UZASADNIENIE

Powód S. Ż. domagał się zasądzenia od pozwanej E. R. kwoty 180.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu podał, że z pozwaną zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości rolnej. Zgodnie z umową uiścił zadatek w kwocie 90.000 zł. Umowa skutkująca przeniesieniem własności miała zostać zawarta do dnia 31 marca 2013 r. Z winy pozwanej doszło do niewykonania umowy, stąd uzasadnione jest żądanie zapłaty podwójnej kwoty zadatku.

Pozwana E. R. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Motywując swoje stanowisko przyznała, że w dniu 6 lutego 2013 r., reprezentujący ją małżonek - A. R., podpisał z powodem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. O zawarciu tej umowy dowiedziała się jednak już po śmierci męża. Przez cały okres związania umową była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powziąwszy wiedzę o zawarciu umowy przedwstępnej, sama skontaktowała się z powodem, a następnie gromadziła niezbędną dokumentację, nadto wystąpiła do (...) SA Oddział w S. o wydanie zaświadczenia o wysokości własnego zadłużenia, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji. Doprowadziła do spotkania z powodem w dniu 28 marca 2013 r., jednakże w tej dacie powód nie był przygotowany do zawarcia umowy, nie dysponował nawet promesą przyznania kredytu, równocześnie nie wyraził zainteresowania zawarciem aneksu do umowy przedwstępnej, przedłużającego termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. W kolejnych dniach unikał kontaktu z pozwaną.

Zdaniem pozwanej to z winy powoda nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, co uzasadniało zatrzymanie przez nią zadatku.

Pozwana argumentowała dalej, że w istocie rzeczy wręczenie zadatku w ogóle nie miało miejsca. Powód wprawdzie zawarł z jej małżonkiem umowę pożyczki na kwotę 70.000 zł. Była to jednak umowa pozorna, a do przekazania gotówki w ogóle nie doszło. Powód nie dysponował środkami na uiszczenie kwoty zadatku. Zapis o uiszczeniu zadatku miał na celu umożliwienie powodowi wykazania się przed bankiem kredytującym wkładem własnym, co warunkowało możliwość uzyskania kredytu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód S. Ż. jako młody rolnik prowadzi gospodarstwo rolne. W ostatnich miesiącach 2012 r. podjął decyzję o powiększeniu tego gospodarstwa, zaczął poszukiwać gruntów rolnych. Zakup ziemi zamierzał sfinansować kredytem preferencyjnym dla młodych rolników.

W styczniu 2013 r. zwrócił się do oddziału Agencji (...) S. A. w I.. Zaproponowano jemu nabycie nieruchomości o pow. ok. 24 ha, położonej w D., w pobliżu jego miejsca zamieszkania. Poprzez pracowników agencji skontaktował się z A. R., działającym jako pełnomocnik zbywcy nieruchomości, pozwanej E. R.. Pełnomocnictwa udzielono aktem notarialnym w dniu 1 kwietnia 1996 r. Tego samego dnia E. R. i A. R. zawarli umowę o wyłączeniu wspólności ustawowej.

/dowód: pełnomocnictwo k. 9, umowa k. 106, 107, zeznania powoda k. k. 688 v/

W dniu 6 lutego 2013 r. w biurze M. powód zawarł z pozwaną, działającą przez pełnomocnika A. R., umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości o pow. 24,03 ha, położonych w D., dla których prowadzone są księgi wieczyste Kw (...).

Sprzedająca oświadczyła, że nieruchomości są obciążone kredytem, nie są natomiast obciążone prawami osób trzecich. Zgodnie z § 3 strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2013 r. Cenę ustaliły na kwotę 480.000 zł. W umowie wskazano, że kupujący w dniu zawarcia umowy przedwstępnej przekaże sprzedającemu kwotę 90.000 zł tytułem zadatku. Zadatek ten strony poddały skutkom z art. 394 kc. Ustalono nadto, że podpisanie umowy stanowić będzie pokwitowanie otrzymania zadatku. Reszta ceny w kwocie 390.000 zł miała zostać uiszczona przez powoda ze środków pozyskanych z kredytu preferencyjnego z Banku (...) S. A. Oddział w O., w dniu podpisania końcowej umowy sprzedaży, przelewem na wskazane konto sprzedającego.

Wydanie nieruchomości nastąpić miało po podpisaniu aktu notarialnego i pełnym rozliczeniu się stron. Uzgodniono nadto, że działania rolnicze powód będzie mógł podjąć na gruncie od 1 lipca 2013 r.

/dowód: umowa k. 5 - 7/

W dniu 6 lutego 2013 r., również w biurze M., S. Ż. zawarł z A. R. umowę pożyczki na kwotę 70.000 zł na okres od 6 lutego 2013 r. do 30 września 2013 r. W § 3 umowy powód pokwitował odbiór pożyczki.

/dowód: umowa k.180 - 182/

W rzeczywistości powód wpłacił A. R. zadatek w kwocie 20.000 zł. Do wydania kwoty pożyczki w ogóle nie doszło.

/dowód: zeznania A. K. k. 537v, historia rachunku powoda k. 366 -372/

Hipoteka obciążająca nieruchomość będącą przedmiotem transakcji zabezpieczała wierzytelność banku wynikającą z umowy pożyczki hipotecznej nr (...) (...), zaciągniętej przez pozwaną w dniu 24 maja 2007 r. w kwocie 300.000 zł. Zgodnie z § 11 umowy pozwana zobowiązała się ustanowić hipotekę łączną na nieruchomościach rolnych położonych w D. (działka (...) – Kw (...), działki nr (...) - Kw (...) ), M. (działka nr (...) Kw (...)). Wpisano hipoteki na kwotę 369.000 zł. Pożyczka nie była spłacana przez dłużniczkę zgodnie z harmonogramem.

/dowód umowa k. 169 – 175/

Po podpisaniu obu umów powód wystąpił do (...) S. A. Oddział w O. o kredyt preferencyjny w kwocie 384.000 zł. Zgodnie z wymogami stawianymi przez bank powód obowiązany był posiadać wkład własny na zakup gruntów w wysokości 20 % ceny. Złożył wymagane dokumenty, z uwagi jednak na fakt, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy przedwstępnej byłą obciążona hipoteką, konieczne było przedłożenie także zaświadczenia z banku (...) Oddział w S. o wysokości obciążenia nieruchomości.

W oświadczeniu o stanie zobowiązań powód nie wskazał na fakt zaciągnięcia pożyczki w kwocie 70.000 zł.

/dowód: zeznania J. S. k. 486 v, dokumentacja kredytowa k. 313 – 355, bezsporne/

A. R. zobowiązał się do przedłożenia odpowiedniego dokumentu, niezwłocznie wystąpił do banku (...) S. A. Oddział w S. o jego wystawienie. W dniu 19 lutego 2013 r. bank wystawił promesę, w której wskazano, że zadłużenie pozwanej z tytułu pożyczki na dzień 19 lutego 2013 r. wynosi 291.149,21 zł z tytułu kapitału, 225.546,21 zł z tytułu odsetek. Równocześnie wskazano, że w wypadku wpłaty na podany rachunek techniczny kwoty 480.000 zł w terminie do dnia 15 marca 2013 r., bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipotek łącznej zwykłej w wysokości 300.000 zł oraz umownej łącznej kaucyjnej do kwoty 69.000 zł, ustanowionych na nieruchomościach dłużnika położonych w D., dla których prowadzone są księgi wieczyste Kw (...).

/dowód: promesa k. 183/

A. R. osobiście odebrał w banku promesę, nie przedłożył jej jednak powodowi. Równocześnie poinformowano go, że możliwe jest zwolnienie zbywanych nieruchomości od obciążenia hipotecznego po wpłacie części wykazanego w promesie zadłużenia, jeśli wartość pozostałych nieruchomości obciążonych zabezpieczy interesy banku.

/bezsporne/

W dniu 28 lutego 2013 r. pozwana wystąpiła do (...) S. A. Oddział w S. o zawarcie umowy ugody, wnosząc o redukcję zadłużenia i umorzenie odsetek. Poinformowała bank, że w 2011 r. podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości, jednakże z powodu braku zainteresowania transakcja nie doszła dotychczas do skutku. Dzięki pomocy firmy (...) zawarto umowę przedwstępną. Pozwana zaproponowała spłatę kapitału w kwocie 300.000 zł jednorazowo. Wniosek o zawarcie ugody motywowała trudną sytuacją materialną, będącą konsekwencją choroby własnej i męża.

/dowód: wniosek k. 624/

W dniu 22 lutego 2013 r. A. R. zlecił L. M. sporządzenie w terminie do 15 marca 2013 r. wyceny nieruchomości położonych w D., dla których prowadzone są księgi Kw (...), Kw (...).

/dowód: zlecenie k. 626/

Powód ponaglał A. R. o przedłożenie zaświadczenia z (...) w przedmiocie zadłużenia. Z prośbą o przedłożenie takiego dokumentu do pozwanej, pismem z dnia 26 lutego 2013 r., zwróciła się również M. Ś., dyrektor w Agencji (...). Telefonicznie o ten dokument monitowała pozwaną także D. S., pracownik biura M..

/dowód: pismo k. 10 z dowodem doręczenia k. 11, zeznania świadka D. S. k. 273, 273v, zeznania M. Ś. k. 273v/

Pod koniec lutego 2013 r, A. R. przyjechał do powoda; poinformował, go o tym, że ma problem z uzyskaniem zaświadczenia z (...) i o tym, że zlecił sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości.

/dowód: zeznania powoda k. 689/

W dniu 9 marca 2013 r. A. R. zmarł.

/dowód: kopia aktu zgonu k. 108/

Po śmierci męża, który był myśliwym, pozwana zobowiązana była wydać policji posiadaną przez niego broń i amunicję. Po otwarciu sejfu, w którym były one przechowywane, znalazła umowę przedwstępną.

/dowód: zeznania pozwanej k. 692v, M. R. k. 457, J. R. k. 487v/

Ok. 12 marca 2013 r. z pozwaną skontaktowała się D. S. z biura M., prosząc o przedłożenie dokumentu z banku potwierdzającego wysokość zadłużenia.

Powód o śmierci A. R. dowiedział się od znajomego. Nie kontaktował się z pozwaną, rozumiejąc trudną sytuację rodziny po śmierci osoby najbliższej.

/dowód: zeznania świadka D. S. k. 273, powoda k. 689/

W dniu 21 marca 2013 r. (...) S.A. wystawiło zaświadczenie o wysokości zadłużenia pozwanej z tytułu umowy pożyczki hipotecznej. Wskazano w tym zaświadczeniu, że na dzień 21 marca 2013 r. zadłużenie to wynosi 291.149,21 zł z tytułu kapitału , 35.462,02 zł z tytułu odsetek i opłat, 194.886,16 zł z tytułu odsetek karnych.

/dowód: zaświadczenie k. 12/

Ok. 17 -18 marca 2013 r. pozwana skontaktowała się z powodem. Strony umówiły się na spotkanie w D., do którego ostatecznie doszło w dniu 28 marca 2013 r. Pozwana przyjechała z córką M., przedłożyła wówczas powodowi zaświadczenie z (...) z dnia 21 marca 2013 r. Zaproponowała kolejne spotkanie tego samego dnia w biurze L. M. celem podpisania aneksu do umowy, zmieniającego termin zawarcia umowy przyrzeczonej. M. R. zapewniała go, że mimo treści zaświadczenia, po wpłacie reszty umówionej ceny transakcyjnej, hipoteka zostanie wykreślona.

Powód z zaświadczeniem udał się do (...) S.A. Oddział w O.. Pracownik banku poinformował go, że przy uwzględnieniu treści zaświadczenia oraz umowy przedwstępnej i wysokości kredytu, o który powód ubiega się, wniosek kredytowy nie może zostać pozytywnie rozpoznany.

Na kolejne spotkanie w dniu 28 marca 2013 r. z pozwaną powód nie stawił się.

/zeznania powoda k. 688 – 692, zeznania pozwanej k. 692 – 695, zeznania J. S. k. 486 v – 487, M. R. k. 457 – 459v/

Pozwana zleciła L. M. sporządzenie operatu szacunkowego celem określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej położonej w M., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW (...). Zgodnie z informacją uzyskaną od pracownika (...) S. A. Oddział w S. operat ten miał umożliwić zwolnienie z obciążenia hipotecznego nieruchomości, które powód zamierzał nabyć od pozwanej.

/dowód: operat k. 676 - 685, zeznania L. M. k. 591v - 594, zeznania pozwanej k. 692 - 695/

Pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 180.000 zł w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. Wskazał, że na podstawie umowy przedwstępnej uiścił na jej rzecz zadatek w kwocie 90.000 zł. Przywołując unormowanie zawarte w art. 394 kc oświadczył, że korzysta z uprawnień przewidzianych tą normą wobec niewykonania przez pozwaną umowy w terminie do dnia 31 marca 2013 r.

/pismo k. 14/

W odpowiedzi na wezwanie pozwana oświadczyła, że odstępuje od umowy przedwstępnej i zatrzymuje zadatek z powodu niewykonania umowy przez pozwanego. Zarzuciła pozwanemu, że nie złożył dotychczas oświadczenia o odstąpieniu od umowy, samo wezwanie do zapłaty zadatku nie jest takim oświadczeniem. Podniosła, że w dniu 28 marca 2013 r. to pozwany odmówił przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo - że jak sam przyznał - w tej dacie nie dysponował jeszcze pozytywną decyzją kredytową. Wskazała, że powód nie podejmował żadnych kroków w celu finalizacji umowy przyrzeczonej. Zachowywał się biernie.

/dowód pismo k. 16, 17/

W dniu 15 kwietnia 2013 r. pozwana zawarła z (...) S. A. umowę ugody.

/umowa k. 646 -650/

Po dokonaniu analizy dokumentów przedłożonych przez powoda (...) S.A. ustalił, że posiada on zdolność kredytową w zakresie objętym wnioskiem. Niezłożenie zaświadczenia o wysokości zadłużenia obciążającego nieruchomości spowodowało, że wniosek powoda nie został przekazany do Wydziału (...) Ryzyka.

Bank (...) S. A. udzieliłby powodowi kredytu jedynie przy założeniu uregulowania całości zadłużenia obciążającego przedmiot transakcji. Kwota kredytu nie pokryłaby w całości zadłużenia wykazanego w zaświadczeniu z dnia 21 marca 2013 r. wystawionym przez (...) S. A. Oddział w S..

Zaciągniecie przez powoda pożyczki w kwocie 70.000 zł nie miało wpływu na ocenę jego zdolności kredytowej.

/dowód: pismo (...) S. A. k. 618, raport kredytowy k. 619, zeznania S. S. k. 272 – 272v, J. K. k. 271v - 272/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało jedynie na częściowe uwzględnienie.

Zgodnie art. 394 § 1 kc w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jednakże w myśl § 3 tej samej jednostki redakcyjnej, razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Nie ulega wątpliwości, że strony umowy nie zawarły żadnego szczególnego porozumienia co do zadatku, przeciwnie odwołały się w tej materii do regulacji zawartej w art. 394 kc. Przepadek zadatku następował zatem zgodnie z zasadami ustawowymi.

Zadatek w ścisłym tego słowa znaczeniu, czyli ten, nie poddany modyfikacjom przez strony lub zwyczaj, jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy – a jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Porozumienie w sprawie zadatku stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne o charakterze realnym, bowiem zadatek musi być „dany” przy zawarciu umowy. W orzecznictwie prezentowany był pogląd, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku, jednak w późniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy przyjął, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.

Uwzględniając stanowiska stron, spośród okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, za sporne uznać należało przede wszystkim to, czy powód w ogóle wręczył zadatek w deklarowanej przez siebie kwocie oraz to, czy i ewentualnie która ze stron kontraktu jest winna jego niewykonania.

Nie ulega wątpliwości, że w przypadku umowy przedwstępnej przedmiotem jej wykonania jest zawarcie umowy rozporządzającej. W umowie przedwstępnej łączącej strony nie zastrzeżono żadnych szczególnych obowiązków obciążających kontrahentów, co do zasady obowiązani byli oni zatem stawić się w kancelarii notarialnej w uzgodnionym terminie, przypadającym przed 1 kwietnia 2013 r., celem podpisania umowy.

Niespornym jest, że w umowie nie nałożono na pozwaną obowiązku przedłożenia jakiegokolwiek zaświadczenia z banku uprawnionego z tytułu hipoteki ustanowionej na nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji. Równocześnie jednak zauważyć należy, że o ile powodowi znany był fakt obciążenia nieruchomości tą hipoteką, to nie sposób przypisać jemu wiedzy o wysokości rzeczywistego zadłużenia pozwanej, którego spłata warunkowała uwolnienie nieruchomości od obciążenia. Powód konsekwentnie twierdził, że okoliczność ta nie była jemu znana aż do momentu przedłożenia przez pozwaną zaświadczenia z (...) SA Oddział w S. w dniu 28 marca 2013 r. Treść wpisu w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla zbywanych nieruchomości mogła utwierdzać powoda w przekonaniu, że kwota kredytu, o jaki ubiegał się w (...) S.A. Oddział w O., wystarczy na zaspokojenie roszczeń (...), a co za tym idzie pozwoli na wykreślenie hipoteki. W tym kontekście podkreślić należy, że dla obu stron kontraktu oczywistym było, że zapłata nastąpi po uzyskaniu przez powoda kredytu preferencyjnego; musiało być równocześnie oczywistym, że uzyskanie przez powoda kredytu realne będzie jedynie wówczas, gdy bank (...) S. A. będzie miał możliwość uzyskania zabezpieczenia hipotecznego (na pierwszym miejscu), przy czym zwykle zabezpieczenie takie obejmuje nieruchomości, których zakup jest kredytowany.

Uwzględniając procedury obowiązujące przy udzielaniu kredytów zabezpieczanych hipotecznie zauważyć należy, że dla uzyskania kredytu wystarczające jest przedłożenie promesy zwolnienia od obciążenia hipotecznego, wystawionej przez bank pierwotnie uprawniony. Wymóg przedłożenia takiej promesy uzasadniał zażądanie tego dokumentu przez powoda od pełnomocnika pozwanej. Takie żądanie niewątpliwie zostało zgłoszone, skoro A. R. podjął starania w celu uzyskania stosownego dokumentu.

Treść promesy wystawionej przez (...) SA Oddział w S. nie satysfakcjonowała pełnomocnika pozwanej, czemu dał wyraz w rozmowie z pracownicą tego banku (...) (zeznania A. K. k. 537 v). Skoro warunkiem wykreślenia hipoteki była spłata kwoty 521.497,39 zł, a powodowi – zgodnie z umową do zapłaty pozostała kwota 390.000 zł, to oczywistym stało się, że uiszczenie tej ostatniej kwoty nie pozwoli na zwolnienie nieruchomości od obciążenia. Mając tę świadomość A. R. zdecydował się nie doręczać powodowi promesy, zapewne pozostając w przekonaniu, że z uwagi na treść, uniemożliwi ona powodowi uzyskanie kredytu. Takie zachowanie pełnomocnika pozwanej dowodziło tego, że wcześniej nie ujawnił powodowi, w jakiej wysokości zadłużenie musi ona spłacić, by doszło do zwolnienia nieruchomości od hipoteki. Równocześnie mąż pozwanej podjął inne działania, mające doprowadzić do wykreślenia hipotek obciążających nieruchomości, mające być przedmiotem transakcji. Zlecił L. M. sporządzenie operatu szacunkowego, co miało pozwolić na zwolnienie od obciążenia działek, których nabyciem był zainteresowany powód. Starania podjęte przez A. R. przerwane zostały na skutek jego śmierci.

Powód złożył wszystkie dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu, poza promesą. Zgodnie z zaświadczeniem k. 618 legitymował się zdolnością kredytową; nie mógł jednak dostać kredytu bez promesy względnie zaświadczenia wystawionego przez bank kredytujący pozwaną. Procedura rozpatrywania jego wniosku została wstrzymana w oczekiwaniu na przedłożenie stosownego dokumentu. W tych warunkach niespełnialny okazał się warunek zapłaty, skoro powód gotówki nie miał, a równocześnie nie mógł uzyskać kredytu preferencyjnego, o którym mowa w § 4 . Jedyną przyczyną niemożności uzyskania kredytu było nieprzedłożenie omawianego dokumentu.

W kilka dni po pogrzebie męża, w drugiej połowie marca 2013 r., E. R. podjęła dalsze działania zmierzające do zwolnienia nieruchomości objętych umową przedwstępną z hipoteki. Z uwagi na zbyt krótki czas, jaki pozostał stronom do zawarcia umowy przyrzeczonej, terminowa realizacja obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej okazała się już niemożliwa. W okresie związania umową przedwstępną, żadna ze stron nie wezwała drugiej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uwzględniając ustalony stan faktyczny, w ocenie Sądu, usprawiedliwiony jest wniosek, że zawarcie umowy przyrzeczonej okazało się niemożliwe na skutek okoliczności, za które żadna ze stron winy nie ponosi. Zakładać należy, że gdyby nie śmierć pełnomocnika pozwanej, doszłoby do wydania przez (...) S. A. Oddział w S. dokumentu umożliwiającego powodowi uzyskanie kredytu, skoro w kolejnych miesiącach pozwana zbyła nieruchomości innym osobom uzyskującym na zakup środki z kredytu preferencyjnego, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomościach objętych transakcją.

W tych warunkach, zgodnie z art. 394 § 3 kc, odpadła możliwość żądania kwoty podwójnego zadatku, powodowi przysługiwało jedynie prawo żądania zwrotu zadatku.

Dla rozstrzygnięcia indyferentna pozostaje kwestia niepodpisania przez strony aneksu przedłużającego termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Podkreślić w tym miejscu należy jednak, że powód znając treść zaświadczenia wystawionego przez (...) S. A. Oddział w S. oraz stanowisko (...) S. A. Oddział w S. mógł być przekonany o niemożności realizacji transakcji z uwagi na brak szans na uzyskanie kredytu. Zapewnienia pozwanej, czy jej córki o możliwości uwolnienia zbywanych nieruchomości od obciążenia, były tylko deklaracjami, nie popartymi żadnym wiarygodnym dokumentem. Zarzut, że powód nie wyjaśnił wątpliwości w banku kredytującym pozwaną jest nieusprawiedliwiony; jako osobie trzeciej bank nie udzieliłby żadnej precyzyjnej informacji. Co istotne jednak, nawet podjęcie jakichkolwiek czynności sprawdzających w dniu 28 marca 2013 r. i tak nie dawało szans na realizację umowy w zakreślonym terminie.

W ocenie Sądu nieusprawiedliwiony jest zarzut pozwanej, że powód nie złożył oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Zgodnie z art. 60 kc dopuszczalne jest odstąpienie od umowy per facta concludentia (analogicznie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 września 1997 r. I ACa 534/97). Nie ma wątpliwości co do intencji powoda, jakie towarzyszyły jemu przy sporządzaniu pisma z dnia kwietnia 2013 r. Wzywając pozwaną do zapłaty kwoty 180.000 zł i powołując się na normę art. 394 § 1 kc, jednoznacznie dał wyraz temu, że odstępuje od umowy przedwstępnej.

Uznając, że powód skutecznie odstąpił od umowy, za której niezrealizowanie strony winy nie ponoszą, należało ustalić, czy i ewentualnie jaką kwotę zadatku faktycznie uiścił na rzecz pozwanej. W pierwszej kolejności odwołać należy się do przytoczonych wyżej poglądów, wedle których zadatek jest świadczeniem realnym.

Powód twierdził, że wręczył A. R. w biurze M. kwotę 90.000 zł w banknotach po 100 zł. Kwotę tę miał sukcesywnie pobierać z rachunku bankowego przez okres ok. 2 miesięcy, ponieważ jednorazowo bez uprzedzenia nie mógł podjąć w banku kwoty wyższej niż 30.000 zł.

Twierdzenia te nie są wiarygodne.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że nielogiczne i nieracjonalne byłoby podejmowanie przez powoda sukcesywnie tak wysokiej kwoty, a następnie przechowywanie gotówki w domu, co rzecz jasna wiąże się ze zwiększonym ryzykiem jej utraty, co więcej pozbawia dochodu, jaki mogą przynosić środki finansowe w przypadku złożenia ich na rachunku. Uprzedzenie banku o zamiarze podjęcia większych kwot, nie jest czynnością skomplikowaną, nie naraża klienta na żadne niedogodności.

Powód twierdził, że pieniądze zaczął podejmować już w grudniu. W tamtym okresie nie był jednak jeszcze pewien, czy i za jaką kwotę nabędzie nieruchomość nadto, czy i w jakiej kwocie będzie musiał uiścić zadatek względnie zaliczkę. Osoby posługujące się rachunkiem bankowym raczej skłonne są przetrzymywać gotówkę na rachunku dopóki nie zachodzi potrzeba skorzystania z niej; nie podejmują jej – szczególnie w takich wysokich kwotach - tylko po to, by przechowywać ją w domu. Powód twierdził, że pieniądze wypłacał sukcesywnie, ponieważ bez uprzedzenia jednorazowo nie mógł podjąć kwoty wyższej niż 30.000 zł. Ta argumentacja również nie jest przekonywająca. Powód nie wskazał, jakie trudności wiązały się z uprzedzeniem o zamiarze podjęcia kwoty 90.000 zł, jeśliby jednak nawet wiązało się to z jakimikolwiek problemami, to mógłby w kolejno następujących po sobie dniach, bezpośrednio przed podpisaniem umowy, wypłacić wymaganą kwotę.

Analiza historii operacji na rachunku S. Ż. przekonuje o niewiarygodności jego twierdzeń. W dniu 12 grudnia 2012 r. na rachunek powoda wpłynęła kwota 75.000 zł. Dzięki niej na rachunku odnotowano saldo dodatnie w kwocie 5.000 zł. Poza tą wpłatą odnotowano jeszcze wpłatę kwoty 2.300 zł, 67.500 zł i 20.000 zł. Po 12 grudnia 2012 r. do końca miesiąca, wypłacono z rachunku ponad 90.000 zł, z czego tylko 30.000 zł stanowiło wypłatę gotówkową dokonaną przez powoda (17 grudnia 2012 r.). W styczniu 2013 r. wypłacono ok. 72.000 zł, w tym 15.000 zł powód podjął w gotówce w dniu 8 stycznia 2013 r. Równocześnie odnotowano wpłaty w łącznej kwocie ok. 30.000 zł. Saldo na koniec miesiąca wyniosło – 44.643,56 zł. W lutym, do 6 dnia tego miesiąca, powód dokonał na rachunku tylko jednej operacji – w dniu 4 lutego podjął w gotówce kwotę 20.000 zł.

W tych warunkach niewiarygodnym jest, by mógł on przeznaczyć na uiszczenie zadatku kwotę 90.000 zł, skoro oczywistym jest że od dnia 12 grudnia 2012 r. do dnia zawarcia umowy przedwstępnej musiał ponosić także zwykłe koszty utrzymania i prowadzenia gospodarstwa rolnego, w gotówce (a tak miał a być uiszczony zadatek) pobrał z banku jedynie kwotę 65.000 zł. W ocenie Sądu przekonujące jest stanowisko pozwanej, wedle którego powód po prostu nie posiadał środków na uiszczenie zadatku, mającego stanowić równocześnie jego wkład własny zgodnie z wymogami (...) S. A. Środki z opisanych wyżej transakcji tylko w jednym - ostatnim przypadku - zostały przeznaczone na poczet zadatku. Zdaniem Sądu rzeczywista sekwencja zdarzeń w dniu 6 lutego 2013 r. była odmienna od przedstawianej przez powoda. Powód faktycznie wręczył pełnomocnikowi pozwanej 20.000 zł. Co do kwoty 70.000 zł powód i A. R. zawarli następnie umowę pożyczki.

Zgodnie z art. 720 § 1 kc przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Pomiędzy powodem i pełnomocnikiem pozwanej nie doszło do przekazania kwoty pożyczki. Powód nie przekazał A. R. kwoty 70.000 zł (tj. zadatku ponad kwotę 20.000 zł), a A. R. nie dysponował środkami własnymi na udzielenie pożyczki.

Niezrozumiały i nieracjonalny jest motyw zawarcia umowy pożyczki, podawany przez powoda, który uważał, że w ten sposób się zabezpieczy na wypadek ewentualnego niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Niewiarygodne jest także i to, że to A. R. sam zaproponował powodowi zawarcie umowy pożyczki, żeby powód mógł czuć się „bezpieczniej” (zeznania powoda k. 691). Za nieważnością umowy pożyczki przemawiają także zeznania świadka A. K. (2), która podała, że A. R. przyznał, iż umowa ta była zawarta dla pozoru tylko po to, by powód mógł się wylegitymować wkładem własnym wobec banku.

Wskazać należy dodatkowo, że nawet gdyby powód przekazał A. R. kwotę 90.000 zł, to byłyby to środki pozwanej, tymczasem zgodnie z umową pożyczki pożyczkodawcą miał być A. R., niedziałający w tym przypadku jako jej pełnomocnik. Niespornym jest, że małżonkowie R. wyłączyli umownie wspólność ustawową z dniem 1 kwietnia 1996 r., A. R. nie miałby zatem prawa do dysponowania środkami pozwanej. Jak wskazano wyżej, bezspornym jest, że pełnomocnik pozwanej nie posiadał własnych środków na udzielenie pożyczki.

W myśl art. 83 § 1 kc nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. W konsekwencji umowę pożyczki z dnia 6 lutego 2013 r. należało uznać za nieważną. W tych warunkach przyjąć należało, że skoro uiszczenie zadatku jest czynnością realną, a powód uiścił jedynie kwotę 20.000 zł, to w istocie rzeczy tylko ta kwota może być traktowana w kategoriach zadatku.

Nie przekonuje argumentacja pozwanej, wedle której powód nie uiścił w ogólne żadnej kwoty. Jej pełnomocnik pokwitował odbiór 90.000 zł, co do kwoty 70.000 zł interesy jego i jego małżonki zostały zabezpieczone przez zawarcie umowy pożyczki, niewiarygodnym jest jednak, by pokwitował przyjęcie całego zadatku, a zatem także dalszej kwoty 20.000 zł, nie otrzymując tej gotówki. Powód dla pełnomocnika pozwanej był osobą obcą, a zatem nie było żadnych przesłanek, by miał obdarzyć go tak dużym zaufaniem, aby pokwitować odbiór kwoty 20.000 zł bez faktycznego przepływu gotówki czy pewności, że powód kwotę tę kiedykolwiek uiści.

Zauważyć należy w tym miejscu, że umowa przedwstępna stanowi dokument prywaty. Potwierdzenie w nim przyjęcia kwoty 90.000 zł tytułem zadatku stanowi domniemanie, że kwotę taką faktycznie zapłacono; domniemanie to jest jednak wzruszane. Przywołane wyżej okoliczności wskazują na niezgodność zapisu umownego z rzeczywistym stanem rzeczy.

Reasumując, skoro powód uiścił do rąk pełnomocnika pozwanej jedynie 20.000 zł i nie zachodzą przy tym warunki do żądania podwójnego zadatku, to jego roszczenie należało uznać za usprawiedliwione do kwoty 20.000 zł. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Częściowemu oddaleniu podlegało także żądanie zasądzenia odsetek. Roszczenie z tytułu zadatku ma charakter bezterminowy, skoro tak to wymagalne staje się zgodnie z art. 455 kc po wezwaniu do wykonania zobowiązania. Powód wezwał pozwaną do zapłaty pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r., zakreślił jej 14 dniowy termin do uiszczenia należności. Przyjmując, iż pozwana otrzymała przesyłkę w dniu 8 kwietnia 2013 r. (4 dni na obrót pocztowy), to w opóźnienie popadła od dnia 23 kwietnia 2013 r., co uzasadniało zasądzenie odsetek od tej daty.

W ocenie Sądu nie zasługiwały na uwzględnienie wnioski o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu udzielania pożyczek i kredytów, zażądanie oryginału zlecenia złożonego L. M. na sporządzenie operatów, wyciągu z rachunku bankowego A. R., umów dzierżawy, zaświadczenia Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej. Dowody te nie miałyby znaczenia dla rozstrzygnięcia, ich przeprowadzenie przedłużyłoby jedynie czas rozpoznania niniejszej sprawy. Uwzględnienie wniosku o zażądanie wyciągu z rachunku bankowego A. R. byłoby nadto sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa bankowego, zakładać należy że wniosek taki przez bank nie zostałby w ogóle uwzględniony.

O kosztach procesu rozstrzygnięto z mocy art. 100 kpc. Powód wygrał spór w 11,1%, poniósł przy tym koszty procesu w kwocie 12.617 zł. Pozwana, ponosząc koszty w kwocie 3.617 zł, wygrała w 88,9%. Skoro tak, to na skutek kompensaty powód winien uiścić na rzecz przeciwniczki kwotę 1.800 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek pozwanej o zasądzenie kosztów procesu w podwójnej wysokości. W ocenie Sądu sprawy niniejszej nie cechowała szczególna złożoność, toczyła się ona wprawdzie 9 miesięcy, jednakże jak się okazało część zrealizowanych wniosków dowodowych nie miała znaczenia dla jej wyniku (zeznania P. J., A. B., J. B., D. K., ale także A. S.). Sprawą strony jest to, czy korzysta z opieki jednego, czy dwóch pełnomocników, nie uzasadnia to jednak obciążenia przeciwnika podwójnymi kosztami.

O kosztach sądowych (251 zł - nieuiszczone wydatki w postaci zwrotu kosztów stawiennictwa świadków) rozstrzygnięto przy uwzględnieniu wyniku sprawy, na podstawie art. art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167, poz. 1398 ze zm.) w zw. z art. 100 kpc.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE