UZASADNIENIE

Wyrokiem z 13. października 2014r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo

M. R. wniesione przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) numer (...) ul. (...) w T. o uchylenie uchwały z 28 listopada 2013r. nr (...). Uchwałą tą właściciele lokali tworzących pozwaną Wspólnotę wyrazili zgodę na umieszczenie przez powoda na elewacji budynku (na ścianie szczytowej przy ul. (...)) tablicy o wymiarach 200 cm x 100 cm, informującej o lokalizacji kancelarii adwokackiej oraz wyrazili zgodę na oddanie powodowi w dzierżawę zajętej pod tą tablicę części elewacji za opłatą w wysokości 25zł netto miesięcznie za każdy rozpoczęty m² zajętej powierzchni.

Poddając zaskarżoną uchwałę kontroli sądowej, Sąd Okręgowy stwierdził, iż nie zachodzi żadna z podstaw jej uchylenia, określonych w art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (u.w.l), który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, a następnie. W szczególności Sąd Okręgowy nie dopatrzył się niezgodności zaskarżonej uchwały z art. 12 ust. 1 u.w.l., art. 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 w/w ustawy. Stwierdził, iż zgodnie z art. 12 u.w.l. w zw. z art. 140 k.c. każdy właściciel lokalu jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (ze wspólnych części nieruchomości) w ten sposób, że nie może z niej korzystać stosownie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać oraz, że zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Podkreślił, iż elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. oraz, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. Uznał, iż umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach udziału przysługującego właścicielowi lokalu. Zauważył, iż skoro w podjętej uchwale, współwłaściciele rzeczy wspólnej uregulowali kwestię korzystania z elewacji budynku, to jeden ze współwłaścicieli nie może powoływać się na swoje uprawnienia wynikające z art. 206 (w zw. z art. 140) k.c. do współposiadania rzeczy w sposób przez siebie wybrany. Sąd Okręgowy przywołał i podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, zajęte w podobnym stanie faktycznym, wyrażone w uzasadnieniu wyroku z 12 grudnia 2012r. w sprawie z VI ACa 766/12, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.), przy czym prawo do współkorzystania, jak również do współposiadania (art. 206 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.) ograniczone jest koniecznością respektowania istnienia takich samych uprawnień po stronie innych współwłaścicieli, ponieważ przedmiotowe uprawnienia przysługują każdemu z nich. Umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części elewacji na potrzeby wyłącznie osoby, która ją zamieściła i uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie niż czynią to pozostali współwłaściciele i uzyskuje korzyść, która powinna być między nimi rozliczona. Konieczność uiszczania wynagrodzenia nie sprzeciwia się istocie współwłasności, ponieważ prawa innych współwłaścicieli są naruszane przez tych współwłaścicieli, którzy zamieścili tablice informacyjne lub reklamowe. Argumenty te dały Sądowi Okręgowemu podstawę do przyjęcia, iż zaskarżona uchwała jest zgodna z obowiązującymi przepisami regulującymi stosunki między współwłaścicielami, tj. z art. 12 ust. 1 u.w.l i z art. 206 k.c. Nadto, Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała nie narusza interesów powoda, jako że za uchwałę naruszającą interes właściciela lokalu uznaje się uchwałę zmierzającą do uzyskania przez określonych członków wspólnoty korzyści kosztem innych członków, a taka sytuacja przy realizacji spornej uchwały nie wystąpi. Obowiązek umieszczenia informacji na tablicy wywieszonej przy wejściu do budynku o lokalu, w którym powód prowadzi kancelarię adwokacką nie oznacza, że umieszczenie to powinno być bezpłatne. Stwierdził, iż wywieszenie tablicy nie stanowi reklamy, mimo to umieszczenie jej wpływa na efekty działalności kancelarii adwokackiej. Wykorzystanie elewacji budynku dla wywieszenia informacji służy wyłącznie interesom powoda, nie zaś interesom wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. Jeśli pozwana zgadza się na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości przez umieszczenie na elewacji budynku informacji o działalności powoda, to w jej interesie jest pobieranie z tego tytułu opłat. Sąd Okręgowy odwołał się do stanowiska Sądu Najwyższego, zawartego w uzasadnieniu wyroku z 26 czerwca 2008r. (sygn. II CSK 598/07, LEX nr 500189), iż „Sąd rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela musi brać pod uwagę także interesy pozostałych właścicieli lokali". Podkreślił, iż o tym, że zaskarżona uchwała stanowi realizację interesu większości właścicieli lokali nieruchomości świadczy wynik głosowania nad przyjęciem uchwały (za podjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele reprezentujący 0,761 udziałów w nieruchomości wspólnej). Podsumowując, wobec braku zaistnienia przesłanek z art. 25 ust. 1 u.w.l., Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, w oparciu o art. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zasądził od powoda na rzecz pozwanej 197zł z tytułu kosztów procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego pozwanej w stawce minimalnej określonej w § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (180zł) oraz poniesiona przez pozwaną opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).

Wyrok zaskarżył powód, domagając się jego zmiany przez uwzględnienie powództwa i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania za obie instancje. Alternatywnie domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Zarzucił, iż zaskarżony wyrok narusza prawo materialne, a to:

- art. 12 ust.1 u.w.l. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że korzystanie przez powoda z nieruchomości, a w szczególności z elewacji budynku nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości;

- art. 22 ust. 3 pkt. 4 u.w.l. przez błędne przyjęcie, iż zajęcie nieruchomości wspólnej pod tablicę informacyjną stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, na której dokonanie wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej;

- art. 25 ust. 1 u.w.l. przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z przepisami prawa i nie narusza interesów powoda jako współwłaściciela;

- art. 206 k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że korzystanie przez powoda z nieruchomości wspólnej nie daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez innych współwłaścicieli.

Nadto podniósł, iż Sąd Okręgowy, wydając zaskarżony wyrok naruszył także przepisy procesowe, a to:

- art. 328 § 2 k.p.c. przez brak ustosunkowania się w pisemnych motywach orzeczenia do podnoszonego przez powoda zarzutu naruszenia art. 29 ust. 2 pkt. 6 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane; podnoszonego przez powoda faktu nieobciążania innych współwłaścieli przedmiotowej nieruchomości opłatami za korzystanie z elewacji wspólnej przez montaż anten satelitarnych oraz problematyki zasadności opłaty za umieszczenie tablicy na poziomie 25zł za m²,

- art. 233 § 1 k.p.c. przez zaniechanie wszechstronnego rozważenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz twierdzeń strony powodowej, prowadzące do błędnych wniosków, iż zaskarżona uchwała nie narusza prawa i interesów powoda oraz, że wywieszenie tablicy informacyjnej wpływa na efekty działalności kancelarii adwokackiej;

- art. 299 k.p.c. przez pominięcie dowodu z przesłuchania powoda, pomimo niewyjaśnienia wszystkich faktów istotnych dla rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu apelacji powód wywodził, iż zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem i rażąco narusza jego interesy. Dla poparcia drugiej z podstaw uchylenia uchwały przywołał także fakt, iż jest już obciążany przez pozwaną dodatkową opłatą w kwocie 20zl za prowadzenie lokalu użytkowego w nieruchomości wspólnej.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Wywodziła, iż zarzuty apelacji nie są zasadne.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów formalnych, stwierdzić należy, iż uzasadniając zaskarżone rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy nie naruszył art. 328 §2 k.p.c. Zarzut ten byłby zasadny, gdyby treść uzasadnienia Sądu I instancji uniemożliwiała Sądowi odwoławczemu dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie miała miejsca. Uchybienia takiego nie sposób wywieźć z braku wskazania przez Sąd Okręgowy, czy zaskarżona uchwała narusza przepisy Prawa budowlanego. Sąd Okręgowy stanowczo stwierdził, iż zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z prawem, z czego wynika, iż nie narusza także przepisów prawa budowlanego. Wbrew wywodom apelacji, Sąd Okręgowy nie naruszył również art. 299 i 233 § 1 k.p.c. Stan faktyczny, będący przedmiotem sporu de facto wyczerpywała treść zaskarżonej uchwały. Zaś spór koncentrował się wokół subsumcji prawnej treści tej uchwały i ustalenia, czy treść ta jest niezgodna z prawem i czy narusza interes powoda, jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Powód, wykonujący zawód adwokata, reprezentowany w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika wskazał w czym upatruje niezgodności uchwały z prawem i naruszenia jego interesów, które to okoliczności zostały poddane przez Sąd Okręgowy pod osąd. Zasadą jest, że Sąd nie przeprowadza dowodów z urzędu, jako że stosownie do art. 6 k.c. – ciężar dowodu obciąża stronę, która z niego wywodzi skutki prawne. Powód, w toku postępowania rozpoznawczego nie złożył wniosku o przesłuchanie stron. W oparciu o art. 299 k.p.c. Sąd może taki dowód dopuścić, gdy został zawnioskowany, a wyjątkowo także z urzędu, lecz jedynie w sytuacji, gdy po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku zostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Taka sytuacja w sprawie nie wystąpiła. Co więcej, nawet w apelacji powód nie wskazuje, jakie to dotąd nie powołane okoliczności faktyczne chciałby wykazać w drodze swych zeznań, zaś dowód ten nie służy do przedstawiania argumentów prawnych i wykładni obowiązujących przepisów.

Nie znajdują również podstaw podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego. Elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, niewątpliwie stanowi część wspólną nieruchomości. Bezsprzecznie nie jest ona niezbędna współwłaścicielom do korzystania ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty. Wywieszanie na elewacji reklam, szyldów i tablic – wbrew wywodom apelacji - nie jest normalnym korzystaniem z elewacji. Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspólnej według swego uznania reklam, tablic, czy szyldów. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób nie zakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli. Trafnie Sąd Okręgowy zaakcentował, iż umieszczenie reklamy, tablicy, bądź szyldu powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej części wyłącznie na potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z części elewacji zajętej pod tablice przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść. Zaskarżoną uchwałą współwłaściciele wyrazili zgodę na umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda na elewacji, określając warunki umowy, na jakich miałoby to nastąpić. Prowadzi to oczywistego wniosku, iż określili zasady korzystania z części wspólnej, a podjęta w tej materii uchwała, wyrażająca zgodę na zawarcie z powodem umowy cywilnoprawnej, której przedmiotem będzie odpłatne korzystanie z określonej części elewacji nie jest niezgodna z prawem, w szczególności nie narusza ani art. 206 k.c., ani art. 12 ust.1 i . 22 ust. 3 pkt. 4 u.w.l. Konkluzji tych nie wzrusza wykazany przez powoda zdjęciami fakt umieszczania na elewacji anten satelitarnych. Okoliczność kto i na jakich zasadach, w tym czy odpłatnie zamontował na elewacji talerze anten satelitarnych nie jest przedmiotem sporu i nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. O niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały nie świadczy też treść § 4 i 5 zaskarżonej uchwały w brzmieniu: „Montaż tablicy powinien być prowadzony zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zasadami sztuki budowlanej, przepisami BHP i p.poż, pod kierownictwem osoby uprawnionej” i „W oparciu o obowiązujące przepisy ustawy Prawo budowlane” Inwestor zgłosi do komisyjnego odbioru technicznego wykonane roboty, z tym że w pracach komisji odbiorowej obowiązkowo wezmą udział przedstawiciele Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nr (...)”. Postanowienia te nie nakładają na powoda dodatkowych obowiązków, ponad te, które wynikają z przepisów prawa.

Nie sposób było też przyjąć, że zaskarżona uchwała narusza interesy powoda. Powód w lokalu użytkowym wchodzącym w skład pozwanej Wspólnoty prowadzi praktykę adwokacką i choć ma obowiązek wywieszenia tablicy informującej o miejscu prowadzenia swej kancelarii - tak jak to trafnie podkreślił Sąd Okręgowy - nie oznacza to, iż tablicę tę ma zamontować na elewacji nieodpłatnie. Tablica informująca o działalności Kancelarii nie może stanowić reklamy, niemniej jej zadaniem jest właściwe pokierowanie klientów kancelarii, a zatem służy interesom powoda, wiążąc się z korzyściami majątkowymi. Nie można zatem przyjąć, by obciążenie powoda wynagrodzeniem za korzystanie z elewacji godziło w jego interes. Przeciwnie nieodpłatne wywieszenie tej tablicy, wyłączające możliwość wykorzystania zajętej pod nią części elewacji na inne, wspólne cele godziłoby w interes wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Odnosząc się do zarzutu apelacji, że stawka wynagrodzenia za korzystanie z elewacji określona na 25 zł za każdy rozpoczęty m² została ustalona co najmniej dowolnie, nie sposób nie zauważyć, iż pozwana w odpowiedzi na ten zarzut oświadczyła, iż jest to stawka przeciętna, zbliżona do stawek zwykle stosowanych w lokalizacji, w której znajduje się lokal powoda i nie jest wygórowana. W tej sytuacji ciężar wykazania, iż oplata jest wygórowana obciążał powoda, ten zaś nie przejawił w tej materii żadnej inicjatywy dowodowej, w związku z czym wyjaśnienia pozwanej nie zostały podważone. Wreszcie, obciążenie powoda opłatą 20zł miesięcznie za prowadzenie w lokalu użytkowym działalności gospodarczej pozostaje bez wpływu na wysokość opłaty za korzystanie z elewacji.

Z tych to też przyczyn, Sąd Apelacyjny uznał, iż zarzuty apelacji nie są w stanie wzruszyć trafności zaskarżonego wyroku. Konkluzje te legły u podstaw oddalenia apelacji - w oparciu o art. 385 k.p.c., jako bezzasadnej. O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd orzekł na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, w oparciu o art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanej 135 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego pozwanej w postępowaniu apelacyjnym, nieprzekraczającego stawki minimalnej określonej w § 10 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 490 ze zm.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE