykonania woli wspólnoty i jest ważkim elementem istniejących zobowiązań wspólnoty, została ona zawarta przed uchwaleniem zaskarżonej uchwały musi być zatem traktowana jako wiążąca a zasadność jej zawarcia w toku tego procesu badana być nie może.

Istnienie tej umowy i jej ważność zostało zbadane, wiąże się to z kwestią funkcjonowania pani W. R. jak członka zarządu. Powód i w tym procesie w postępowaniu administracyjnym kwestionował występowanie W. R. w tej roli po złożeniu przez nią rezygnacji na zebraniu. Sąd wyraża pogląd iż od tego momentu osoba ta nie mogła występować w imieniu wspólnoty (dlatego w niniejszym procesie zniesiono postępowanie w tym zakresie).Zatem –skoro powód kwestionuje wydatek wynikający z umowy podpisanej przez określone osoby- należy rozważyć istnienie tego zobowiązania. Zdaniem Sądu zobowiązanie wspólnoty z tytułu podpisania umowy z 18.12.2012 r. istnieje. Decydują o tym zdaniem Sądu przepisy kodeksu cywilnego (kc) dotyczące przedstawicielstwa. Wg art.105 kc -jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu pełnomocnictwa dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna chyba ze druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością się mogła dowiedzieć. A. M. (2) nie mógł wiedzieć że W. R. nie jest już członkiem zarządu skoro ustalenie tego faktu wymagało żmudnego wyjaśniania w toku tego procesu; także w równolegle trwającym postępowaniu administracyjnym kwestia ta nie była jednoznaczna. Ponadto art.103 kc reguluje instytucję potwierdzenia zawarcia umowy. Zatem umowę z 18.12.2012 r, należy przyjąć jako podstawę przy obliczaniu zobowiązań wspólnoty.

Z matematycznego podliczenia wynika że planowane wydatki wspólnoty przekraczają jej aktywa podniesienie zaliczki jest zatem zasadne. Na marginesie można nadmienić, że jeżeli zgromadzone zostaną stosowne środki- w tym pochodzące od większościowego właściciela czyli Gminy G.- możliwe będzie w przyszłości podjęcie uchwały zmniejszające wysokość zaliczki.

Wspólnota miała prawo wybrać taki-kwestionowany bezpodstawnie przez powoda- sposób finansowania przewidywanych prac, co jest także uzasadnione w świetle art.17 ustawy o własności lokali i koreluje obowiązkiem wspólnoty utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym zgodnie z prawem budowlanym.

O kosztach orzeczono na zasadzie art.98 kpc zgodnie z wnioskiem pozwanej, która domagała się kosztów od powodów. Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie do celowej obrony. Koszty procesu pozwanej to wynagrodzenie radcy prawnego które -na zasadzie par.10 ust.1 pkt 1 w związku z par.5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych …-Dz.U.Nr 163 poz.1349 ze zm.- wynoszą 180 zł. W odpowiedzi na pozew radca prawny nie odstąpił od żądania kosztów procesu, nie podał też ich niższej wysokości; to że radca obsługuje wspólnotę mieszkaniową której członkiem jest też powód nie ma znaczenia z uwagi na role procesowe stron i wynik procesu. Nie ma podstaw do odstąpienia od zasądzenia kosztów, natomiast to czy będą egzekwowane zależy tylko od wierzyciela czyli od wspólnoty.