UZASADNIENIE

Powodowie A. T., T. T., A. Z., P. Z., D. W., Z. W., J. O. i W. O. wytoczyli dnia 14 grudnia 2012 r. przeciwko pozwanym M. B. i M. W. powództwo, w którym ostatecznie domagali się: usunięcia skutków zastosowanej przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd A. T. i T. T. co do istoty produktu, to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i przy okazji zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz § 6 ust. 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8191/2009 poprzez: zakazanie każdoczesnym właścicielom działki nr (...), dla której Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta (...) lub działek powstałych w wyniku ich podziału przejazdu i przechodu przez nieruchomość objętą współwłasnością powodów stanowiącą działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (...) wpisanej tam służebności przechodu i przejazdu; zakazanie pozwanym korzystania z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdujących się na nieruchomości objętej współwłasnością powodów, stanowiącą działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowobudowanych osiedlach; naprawienie powodom wyrządzonej szkody na skutek zastosowania przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd powodów co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i w trakcie zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8191/2009 poprzez: unieważnienie zapisów § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8191/2009, solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 2 809,14 zł z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Domagali się nadto, usunięcia skutków zastosowanej przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd A. Z. i P. Z. co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i przy okazji zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8184/2009 poprzez: zakazanie każdoczesnym właścicielom działki nr (...), dla której Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta (...) lub działek powstałych w wyniku ich podziału przejazdu i przechodu przez nieruchomość objętą współwłasnością powodów stanowiącą działkę nr (...) dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (...) wpisanej tam służebności przechodu i przejazdu, zakazanie pozwanym korzystania z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdujących się na nieruchomości objętej współwłasnością powodów stanowiącą działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowobudowanych osiedlach; naprawienie powodom wyrządzonej szkody na skutek zastosowania przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd powodów co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr GL 1G/ (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i w trakcie zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz §6 ust 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8184/2009 poprzez: unieważnienie zapisów § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8184/2009, solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 2 809,14 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Wnieśli również o usunięcie skutków zastosowanej przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd powodów D. W. i Z. W. co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i przy okazji zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz § 6 ust 2 umowy zawartej w dniu 15 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8015/2009 poprzez: zakazanie każdoczesnym właścicielom działki nr (...) dla której Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta (...) lub działek powstałych w wyniku ich podziału przejazdu i przechodu przez nieruchomość objętą współwłasnością Powodów stanowiącą działkę nr (...) dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr GL 1G/ (...) wpisanej tam służebności przechodu i przejazdu, zakazanie M. W. i M. B. korzystania z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdujących się na nieruchomości objętej współwłasnością powodów stanowiącą działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowobudowanych osiedlach; naprawienie powodom wyrządzonej szkody na skutek zastosowania przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd powodów co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i w trakcie zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz §6 ust 2 umowy zawartej w dniu 15 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8015/2009 poprzez: unieważnienie zapisów § 1 ust 2 oraz § 6 ust 2 umowy zawartej w dniu 15 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8015/2009, solidarnie zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 2 809,14 zł z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Powodowie domagali się także usunięcia skutków zastosowanej przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd J. O. i W. O. co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i przy okazji zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz §6 ust 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8199/2009 poprzez: zakazanie każdoczesnym właścicielom działki nr (...), dla której Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta (...) lub działek powstałych w wyniku ich podziału przejazdu, i przechodu przez nieruchomość objętą współwłasnością powodów stanowiącą działkę nr (...) dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (...) wpisanej tam służebności przechodu i przejazdu; zakazanie M. W. i M. B. korzystania z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdujących się na nieruchomości objętej współwłasnością Powodów stanowiącą działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Gliwicach prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowobudowanych osiedlach; naprawienie powodom wyrządzonej szkody na skutek zastosowania przez pozwanych niedozwolonej praktyki rynkowej w postaci wprowadzenia w błąd Powodów co do istoty produktu to jest nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...), poprzez rozpowszechnianie przed zawarciem i w trakcie zawierania umowy nieprawdziwych informacji dotyczących zapisów § 1 ust 2 oraz §6 ust 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8199/2009 poprzez: unieważnienie zapisów § 1 ust 2 oraz §6 ust 2 umowy zawartej w dniu 18 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D., w Kancelarii w G. Rep A 8199/2009, solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 2 809,14 zł z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się wyroku.

W odpowiedzi na pozew, pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych podnosząc także zarzut przedawnienia.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 2 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił powództwo, a kosztami postępowania obciążył powodów i z tego tytułu zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 2 417 zł, w tym 2 400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Orzeczenie to zapadło przy ustaleniu, że pozwani M. B. i M. W. zamierzali wybudować osiedle domów mieszkalnych jednorodzinnych. Osiedle miało zostać posadowione na należącej do E. i R. A. nieruchomości, obejmującej działkę nr (...). Powodowie A. T., T. T., A. Z., P. Z., D. W., Z. W., J. O. i W. O. byli zainteresowani zakupem nieruchomości – domów jednorodzinnych w G. w rejonie dzielnicy S.. W dniu 8 października 2007 r. Z. W. i D. W. zawarli z pozwanymi pisemną umowę o roboty budowlane, na mocy której pozwani zobowiązali się do wybudowania budynku mieszkalnego i sprzedaży własności szczegółowo opisanego w zatwierdzonym projekcie budowlanym budynku wraz z działką, na której jest zlokalizowany oraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a także uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku od właściwego organu nadzoru budowlanego. W umowie wskazano, że E. i R. A. są w ustawowej wspólności majątkowej właścicielami nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...), objętej księga wieczysta KW nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gliwicach, a w skład której wchodzi m.in. działka nr (...), na terenie której pozwani chcą wybudować osiedle domków jednorodzinnych. Małżonkowie A. na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 17 stycznia 2007 r. zobowiązali się sprzedać pozwanym działki o łącznej powierzchni 0,5 ha, jakie miały powstać po podziale działki nr (...). Jednocześnie zastrzeżono, że wskazana umowa przedwstępna została zmieniona aneksem z dnia 24 września 2007 r.– aneks dotyczył zakupu reszty działki nr (...) dla poszerzenia ogródków.

Ponadto w umowie o roboty budowlane zdefiniowano pojęcie „nieruchomości wspólnej” wskazując, że jest to grunt uzbrojony w urządzenia (kanalizacja sanitarna, deszczowa, wodociąg, gazociąg, sieć energetyczna), które służą wyłącznie do użytku właścicieli 20 sztuk budynków oraz dla przejazdu poprzez drogę wspólną dla właściciela działki pozostałej nr (...), tj. małżonków A.. W tym samym dniu (8 października 2007 r.) Z. W. i D. W. zawarli z pozwanymi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W umowie tej potwierdzono zawarcie przez strony umowy o roboty budowlane oraz powtórzono jej zapis dotyczący prawa własności przysługującego małżonkom A. i zawartej przez nich z pozwanymi umowy przedwstępnej. Dodatkowo wskazano, że aneksem z dnia 24 września 2007 r., zawartym do umowy przedwstępnej, zawartej przez pozwanych z małżonkami A., E. i R. A. zobowiązali się sprzedać pozwanym kolejne działki, jakie miały powstać po podziale działki nr (...), stanowiące drogę pomiędzy działką nr (...) a działką nr (...) od ulicy (...) oraz odpowiednią część działki nr (...) między działką nr (...) a działką nr (...). Aneksem tym stwierdzono również, że w umowie przyrzeczonej zostanie ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przejazdu przez zakupioną przez pozwanych działkę (wydzieloną działkę od północy o łącznej powierzchni 0,6120 ha) po drodze szerokości 5 metrów między budynkami od ulicy (...) do pozostałej części działki nr (...). Służebność miała zostać ustanowiona pod warunkiem, że na pozostałej części działki nr (...) nie zostanie wybudowanych więcej niż 10 budynków. Zastrzeżenie to zostało dodane na wniosek jednego z nabywców nieruchomości, który chciał aby było zaznaczone że budowa nie będzie dotyczyła więcej niż 10 budynków.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej z dnia 8 października 2007 r. pozwani zobowiązali się wybudować na projektowanej działce, jaka miała powstać po podziale działki nr (...), opisany w powołanej umowie o roboty budowlane dom mieszkalny oraz sprzedać tak zabudowaną projektowaną działkę – po jej nabyciu od E. i R. A. – w stanie wolnym od obciążeń poza opisaną służebnością – Z. i D. W., w terminie 30 dni od dnia, w którym na opisanej działce zostanie wybudowany dom mieszkalny, zgodnie z powołaną umową o roboty budowlane, nie później jednak niż w terminie do dnia 31 grudnia 2009 r. Cena sprzedaży miała być płacona zgodnie z uzgodnionym harmonogramem. Pierwsza wpłata miała mieć miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej. Przed zawarciem umowy powodowie wpłacili tytułem zadatku kwotę 5 000 zł. Umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

W dniu 15 października 2007 r. W. O. zawarł z pozwanymi umowę o roboty budowlane i umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna została zawarta również przez J. O.. Zawarte przez W. O. i J. O. oraz Z. i D. W. umowy o roboty budowlane i umowy przedwstępne były takie same w zakresie swych istotnych dla sprawy ustaleń. Umowa przedwstępna zawarta przez małżonków O. dotyczyła zakupu projektowanej działki nr (...). Także umowa przedwstępna zawarta przez małżonków O. przyjęła formę aktu notarialnego. Cena sprzedaży miała być płacona zgodnie z uzgodnionym harmonogramem. Pierwsza wpłata miała mieć miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej. Przed zawarciem umowy powodowie wpłacili tytułem zadatku kwotę 5 000 zł.

W dniu 7 marca 2008 r. A. T. i T. T. zawarli z pozwanymi umowę o roboty budowlane oraz umowę przedwstępną. Na podstawie umowy o roboty budowlanej pozwani zobowiązali się do wybudowania określonego budynku mieszkalnego na działce nr (...). Zawarta przez małżonków T. umowa przedwstępna przewidywała takie same warunki jak umowa przedwstępna zawarta przez pozwanych z małżonkami W. za wyjątkiem płatności – przed zawarciem umowy powodowie nie dokonali żadnej wpłaty, pierwsza miała mieć miejsce dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej.

W dniu 11 czerwca 2008 r. pozwani zawarli z E. i R. A. umowę sprzedaży, dotyczącą nabycia przez pozwanych własności działek wydzielonych z działki nr (...).

A. Z. i P. Z. również zawarli z pozwanymi umowę o roboty budowlane i umowę przedwstępną. Umowy generalnie miały identyczną treść w swych istotnych dla sprawy postanowieniach, jak umowy zawarte wcześniej przez pozwanych z pozostałymi powodami, przy czym w umowie przedwstępnej z dnia 3 września 2008 r. zawartej przez A. Z. w formie aktu notarialnego wskazano już, że pozwani są właścicielami nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...), która to jest wolna od obciążeń i praw osób trzecich, za wyjątkiem służebności drogi ustanowionej na działce nr (...). Ponadto cała cena sprzedaży miała być zapłacona po zawarciu umowy przedwstępnej. Przed zawarciem umowy powodowie nie dokonali żadnej wpłaty.

Sąd Rejonowy ustalił, że zawarcie umów o roboty budowlane i przedwstępnych było poprzedzone negocjacjami, w trakcie których strony uzgadniały zapisy umów. Z tego też względu negocjacje trwały długo. Strony same przygotowały projekty umów o roboty budowlane bez udziału prawników. Natomiast wszystkie umowy przedwstępne były zawierane w kancelarii notarialnej przed notariuszem K. D.. Przed podpisaniem umów przedwstępnych ich projekty były przedstawiane powodom. Ponieważ prace budowlane na osiedlu rozpoczęto od budowy sieci wodno-kanalizacyjnej i prace te zakończono w 2007 r., jeszcze przed zawarciem umów przedwstępnych z powodami, w dacie zawarcia umów przedwstępnych z powodami, w terenie były widoczne studzienki poza działką nr (...).

W grudniu 2009 r. pozwani zawarli z powodami umowy przyrzeczone – sprzedaży nieruchomości: w dniu 15 grudnia 2009 r. z D. i Z. W., a w dniu 18 grudnia 2009 r. z pozostałymi powodami. Każda z nieruchomości nabywanych przez powodów miała cenę ponad 500 000 zł brutto. Przed zawarciem umów powodowie wpłacili przeważającą część należności.

Przy zawarciu umów przyrzeczonych pozwani okazali odpis z ksiąg wieczystych nr (...) i ksiąg wieczystych dotyczących nabywanych przez powodów nieruchomości. Pozwani w umowie oświadczyli, że są właścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...), stanowiącej drogę, objętą księgą wieczystą (...), w której w dziale III wpisana jest nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność drogi, a nadto, że w działce znajdują się sieci – teletechniczna, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, oświetlenia ulicznego, energetyczna, wodociągowa oraz gazownicza, w związku z czym na nieruchomości ustanowiono stosowną służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego w zakresie korzystania z sieci energetycznych i gazowniczych, pozostałe sieci miały stanowić współwłasność nabywców działek zabudowanych budynkami przy ul. (...). Pozwani oświadczyli, że opisane nieruchomości są wolne od obciążeń i praw osób trzecich, za wyjątkiem obciążających działkę nr (...) służebności (§ 1 ust. 2 umowy). W § 6 ust. 2 umów powodowie oświadczyli, że wyrażają zgodę na korzystanie z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez pozwanych, w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowo budowanych osiedlach.

Na mocy zawartych umów pozwani sprzedali powodom prawo własności umówionych nieruchomości, i tak na rzecz: - A. i T. T. nieruchomości położonej w G. przy ul (...), składającej się z działki nr (...), zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...),
- A. Z. i P. Z. nieruchomości, położonej w G. stanowiącej działkę nr (...), zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr GL 1G/ (...) wraz z 1/20 udziału w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr GL 1G/ (...), - D. W. i Z. W. nieruchomości położonej w G., stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr GL 1G/ (...), - J. O. i W. O. nieruchomości położonej w G., stanowiącej działkę nr (...) zabudowanej jednorodzinnym budynkiem w zabudowie szeregowej objętej księgą wieczystą nr (...) wraz z 1/20 udziału w części nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr GL 1G/ (...).

Umowy przyrzeczone zostały zawarte w formie aktów notarialnych, przed notariuszem K. D.. W tym okresie miały zostać zawarte umowy nie tylko przez powodów, ale i innych nabywców działek, dlatego też umowy były zawierane w przeciągu 4 dni. U notariusza został zarezerwowany odpowiedni czas, aby wszystko przebiegło sprawnie. Żaden z powodów nie miał zastrzeżeń co do terminów zawarcia umów przyrzeczonych. Natomiast inny klient – pan R. zdecydował się na przesunięcie terminu zawarcia umowy – umowę podpisał dnia 22 grudnia 2009 r. Powodowie nie byli poganiani przy podpisywaniu umów. Notariusz na bieżąco wyjaśniał wszystkie wątpliwości co do zapisów umowy. Nie miała miejsce sytuacja, aby któryś z powodów oświadczył, że nie podpisze umowy, bądź jest niezadowolony z jej zapisów. Nie było wątpliwości co do ustanawianych służebności, czy korzystania z sieci wodno-kanaliacyjnej przez pozwanych. Po zawarciu umów przyrzeczonych pozwani kupili dla każdego z nabywców drzewko iglaste (choinkę) do posadzenia przed domem z okazji zbliżających się Świąt Bożego Narodzenia. Byli też u każdego z nabywców z życzeniami świątecznymi i im również życzenia były przez nabywców składane.

Sąd Rejonowy ustalił nadto, iż pozwani nie zapewniali powodów czy innych nabywców nieruchomości, że przez drogę po ich osiedlu mieszkalnym będzie przejeżdżał tylko sprzęt rolny państwa A.. Przez cały czas mówiono o służebności przejazdu i przechodu z zastrzeżeniem, że na dalszej części działki nr (...) nie zostanie wybudowane więcej niż 10 domów. Pozwani nie ukrywali przed powodami, że rozpoczynają procedurę związaną z dalszą zabudową, jednakże również nie informowali o tym powodów. Powodowie mieli możliwość zapoznania się z projektem sieci wodno-kanalizacyjnej, która pozostawała w posiadaniu pozwanych, jednakże nie zapoznali się z nim.

Początkowo pozwani planowali zbudować osiedle w taki sposób, aby pozostawić po prawej stronie, patrząc od strony ulicy (...), pas gruntu o szerokości 5 metrów, który to miał służyć pozwanym i ich pracownikom, jako droga dojazdowa do gruntów/działki, znajdujących się poza obszarem planowanego osiedla powodów. Ponieważ klientom – potencjalnym nabywcom domów jednorodzinnych na osiedlu powodów, w tym powodom – małżonkom Z. - zależało na zwiększeniu powierzchni działek pod domkami (zwiększeniu powierzchni ogrodów) zwrócili się do pozwanych z prośbą o wykupienie owego pasa gruntu. Pozwani zgodzili się na to, w konsekwencji czego pojawił się problem dojazdu na teren poza osiedlem, do kolejnych działek (początkowo, przed podziałem, do dalszej części działki nr (...)). Powiększenia ogródków na osiedlu powodów spowodowało konieczność ustanowienia służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr (...), celem dojazdu do dalszej części działki nr (...).

W maju 2009 r. pozwani podjęli czynności (prace budowlane) zmierzające do budowy kolejnych budynków mieszkalnych - dalszej części osiedla . Wystąpił wówczas problem z dojazdem do terenu, gdzie prowadzono prace. Pozwani, nie chcąc nadmiernie korzystać z ustanowionej służebności po działce nr (...), podjęli wtedy czynności mające na celu rozwiązanie tego problemu – prowadzili negocjacje z właścicielami gruntów sąsiednich celem ustanowienia dojazdu do drugiej części osiedla z innej strony. W tym też czasie powstawał plan zagospodarowania przestrzennego, który miał przewidywać możliwość dojazdu do dalszej części osiedla nie przez tereny, gdzie był postawione domy powodów. Aby umożliwić ten dojazd pozwani doprowadzili i urządzili drogę od strony ulicy (...). Osiedle, na którym powodowie zakupili nieruchomości, od początku było ogrodzone. Przez jego środek biegnie droga wyłożona kostką brukową. Wjazd na teren jest możliwy przez zamykaną bramę. Aktualnie część działek, znajdujących się za terenem osiedla powodów, a wydzielonych z dalszej części działki nr (...), zostało sprzedane osobom trzecim (są to działki władnące w zakresie przedmiotowej służebności przejazdu i przechodu, na których wybudowane są budynki, które korzystają z przedmiotowej sieci wodnej i kanalizacyjnej). Jedynie część tych działek nadal stanowi własność pozwanych. Od czasu, gdy z przedmiotowej sieci wodno-kanalizacyjnej korzystają budynki znajdujące się w dalszej części osiedla (poza osiedlem powodów), ciśnienie wody w sieci spadło, jednakże nadal spełnia odpowiednie parametry.

Powyższe okoliczności doprowadziły Sąd Rejonowy do przekonania, że odnosząc się do żądań pozwu związanych ze służebnością przechodu i przejazdu przez nieruchomości stanowiące współwłasność powodów – zakazu przechodu i przejazdu dla właścicieli oznaczonych nieruchomości oraz wykreślenie wpisanej do księgi wieczystej służebności przechodu i przejazdu – w polskim systemie prawnym zostały przewidziane odpowiednie środki pozwalające na zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego jakimi są służebności gruntowe, a to art. 293 i następne kc. Jednocześnie akt prawny, na który powołuje się strona powodowa, nie wyłączył możliwości stosowania przepisów kodeksu cywilnego w tym zakresie. Sąd uznał, iż niemożliwym było domaganie się na gruncie ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym wykreślenia służebności z księgi wieczystej, w sytuacji, gdy takie ograniczone prawo już istnieje, zostało w prawidłowy sposób ustanowione, zaś obowiązujące przepisy prawa (kodeks cywilny) zajmują się tego rodzaju kwestiami w sposób pełny. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do sytuacji, gdy w postępowaniu sądowym dotyczącym nieuczciwych praktyk rynkowych rozstrzygano by w sposób wiążący istotne kwestie związane z uprawnieniami osób, które mogą nie być w ogóle uczestnikami prowadzonego postępowania i które też swoim zachowaniem nie dają podstawy dla pozbawienia ich przysługujących im praw. Sąd Rejonowy wskazał, iż dla zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości obciążonej. Tym samym w postępowaniu sądowym dotyczącym spornej kwestii konieczny jest udział wszystkich współwłaścicieli, nie mniej jednak powodowie nie upatrywali podstawy dla swych żądań w przepisach kodeksu cywilnego-przepisach prawa rzeczowego. Strona powodowa odwoływała się do ogółu zachowań pozwanych jako przedsiębiorców, z którymi to zawarła określone umowy. Wobec tak określonej podstawy faktycznej pozwu, brak było podstaw do zastosowania art. 194 kpc i wezwania do udziału w sprawie w charakterze strony określonych podmiotów i osób, a których udział byłby niezbędny ze względów wskazanych powyżej.

Ponadto w ocenie Sądu Rejonowego nie doszło do zastosowania przez pozwanych nieuczciwej praktyki rynkowej, nie znalazły bowiem potwierdzenia w materiale dowodowym okoliczności wskazane przez powodów, a dotyczące przymusowej sytuacji, w jakiej mieli znaleźć się powodowie w chwili zawierania umów przyrzeczonych. Sąd wskazał, że przedmiotowa sprawa dotyczy zawarcia z przedsiębiorcą (pozwanymi) umów sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, położonymi na wybudowanym przez pozwanych osiedlu mieszkaniowym. Z uwagi na ową specyfikę „produktu”, którego dotyczy praktyka rynkowa oraz krąg odbiorców, do których jest ona skierowana uznał, że przeciętny konsument decydujący się na zawarcie umowy tego rodzaju winien charakteryzować się znaczną ostrożnością i spostrzegawczością. Skoro więc w umowach przedwstępnych ograniczone prawo rzeczowe było zdecydowanie inaczej (szerzej) określone aniżeli w umowach o roboty budowlane, powodowie powinni ostrożniej podejść do możliwości zakupu nieruchomości, w szczególności, że projekty umów przedwstępnych zostały im udostępnione wcześniej, przed podpisaniem umów. Mieli zatem możliwość zapoznania się z nimi i zweryfikowania prezentowanego przez kontrahenta stanowiska. Co więcej, podpisanie umów było poprzedzone długimi negocjacjami, podczas których strony analizowały poszczególne warunki umowne, a zatem był czas i istniały realne możliwości dla podjęcia przez powodów stosownych do sytuacji działań i zabezpieczenia swoich interesów. Podkreślono, że z treści umów przedwstępnych wynikało jednoznacznie, że na dalszej części działki nr (...) (czyli działki, na której budowano osiedle) mogą zostać wybudowane kolejne budynki (i to do 10 budynków).

Sąd Rejonowy uznał, że brak jest podstaw do przerzucania na pozwanych jako przedsiębiorców ciężaru pełnego/maksymalnego dbania o klientów i ich interesy. Tego rodzaju działanie byłoby sprzeczne z celami dyrektywy 2005/29/WE, jak również ideą pojęcia „przeciętny konsument” w rozumieniu przepisów i orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości.

Powodowie powołując się na przepisy ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym domagali się między innymi zastosowania środka w postaci unieważnienia określonych zapisów umów przyrzeczonych, a to § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2, jednakże ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym nie przewiduje sankcji tego rodzaju, gdyż w ustawie mowa jest wyłącznie o żądaniu unieważnienia umowy (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Wskazana sankcja stanowi nowy instrument przyznany konsumentowi, pozwalający mu na „uwolnienie” się od czynności prawnej podjętej pod wpływem nieuczciwych praktyk, unieważnienie całej czynności prawnej, a nie jedynie jej fragmentu. Stąd również z tej przyczyny, powództwo w zakresie tych roszczeń, podlegało oddaleniu. Ponadto unieważnienie zapisu § 1 ust. 2 umów przyrzeczonych zawartych między stronami nie mogłoby wywołać w istocie żadnych skutków prawnych, skoro postanowienie to zawiera jedynie informację o istniejącym obciążeniu nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Powództwo w zakresie odszkodowania podlegało oddaleniu natomiast również z tej przyczyny, iż powodowie nie wykazali wysokości poniesionej szkody, a z materiału dowodowego nie wynika, by pozwani zastosowali względem powodów nieuczciwą praktykę rynkową, która spowodować by mogła dla powodów szkodę. Na okoliczność poniesionej szkody powodowie przedstawili dowód w postaci ekspertyzy prywatnej. Wobec zakwestionowania wyliczeń w niej zawartych przez pozwanych, ekspertyza jako dokument prywatny w rozumieniu art. 245 kpc stanowi wyłącznie dowód tego, że osoba która ją podpisała złożyła oświadczenie określonej treści, a poza ową prywatną ekspertyzą powodowie nie zaoferowali żadnych innych dowodów celem wykazania wysokości szkody. Ponadto oparcie roszczenia o zapłatę odszkodowania stanowiącego de facto wynagrodzenie za korzystanie z sieci przez inne osoby, na przepisach ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, nie może być uznane za zasadne.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od zaskarżonego wyroku wnieśli wszyscy powodowie zarzucając mu błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, iż przy okazji zawierania umów o roboty budowlane i umów przedwstępnych przedstawiono powodom dokumenty w postaci planu zagospodarowania osiedla, z którego wynikał przebieg sieci wodno-kanalizaycjnej oraz poprzez przyjęcie, iż powodowie mieli możliwość ustalenia położenia studzienek wodno-kanalizacyjnych w dacie umów przedwstępnych; naruszenie prawa procesowego: a to art. 233 kpc w związku z art. 13 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności brak uwzględnienia zasady odwróconego ciężaru dowodu w zakresie zeznań powodów dotyczących opisu zawierania umów przenoszących własność oraz zapewnień pozwanych dotyczących sposobu korzystania ze służebności przejazdu i przechodu; naruszenie przepisów prawa materialnego: a to art. 2 pkt 2 i 8 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym poprzez błędne przyjęcie, iż powodowie nie spełnili w przypadku zawierania umów przenoszących własność nieruchomości wzorca przeciętnego konsumenta; art. 3 i 4 w związku z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym poprzez błędne przyjęcie, iż okoliczności zawarcia z powodami umów przenoszących własność nieruchomości w grudniu 2009 r. nie stanowiły nieuczciwych praktyk rynkowych; art. 12 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym i art. 293 i następne kc poprzez błędne przyjęcie, iż usunięci skutków niedozwolonej praktyki zastosowanej przez pozwanych względem powodów może polegać wyłącznie na unieważnieniu całych umów ostatecznych zawartych w grudniu 2009 r. Przy tak postawionych zarzutach powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji i solidarne zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazali, że projekt sieci wodno-kanalizacyjnej został przekazany powodom dopiero w 2012r., a więc po 3 latach od zawarcia umów przenoszących własność i nie był im okazywany przy zawieraniu umów, natomiast jeśli chodzi o ustalenie położenia studzienek kanalizacyjnych w dacie umów przedwstępnych, wskazali, iż w tym czasie nie było posadowionego płotu w tylnej części działki, co wyklucza możliwość dokładnego ustalenia przebiegu granic. Ponadto podnieśli, iż Sąd Rejonowy dokonał błędnej wykładni pojęcia „przeciętnego konsumenta”, albowiem zamiast dokonać analizy przesłanki deficytu informacyjnego skupił się przede wszystkim na ocenie przesłanek ostrożności i spostrzegawczości względem powodów. Wskazali, że na dzień podpisania umów przenoszących własność nieruchomości w dziale III KW nie znajdował się wpis służebności, ponadto nieprawdą jest, iż w umowach przedwstępnych sporna służebność była szerzej opisana niż w umowach o roboty budowlane. Powodowie zarzucili, iż błędne informacje w zakresie korzystania ze służebności były przekazywane powodom na etapie zawierania umów końcowych grudniu 2009 r., a ponieważ pozwanym nie udało się stworzyć możliwości dojazdu do kolejnych działek, co skutkowałoby brakiem możliwości budowy kolejnych domów, pozwani postanowili chronić swój interes kosztem właścicieli 20 działek, w tym powodów, a zawarte w umowach przedwstępnych zapisy o planowanej służebności nie zawierały określenia służebności jako gruntowej i pozwani wielokrotnie zapewniali, że charakter służebności będzie osobisty.

Złożyli także wnioski dowodowe.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie jako bezzasadnej i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania wskazując, iż wnioski dowodowe powodów złożone w apelacji są spóźnione i jako takie powinny zostać oddalone.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy podziela w całości i uznaje za swoje ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez sąd pierwszej instancji, ponieważ ustalenia te znajdują oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym, które to dowody sąd ten ocenił w granicach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 kpc. Orzekając Sąd Rejonowy nie uchybił zasadom logicznego rozumowania, ani też doświadczenia życiowego, a wnioski co do faktów w sposób logiczny wynikają z treści dowodów zgromadzonych w sprawie, a zaoferowanych przez obie strony.

Oddalając wnioski dowodowe powodów złożone w apelacji Sąd Okręgowy oparł się na treści art. 381 kpc, albowiem stanowią one dokumenty, których daty wskazują na to, że mogły być powołane przed sądem pierwszej instancji, zaś przewidywania strony co do tego w jaki sposób sąd oceni ciężar dowodowy nie mogą stanowić podstawy do ich uwzględnienia obecnie, a dodatkowo akta mianowania Z. W. na urzędnika służby cywilnej nie ma istotnego znaczenia dla rozpoznania sprawy (art. 227 kpc w związku z art. 391 § 1 kpc).

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieuwzględnienia roszczenia o zakazanie przejazdu i przechodu przez nieruchomość powodów i wykreślenia z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości wpisanej tam służebności przejazdu i przechodu, podnieść należy, iż jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy, stanowi ono faktycznie żądanie zniesienia wskazanej służebności, które nie mogło być uwzględnione przede wszystkim dlatego, iż podstawą ustanowienia służebności nie były kwestionowane przez powodów umowy przenoszące na nich własność nieruchomości zawarte z pozwanymi w grudniu 2009 r., lecz umowa sprzedaży zawarta pomiędzy pozwanymi a E. i R. A. w dniu 11 czerwca 2008 r. Podkreślić należy, iż podstawę żądania zniesienia służebności mogą stanowić wyłącznie przepisy kodeksu cywilnego, a to art. 294 kc i art. 295 kc (co do wygaśnięcia art. 293 kc), a przepis ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206), nie stanowią przepisów szczególnych wobec kodeksu cywilnego, dających możliwość domagania się na ich podstawie zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego, albowiem ustawa ta dotyczy prawa obligacyjnego, a nie rzeczowego (por. R. Stefanicki: Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Komentarz, Warszawa 2009, s. 96 – 98, 469).

Ponadto jak trafnie podniósł Sąd Rejonowy, wystąpienie z żądaniem zniesienia służebności stanowi rozporządzenie nieruchomością wspólną, a zatem wymaga zgody co najmniej większości współwłaścicieli, podczas gdy w niniejszym postępowaniu w żądaniem zniesienia służebności wystąpiło 4 z 20 współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, jednakże sąd meriti słusznie wskazał, że powodowie nie upatrywali podstawy dla swych żądań w przepisach kodeksu cywilnego, wobec czego brak było podstaw do zastosowania art. 194 kpc i wezwania do udziału w sprawie w charakterze strony określonych podmiotów i osób, których udział byłby niezbędny, lecz opierali swoje żądania na podstawie ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Niezależnie od powyższego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdził zarzucanego przez powodów nie poinformowania o zakresie i istnieniu służebności gruntowej, albowiem w umowach przedwstępnych zawartych przez państwa T., W. i O. widnieje zapis (będący oświadczeniem pozwanych), iż w umowie przyrzeczonej z małżonkami A. zostanie ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przejazdu poprzez zakupioną przez pozwanych działkę, z tym że służebność ta zostanie ustanowiona pod warunkiem, że na pozostałej części działki nr (...) nie zostanie wybudowanych więcej niż 10 domów. Natomiast w umowie przedwstępnej państwa Z. widnieje zapis, że nieruchomości te są wolne od obciążeń i praw osób trzecich za wyjątkiem służebności drogi ustanowionej na działce nr (...), gdyż umowa ta zawarta została 3 września 2008 r., a więc po zawarciu umowy sprzedaży pomiędzy małżonkami A. z pozwanymi w dniu 11 czerwca 2008 r., mocą której przeniesiono własność nieruchomości i ustanowiono służebność drogi. Nie mniej jednak z zapisu tego nie wynika, aby służebność ta miała charakter osobisty i ustanowiona miała zostać jedynie na rzecz małżonków A. w celu przejazdu kombajnem raz do roku. Taki wniosek powodów jest niczym nieuzasadniony.

Sąd Odwoławczy podzielił nadto pogląd Sądu Rejonowego, iż roszczenie o unieważnienie postanowień § 1 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 umów przenoszących własność nieruchomości nie mogło zostać uwzględnione, albowiem przepisy ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym przewidują jako jedną z możliwych sankcji zastosowania nieuczciwej praktyki rynkowej unieważnienie umowy w całości z obowiązkiem wzajemnego zwrotu świadczeń, nie można jednak na podstawie wskazanej ustawy żądać unieważnienia poszczególnym zapisów umowy. Tym bardziej, że umowami przenoszącymi własność na powodów nie ustanowiono służebności drogi, którą chcą oni wykreślić. Powództwo oparte na art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym ma na celu wyeliminowanie negatywnych następstw stosowanej praktyki, czyli dążyć powinno do dochodzenia czynnego zachowania przedsiębiorcy mającego usunąć te skutki (por. R. Stefanicki: op. cit., s. 476), a nie do czynnego zachowania innych osób niebędących pozwanym przedsiębiorcą, które musiałyby zgadzać się na utratę swych uprawnień wynikających z bycia właścicielem nieruchomości władnącej. Dlatego też jedynie żądanie unieważnienia całej umowy, którego powodowie nie zgłaszają, mogłoby wchodzić w tym przypadku w rachubę (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym).

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przez Sąd Rejonowy zasady odwróconego ciężaru dowodu w zakresie wprowadzenia powodów w błąd, wskazać należy, że jeżeli postępowanie dotyczy stosowania nieuczciwej praktyki rynkowej wprowadzającej błąd to ciężar udowodnienia, że nie stanowi ona takiej praktyki spoczywa na przedsiębiorcy, nie mniej jednak konsument, którym w niniejszym postępowaniu są powodowie, winien jest wykazać określony stan faktyczny, z którego wywodzi swoje twierdzenia, a więc okoliczności wprowadzenia powodów przez przedsiębiorcę w błąd, czego w toku postępowania nie uczyniono. Istota zasady odwróconego ciężaru dowodu polega na tym, że powodowie muszą wykazać, iż zostali wprowadzeni w błąd, a dopiero wówczas przedsiębiorca – na którego wtedy przechodzi ciężar dowodowy – musi wykazać, że to działanie nie stanowi nieuczciwej praktyki rynkowej. Innymi słowy to, że dana praktyka rynkowa istniała musi wykazać konsument, a przedsiębiorca musiałby wykazać, że ta wykazana praktyka rynkowa (podejmowane przez niego działania) nie stanowią nieuczciwej praktyki rynkowej (por. art. 13 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, R. Stefanicki: op. cit., s. 505 – 506).

Ponadto trafnie wskazał Sąd Rejonowy, iż z uwagi na specyfikę „produktu”, którego dotyczy praktyka rynkowa oraz krąg odbiorców, do których jest ona skierowana, przeciętny konsument decydujący się na zawarcie umowy tego rodzaju winien charakteryzować się znaczną ostrożnością i spostrzegawczością. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2014 r. w sprawie III SK 34/13 (Lex 1463897) przeciętny konsument w rozumieniu art. 2 pkt 8 ustawy z 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym jest "dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny". Posiada zatem pewien zasób wiedzy o rzeczywistości gospodarczej, w jakiej styka się z przekazem reklamowym. Jako uważny i ostrożny konsument, potrafi wiadomości te wykorzystywać do analizy przekazu reklamowego, wobec którego musi zachowywać pewien stopień racjonalnego krytycyzmu (niewielkiej podejrzliwości). Uwaga i ostrożność konsumenta zakładają, że ma on świadomość, iż nie zawsze przekaz reklamowy będzie całkowicie zgodny z rzeczywistością, co pozwala na posługiwanie się w reklamie przesadą, ale w żaden sposób nie uzasadnia posługiwania się informacjami nieprawdziwymi. Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, że prawna przesłanka niebezpieczeństwa wprowadzenia w błąd powinna być oceniana z uwzględnieniem domniemanych, zakładanych oczekiwań przeciętnego konsumenta (odbiorcy), który jest "rozsądnie", "dosyć", "w miarę" dobrze poinformowany oraz "rozsądnie", "dosyć", "w miarę" spostrzegawczy i ostrożny.

Sąd Rejonowy trafnie wskazał, że pierwszy etap współpracy z pozwanymi w tym negocjacje, zawarcie umów o roboty budowlane i umów przedwstępnych trwał dosyć długo, a strony podczas spotkań omawiały szczegółowo warunki umów, niektóre spotkania trwały po kilka godzin. W umowach przedwstępnych zostały zawarte zapisy dotyczące przyszłej nieodpłatnej i nieograniczonej służebności przejazdu i przechodu przez nieruchomości, a sformułowania umów pozostają w tym zakresie jasne i wyraźne – nie było uczynionych żadnych zastrzeżeń, które to wskazywałyby, że służebność dotyczy określonych osób czy przejazdu określonym sprzętem, nie została ona też opisana jako służebność osobista – w tym zakresie istotna jest treść aktów notarialnych. Podpisanie tych umów było poprzedzone długimi negocjacjami, podczas których strony analizowały poszczególne warunki umowne, a zatem był czas i istniały realne możliwości dla podjęcia przez powodów stosownych do sytuacji działań i zabezpieczenia swoich interesów, zwłaszcza że umowy przedwstępne zawarte zostały w formie aktu notarialnego, a więc odnosiły tym silniejszy skutek, iż na pozwanych ciążyło ryzyko nie zawarcia umów przenoszących własność. Podkreślenia wymaga, że z treści umów przedwstępnych wynikało jednoznacznie, iż na działce zostanie ustanowiona służebność przejazdu, a na dalszej części działki nr (...) mogą zostać wybudowane kolejne budynki (i to do 10 sztuk).

Inaczej było tylko w umowie przedwstępnej zawartej z A. Z. działającą także w imieniu swego męża P. dnia 3 września 2008 r., albowiem była ona podpisana już po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy pozwanymi i małżonkami A., która jednocześnie ustanowiła służebność drogi na działce (...) na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr (...) pod warunkiem, że na nieruchomości władnącej nie zostanie wybudowanych więcej niż 10 budynków /§ 5, k. 393/. Jednak w tej umowie przedwstępnej pozwani w swoich oświadczeniach wskazali, że nieruchomość jest obciążona służebnością drogi oraz, że nabyli nieruchomość umową sprzedaży z 11 czerwca 2008 r. zawartą w formie aktu notarialnego w tej samej kancelarii notarialnej /k. 131/. Nie było więc żadnych przeszkód, aby uzyskać informację dotyczącą tego w jaki sposób służebność ma przebiegać i czy będzie prowadziła do kolejnego osiedla. Przy takich oświadczeniach nieuzasadnione byłoby ukrywanie informacji o zamiarze budowy kolejnych domów na dalszej części zakupionej przez pozwanych działki, albowiem ustalenie tego zamiaru przez powodów wymagałoby jedynie uzyskania informacji o warunkach ustanowienia służebności, a rozsądny konsument, kupując nieruchomość o takie informacje się zwraca (wystarcza w tym przypadku treść umowy ustanawiającej służebność, o której pozwani powiadomili powodów), można także samodzielnie ustalić te okoliczności dokonując przeglądu treści księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla działki nr (...), w której wpis tego ograniczonego prawa rzeczowego został dokonany 12 grudnia 2008 r., a więc na rok przed zawarciem umów ostatecznych, przy czym wniosek wpłynął 13 czerwca 2008 r. /k. 268 – 270/. Jednocześnie odpis tej księgi wieczystej sporządzony przez Ekspozyturę Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych w G. w dniu 1 grudnia 2009 r. został okazany wszystkim powodom w datach zawierania umów ostatecznych /k. 134 – 135, 64 – 65, 103 – 104, 172 – 173/.

Powodowie mając wątpliwości co do zapisów umowy przedwstępnej, winni podjąć stosowne środki celem wstrzymania się z podpisywaniem dokumentów dotyczących przeniesienia własności, pozyskania informacji i wyjaśnienia wątpliwości, albowiem na moment podpisywania umów przedwstępnych powodowie nie mieli jeszcze zobowiązań finansowych wobec pozwanych oraz nie dokonali jeszcze żadnych wpłat bądź były one niewielkie w porównaniu do uzgodnionej ceny sprzedaży. Powodowie mieli zatem możliwość poznania treści ustanowionej służebności drogi, a jeśli zakres tej służebności opisanej w umowach przedwstępnych im nie odpowiadał i wg nich nie był identyczny z tym wskazanym w umowach przedwstępnych, mogli również umowy ostatecznej nie podpisywać i dochodzić zawarcia umowy ostatecznej na drodze sądowej, gdyż wszystkie umowy przedwstępne mają formę aktu notarialnego (art. 390 § 2 kc).

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut dotyczący oddalenia przez sąd pierwszej instancji roszczenia powodów w zakresie żądania odszkodowania za korzystanie z sieci wodno – kanalizacyjnej, albowiem jak prawidłowo uznał Sąd Rejonowy powodowie nie tylko nie wykazali wysokości poniesionej szkody, ale również nie wykazali, aby pozwani zastosowali względem powodów nieuczciwą praktykę rynkową, która spowodować by mogła dla powodów szkodę, gdyż w umowach przenoszących własność znajduje się jednoznaczny i zrozumiały zapis, iż strona nabywająca wyraża zgodę na korzystanie z sieci wodno-kanalizacyjnej przez pozwanych, w szczególności w celu przyłączenia budynków w nowo budowanych osiedlach, nie ulega więc wątpliwości, że powodowie posiadali wiedzę o kolejnych budynkach stawianych przez pozwanych i o tym, że będą podłączone do sieci wodno-kanalizacyjnej, co więcej zgodzili się na to, a żadnego przymusu w tym zakresie nie wykazali (art. 6 kc). Umów ostatecznych w takiej treści podpisywać nie musieli, o czym była mowa wyżej.

Abstrahując od okoliczności niewykazania zastosowania nieuczciwej praktyki rynkowej w tym zakresie, trafnie podkreślił Sąd Rejonowy, iż na okoliczność poniesionej szkody powodowie przedstawili dowód w postaci ekspertyzy prywatnej, która wobec jej zakwestionowania przez pozwanych, stanowi jedynie dokument prywatny w rozumieniu art. 245 kpc, a więc wyłącznie dowód na okoliczność, że osoba która go podpisała złożyła oświadczenie określonej treści, nie może więc prowadzić do ustalenia wysokości szkody. Poza ową prywatną ekspertyzą powodowie nie zaoferowali żadnych innych dowodów celem wykazania wysokości szkody, z tych też przyczyn powództwo w zakresie odszkodowania nie mogło zostać uwzględnione.

W powyżej opisanych okolicznościach nielogicznym i niezgodnym z zasadami racjonalnego rozumowania było przyjęcie przez powodów, iż na terenie pozwanych, za osiedlem ich domków, nie powstaną już żadne budynki mieszkalne, a będzie tam tylko pole. Także mapa tego terenu wskazuje, że na działce za osiedlem powodów można wybudować jakieś budynki, tym bardziej, że służebność drogi została ustanowiona już w 2008 r. Niezasadne także pozostają zarzuty apelacji dotyczące naruszenia prawa materialnego, albowiem powodowie nie wykazali, iż w jakikolwiek sposób zostali pozbawieni możliwości ustalenia przebiegu służebności drogi i jej charakteru, a o zamiarze budowy kolejnego osiedla domków wiedzieli już w chwili podpisania umów przedwstępnych, czego przed nimi nikt nie krył – wynika to wprost z umów przedwstępnych zawartych w formie aktów notarialnych, w których zostali o tym poinformowani (pozwani złożyli oświadczenia w tym zakresie, a co do państwa Z. wskazano wyżej uwagi związane z odrobinę odmienną treścią tego aktu notarialnego, ale nie uniemożliwiała ona rzeczywistych ustaleń, co więcej wskazywała na możliwość ich poczynienia).

Z uwagi na powyższe – na podstawie art. 385 kpc w związku z art. 6 kc, art. 2 pkt 2 i 8 ustawy z 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, art. 3 tej ustawy, art 4 tej ustawy, art. 12 ust. 1 pkt 2 i 4 tej ustawy, art. 13 tej ustawy oraz art. 293 – 295 kc – oddalono apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art. 98 kpc w związku z art. 108 § 1 kpc i przy zastosowaniu § 6 pkt 4 i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, mając na uwadze, iż powodowie występowali w sprawie przy współuczestnictwie formalnym, a więc właściciele każdej nieruchomości ponosili koszty postępowania w swojej sprawie, zaś wartość przedmiotu zaskarżenia dla każdej pary powodów stanowi ta sama kwota po 7 700 zł (30 800:4).

SSR (del.) Roman Troll SSO Tomasz Tatarczyk SSO Andrzej Dyrda

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE