UZASADNIENIE

J. O. w dniu 3 kwietnia 2012 złożyła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położnej w G. przy ul. (...) o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia 28 lutego 2012 nr (...) dotyczącej wymiany pionu wodno- kanalizacyjnego.

W uzasadnieniu powódki podała, że jest właścicielka wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w G. Uchwałą nr (...) z dnia 28 lutego 2012 Wspólnota postanowiła dokonać wymiany pionu wodno – kanalizacyjnego w pionie, w którym nie jest usytuowane mieszkanie powódki. Przedmiotową uchwałę podjęto i podpisano większością udziałów. Udział powódki w wymianie pionu wodno – kanalizacyjnego wynosi kwotę 429,49 złotych, która zostanie pokryta ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Uchwala ta zdaniem powódki jest nie tylko sprzeczna z prawem, ale i narusza też zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki.

Zgodnie z ustawą o własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro uchwala dotyczy pionu wodno – kanalizacyjnego, w którym nie znajduje się lokal powódki, ani też urządzenia te w ogóle nie mają żadnego związku z mieszkaniem powódki, to nie ma ona ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów z tytułu wymiany tego pionu. Na nieruchomości (...) są 3 piony wodne i 3 piony kanalizacyjne.

Tak więc każdy pion budynku, w którym znajdują się poszczególne lokale posiada oddzielny pion wodno - kanalizacyjny. Przy wymianie pionu dokonywana jest także wymiana rur wodno - kanalizacyjnych co powinno obciążać właścicieli lokali lub lokatorów. Tak więc urządzenia wodno – kanalizacyjne usytuowane w pionie , o którym stanowi uchwała nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym budynku znajduje się 15 lokali mieszkalnych, w tym 9 to lokale komunalne, których właścicielem jest Gmina G., której udział w nieruchomości wynosi 0,607, podczas gdy udziały pozostałych właścicieli wynoszą łącznie 0,393, co powoduje, że faktycznie wszystkie uchwały są podejmowane przez jednego właściciela. Gmina, która przez lata nie remontowała budynku przeprowadza remonty środkami finansowymi właścicieli wykupionych lokali.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położnej w G. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa zarzuty powódki określając jako bezpodstawne Uchwała została podjęta zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali większością głosów w liczbie 88,50 % na zebraniu w dniu 28 lutego 2012 r. O podjętej uchwale powódka została powiadomiona pismem z dnia 15 marca 2012 r. Brak jest podstaw do twierdzenia powódki o rzekomym naruszaniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Strona powodowa nie wykazała swoich zarzutów ani nie przedłożyła dowodów na ich potwierdzenie.

W budynku przy ul. (...) została ustanowiona jedna Wspólnota i faktycznie trzy piony wodno – kanalizacyjne. Skoro jest jedna Wspólnota to wszyscy właściciele ją tworzący mają obowiązek czynnego uczestniczenia w sprawach nieruchomości wspólnej. Pozwana wskazała, że piony wodno – kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej i nie ma znaczenia, że przedmiotowy pion nie dotyczy bezpośrednio lokalu powódki. Przedmiotowy pion jest ostatnim z trzech pionów w budynku, który dotychczas nie został wymieniony. Dwa poprzednie zostały już wymienione: jedne w 2011 roku a drugi (dotyczący mieszkania powódki) w 2007 r. Obie wymiany zostały przeprowadzone stosownymi uchwałami tej Wspólnoty i za każdym razem środki finansowe na przeprowadzenie robót pochodziły od tych samych właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową.

W piśmie z datą 16 sierpnia 2012 powódka oświadczyła, że koszty wymiany pionu wodno-kanalizacyjnego w którym znajduje się mieszkanie powódki wyniosły 210 złotych a obecny udział powódki wynosi kwotę 492,49 złotych, co wskazuje, że w kwocie tej mieszczą się również koszty wymiany rur i innych elementów w lokalach. O fakcie tym świadczą pozycje kosztorysu np. 90, 100, 110, 180 oraz 270. Uchwała narusza interesy powódki przez ingerencję w prawo własności zgromadzonych przez powódkę środków przeznaczonych na fundusz remontowy. Części budynku służące do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2012 roku powódka oświadczyła, że kwestionuje zasadność uchwały jak i wysokość kosztów.

Wyrokiem z dnia 17 października 2012 r. roku Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim oddalił powództwo oraz zasądził od powódki J. O. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w G. kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ten ustalił, że nieruchomość płożona w G. przy ul. (...) to działka gruntu nr (...) oddana w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta kw nr (...). Budynek składa się z 6 kondygnacji, z czego pierwsza to piwnica, a na kolejnych pięciu (parter i cztery piętra) znajdują się po 3 samodzielne lokale mieszkalne – łącznie 15 lokali, z czego 9 lokali stanowi własność Gminy G. i jest przedmiotem najmu a 5 lokali jest własnością osób fizycznych. W budynku znajduje się jedna klatka schodowa, trzy piony wodno- kanalizacyjne. Z pionu po prawej stronie patrząc od wejścia do budynku korzystają lokale o numerach: 3, 6, 9,12 i 15. Z pionu środkowego korzystają lokale o numerach: 2, 5, 8, 11 i 14. Natomiast z pionu po lewej stronie: 1, 4, 7, 10 i 13.

J. O. jest właścicielką lokalu nr (...), położonego na parterze. Lokal nabyła w 1994 roku. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta kw nr (...). Udział właściciela lokalu w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 7/100 czyli 0,070.

W dniu 28 lutego 2008 J. O. jako wybrany 26 lutego 2002 roku zarząd nieruchomości podpisała w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej umowę o zarządzanie nieruchomością z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej w G., któremu zlecono wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd na podstawie uchwały właścicieli lokali.

W dniu 24 listopada 2008 odwołano z zarządu J. O. i wybrano A. B..

W dniu 24 kwietnia 2007 roku Wspólnota podjęła uchwały o wymianie pionu wodnego i pionu kanalizacyjnego, z którego korzysta powódka, tj. dla lokali nr (...). Usterki polegały na wydobywaniu się nieprzyjemnego zapachu z urządzeń wodno – kanalizacyjnych.

W uchwale nr (...) upoważniono zarządzającego do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z przeprowadzeniem remontu w 2007 roku dotyczącego wymiany pionu kanalizacyjnego. Koszt robót określono wstępnie na 1.753 złotych. Ostateczna wartość robót miała być określona po zakończeniu robót i ich odbiorze na podstawie kosztorysu powykonawczego zatwierdzonego przez Inspektora nadzoru. Właściciele zostali zobowiązani do partycypowania w kosztach remontu proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Wykonanie uchwały powierzono Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej. Wspólnota ustanowiła pełnomocnika w osobie kierownika ADM nr (...) oddział ZGM i upoważniła go do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z wykonaniem uchwały. Udział w kosztach remontu według kosztorysu wstępnego J. O. przy jej udziale 0,070 ustalono na 123 zł.

W uchwale nr (...) upoważniono zarządzającego do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z przeprowadzeniem remontu w 2007 roku dotyczącego wymiany pionu wodnego. Koszt robót określono wstępnie na 1.243 zł. Ostateczna wartość robót miała być określona po zakończeniu robót i ich odbiorze na podstawie kosztorysu powykonawczego zatwierdzonego przez Inspektora nadzoru. Właściciele zostali zobowiązani do partycypowania w kosztach remontu proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Wykonanie uchwały powierzono Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej. Wspólnota ustanowiła pełnomocnika w osobie kierownika ADM nr (...) oddział ZGM i upoważniła go do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z wykonaniem uchwały. Udział w kosztach remontu według kosztorysu wstępnego J. O. przy jej udziale 0,070 ustalano na 87 złotych. Uchwałę podjęto na zebraniu większością głosów. J. O. głosowała za. Prace zostały wykonane.

W trakcie remontu pionu wodno – kanalizacyjnego w 2007 wymieniono u powódki rurę wodną do wodomierza oraz kanalizacyjną do wanny i do miski sedesowej w łazience. Po tym remoncie J. O. zrobiła remont łazienki we własnym zakresie: wykonała odpływ od zlewozmywaka w kuchni i od umywalki w łazience do odpływu przy wannie, położyła kafelki, zamontowała nową toaletę i umywalkę.

W dniu 7 lipca 2011 roku Wspólnota podjęła uchwałę o wymianie pionu wodno - kanalizacyjnego dla lokali nr (...).

Wykonanie uchwały powierzono Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej. Wspólnota ustanowiła pełnomocnika w osobie kierownika ADM nr 5 oddział ZGM i upoważniła go do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z wykonaniem uchwały a nadto wyraziła zgodę na wybór wykonawcy zgodnie z zasadami udzielania zamówień w imieniu wspólnot mieszkaniowych zarządzeniem dyrektora ZGM z 29 grudnia 2010 roku.

Udział w kosztach remontu według kosztorysu wstępnego J. O. przy jej udziale 0,070 ustalano na 492,49 zł. Uchwałę podjęto na zebraniu większością głosów. J. O. głosowała przeciw. Prace zostały wykonane.

W dniu 28 lutego 2012 roku Wspólnota podjęła uchwałę o wymianie pionu wodno - kanalizacyjnego dla lokali nr (...).

Upoważniono zarządzającego do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z przeprowadzeniem remontu. Koszt robót określono wstępnie na 7.035,58 zł. Ostateczna wartość robót ma być określona po zakończeniu robót i ich odbiorze na podstawie kosztorysu powykonawczego zatwierdzonego przez Inspektora nadzoru. Właściciele zostali zobowiązani do partycypowania w kosztach remontu proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Wykonanie uchwały powierzono Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej. Wspólnota ustanowiła pełnomocnika w osobie kierownika ADM nr (...) oddział ZGM i upoważniła go do podejmowania wszystkich czynności prawnych związanych z wykonaniem uchwały a nadto wyraziła zgodę na wybór wykonawcy zgodnie z zasadami udzielania zamówień w imieniu wspólnot mieszkaniowych zarządzeniem dyrektora ZGM z 29 grudnia 2010 r. Udział w kosztach remontu według kosztorysu wstępnego J. O. przy jej udziale 0,070 ustalano na 492,49 złotych.

Uchwałę podjęto na zebraniu większością głosów. J. O. prawidłowo powiadomiona o jego terminie nie była obecna na zebraniu. Pismem z dnia 15 marca 2012 zarządca powiadomił powódkę o podjęciu uchwały i że jej udział w kwocie 429,49 złotych zostanie pokryty ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

W świetle takich ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo okazało się bezzasadne. Po przytoczeniu treści art. 25 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wskazał, że uchwała nr (...) została podjęta na zebraniu 28 lutego 2012 roku. Pozew J. O. o uchylenie uchwały wpłynął do Sądu w dniu 3 kwietnia 2012 roku. Przedmiotowa uchwała, została więc zaskarżona przez powódkę w terminie.

Powódka nie kwestionowała faktu podjęcia uchwały, wysokości udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej i w ocenie Sądu w ustalonym stanie faktycznym została ona podjęta od strony formalnej prawidłowo.

Sąd Okręgowy wskazał, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 1 ustawy). Ustawa nie podaje zamkniętego katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, jednakże w ocenie Sądu kapitalny remont pionu wodno – kanalizacyjnego zważywszy na jego koszt jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Poddanie sprawy remontu pod głosowanie i podjęcie uchwały było więc celowe. Ponadto jeżeli dla Wspólnoty został utworzony fundusz remontowy decyzja o zakwalifikowaniu określonych robót do wykonania z funduszu remontowego powinna też mieć charakter uchwały.

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust 1 ustawy). Właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust.1 ustawy). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 ustawy). Sąd wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 3 ust 2 ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali czyli a contrario to co nie wchodzi w skład lokali stanowi nieruchomość wspólną.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powódki, że skoro uchwała dotyczy pionu wodno – kanalizacyjnego, w którym nie znajduje się lokal powódki, ani też urządzenia te w ogóle nie mają żadnego związku z mieszkaniem powódki, to nie ma ona ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów z tytułu wymiany tego pionu albowiem piony te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Powódka posiada udział w pionie wodno - kanalizacyjnym, z którego korzysta w takiej samej wysokości jak w pozostałych bezspornie wspólnych częściach budynku i w pozostałych dwóch pionach wodno – kanalizacyjnych, albowiem piony nie wchodzą w skład lokali, gdyż nie mogą być przedmiotem wyłącznej własności właścicieli poszczególnych lokali. Sąd Okręgowy wskazał, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, nie służące do wyłącznego użytku jednego właściciela lokalu. Natomiast idąc za tokiem rozumowania powódki należałoby przyjąć, że udział powódki w „jej” pionie wodno – kanalizacyjnym jest bliski 1/5 (bo pięć lokali korzysta z jednego pionu), a w pozostałych bezspornie wspólnych częściach budynku jak w akcie notarialnym. Żaden przepis ustawy nie pozwala na kształtowanie dalszej współwłasności we wspólnocie.

Reasumując Sąd pierwszej instancji nie znalazł przesłanek dla przyjęcia, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa. Umowy co do zasad partycypowania współwłaścicieli w kosztach remontu pionów wodno – kanalizacyjnych, w szczególności, że każdy pion remontuje się kosztem tylko tych, którzy z niego bezpośrednio korzystają nie było.

Powódka kwestionowała też zakres planowanego remontu podnosząc, że kosztem właścicieli Gmina chce zrobić remonty w lokalach swoim lokatorom. Ustawa nie precyzuje granic nieruchomości wspólnej, jednakże w praktyce przyjmuje się, że do nieruchomości wspólnej powinna być zaliczana instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru zużytej wody w lokalu a instalacja kanalizacyjna do pierwszej studzienki rewizyjnej w tym piony a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, lecz z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe. Postuluje się też aby do nieruchomości wspólnej zaliczać także odcinki odpływów kanalizacyjnych znajdujące się poza obsługiwanymi lokalami, tj. w lokalu na niższej kondygnacji, podobnie jak i syfony stropowe gdyż elementy te nie mogą być wymieniane przez tego właściciela, który z nich korzysta bez konieczności uzgadniania z mieszkańcem niższej kondygnacji. Usytuowanie i funkcjonowanie instalacji wodno - kanalizacyjnej w przedmiotowym budynku wyjaśniła świadek K. R. i zdaniem Sądu pierwszej instancji, jej zeznania nie są sprzeczne z zeznaniami powódki ani z inwentaryzacją budowlaną budynku.

Kwestionowane przez powódkę pozycje kosztorysu to: nr 90 (demontaż i montaż miski ustępowej), nr 100 (demontaż i montaż wanny lub brodzika dla potrzeb wymiany pionu kanalizacyjnego), nr 110 (demontaż i montaż zlewozmywaka dla potrzeb wymiany pionu kanalizacyjnego), nr 180 (demontaż wodomierza skrzydełkowego) i nr 270 (wodomierz skrzydełkowy domowy). Powódka nie wykazała ani nawet nie sprecyzowała dlaczego uważa, że zakres prac kosztorysowych przekracza potrzeby remontu pionu, stąd trudno Sądowi ustosunkować się do zarzutu powódki. Istotnie, niezbyt trafnie ujęty jest opis pozycji nr 270, ale należy przyjąć, że jest to koszt ponownego montażu wodomierza do wymienionej już rury wodnej. Przekonuje o tym Sąd kosztorys uproszczony z 7 lutego 2007 (k- 109 u dołu) i powykonawczy z 15 maj 2007 (k- 113 u dołu), gdzie tak samo opisana jak w kosztorysie, na podstawie którego podjęto zaskarżoną uchwałę pozycja jest rozliczana tylko jako robocizna plus materiały w postaci uszczelek do wodomierza a więc nie ma mowy o wymianie wodomierzy na nowe, a tylko na zdemontowaniu i zamontowaniu tego samego po wymianie rur wodnych prowadzących do wodomierza. Jak zeznała świadek K. R. wodomierze nie były wymieniane w ramach wymiany pionu i nie są objęte kosztorysem na 2012 rok. Powódka potwierdziła, że wodomierz nie był u niej wymieniany podczas remontu w 2007 roku. Pozostałe wymienione pozycje są ujęte i tak samo opisane w kosztorysach uproszczonych z 2007 roku (k. 109 – 110) i dalej w kosztorysach powykonawczych (k. 112-113, 115 – 116), z tym, że kosztorysy są dwa, na instalację wodną i na instalacje kanalizacyjną. Kosztorys uproszczony wymiany pionu wodno - kanalizacyjnego na rok 2011 jest identyczny z tym z 2012 roku. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się więc nieprawidłowości w zakresie planowanego remontu.

Powódka nie sprecyzowała dlaczego kwestionuje uchwałę co do wysokości kosztów planowanego remontu. Oświadczyła jedynie, że koszt analogicznego remontu w 2007 roku zamknął się dla niej kwotą 210 złotych (co odpowiada prawdzie), a planowany to 429,49 złotych. Udział właściciela lokalu nr (...) w częściach wspólnych budynku jest zapisany w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu i wynosi 7/100 (k. 132), udziały pozostałych właścicieli lokali też są niesporne. Podjęta uchwała koresponduje z § 4 zarządzenia dyrektora ZGM nr (...), do którego się odwołuje. Po złożeniu do akt tego dokumenty na żądanie powódki przez pozwaną powódka nie formułowała zarzutów pod jego adresem.

Powódka wykazuje niezadowolenie z pracy zarządcy, ale kognicja sądu w sprawach o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i okoliczności dotyczące wadliwego wykonania poprzednich remontów pozostają poza zainteresowaniem sądu w niniejszej sprawie. Okoliczność, że Gmina G. ma faktycznie możliwość przegłosowania każdej uchwały w tej wspólnocie jest bez znaczenia, albowiem nie można z góry zakładać, że działa na niekorzyść mieszkańców budynku nie będących jej lokatorami.

Koszt planowanego remontu ostatniego pionu wodno – kanalizacyjnego jest taki sam jaki był koszt analogicznego remontu poprzedniego pionu w 2011 roku i miał prawo wzrosnąć w stosunku do poziomu cen z roku 2007. Sąd zauważył, że wzrosła głównie wartość robocizny. Zdaniem Sądu powódka nie wykazała słuszności swojego zarzutu, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do ostatniego zarzutu powódki i ostatniej przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy pozwalającej na skuteczne zaskarżenie uchwały, a mianowicie naruszenie interesu właściciela Sąd takiego naruszenia się nie dopatrzył. Bez względu na to czy był planowany sukcesywny remont wszystkich pionów już w roku 2007, jak zeznała świadek K. R. czy też nie było o tym mowy przed rozpoczęciem pierwszej wymiany, jest oczywistym zdaniem Sądu, że instalacje w budynku podlegać powinny sukcesywnej wymianie. Potrzeba wymiany dwóch pionów prędzej czy później by się pojawiła. W remoncie pionu powódki uczestniczyli finansowo pozostali współwłaściciele, poza Gminą G. – właściciel lokalu nr (...) z pionu środkowego i numer 6 z pionu, którego dotyczy właśnie zaskarżona uchwała. Byłoby sprzecznym z zasadami współżycia społecznego aby teraz powódka mogła skutecznie odmówić pomocy takiemu współwłaścicielowi w rozwiązaniu jego problemów ze starą instalacją. O tym, że jest potrzeba tego remontu zgłaszali K. R. mieszkańcy lokali nr (...).

Wobec powyższego Sąd Okręgowy powództwo oddalił jako nieuzasadnione w całości. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka.

Powódka zaskarżyła wyrok Sądu pierwszej instancji w całości, wnosząc o jego zmianę i uchylenie zaskarżonej uchwały, obciążenie pozwanej kosztami postępowania w sprawie oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o kosztach procesu.

Zaskarżonemu orzeczeniu powódka zarzuciła:

- naruszenie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez, uznanie, że wszystkie trzy odrębne piony wodno-kanalizacyjne znajdujące się w budynku powódki wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, mimo, że każdy pion wodno-kanalizacyjny jest odrębnym urządzeniem wraz z leżnią i każdy z nich doprowadza wodę i odprowadza ścieki odrębnie dla określonych lokali znajdujących się w poszczególnych pionach;

- naruszenie art. 25 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa i nie narusza interesów powódki;

- błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia poprzez przyjęcie, że powódka zobowiązana jest do ponoszenia kosztów wymiany pionu wodno-kanalizacyjnego, w którym nie jest usytuowane mieszkanie powódki;

- naruszenie przepisu art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki jest bezzasadna.

Na wstępnie wskazać należy, że wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy (per currendam), albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Ustawa o własności lokali chroni nie tylko partykularne interesy członków wspólnoty, ale i dobro wspólne, dlatego przyznaje się zarządcy uprawnienie do przełamywania woli większości na drodze sądowej (art. 19 ustawy o własności lokali).

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne.

Wytoczenie powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali służy szeroko rozumianemu zachowaniu wspólnego prawa, zmierza bowiem do uchylenia uchwały podjętej z naruszeniem prawa lub umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali względnie umowy określającej sposób zarządu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, III CZP 43/05, OSNC 2006/6/98).

Powołany przepis wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.

Niezgodność z przepisami prawa oznacza przede wszystkim sprzeczność z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali, jak również niezgodność z przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi. Najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa.

Zdaniem powódki zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki, gdyż dotyczy pionu wodno – kanalizacyjnego, w którym nie znajduje się lokal powódki, ani też urządzenia te w ogóle nie mają żadnego związku z mieszkaniem powódki, w związku z czym nie ma ona ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów z tytułu wymiany tego pionu, albowiem piony te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Powódka zakwestionowała również zakres planowanego remontu pionu wodno – kanalizacyjnego oraz pozycje kosztorysu: nr 90 (demontaż i montaż miski ustępowej), nr 100 (demontaż i montaż wanny lub brodzika dla potrzeb wymiany pionu kanalizacyjnego), nr 110 (demontaż i montaż zlewozmywaka dla potrzeb wymiany pionu kanalizacyjnego), nr 180 (demontaż wodomierza skrzydełkowego) i nr 270 (wodomierz skrzydełkowy domowy).

Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazał, że zgodnie z treścią art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali piony wodno – kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej, gdyż piony te nie wchodzą w skład lokali, nie służą one do wyłącznego użytku jednego właściciela lokalu i nie mogą być przedmiotem wyłącznej własności właścicieli poszczególnych lokali. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że powódka posiada udział we wszystkich trzech pionach wodno – kanalizacyjnych znajdujących się w budynku, również w pionie wodno – kanalizacyjnym, w którym nie znajduje się lokal powódki.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że w zakresie prac remontowanych pionów wodno – kanalizacyjnych wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty, tj. pionu wodnego i pionu kanalizacyjnego, z którego korzysta powódka tj. dla lokali nr (...) oraz pionu wodno - kanalizacyjnego dla lokali nr (...) pozwana Wspólnota już wcześniej podjęła stosowane uchwały i prace te zostały wykonane. Sąd uznał twierdzenia powódki, że zakres prac kosztorysowych przekracza potrzeby remontu pionu za całkowicie nieuzasadnione, gdyż kosztorys uproszczony wymiany pionu wodno- kanalizacyjnego na rok 2011 jest identyczny z tym z 2012 rok.

Z kolei twierdzenia powódki odnośnie wysokości kosztów planowanego remontu, Sąd uznał za gołosłowne, gdyż powódka, poza wskazaniem, że koszt remontu w 2007 roku zamknął się dla niej kwotą 210 złotych, a planowany to 429,49 złotych, nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swojej tezy zawyżeniu kosztu wymiany pionu wodno - kanalizacyjnego dla lokali nr (...).

Sąd Apelacyjny w pełni podzielił i zaakceptował ocenę prawną sprawy dokonaną przez Sąd Okręgowy, że uchwała nr (...) z dnia 28 lutego 2012 roku jest zgodna z prawem, nie narusza interesów powódki, ani też pozostałych członków pozwanej Wspólnoty oraz, że pozostaje w zgodzie z zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w związku z czym nie zachodzi potrzeba powtarzania tej argumentacji, szczegółowo i obszernie przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Nie zasługuje w tym zakresie na uwzględnienie zarzut apelującej naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 k.p.c. Wskazany przepis wyraża zasadę swobodnej oceny dowodów, zgodnie z którą, Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału” a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 roku, sygn. II CR 423/66, niepubl; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, sygn. I PKN 632/98, opubl.: OSNAPiUS 2000/10/382; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 roku, sygn. IV CKN 1218/00, niepubl.; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 roku., sygn. IV CKN 1256/00, niepubl.). Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego.

Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie oceny takiej dokonał. Wbrew zarzutowi powódki, Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej i zgodnej z wymogami art. 233 k.p.c. oceny zeznań świadka K. R.. Przeciwne twierdzenia powódki stanowią jedynie polemikę ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji i są pozbawione merytorycznych podstaw. Powódka podnosząc, że świadek K. R. w swoich zeznaniach używała zwrotów „podejrzewam, że była mowa, że będzie wymiana sukcesywna wszystkich pionów” oraz, „możliwe, że u powódki odpływ był już wymieniony” nie przytoczyła żadnej argumentacji, która podważyłaby wiarogodność tego świadka. Wbrew twierdzeniom apelującej, samo przytoczenie w apelacji wybranych sformułowań z zeznań świadka, wyjętych z kontekstu całej wypowiedzi, nie jest wystarczające do zdyskwalifikowania zeznań K. R., jako niewiarygodnych.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji słusznie uznał, że ustalony stan faktyczny nie daje podstaw do uznania zasadności żądania powódki uchylenia uchwały nr (...). Zarzuty podniesione przez apelującą w istocie nie podważają tej oceny. W apelacji powielone zostało już wcześniej prezentowane stanowisko powódki dotyczące okolicznościach faktycznych ustalonych w sprawie niezgodnie z twierdzeniami apelującej oraz wykładni przepisów ustawy o własności lokali.

Wbrew zarzutowi powódki, Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej interpretacji oraz subsumcji przepisu art. 3 ust. 2 powyższej ustawy. Odwołanie się Sądu do poglądu doktryny, w szczególności pozycji „W. Kalinowski i inni, Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej, Poradnik, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 1999, s. 129 – 134” w żaden sposób nie świadczy o braku samodzielności Sądu w dokonaniu wykładni kwestionowanego przez powódkę przepisu prawa. Jak już wcześniej wspomniano, Sąd pierwszej instancji w sposób prawidłowy dokonał subsumcji ustalonego w niniejszej sprawie stanu faktycznego do prawidłowo zinterpretowanej normy prawnej z art. 3 ust. 2 powyższej ustawy. Argumentacja powódki negująca stanowisko Sądu pierwszej instancji w tym zakresie jest bezzasadna.

W ocenie Sądu Apelacyjnego za pozbawione słuszności uznać należy zarzuty powódki, zaskarżona uchwała nr (...) jest dla niej krzywdząca i niezgodna z zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, skoro w istocie powódka nie sformułowała żadnych konkretnych zarzutów na uzasadnienie swojego stanowiska. Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy powódka nawet nie sprecyzowała dlaczego uważa, że zakres prac kosztorysowych przekracza potrzeby remontu pionu oraz dlaczego kwestionuje wysokość kosztów planowanego remontu, w związku z czym trudno jest ustosunkować się do tych zarzutów.

Ponadto uzasadnienie zaskarżonego wyroku słuszne wskazuje na to, że apelująca zarzucając zaskarżonej uchwale naruszenie interesu właściciela zupełnie pomija, że pion wodno – kanalizacyjny stanowiący przedmiot zaskarżonej uchwały jest ostatnim z trzech pionów w budynku, który dotychczas nie został wymieniony oraz, że w remoncie pionu powódki uczestniczyli finansowo pozostali współwłaściciele lokali, w tym Gmina G., której powódka zarzuca, że ma możliwość przegłosowania każdej uchwały, gdyż posiada ona największy udział w nieruchomości oraz właściciel lokalu (...), z pionu , którego dotyczy właśnie zaskarżona uchwała.

W odniesieniu do twierdzeń powódki, że uprzednio Gmina G. jako właściciel nieruchomości nie dokonywała żadnych remontów, a obecnie po wykupie lokali przez kilku właścicieli przeprowadza generalny remont budynku, o czym świadczy zarówno fakt wymiany sieci wodno-kanalizacyjnej, jak i ocieplanie całego budynku, wskazać należy, że również mieszkańcy lokali nr (...) zgłaszali potrzebę przeprowadzenia remontu instalacji wodno – kanalizacyjnej.

Odnosząc się natomiast do zarzutów powódki co do działalności zarządu, czy też incydentów dewastacji drzwi przez innych lokatorów wskazać należy, że okoliczności te wykraczają poza zakres kognicji w niniejszej sprawie ograniczony do badania zaskarżonej uchwały nr (...) z dnia 28 lutego 2012 w przedmiocie wymiany pionu wodno- kanalizacyjnego dla lokali nr (...).

Z kolei odnosząc się do zarzutów powódki, dotyczących bezpodstawnego przeznaczenia przez pozwaną środków finansowych znajdujących się na funduszu remontowym na inwestycję związaną z instalacją wodno kanalizacyjną w budynku Wspólnoty, w ocenie Sądu Apelacyjnego, powódka bezzasadnie zarzuca, że pozwana nie posiadała uprawnienia do ustalenia udziału J. O. w kosztach remontu według kosztorysu wstępnego przy jej udziale 0,070 na 492,49 złotych oraz że udział powódki w kwocie 429,49 złotych zostanie pokryty ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów.

Stosownie natomiast do art. 15 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek. Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów. Ustalana uchwałą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.) wysokość tych zaliczek (w oparciu najczęściej o rozmiar kosztów z poprzedniego roku) nie musi odpowiadać ściśle rzeczywistym kosztom zarządu, co z resztą w zasadzie byłoby niemożliwe, ma charakter przybliżony. Po upływie roku kalendarzowego i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek na ich pokrycie, podlegają one rozliczeniu. W przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. V CSK 133/08, niepubl.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r. I ACa 514/09, LEX nr 551995).

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

W wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Oznacza to zatem, że inwestycja polegająca na wykonaniu wymiany pionu wodno – kanalizacyjnego w budynku Wspólnoty, może być sfinansowana ze środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi, co z resztą poddawane jest kontroli właścicieli lokali. Dotyczy to również możliwości przeznaczenia na potrzeby inwestycyjnego środków z funduszu remontowego.

W świetle powyższych rozważań Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez powódkę uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na uwzględnienie. W ocenie Sądu Apelacyjnego przeciwne twierdzenia powódki są gołosłowne i nie znajdują żadnego potwierdzenia w okolicznościach niniejszej sprawy.

Na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki jako bezzasadną.

SSO del. Piotr Sałamaj SSA Agnieszka Sołtyka SSA Dariusz Rystał

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE