UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23.04.2015r.

Powód Z. C. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej os. (...) nr (...) w K. z pozwem o uchylenie uchwały nr (...).

W uzasadnieniu zostało podniesione, że uchwałą nr (...) Wspólnota zakazała wjazdu na ogrodzony teren Wspólnoty samochodom powyżej 3 ton i ustaliła, że każdy członek może wjeżdżać tylko 1 samochodem. Powód prowadzi działalność gospodarczą i posiada samochody o tonażu 3,5 tony. Jest on właścicielem lokalu użytkowego. Posiada prawie największe udziały we wspólnocie. Nie jest prawdą, że stale parkuje kilkoma samochodami. Może się zdarzyć, że jest więcej samochodów jak przyjeżdżają pracownicy.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, że uchwała została podjęta z uwagi na fakt, że jest deficyt miejsc parkingowych. Powód stale parkuje kilkoma samochodami i blokuje miejsca, przez co inni nie mają gdzie pozostawić samochodów. Zakaz wjazdu samochodów powyżej 3 ton spowodowany jest tym, że one niszczą bardziej kostkę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 22.04.2014r. strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...) w K. podjęła uchwałę nr (...) o następującej treści „Wspólnota wprowadza następującą zmianę w regulaminie Porządku Domowego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) w K.:

„§ 1

Paragraf 3 pkt 9 Regulaminu otrzymuje brzmienie:

a) wjazd i postój na teren ogrodzonej części nieruchomości jest dozwolony wyłącznie dla właścicieli oraz osób wraz z nimi zamieszkującymi, najemców, podnajemców lub użytkowników lokali mieszkalnych oraz uzytkowych znajdujących się na terenie nieruchomości Wspólnoty,

b) całkowita masa pojazdu parkującego w obrębie ogrodzonej części nieruchomości nie może przekraczać 3 ton,

c) na terenie ogrodzonej części nieruchomości właścicielom oraz osobom osobom wraz z nimi zamieszkującym, najemcom, podnajemcom lub użytkownikom jednego lokalu mieszkalnego lub użytkowego przysługuje prawo postoju nie więcej niż jednego pojazdu w tym samym czasie, niezależnie od ilości uprawnionych z lokalu”.

§ 2 uchwały dotyczy zarządu aby podjął działania mające na celu wyegzekwowanie uchwały.

Dowód:

Uchwała nr (...) k. 26-27

W ramach ogrodzonej części parkingu istnieje deficyt miejsc parkingowych.

Dowód:

okoliczność bezsporna

Powód Z. C. jest członkiem wspólnoty. Posiada on (...) udziałów we Wspólnocie. Udziały innych członków wspólnoty wynoszą od (...) udziałów do (...).

Dowód:

Wydruk z księgi wieczystej (...) k. 14-24

Wydruk z księgi wieczystej (...) k. 121-154

wypis z rejestru k.101 – 111

Powód Z. C. w budynku wspólnoty posiada lokal użytkowy. Prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług instalacyjnych oraz naprawa i konserwacja maszyn. Lokat użytkowy stanowi jego magazyn. Często z tego magazynu musi wynosić rzeczy o dużych gabarytach. Są one nieporęczne przy przenoszeniu. Powód w ramach swojej działalności wykorzystuje samochody osobowe i dwa samochody o masie całkowitej 3,5 tony. Musi korzystać z takich samochodów z uwagi na gabaryty przewożonych części. Rzeczy nie są ciężkie. Generalnie co do zasady, to jednym samochodem, F. (...) powód praktycznie non stop parkuje, ale przy drzwiach jego magazynu. Spowodowane to jest tym, że jeżeli nie zostawiał tam samochodu to ktoś inny parkował tan swój samochód. Stawał on przy drzwiach i stanowiło to dla powoda duży problem, ponieważ miał kłopoty z wynoszeniem rzeczy z magazynu. Nie mieścił się tam wózek na którym wywożone były rzeczy. Zawsze istniało duże ryzyko, że wynosząc rzeczy zarysuje się czyjś samochód. Jak stał samochód to powód miał problemy z tym, aby ktoś przestawił samochód tak aby mógł wynieść rzeczy. Generalnie powód na zamkniętym parkingu stoi dwoma samochodami. Zdarza się, że stoi więcej samochodów, ale to są sporadyczne sytuacje. Owszem więcej samochodów stoi rano, kiedy instalatorzy przyjeżdżają do pracy, ale potem oni się rozjeżdżają, a wracają dopiero wieczorem, po pracy. Samochody nie zostają jednak na noc.

Dowód:

zeznania powoda Z. c. k. 166-167

zeznania K. P. k.166

zeznanie świadka M. W. k.94

zeznanie świadka K. c.. k.94-95

wydruk z (...) k.25

zdjęcia k.30-31, 51-53,58-60,118-120, 155-156

kserokopia kart pojazdu k.71

umowa sprzedaży k.72

kserokopia dowodu k.73-74

Ocena dowodów:

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków albowiem są one spójne i logiczne. Wzajemnie się uzupełniają.

Sąd dał wiarę dowodom w sprawie albowiem ich prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Tutaj należy wskazać, że strona pozwana przedstawiła zdjęcia samochodów powoda, ale z tych zdjęć nie wynika, aby samochody stały cały czas całą noc lub cały dzień. Powód nie kwestionował, ze rano i wieczorem przez ok. 20 minut stoi więcej samochodów.

W istocie rzeczy spór dotyczył nie tyle faktów co dopuszczalności i celowości podjęcia uchwały.

Sąd zważył co następuje:

Roszczenie jest uzasadnione.

Zgodnie z art. 25 ustawy „ o własności lokali” właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Pod pojęciem naruszenia interesów należy rozumieć nie każdy interes tylko uzasadniony interes właściciela lokalu, który z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę.

Zgodnie z art. 64 Konstytucji każdy ma prawo do własności. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Zgodnie z art. 12 ustawy „o własności lokali”

ust 1. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

ust 2. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Podjęta uchwała przez wspólnotę jest niezgodna z art. 12 ustawy „o własności lokali” oraz z art. 64 Konstytucji.

Istota prawa współwłasności sprowadza się do prawa współkorzystania z nieruchomości. Ustawa o „własności lokali” ogólnie określa tylko, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości. Nie określa jak ma wyglądać współkorzystanie z rzeczy w przypadku, gdy udziały właścicieli lokali nie są równe. Z tej ogólnej regulacji wynika, że co do zasady każdy właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości. Wynika to z faktu, że co do zasady nie da się zróżnicować w korzystaniu ze współwłasności np. nie da się określić współkorzystania ze wspólnej klatki schodowej. Często również ułamkowe określenie zasad korzystania nie jest celowe, albowiem wszyscy odnoszą największe korzyści jak każdy korzysta z całej nieruchomości. Mogą zachodzi sytuacje konfliktowe kiedy trudno jest pogodzić korzystanie ze współwłasności przez współwłaścicieli. Zachodzi tak np. w sytuacji deficytu miejsc parkingowych na wspólnej części nieruchomości. Może się okazać, że nie ma fizycznej możliwości, aby wszyscy mogli zaparkować swoje samochody.

W ocenie sądu art. 12 ustawy „o własności lokali” przyznaje jednak prawo każdemu właścicielowi do korzystania z całej nieruchomości. Wspólnota nie ma uprawnień do ograniczania tego prawa. Wprowadzenie zasady ograniczenia wjazdu dla każdego do jednego pojazdu i w dodatku o określonej masie całkowitej w istocie rzeczy ogranicza prawa właścicieli lokali do korzystania z całej nieruchomości. Możliwość korzystania z całej nieruchomości polega między innymi na tym, że ktoś zajmuje dwa, a nawet więcej miejsc parkingowych. Ograniczony może zostać w tym prawie tylko w ten sposób, że ktoś inny wcześniej zajmie miejsca parkingowe.

Jeżeli jednak już dopuścimy możliwość ograniczania ilości miejsc parkingowych to należy się zastanowić w jaki sposób to można zrobić. Pewną wskazówką do rozwiązania konfliktu może być art. 12 ust 2 ustawy „o własności lokali”. Stanowi on, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W ocenie sądu właśnie ten przepis należy stosować odpowiedziano przy ustalaniu zakresu prawa korzystania z nieruchomości. Skoro pożytki dzielone są wg. posiadanych udziałów to również w ten sam sposób powinno się korzystać ze wspólnej nieruchomości. Należy zauważyć, że właściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej stosownie do udziałów, zatem odzwierciedleniem tego obowiązku jest podział pożytków stosownie do udziałów i określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej stosownie do udziałów.

Podjęta uchwała w istocie rzeczy stanowi podział rzeczy do używania. Jeżeli dokonujemy podziału rzeczy do używania to należy uwzględniać wielkość udziałów. Jeżeli już uznamy, że wspólnota może w tym zakresie podejmować uchwałę to ustalając zasady korzystania z parkingu musi uwzględniać wielkość udziałów.

Nie jest do pogodzenia z art. 64 Konstytucji sytuacja w której współwłaściciel ma większe udziały, ponosi większe koszty utrzymania części wspólnych, ale jednocześnie korzysta z części wspólnych nieruchomości dokładnie w takim samym zakresie w jakim osoba która posiada dwukrotnie, a nawet pięciokrotnie mniejszy udział. Powód jest największym udziałowcem ma (...) udziałów we Wspólnocie. Udziały innych członków wspólnoty wynoszą od (...) udziałów do (...) udziałów.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że uchwała w istotny sposób narusza interesy powoda. Powód jest właścicielem lokalu użytkowego, znajdującego się na terenie wspólnoty. Prowadzi działalność gospodarczą zgodnie z prawem. Ten lokal to m. in. magazyn w którym powód trzyma różne części o dużych gabarytach, dla transportu których konieczny jest samochód o odpowiednio dużych gabarytach. Przy czym – jak wynika ze zdjęć – ten samochód to samochód ciężarowy, ale najmniejszy z tej kategorii. Jest on niewiele większy od zwykłego samochodu osobowego. Wprawdzie zajmuje więcej miejsca na parkingu, ale jest to niewiele więcej miejsca. Przenoszenie części z magazynu do miejsca poza ogrodzonym parkingiem stanowi znaczny problem dla powoda, z uwagi na rozmiary części, jak również konieczność użycia wózka do transportu. Ponadto większa ilość samochodów osobowych powoda stoi tylko rano i wieczorem przez ok. 20 minut. Związane jest to z faktem, że wtedy pracownicy przyjeżdżają, biorą części i jadą do pracy w terenie. Wieczorem wracają, ale po skończeniu pracy zabierają samochody, tak, że te samochody nie stoją przez noc. Wprawdzie jeden samochód zostawia powód stale przy magazynie, ale wynika to z faktu, że jak tego nie zrobi to wtedy ktoś mu zablokuje miejsce przy magazynie i ma dużą trudność z wyciąganiem części. Należy jednak zauważyć, że nie tylko powód zostawia samochód. Samochody na parkingu na noc zostawiają wszyscy mieszkańcy. Jak nie korzystają ze swoich samochodów w dzień to one stoją również na parkingu i również blokują miejsca.

Należy również wskazać, że lokal użytkowy powoda istniał od początku. Zatem każdy kto kupował lokal mieszkalny wiedział, że będzie na terenie wspólnoty lokal użytkowy. Każdy musiał się liczyć z tym, że korzystanie z lokalu użytkowego inaczej wygląda niż z lokalu mieszkalnego. Jeżeli na terenie wspólnoty znajdują się lokale użytkowe to również należy uwzględniać interesy właścicieli lokali użytkowych tak aby oni mogli również w pełni korzystać z tych lokali i mogli tam swobodnie prowadzić działalność.

Strona pozwana nie wykazała, aby powód więcej niszczył kostkę. Jazda większym samochodem nie oznacza automatycznie dużo cięższego samochodu. Jak zostało wykazane samochody powoda służą do przewożenia części o dużych gabarytach, a to nie koniecznie oznacza dużo większa masę.

O kosztach sądowych orzeczono na zasadzie art. 98 kpc i zasądzono od strony pozwanej (przegrywający) na rzecz powoda (wygrywający) kwotę 397 zł.

W skład kosztów wchodziła opłata od pozwu w wysokości 200 zł. oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 180 zł (§ 11 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. „w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu”) i opłata od pełnomocnictwa 17 zł.

Mając powyższe na uwadze orzec należało jak w sentencji wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE