UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 kwietnia 2010 r. m.(...) W. wniosło o zasądzenie od pozwanej (...) Sp. z o.o. Spółki Komandytowo-Akcyjnej w W. kwoty 254 992,03 zł z ustawowymi odsetkami od 1 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty jako opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości pow. 5 714 m^{(

2 )}przy ul. (...) w W. za 2009 r.

W dniu 6 maja 2010 r. Sąd Okręgowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Pozwana Spółka wniosła sprzeciw z żądaniem oddalenia powództwa, wskazując na trudności w realizacji inwestycji i pozbawienie Spółki możliwości korzystania z nieruchomości w zakresie określonym umową z 2000 r.

Wyrokiem z dnia 30 maja 2012 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej Spółki na rzecz powoda kwotę 50 000 zł z ustawowymi odsetkami od 1 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie oddalił powództwo i zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1 783,60 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 29 listopada 2000 r. między Gminą W. C. a (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. została zawarta umowa oddania w użytkowanie wieczyste części niezabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), obejmującej działki o numerach (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 2601m^{(

2 )}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Cena nabycia użytkowania wieczystego została ustalona na kwotę 8 500 000zł. Wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego odpowiadała 25% ceny i wynosiła 2 125 000 zł. Opłaty roczne wynoszące po 3% wartości nieruchomości zostały określone na kwoty po 225 000 zł płatne z góry do 31 marca każdego kolejnego roku. Zgodnie z § 4 umowy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na budowę obiektu wielofunkcyjnego z dominacją funkcji kultury, zgodnie z koncepcją przedstawioną w ofercie i przyjętą przez komisję przetargową oraz zgodnie z warunkami ustalonymi w prawomocnych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniem na budowę. Pozwana Spółka zobowiązała się do zabudowy nieruchomości obiektem o charakterze nieuciążliwym, powiązanym funkcjonalnie z terenami parkowymi oraz do wybudowania przed rozpoczęciem realizacji właściwej inwestycji drogi pożarowej o utwardzonej nawierzchni i szerokości 4,5 m przylegającej do zachodniej granicy działki nr (...), a następnie biegnącej wzdłuż północnej ściany budynku mieszkalnego przy ul. (...), a także utworzenia 30 miejsc parkingowych ogólnodostępnych.

Inwestycja miała być rozpoczęta w ciągu dwóch lat i zakończona w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy, zaś w wypadku niedotrzymania przez Spółkę tych terminów m.(...) W. było uprawnione do naliczania dodatkowych opłat rocznych, ustalonych zgodnie z art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W dniu 30 października 2001 r. Burmistrz Gminy W. C. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji, po uzgodnieniu projektu decyzji pod względem konserwatorskim.

Decyzją z dnia 2 marca 2004 r. Prezydent m.(...) W. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wskazując, że przedłożony przez Spółkę projekt jest niezgodny z posiadanym prawem do terenu.

Decyzją z dnia 8 kwietnia 2004 r. Wojewoda (...) uchylił powyższą decyzję Prezydenta m.(...) W. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania stwierdzając, iż w toku postępowania administracyjnego nie zostało wydane postanowienie nakładające na Spółkę obowiązek usunięcia uchybień projektu, brak było podstaw prawnych do zwrócenia się o opinię do Biura Gospodarki Nieruchomościami, Geodezji i Katastru, błędnie została też powołana podstawa prawna decyzji.

W dniu 27 lipca 2004 r. Prezydent m.(...) W. wydał ponownie decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę z uzasadnieniem, że Spółka nie ma prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz że przedłożony projekt jest niezgodny z posiadanym prawem do terenu

Decyzją z dnia 16 września 2004 r. Wojewoda (...) uchylił powyższą decyzję Prezydenta m.(...) W., zatwierdził projekt budowalny i wydał zezwolenie na budowę budynku wielofunkcyjnego o dominującej funkcji kultury z garażem podziemnym i dojazdem ze wskazaniem, że projekt budowany jest zgodny z wymogami decyzji o warunkach zabudowy, a inwestor przedłożył wszelkie wymagane uzgodnienia i opinie.

Od powyższej decyzji m.(...) W. wniosło skargę do WSA , który wyrokiem z 4 grudnia 2006 r. skargę oddalił ze wskazaniem, że m.(...) W. nie może wywodzić swego interesu prawnego do wniesienia skargi z racji bycia właścicielem nieruchomości, gdyż utraciło prawo władania nieruchomością z chwilą oddania jej w użytkowanie wieczyste.

M.(...) W. złożyło wniosek do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody (...) z 16 września 2004 r. Decyzją z dnia 16 maja 2006 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego odmówił stwierdzenia nieważności decyzji ze wskazaniem, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma prawa badania tytułu prawnego do nieruchomości.

Na skutek wniosku m.(...) W. o ponowne rozpoznania sprawy Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 6 lipca 2006 r. utrzymał w mocy swoją decyzję z 16 maja 2006 r. stwierdzając, że kwestia naruszenia przez inwestora art. 233 k.c. może stanowić przedmiot rozpoznania w postępowaniu cywilnym.

W dniu 20 kwietnia 2005 r. powodowa Spółka złożyła do Prezydenta m.(...) W. skargę na zaniechanie czynności służbowych przez urzędników samorządowych.

Wobec przedłużającego się postępowania administracyjnego związanego z uzyskaniem pozwolenia na budowę Spółka wielokrotnie zwracała się do powoda o zmianę umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego w zakresie terminów rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, na co powód nie udzielał odpowiedzi.

W maju 2006 r. zostało wyłożone do wiadomości publicznej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.(...) W., w którym obszar obejmujący nieruchomość oddaną pozwanej Spółce w użytkowanie wieczyste przeznaczony był pod tereny zielone, a nie – jak stanowiła decyzja o warunkach zabudowy – pod zabudowę mieszkalno-usługową. Pozwana Spółka wniosła o wprowadzenie zmian w studium przez przywrócenie obszarowi obejmującemu przedmiotową nieruchomość przeznaczenia pod zabudowę mieszkalno-usługową.

W październiku 2008 r. m.(...) W. podało do publicznej wiadomości projekt planu zagospodarowania przestrzennego przewidujący przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę, jednak z niekorzystnym dla planowanej inwestycji wskaźnikiem intensywności zabudowy, wskaźnikiem powierzchni zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy. Pozwana Spółka złożyła wniosek o wprowadzenie korekty tych wskaźników.

W dniu 29 października 2007 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wpłynął wniosek spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości, której część stanowi grunt oddany pozwanej Spółce w użytkowanie wieczyste, o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej Prezydium Rady Narodowej w m.(...) W. z 29 sierpnia 1953 r. odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej. Decyzją z dnia 29 lipca 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że decyzja z 1953 r. w części wydana została z naruszeniem prawa oraz w części stwierdziło nieważność tej decyzji.

W dniu 18 czerwca 2008 r. m.(...) W. wniosło pozew z żądaniem rozwiązania zawartej z pozwaną Spółką umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – postępowanie w tej sprawie zostało zawieszone w styczniu 2012 r. z uwagi na toczące się postępowanie administracyjne o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

W dniu 4 lutego 2011 r. pozwana Spółka wniosła o zmianę sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste – m.(...) W. odmówiło uwzględnienia wniosku z uwagi na niewywiązywanie się pozwanej ze zobowiązań finansowych.

W dniu 27 października 2011 r. pozwana Spółka złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność – postanowieniem z dnia 8 lutego 2012 r. postępowanie administracyjne zostało zawieszone z uwagi na toczące się postępowanie sądowe w przedmiocie żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.

W dniu 30 maja 2008 r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji Wojewody (...) z 16 września 2004 r. o pozwoleniu na budowę; decyzją Prezydenta m.(...) W. z 29 lipca 2009 r. postępowanie to zostało umorzone jako bezprzedmiotowe.

Koszt realizacji inwestycji wynosił nie mniej niż 30 mln zł. Pozwana Spółka nie dysponowała taką kwotą, wobec czego ubiegała się o kredyt bankowy.

Wszystkie banki, do których Spółka się zwróciła, odmówiły udzielenia kredytu z uwagi na ryzyko związane ze sporami administracyjnymi i sądowymi, w szczególności dotyczyło to postępowania o rozwiązanie umowy, a także z uwagi na upływ terminów realizacji inwestycji określony w umowie.

Dokonując powyższych ustaleń Sąd Okręgowy oparł się na zgromadzonych w aktach sprawy dokumentach, których wiarygodność nie budziła wątpliwości oraz zeznaniach świadków A. S. i M. S. (1) a także zeznaniach Prezesa pozwanej Spółki (...). Zeznania świadków oraz Prezesa pozwanej Spółki Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne w zakresie przebiegu postępowań administracyjnych i sądowych związanych z realizacja inwestycji oraz niemożliwości przeprowadzenia inwestycji z powodu odmowy jej kredytowania przez banki.

Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom Prezesa pozwanej Spółki co do tego, że przyczyną trudności w realizacji inwestycji były celowe działania powoda oraz zeznaniom świadka M. S. (1) , że organy administracji budowlanej m.(...) W. stawiały Spółce uciążliwe wymagania w kwestii uzyskania uzgodnień niewielkiego odcinka instalacji ciepłowniczej, gdyż w aktach sprawy brak dowodów potwierdzających zeznania świadka w tym zakresie.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny, a obowiązek ich uiszczania ciąży na użytkowniku już z samego faktu nabycia prawa. Zatem możliwość zwolnienia użytkownika z ponoszenia tych opłat należy traktować jako wyjątek i oceniać restrykcyjnie.

Sąd Okręgowy uznał, że opłata roczna nie jest świadczeniem wzajemnym w rozumieniu art. 487 § 2 k.c., a do umowy oddania w użytkowanie wieczyste nie maja zastosowania przepisy o umowach wzajemnych. Tym niemniej w ocenie Sądu Okręgowego roszczenie właściciela o zapłatę opłaty rocznej podlega ocenie także z punktu widzenia art. 5 k.c.

Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwana Spółka nietrafnie zarzuca powodowi brak współdziałania w wykonywaniu zobowiązania w rozumieniu art. 354 § 2 k.c., gdyż w zakresie uiszczenia opłaty współdziałanie ze strony powoda było konieczne w znikomym stopniu, zaś w zakresie obowiązku wzniesienia budynku – kwestia współdziałania powoda jest złożona z uwagi na to, że powód jako jednostka samorządu terytorialnego funkcjonuje w sferze cywilnoprawnej jako właściciel gruntu oraz w sferze publicznoprawnej gdzie jego organy jako samorządowej osoby prawnej są zarazem organami administracji publicznej. Sąd Okręgowy uznał, że w sferze cywilnoprawnej powód wykonał wszystko do czego był zobowiązany, tj. wydał grunt pozwanej, zaś współdziałanie w sferze publicznoprawnej nie może być co do zasady analizowane z uwagi na nierównoprawny charakter stosunków administracyjnoprawnych.

W ocenie Sądu Okręgowego zasadność żądania uiszczania opłaty rocznej może być oceniana na gruncie przepisów prawa cywilnego w świetle zasad współżycia społecznego i z uwzględnieniem legalności działań powoda jako właściciela nieruchomości w sferze imperium.

Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko grunty będące własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, czyli jednocześnie podmiotów prawa publicznego, zatem w każdym wypadku właściciel gruntu będzie występował w podwójnej roli i nie może być z tego tytułu w jakimkolwiek stopniu zwolniony z odpowiedzialności za skutki wszystkich swoich działań związanych z realizacją postanowień umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Sąd Okręgowy przywołał treść wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2002 r. sygn. akt I CKN 1516/99 i stwierdził, iż nie ulega wątpliwości, że jedynym powodem niewykonania przez pozwaną umownego obowiązku wybudowania na nieruchomości budynku określonego w umowie było wadliwe i bezprawne postępowanie Prezydenta m.(...) W. jako organu administracji architektoniczno-budowlanej. Analizując decyzje wydane w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę Sąd Okręgowy wskazał na bezzasadne uznanie, iż pozwana Spółka nie ma prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz że przedłożony projekt jest niezgodny z posiadanym prawem do terenu.

W ocenie Sądu Okręgowego m.(...) W., niezależnie od sfery działania, jest podmiotem o wysokim stopniu profesjonalizmu i nie może zasłaniać się nieznajomością prawa. Bezprawna odmowa udzielenia zezwolenia na budowę oraz lekceważenie wniosków pozwanej o przedłużenie terminu na wzniesienie budynku stanowią zdaniem Sądu Okręgowego zespół działań m.(...) W., które doprowadziły do sparaliżowania działań pozwanej, która nie mogła uzyskać kredytu koniecznego do realizacji inwestycji. Sytuację pozwanej pogorszyło wytoczenie powództwa o rozwiązanie umowy, a także nie rozpoznanie wniosku o zmianę umowy w zakresie przeznaczenia gruntu.

Sąd Okręgowy wskazał, że opłata roczna stanowi swoisty ekwiwalent za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu w granicach określonych prze ustawę, zasady współżycia społecznego i umowę.

Na skutek bezprawnych działań powoda powstał dla pozwanej stan niemożności korzystania z prawa użytkowania wieczystego zgodnie z celem określonym w umowie i osiągania korzyści.

Zdaniem Sądu Okręgowego jedynym podmiotem korzystającym z zaistniałej sytuacji jest m.(...) W., które uzyskało od pozwanej kwotę ponad 4 mln zł, jednocześnie swoimi działaniami niwecząc prawo pozwanej.

Sąd Okręgowy stwierdził, że niedopuszczalne jest czerpanie korzyści z własnych nieetycznych działań i odwołał się do art.2 Konstytucji RP.

W ocenie Sądu Okręgowego nadużycie prawa podmiotowego nie może prowadzić do jego utraty, nie ma więc podstaw aby żądanie powoda uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w całości, zwłaszcza że pozwana nadal dysponuje gruntem i ubiega się o przekształcenie prawa użytkowania we własność. Dlatego zdaniem Sądu Okręgowego obowiązek uiszczenia opłaty rocznej może ulec tylko redukcji. Sąd Okręgowy wziął też pod uwagę fakt, że do długotrwałości postępowań administracyjnych przyczyniły się też inne organy niż Prezydent m.(...) W..

Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego złożyły obie strony.

Powód m.(...) W. zaskarżył wyrok w części dotyczącej punktów II i III zarzucając:

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 80 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane w związku z art. 232 k.c. oraz art. 5 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie, a także w związku z art. 65 § 2 k.c. przez niewłaściwą wykładnię umowy zawartej w dniu 29 listopada 2000 r. i przyjęcie, że działania (zaniechania) organu wykonawczego m.(...) W. jako organu administracyjnego w ramach postępowań dotyczących wydawania decyzji administracyjnych koniecznych dla realizacji inwestycji na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), w których to postępowaniach stroną był użytkownik wieczysty (pozwany) przekładają się bezpośrednio na sposób wykonywania przez m.(...) W., jako właściciela, umowy użytkowania wieczystego oraz rzutują na zasadność jego roszczenia wywodzonego z przysługującego mu prawa własności i mogą przesądzać o nadużywaniu przez m.(...) W. przysługującego mu prawa podmiotowego w postaci roszczenia o zapłatę opłaty rocznej;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 233 k.c. oraz art. 354 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że współdziałanie właściciela nieruchomości z użytkownikiem w wykonywaniu umowy użytkowania wieczystego rozciąga się także na działania (zaniechania) organu wykonawczego miasta (...) W. dokonywane w sferze imperium w ramach postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 5 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że roszczenie powoda jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy Sąd orzekający w I instancji nie wskazał konkretnej zasady, z którą roszczenie powoda byłoby sprzeczne, a nadto nie wziął pod uwagę, że art. 5 k.c. może być stosowany jedynie w wyjątkowych sytuacjach;

- naruszenie prawa materialnego, tj. przepisów art. 71 ust 1 i 4 zd. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 238 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie w związku z art. 65 § 2 k.c. przez niewłaściwą wykładnię umowy zawartej 29 listopada 2000 r. i przyjęcie, że na żądanie właściciela zapłaty opłaty rocznej w wysokości wiążącej strony wpływają okoliczności niezwiązane z treścią stosunku użytkowania wieczystego.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 204 992,03 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Pozwana Spółka zaskarżyła wyrok w części, tj. w punktach I i III, zarzucając rażące naruszenie:

- art. 5 k.c. w zw. z art. 71 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przez uznanie, że oddalenie powództwa w całości spowoduje utratę prawa podmiotowego powoda oraz poprzez zasądzenie części opłaty rocznej za 2009 r.;

- art. 2 i 45 Konstytucji RP oraz art. 3 k.c., w szczególności poprzez zastosowanie do niniejszej sprawy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym od dnia 9 października 2011 r.;

- art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 239 k.c. i art. 487 § 2 k.c., w tym poprzez przyjęcie, iż przepisów prawa o umowach wzajemnych nie stosuje się do umów o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a obowiązek zapłaty opłaty rocznej ciąży na użytkowniku wieczystym już z samego prawa nabycia tego prawa;

- art. 354 § 2 k.c. poprzez jego wadliwą wykładnię lub zastosowanie w sprawie;

- art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 316 k.p.c. w szczególności poprzez dowolna ocenę dowodów, sprzecznie z zasadą logiki, doświadczenia życiowego, a także poprzez uwzględnienie przy orzekaniu w niniejszej sprawie skali działalności gospodarczej pozwanego, w sytuacji, gdy w aktach sprawy brak jest dowodu wskazującego na rozmiar i skalę takiej działalności;

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez lakoniczne wskazanie w uzasadnieniu wyroku na jakiej podstawie sąd zasądził na rzecz powoda kwotę 50 000 zł oraz dlaczego odmówił wiarygodności i mocy dowodowej niektórym dowodom, w tym zeznaniom świadka M. S. i wyjaśnieniom W. O.;

- art. 2 i 45 Konstytucji RP oraz art. 6 Europejskiej Konwencji Praw Człowieka i Podstawowych Wolności przejawiające się rozpoznanie sprawy wbrew zasadzie rzetelności z naruszeniem zasady demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.

Wskazując na powyższe pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie uchylenie zaskarżonej części wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powoda w całości zasługuje na uwzględnienie, zaś apelacja pozwanej, jako bezzasadna, podlega oddaleniu.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, za wyjątkiem ustaleń dotyczących przyczyn odmowy udzielenia pozwanej Spółce kredytów niezbędnych dla realizacji zamierzonej inwestycji.

Za bezzasadne należy uznać podniesione przez pozwaną zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., art. 316 k.p.c. oraz art. 328 k.p.c. odniesione do oceny dowodów dokonanej przez sąd I instancji. Przede wszystkim z treści apelacji nie wynika żadne uzasadnienie dla powołania zarzutu naruszenia art. 316 k.p.c., który nie pozostaje w żadnym związku z art. 233 k.p.c., w szczególności pozwana nie wskazała jakie okoliczności istniejące w dacie zamknięcia rozprawy zostały przez Sąd Okręgowy pominięte lub bezzasadnie uwzględnione, zaś kwestia skali prowadzonej przez pozwaną działalności gospodarczej w ocenie Sądu Apelacyjnego nie jest istotna dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej.

Wbrew zarzutom apelacji uzasadnienie zaskarżonego wyroku w pełni odpowiada wymogom określonym w art. 328 k.p.c., a zaskarżone orzeczenie poddaje się kontroli instancyjnej, co także czyni bezzasadnym zarzut naruszenia wskazanego wyżej przepisu.

Sąd Okręgowy dokonał rzetelnej i trafnej oceny przeprowadzonych dowodów i ocena ta nie wykracza poza ramy określone przepisem art. 233 § 1 k.p.c.

Zasada swobodnej oceny dowodów określona powyższym przepisem wyraża się w jej ocenie według własnego przekonania Sądu, opartego na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Jej istotną cechą jest bezstronność, brak arbitralności i dowolności, przestrzeganie zasad logicznego rozumowania i zasad doświadczenia życiowego w wyciąganiu wniosków.

Niewątpliwie wszechstronne rozważenie zebranego materiału oznacza uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu oraz wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych środków dowodowych, a mających znaczenie dla ich mocy dowodowej i wiarygodności.

Ocena dokonana przez Sąd I instancji w ocenie Sądu Apelacyjnego odpowiada zasadniczo wskazanym wyżej kryteriom, wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez Sąd Okręgowy przywołane i omówione w sposób obiektywny, rzetelny i wszechstronny.

Dokonując oceny dowodów sąd określa, czy środek dowodowy z uwagi na jego cechy indywidualne i okoliczności obiektywne zasługuje na wiarę. Podstawą selekcji dowodów jest zatem ich wiarogodność. Natomiast kryteriami oceny wiarogodności są doświadczenie życiowe, inne źródła wiedzy, poprawność logiczna, prawdopodobieństwo wersji. W orzecznictwie wskazuje się, że "ramy swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1) wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego" (zob. wyrok SN z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, Lex nr 41437, wyrok SA w Szczecinie z dnia 17 września 2008 r., I ACa 1195/06, Lex nr 516569).

Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów; skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8 poz. 139 i z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000/10 poz. 189). Jeżeli zatem z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy Sąd Apelacyjny uznał, że dokonana przez Sąd Okręgowy ocena dowodów odpowiada regułom określonym przepisami art. 233 § 1 k.p.c. W szczególności uzasadniona była odmowa uznania za wiarygodne zeznań złożonych przez Prezesa pozwanej Spółki (...) co do tego, że przyczyną trudności w realizacji inwestycji na nieruchomości oddanej Spółce w użytkowanie wieczyste były celowe działania powoda, jak też zeznaniom świadka M. S. (1) odnoszących się do uciążliwych wymagań stawianych pozwanej przez organy administracji budowlanej w kwestii uzyskania uzgodnień niewielkiego odcinka instalacji ciepłowniczej, gdyż zeznania te nie znajdują potwierdzenia w pozostałych dowodach, w szczególności dokumentach obrazujących przebieg postępowań administracyjnych prowadzonych z udziałem pozwanej.

Tym niemniej w ocenie Sądu Apelacyjnego poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne nie uzasadniały zastosowania art. 5 k.c. i uznania żądania powoda, dotyczącego zasądzenia należnej opłaty rocznej z tytułu oddania pozwanej w użytkowanie wieczyste wskazanej w pozwie nieruchomości, za nadużycie prawa podmiotowego, nie podlegające ochronie z uwagi na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego.

Prawo użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na rzeczy cudzej, uprawniającym użytkownika wieczystego, jako posiadacza zależnego, do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób i przyznaniem użytkownikowi ochrony jego prawa w takim zakresie, jak ochrona przysługująca właścicielowi.

Uiszczana przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości opłata roczna, mimo iw znacznej części regulowana przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma charakter cywilnoprawny i, jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2002 r. I CKN 1516/99 (OSNC 2003/2/23) stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania z gruntu w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, iż umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie jest umową wzajemną.

Zgodnie z art. 487 § 2 k.c. istotnym elementem pozwalającym na uznanie umowy za umowę wzajemna jest ekwiwalentność świadczeń obu stron umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego charakter umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie daje podstaw do uznania, iż uiszczanie przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej stanowi ekwiwalent świadczenia właściciela nieruchomości polegającego na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i znoszeniu faktu, iż wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego gruntu jest inna osoba.

Obowiązek uiszczania opłaty rocznej wynika wprost z ustawy, zaś przepisy dotyczące ustalenia pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mają – co do zasady – charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego wszelkie postanowienia umowne wyłączające lub łagodzące obowiązek ich ponoszenia muszą mieć wyraźną podstawę prawną (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. I CSK 607/10, OSNC 2012/3/36).

Co do zasady Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, iż art. 5 k.c. może mieć zastosowanie także do żądania właściciela gruntu dotyczącego uiszczenia należnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Mając jednak na względzie charakter opłaty rocznej, jako świadczenia nierozerwalnie związanego z trwaniem ograniczonego prawa rzeczowego, stosowanie art. 5 k.c. należy ograniczyć do okoliczności szczególnych, związanych z działaniami podejmowanymi przez właściciela gruntu i zmierzającymi do faktycznego pozbawienia użytkownika wieczystego możliwości korzystania z gruntu zgodnie z ustawą, zasadami współżycia społecznego i umową o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

W uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku z dnia 26 lutego 2002 r. I CKN 1516/99 Sąd Najwyższy uznał zasadność odmowy udzielenia ochrony prawnej żądaniu właściciela zasądzenia pełnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego z uwagi na fakt oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania na rzecz osoby trzeciej ze wskazaniem, że istota tego prawa od początku uniemożliwiała użytkownikowi wieczystemu korzystanie z gruntu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego realia sprawy niniejszej nie dają podstaw do uznania, iż żądanie powoda jest nadużyciem prawa podmiotowego.

Dla oceny zgodności żądania uiszczeni opłaty rocznej z zasadami współżycia społecznego istotne jest bowiem zachowanie powoda jako właściciela gruntu, a więc ocen działań podejmowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego w sferze cywilnoprawnej, wynikającej z treści zawartej umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Nie ulega wątpliwości, iż powód wykonał swoje obowiązki wynikające z zawartej z pozwana umowy, tj. wydał pozwanej przedmiotową nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń i nie podejmował żadnych działań, które faktycznie uniemożliwiałyby pozwanej korzystanie z gruntu.

Tym samym Sąd Apelacyjny nie uznał zasadności zarzutu naruszenia art. 354 § 2 k.c., sformułowanego przez pozwaną błędnie jako zarzut „wadliwej wykładni lub zastosowania” uznając, iż w sferze działań podejmowanych przez powoda jako właściciela gruntu nie doszło do rażącego naruszenia zasad określonych wskazanym przepisem.

Odrębną natomiast kwestią są okoliczności związane z realizacją na przedmiotowej nieruchomości inwestycji i przebieg postępowań administracyjnych związanych z uzyskaniem przez pozwaną pozwolenia na budowę.

Decyzje wydawane przez Prezydenta m.(...) W. działającego jako organ administracji rządowej nie mogą być bowiem postrzegane jako działania właściciela gruntu w sferze cywilnoprawnej i tym samym działania te nie mają znaczenia dla oceny zasadności żądania uiszczenia przez użytkowania wieczystego należnej opłaty rocznej. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika zaś, że w ocenie Sądu Okręgowego jedynym powodem niewykonania przez pozwaną umownego obowiązku wybudowania na nieruchomości budynku określonego w umowie było wadliwe i bezprawne postępowanie Prezydenta m.(...) W. jako organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Wadliwość działań podejmowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego przy wykonywaniu władzy publicznej może uzasadniać powstanie po stronie tej jednostki odpowiedzialność odszkodowawczą zgodnie z art. 417 k.c., jednak nie ma podstaw do przyjęcia, że może też stanowić podstawę uznania za nadużycie prawa żądania uiszczenia należnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Dokonując oceny zasadności roszczeń powoda należy więc mieć na względzie jedynie działania m.(...) W. podejmowane w sferze dominium.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma podstaw do uznania, iż wystąpienie przez powoda w 2008 r. z żądaniem rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może być uznane za działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Nie jest rolą Sądu Apelacyjnego w ramach niniejszego postępowania ocena zasadności tego żądania, należy jednak wskazać, iż zgodnie z postanowieniami umowy z 29 listopada 2000 r. rozpoczęcie inwestycji miało nastąpić w terminie 2 lat, a jej zakończeniu – w terminie lat 5 od dnia zawarcia umowy.

Pierwsza decyzja Prezydenta m.(...) W. odmawiająca zatwierdzenia projektu budowalnego i udzielania pozwolenia na budowę została wydana w dniu 2 marca 2004 r. a więc niemal 4 lata po zawarciu umowy i do chwili obecnej inwestycja zrealizowana została. Oczywiście ocena zasadność wskazanego wyżej żądania nie może abstrahować od przyczyn przedłużającego się postępowania administracyjnego w sprawie zezwolenia na budowę, jednak z puntu widzenia właściciela gruntu istniały podstawy do wystąpienia z żądaniem rozwiązania umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego.

Sąd Apelacyjny uznał też, że nie został wykazany związek między wniesieniem pozwu o rozwiązanie umowy a niemożnością uzyskania przez pozwaną kredytu koniecznego na sfinansowanie inwestycji – poza ogólnymi zeznaniami świadków pozwana nie wykazała bowiem, kiedy i do jakich banków kierowała wnioski o udzielenie kredytu i czy podstawą odmowy ich udzielenia był właśnie fakt toczącego się postępowania.

Skoro zatem, jak wskazał Sąd Okręgowy, w sferze cywilnoprawnej powód wykonał wszystko do czego był zobowiązany, a więc wydał pozwanej grunt w stanie wolnym od obciążeń uniemożliwiających korzystanie z gruntu zgodnie z treścią umowy oraz ustawą i zasadami współżycia społecznego, a zdaniem Sądu Apelacyjnego działania powoda podejmowane w sferze imperium jako działania nie związane z prawem własności do przedmiotowego gruntu nie mogą być oceniane w świetle klauzuli generalnej jako mające wpływ na stwierdzenie nadużycia prawa przez właściciela żądającego uiszczenia należnej opłaty rocznej, nie ma podstaw do uznania, że wskazany przez Sąd Okręgowy stan niemożności korzystania z prawa użytkowania wieczystego zgodnie z celem określonym w umowie i osiągania korzyści jest wynikiem bezprawnych działań powoda, czerpiącego korzyści z własnych nieetycznych działań.

Nie ulega wątpliwości, że pozwana nadal pozostaje posiadaczem przedmiotowego gruntu i może z niego korzystać, zaś jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. I CSK 244/08 (OSNC-ZD 2009/3/10) opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu.

Sąd Apelacyjny uznał tym samym zasadność zarzutu naruszenia art. 5 k.c. przez jego bezzasadne zastosowanie w sprawie niniejszej.

Sąd Apelacyjny za bezzasadne uznał zarzuty apelacji pozwanej Spółki:

- zarzut naruszenia art. 2 i 45 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej:

Niewątpliwie art. 2 Konstytucji RP gwarantuje określony standard korzystania z praw i wolności obywatelskich, zaś jednym z tych praw jest wyrażone w art. 45 Konstytucji prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd. Realizacja tego prawa oznacza, że każdy ma prawo oczekiwać rozpoznania swojej sprawy w postępowaniu sądowym prowadzonym zgodnie z wyrażonymi wyżej standardami, w szczególności z respektowaniem prawa strony do przedstawienia swojego stanowiska, argumentów i dowodów wykazujących jego zasadność oraz do ich oceny przez sąd i wydania orzeczenia rozstrzygającego spór – realizacja prawa określonego w art. 45 Konstytucji z zachowaniem standardów wyznaczonych art. 2 Konstytucji nie oznacza jednak zapewnienia uzyskania orzeczenia zgodnego z oczekiwaniem strony, a sam fakt rozstrzygnięcia sporu w sposób niekorzystny dla strony nie może uzasadniać postawienia zarzutu sformułowanego przez skarżącą. Pozwana nie wskazała zaś żadnych okoliczności uzasadniających stwierdzenie, że w postępowaniu przed Sądem Okręgowym doszło do naruszenia art. 2 i 45 Konstytucji RP.

- zarzut naruszenia art. 3 k.c. przez zastosowanie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym od dnia 9 października 2011 r.:

wskazane przez skarżącą przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie były podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, zatem nie mogło dojść w ramach niniejszego postępowania do naruszenia art. 3 k.c.

Mając powyższe na względzie i uznając zasadność apelacji powoda na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok orzekając jak w sentencji.

Na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej Spółki jako bezzasadną.

O kosztach postępowania za obie instancje orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE