UZASADNIENIE

Po ostatecznym sprecyzowaniu żądań pozwu powódka M. S. wniosła o stwierdzenie nieważności w całości umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 17 marca 2010 r., zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy M. S., a P. K. przed notariuszem K. K. w Kancelarii Notarialnej w P., przy ul. (...), zapisanej w repertorium A pod numerem (...).

Powódka wskazała, że zawarta umowa jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Wykorzystane zostało bowiem jej przymusowe położenie wywołane trudną sytuacją finansową i uprzywilejowanie pozycji kontraktowej pozwanego, który znając sytuację materialną powódki wprowadził ją w błąd zarówno co do treści jak i rodzaju umowy. Podkreśliła, że nigdy nie otrzymała od pozwanego żadnych pieniędzy, a oświadczenia dotyczące tej kwestii zamieszczono w akcie notarialnym bez jej wiedzy, zgody i świadomości wynikającej z takich zapisów. Wpływ na to miało także zachowanie notariusz, która nie dopełniła swoich czynności.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego z uwzględnieniem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Wskazał, że mająca problemy finansowe powódka zaproponowała mu sprzedaż nieruchomości położonej w K., na co pozwany przystał. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, a pozwany przekazał powódce 120.000 zł tytułem zaliczki, której to kwoty powódka do dnia dzisiejszego nie zwróciła. Następnie, przez rok prowadzenia postępowania egzekucyjnego co do tej kwoty nie podniosła ona żadnych okoliczności mogących świadczyć o jej pokrzywdzeniu. Akt notarialny został w całości odczytany, powódka potwierdziła otrzymanie łącznie kwoty 200.000 zł. W ocenie pozwanego zaproponowana cena sprzedaży nie była przy tym rażąco zaniżona.

Postanowieniem z dnia 23 czerwca 2014 r. Sąd Okręgowy w P. zwolnił powódkę od kosztów sądowych w całości i ustanowił dla niej pełnomocnika z urzędu. (k. 35)

Ustanowiony dla powódki pełnomocnik w osobie adwokata P. R. wniósł o przyznanie na jego rzecz kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu, a nieuiszczonych chociażby w części.

Postanowieniem z dnia 11 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy w P. udzielił powódce zabezpieczenia powództwa poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) w P. M. P. pod sygn. akt KM (...). (k. 52)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. S. jest właścicielką nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w K. przy ulicy (...), obejmującej działkę o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość tę nabyła na podstawie umowy darowizny z dnia 22 marca 1997 r. W nieruchomości z powódką mieszka córka P. C. (1), zięć A. C. i ich syn.

Okoliczności bezsporne, nadto dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...) (k. 19- 26), przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 17.03.2010 r. (k. 27-32)

W dniu 19 czerwca 2006 r. P. i A. C. zawarli umowę o kredyt konsumencki nr (...)- (...) na cele konsumpcyjne w kwocie 80.000 zł z (...)z siedzibą w Ł.. Umowa została zawarta na okres od 19 czerwca 2006 r. do 19 czerwca 2026 r. Zabezpieczeniem kredytu był weksel in blanco kredytobiorców oraz hipoteka umowna zwykła w kwocie 80.000 zł ustanowiona na nieruchomości należącej do powódki. Część uzyskanego kredytu w kwocie 30.000 zł przeznaczono na remont nieruchomości – wymianę okien w 3 pokojach i w kuchni, ułożenie paneli ściennych w kuchni, na korytarzach, na klatce schodowej i w altanie oraz płytek w kuchni, korytarzach i altanie. Kwotę 30.000 zł przeznaczono na spłatę zadłużenia, jakie miała zarówno powódka jak i jej córka z zięciem, a kwotę 20.000 zł pozostawiono „na czarną godzinę”. W 2006 r. zarówno P. C. (1) jak i jej mąż pracowali, wynagrodzenie netto P. C. (1) wynosiło 1.200 zł, a A. C. 1.800 zł. Rata kredytu wynosiła 1.100 zł.

W 2009 r. A. C. stracił pracę na okres 4 miesięcy i rodzina utraciła płynność finansową. Bank nie wyraził zgody na zmianę terminu spłaty rat kredytu, o co zwrócili się małżonkowie C., którzy zalegali ze spłatą dwóch rat kredytu. Każde z małżonków zawarło umowę pożyczki w (...) na kwotę 5.000 zł w celu spłaty kredytu w (...)Rodzina nie dysponowała już wówczas odłożoną kwotą 20.000 zł, którą wcześniej przeznaczono na spłatę bieżących zobowiązań.

W 2009 r. powódka utrzymywała się z emerytury w kwocie 1.100 zł. Ponadto od 2009 r. jest zatrudniona jako sprzątaczka (obecnie na podstawie umowy na czas nieokreślony) z wynagrodzeniem około 800 zł netto. Powódka w 2009 r. zaciągnęła kredyt w (...) oraz jeszcze jednej instytucji finansowej, w łącznej kwocie około 30.000 zł.

Dowód: zeznania P. C. (2) (płyta CD k. 234, 231-232), zeznania powódki (k. 269 -270 w zw. z k. 156-157), umowa o kredyt konsumencki z 19.06.2006 r. wraz z deklaracją wekslową (k. 12-18), wydruk księgi wieczystej nr (...) (k. 19- 26)

W 2o09 r. w nieruchomości należącej do powódki mieszkał także jej krewny M. K.. Z uwagi na trudną sytuację finansową powódki i jej córki oraz brak możliwości uzyskania kolejnych kredytów lub pożyczek w bankach lub innych instytucjach finansowych zaproponował im pomoc wskazując, że zna mężczyznę, który może pomóc w uzyskaniu kredytu. M. K. skontaktował się klientem warsztatu samochodowego, w którym pracował, P. S. (1), który w tamtym czasie zajmował się pożyczaniem pieniędzy. M. K. poinformował go, że osoba z jego rodziny potrzebuje pożyczki. P. S. (1) udał się pod podany adres z P. K.. Zastał tam powódkę, która chciała pożyczyć 150.000 zł wskazując, że potrzebuje pieniędzy na spłatę zadłużenia w bankach i u osób prywatnych. Podczas kolejnego spotkania z P. S. (1) i P. K. M. S. przedstawiła dokumenty świadczące o wysokości zadłużenia. Wówczas P. S. (1) wycofał się pomysłu udzielenia powódce pożyczki uznając, że ta nie będzie w stanie spłacić zadłużenia.

Dowód: zeznania P. S. (1) (płyta CD k. 263, k. 261-262), zeznania P. C. (2) (płyta CD k. 234, 231-232), zeznania powódki (k. 269-270 w zw. z k. 156-157), zeznania pozwanego (k. 270 w zw. z k. 157-159)

P. K. zdecydował się na pośredniczenie w uzyskaniu kredytu przez powódkę. W tym celu był u niej kilkukrotnie, raz przywiózł dokumenty z wypisanymi danymi oraz polecił sporządzenie fikcyjnych umów najmu pomieszczeń w nieruchomości należącej do powódki, co miało zwiększyć jej zdolność kredytową. W niektórych rozmowach pozwanego z M. S. uczestniczyła P. C. (1). Strony uzgodniły, że zawrą umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwany zabrał od powódki dokumenty wymagane do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – umowę będącą podstawą nabycia przez powódkę nieruchomości oraz opis z księgi wieczystej. Dnia 16 marca 2010 r. powódka dowiedziała się o tym, że spotkanie u notariusza jest umówione na dzień nastepny.

Dowód: zeznania P. C. (2) (płyta CD k. 234, 231-232), zeznania powódki (k. 269-270 w zw. z k. 156-157)

W dniu 17 marca 2010 r. powódka i pozwany stawili się w kancelarii notarialnej notariusz K. K. w P. przy ulicy (...). Strony przyjechały do notariusza razem samochodem pozwanego. P. K. przyjechał wcześniej po P. C. (1), następnie razem pojechali po powódkę do pracy. Do kancelarii notarialnej weszła tylko powódka z pozwanym, a P. C. (1) została na zewnątrz.

Strony przed notariuszem zawarły w formie aktu notarialnego (repertorium A nr (...)) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ulicy (...), obejmującej działkę o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powódka w umowie oświadczyła, że zobowiązuje się sprzedać wskazaną nieruchomość P. K. w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń lub innych praw osób trzecich (za wyjątkiem hipoteki umownej zwykłej w kwocie 80.000 zł wpisanej w dziale IV księgi wieczystej na zabezpieczanie kredytu w (...) z siedzibą w Ł.) a pozwany – że nieruchomość zobowiązuje się kupić (§ 3 umowy). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży najpóźniej do dnia 15 kwietnia 2010 r. i postanowiły, że jeżeli nie nastąpi to wcześniej to spotkają się 15 kwietnia 2010 r. o godzinie 15:00 w siedzibie kancelarii notarialnej (§ 4 umowy). Cena za nieruchomość wynosiła 281.500 zł, przy czym pozwany oświadczył, że na poczet ceny zapłacił już M. S. 120.000 zł ze środków własnych gotówką tytułem zaliczki i 80.000 zł w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, ze środków własnych gotówką tytułem zadatku zaś pozostałą kwotę 81.500 zł zobowiązuje się zapłacić powódce ze środków własnych w terminie 30 dni od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, przelewem na rachunek bankowy w (...) przeznaczony do wpłat na zobowiązanie z tytułu umowy o kredyt konsumencki z 19 czerwca 2006 r. Powódka oświadczyła, że potwierdza i kwituje odbiór kwot 120.000 zł i 80.000 zł. W przypadku niezawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży do 15 kwietnia 2010 r. M. S. zobowiązała się najpóźniej do 31 kwietnia 2010 r. zwrócić P. K. otrzymaną tytułem zaliczki kwotę 120.000 zł, poddając się w tym zakresie egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. (§ 5 umowy).

Akt notarialny został stronom odczytany przez notariusza, przyjęty i podpisany. Notariusz zapytała powódkę, czy ta otrzymała pieniądze w łącznej kwocie 200.000 zł, co powódka potwierdziła. Notariusz odczytała i omówiła stronom pouczenia. Powódka rozmawiała i odpowiadała logicznie na pytania notariusz. Strony spędziły u notariusza około godziny.

Dowód: przedwstępna umowa sprzedaży z 17.03.2010 r. (k. 27-32), zeznania K. K. (płyta CD k. 161, k. 158-159), zeznania P. C. (2) (płyta CD k. 234, 231-232), zeznania powódki (płyta CD k. 269-270 w zw. z k. 161, 156-157),

W dniu podpisania aktu notarialnego powódka nie miała problemów w pracy, czuła się dobrze i nie uskarżała się na żadne dolegliwości. Po podpisaniu aktu notarialnego udała się do domu. Przez cały okres 2009 r. nie chorowała i nie korzystała ze zwolnień lekarskich, nie zażywała leków, nie korzystała z opieki psychiatry i psychologa.

Dowód: zeznania P. C. (1) (płyta CD k. 234, 231-232), zeznania powódki (płyta CD k. 269-270 w zw. z k. 161, 156-157)

M. S. po około tygodniu przeczytała w domu zawartą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przestraszyła się jej treści, jednak nie podjęła w związku z tym żadnych czynności.

W dniu 15 kwietnia 2010 r. o godzinie 15:00 pozwany stawił się w Kancelarii Notarialnej notariusz K. K. celem zawarcia z powódką przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ulicy (...), obejmującej działkę o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy (...)w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w wykonaniu zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 marca 2010 r. Oświadczył, że do tej chwili nie nastąpiło jeszcze podpisanie przez strony aktu notarialnego dokumentującego przyrzeczoną umowę sprzedaży, a wobec faktu, iż M. S., ani żadna osoba należycie umocowana do jej reprezentacji nie stawiła się, zażądał stwierdzenia jej niestawiennictwa. Notariusz K. K. w akcie notarialnym wpisanym do repertorium A numer (...) stwierdziła, że 15 kwietnia 2010 r. o godzinie 15:00 M. S. ani żadna osoba należycie umocowana do jej reprezentacji nie stawiła się w prowadzonej przez notariusz kancelarii aż do godziny 15:50.

Dowód: akt notarialny z 15.04.2010 r. (k. 118-122)

Po 15 kwietnia 2010 r. relacja powódki i pozwanego popsuła się. Ten umówił się na spotkanie z P. C. (1) w banku, gdzie miał otrzymać przelew z zagranicy. Przelew taki nie dotarł na jego konto. Na spotkaniu z P. C. (1) oświadczył, że nie przekaże powódce 80.000 zł, a pismem z dnia 12 maja 2011 r. wezwał powódkę do zwrotu 120.000 zł wpłaconych tytułem zaliczki na zakup nieruchomości. Dnia 25 stycznia 2011 r. (data nadania w placówce pocztowej) P. K. złożył w Sądzie Okręgowym w P. wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z 17 marca 2010 r. obejmującemu oświadczenie M. S. o poddaniu się egzekucji do kwoty 120.000 zł. Postanowieniem Sądu Rejonowego (...)w P. z dnia 28 lutego 2012 r., wydanym w sprawie (...) nadano klauzulę wykonalności na akt notarialny z dnia 17 marca 2010 r. sporządzony przez notariusz K. K. (repertorium A nr (...)) we wskazanym zakresie. Dnia 19 marca 2012 r. P. K. złożył wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego wobec M. S., które jest prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) w P. M. P. pod sygnaturą Km (...)

Dowód: pismo pozwanego z 12.05.2010 r. (k. 123), wniosek z dnia 25.01.2011 r. (k. 123), obwieszczenie o licytacji nieruchomości z 13.06.2014 r. wraz z doręczeniem (k. 51), zeznania pozwanego

W dniu 17 kwietnia 2010 r. powódka udała się do notariusz K. K. i wskazała, że została oszukana przez P. K. i z tytułu zawartej umowy nie otrzymała pieniędzy w takim zakresie, jak oświadczała przy zawarciu aktu notarialnego w dniu 17 marca 2010 r. Notariusz poradziła powódce udanie się do adwokata.

Powódka otrzymała od pozwanego wezwanie do zapłaty 120.000 zł, a następnie pisma w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, jednak na nie reagowała. Nie udała się także na policję ani do prokuratury.

W dniu 17 maja 2010 r. P. K. wniósł przeciwko M. S. powództwo, ostatecznie domagając się zobowiązania M. S. do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości zabudowanej, położonej w K. przy ulicy (...), obejmującej działkę o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy (...)w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Sprawa została zarejestrowana w Sądzie Okręgowym w P. pod sygnaturą akt (...), pozew został zwrócony.

Dowód: pozew z 17.05.2010 r. (k. 146-147), postanowienie SR Poznań – (...) z 24.06.2010 r. (k. 148), pisma pozwanego z 6.09.2010 r. (k. 149 -150) i z 13.12.2010 r. wraz z (...) (k. 153-155), zeznania pozwanego

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów dołączonych od akt sprawy oraz przesłuchania stron.

Sąd uznał za w pełni wiarygodne dokumenty urzędowe, które stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 § l k.p.c.). Dokumenty prywatne korzystały z domniemania określonego w art. 245 k.p.c. Strony nie kwestionowały ich prawdziwości, ani tego, że zawarte w nich oświadczenia osób, które je podpisały od nich nie pochodzą, ponadto Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu.

Sąd dał wiarę twierdzeniom powódki M. S. w części, w zakresie jej twierdzeń o ciężkiej sytuacji materialnej rodziny, sposobie, w jaki nawiązała relację z pozwanym w celu uzyskania środków finansowych, jej stanie zdrowia i samopoczuciu w 2009 r. i w dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, nieuzyskaniu od pozwanego środków finansowych w kwietniu 2010 r. oraz następczej korespondencji kierowanej do niej przez pozwanego i komornika sądowego. W tym bowiem zakresie twierdzenia powódki korelowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w postaci dokumentów, zeznań świadków P. C. (1), P. S. (2) i przesłuchania pozwanego. Sąd uznał natomiast za niewiarygodne przesłuchanie powódki w zakresie, w jakim wskazywała ona, że 17 marca 2010 r. podczas podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości spędziła u notariusza jedynie 10 minut, podpisany akt notarialny nie został odczytany ani omówiony i że nie została poinformowana o kolejnym spotkaniu u notariusz. Jak wynika bowiem z zeznań córki powódki, która pojechała z matką na spotkanie dniu 17 marca 2010 r. M. S. u notariusza spędziła około godziny, zaś zarówno notariusz jak i pozwany zgodnie twierdzili, że akt notarialny został przez K. K. odczytany, a przedłożone dokumenty zweryfikowane. Również P. C. (1), relacjonując późniejszą rozmowę z matką wskazywała, że ta skarżyła się, że nie rozumiała, co notariusz czyta. Z kolei z samej treści aktu notarialnego wynika ostateczna data, w której strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Sąd uznał za wiarygodne przesłuchanie pozwanego.

Wiarygodne w ocenie Sądu są zeznania notariusz K. K.. Ta zaprzeczyła, aby przed sporządzeniem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w jej kancelarii w marcu 2010 r. znała pozwanego. Świadek wskazała, z jakich powód zapamiętała strony, opisała sposób zawarcia umowy, zachowanie stron oraz dokonane przez powódkę potwierdzenie zapłaty na jej rzecz 200.000 zł, opisała także generalny sposób swojego postępowania przy wykonywaniu czynności związanych z zawarciem umowy, jaką zawierały strony. Świadek przyznała także, po około miesiącu od zwarcia umowy w kancelarii zjawiła się M. S. z jeszcze jedną osobą twierdząc, że nie otrzymała od P. K. pieniędzy oraz opisała swoje związane z tym postępowanie. Zdaniem Sądu zeznania te były szczere i logiczne, a świadek wyraźnie wskazywała których okoliczności nie pamięta. Znajdowały nadto odzwierciedlenie w uznanych za wiarygodne twierdzeniach pozwanego (w zakresie zawarcia 17 marca 2010 r umowy i towarzyszących temu okoliczności) i powódki (co do spotkania z 17 kwietnia 2010 r.). Podkreślenia wymaga także, że K. K. jest notariuszem, osobą wykonującą zawód zaufania społecznego. W ocenie Sądu nie ma podstaw do przyjęcia w niniejszej sprawie, aby notariusz – osoba nie związana z żadną ze stron niniejszego postępowania, zeznawała na korzyść którejkolwiek ze stron.

Sąd w części dał wiarę zeznaniom córki powódki P. C. (1), w zakresie w jakim świadek opisała sytuację majątkową swojej rodziny przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości oraz stan zdrowia M. S. w tamtym czasie, okoliczności poznania P. K., tego że powódka z córką i pozwanym udali się 17 marca 2010 r. do notariusza, przy czym P. C. (1) do kancelarii nie weszła, a spotkanie trwało około godziny. Sąd uznał za wiarygodne także zeznania, w których świadek opisała zachowanie powódki i swoje po podpisaniu umowy, kolejną wizytę u notariusza. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka, iż notariusz potwierdziła fikcyjność zawarcia umowy, gdyż P. C. (1) nie była świadkiem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zaś co do spotkania mającego miejsce miesiąc później z uznanych za wiarygodne zeznań K. K. wynika, że ta nie wdając się w spekulacje na temat problemów powódki poradziła jej skorzystanie z pomocy prawnika. Sąd uznał za niewiarygodne zeznania świadek iż ani ona, ani powódka- matka nie przekazywały pozwanemu żadnych dokumentów dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż co innego wynika z twierdzeń stron. Niewiarygodne są także zeznania świadek w zakresie, w jakim twierdziła ona, że pozwany zobowiązał się pożyczyć powódce 150.00 zł z czego 80.000 zł planowano na spłatę kredytu zaś na 70.000 zł remont domu. Sprzeczne bowiem z zasadami logiki i doświadczenia życiowego byłoby przyjęcie, że powódka i jej rodzina, w sytuacji ogromnych trudności finansowych uniemożliwiających im spłatę bieżących należności zaciągaliby jeszcze większe zobowiązanie i decydowali się na remont domu.

Sąd dał wiarę zeznaniom P. S. (1). Świadek opisał, w jaki sposób poznał M. S., dlaczego nie zdecydował się udzielić jej pożyczki oraz że ta chciała sprzedać mu dom. Świadek przyznał także, że pozwany chciał pożyczyć od niego środki finansowe na zakup nieruchomości, opisał w jaki sposób i kiedy pożyczył pozwanemu pieniądze. Zeznania świadka były spójne, logiczne i korespondowały z twierdzeniami pozwanego.

Wiarygodne, choć nieprzydatne dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie okazały się zeznania I. G.. Świadek jest pracownicą banku, którego klientką była M. S.. Nie ma ona jednak wiedzy na temat okoliczności zawarcia przez powódkę przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości ani w zakresie sytuacji osobistej i majątkowej M. S..

Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie w charakterze świadka M. K. gdyż pełnomocnik powódki w zakreślonym terminie nie wskazali adresu jego miejsca zamieszkania, pobytu pod który można byłoby dokonać skutecznego wezwania na termin rozprawy.

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny psychiatrii i psychologii na okoliczność stanu zdrowia emocjonalnego powódki w dniu 17 marca 2010r., bowiem powódka jak i jej córka - świadek P. C. (1) zgodnie zeznały, że powódka funkcjonowała normalnie, nigdy nie leczyła się psychiatrycznie, nie korzystała z pomocy psychologa, pracowała zawodowo, nie zażywała żadnych leków.

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny i szacowania nieruchomości na okoliczność określenia wartości rynkowej nieruchomości powódki według stanu i cen na dzień 17 marca 2010r. gdyż przeprowadzenie tego dowodu było zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy z przyczyn wskazanych w dalszej części uzasadnienia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powódka domagała się stwierdzenia nieważności czynności prawnej - umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 17 marca 2010 r., zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy M. S., a P. K. przed notariuszem K. K. jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Podstawą żądania powódki jest art. 58 k.c. Zgodnie z treścią tego przepisu, sankcją bezwzględnej nieważności objęte są czynności prawne:

1) sprzeczne z ustawą (bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawowymi),

2) mające na celu obejście ustawy,

3) sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W istocie powódka domaga się ustalenia, że powołana czynność prawna jest nieważna. Powódka powołuje się bowiem na nieważność umowy z mocy samego prawa (art. 58 k.c.), a celem jej powództwa jest wyeliminowanie czynności prawnej (umowy) z obrotu prawnego z takim skutkiem, jak gdyby umowa nie została nigdy zawarta, to żądanie takie jest żądaniem ustalenia (stwierdzenia) nieważności tej umowy na podstawie art. 189 k.p.c.

Zgodnie z treścią art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Z powołanego przepisu nie wynika żadne ograniczenie w wytaczaniu powództwa o ustalenie stosunku prawnego, poza interesem prawnym powoda w żądaniu tego rodzaju.

Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. jest kategorią obiektywną. Jest to obiektywna (czyli rzeczywiście istniejąca), a nie tylko hipotetyczna (czyli w subiektywnym odczuciu strony) potrzeba prawna uzyskania wyroku odpowiedniej treści występująca wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia naruszenia określonej sfery prawnej. Samo poczucie krzywdy czy niesprawiedliwości, nawet gdyby było uzasadnione, nie jest tożsame z interesem prawnym w rozumieniu art. 189 k.p.c. Interes prawny występuje wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 4 października 2001r., wydany w sprawie I CKN 425/2000, LexisNexis nr (...)).

Jeżeli natomiast stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o świadczenie (ewentualnie innego powództwa, np. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) bądź w drodze podjęcia obrony w toku już wytoczonej przez pozwanego w procesie o ustalenie odrębnej sprawy o świadczenie strona nie ma interesu prawnego w rozumieniu art.189 k.p.c.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka nie ma interesu prawnego w domaganiu się ustalenia, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, zawarta 17 marca 2010 r. jest nieważna skoro może ona w innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swych praw. Z wniosku pozwanego toczy się obecnie postępowanie egzekucyjne, zmierzające do wyegzekwowania od powódki należności w kwocie 120.000 zł. Jego podstawą jest tytuł wykonawczy - akt notarialny z dnia 17 marca 2010 r. sporządzony przez notariusz K. K. (repertorium A nr (...)) zaopatrzony w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego (...)w P.z dnia 28 lutego 2012 r. (sygn. akt (...)). Jedynie zatem w drodze powództwa o pozbawienie przedmiotowego aktu notarialnego wykonalności powódka mogłaby uzyskać orzeczenie skutkujące brakiem obowiązku zapłaty kwoty 120.000 zł na rzecz pozwanego. Ochrony takiej nie dałoby - nawet pozytywne dla powódki- orzeczenie uzyskane w niniejszym postępowaniu. Gdyby Sąd przyjął, że czynność prawna dokonana przez strony jest nieważna (którego to poglądu po przeprowadzeniu postepowania dowodowego w sprawie Sąd Okręgowy nie prezentuje z przyczyn, które będą omówione w dalszej części uzasadnienia) postępowanie egzekucyjne nie zostanie umorzone, gdyż tytuł wykonawczy nadal będzie uprawniał pozwanego do prowadzenia egzekucji kwoty 120.000 zł. Orzeczenie wydane w niniejszej sprawie stanowiłoby zatem jedynie swoisty „prejudykat”, a dla skutecznej ochrony swoich praw powódka i tak musiałaby wystąpić z powództwem przeciwegzekucyjnym z art. 840 k.p.c. Postępowanie sądowe w sprawie o ustalenie nie może być zaś środkiem do uzyskania takiego „prejudykatu” bądź dowodów, które by miały być wykorzystane w innym postępowaniu.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy, w punkcie 1 wyroku powództwo oddalił uznając, że powódka nie wykazała interesu prawnego, o którym mowa w art. 189 k.p.c. Brak interesu prawnego jest samodzielną przesłanką uzasadniającą oddalenie powództwa o stwierdzenie nieważności umowy, wyprzedzającą badanie przesłanek nieważności czynności prawnej, będącej przedmiotem powództwa o ustalenie. Ich badanie aktualizuje się bowiem dopiero w razie stwierdzenia przez sąd, że powód posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienie stosunku prawnego.

Niezależnie od powyższego Sąd Okręgowy podkreśla, że w jego ocenie w sprawie nie ma podstaw do uznania, aby zawarta przez strony umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z treścią art. 58 § 2 k.c. nieważne są czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a zatem takie, w wyniku których powstaje obowiązek lub uprawnienie do postępowania zakazanego przez normę moralną czy też takie, które służą osiągnięciu stanu rzeczy polegającego na negatywnej ocenie moralnej. Ocenie co do niesprzeczności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego podlega przy tym nie tylko treść czynności prawnej ale i jej cel rozumiany jako stan rzeczy, który nie jest objęty treścią oświadczenia woli, ale ma być zrealizowany w następstwie wykonania uprawnień i obowiązków wynikających z dokonanej czynności prawnej i jest znany stronom czynności prawnej (Komentarz do art. 58 k.c. pod red. E. Gniewka, Legalis 2014). W orzecznictwie sądowym utrwalony jest przy tym pogląd, że zarzut nieważności czynności prawnej z powodu sprzeczności jej treści lub celu z zasadami współżycia społecznego nie może polegać na powołaniu się ogólnie na bliżej nieokreślone zasady współżycia społecznego, lecz wymaga wskazania, jaka konkretna zasada współżycia społecznego została naruszona. Do oceny czynności prawnej jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego może dojść ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza, rażąco krzywdzące działanie jednej ze stron, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich, a przy ocenie tej konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2011 r., wydany w sprawie I CSK 261/10, Lex nr 784986).

Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być, bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie podjętej przez nią decyzji. Dominująca pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta może być zarówno następstwem istniejącego między nimi stosunku zależności o charakterze ekonomicznym, czy też mającej źródło w stosunkach rodzinnych, jak i szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego chorobą, w przebiegu, której następuje upośledzenie sfery motywacyjnej i decyzyjnej. Tak samo ocenić trzeba umowę zawartą w warunkach nacisku jednej strony przez wykorzystanie wpływów, czy pozycji związanej z zajmowanym stanowiskiem, z którym wiąże się decydowanie o sytuacji kontrahentów (wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2008 r., wydany w sprawie IV CSK 478/07, Lex nr 371531).

W ocenie Sądu Okręgowego nie można uznać, aby przy zawarciu umowy pozwany świadomie wykorzystał swoją silniejszą pozycję, w widoczny sposób doprowadzając do pokrzywdzenia powódki. Podkreślenia wymaga, że M. S. była osobą zadłużoną, uzyskującą niewielkie dochody i niemogącą liczyć na wsparcie materialne ze strony najbliższej rodziny, również będącej w trudnej sytuacji finansowej. W interesie powódki była zatem ostatecznie sprzedaż nieruchomości, co pozwoliłoby na zredukowanie zobowiązań finansowych. Nie sposób przy tym przyjąć, aby ustalona przez strony w umowie przedwstępnej cena sprzedaży – 281.500 zł była rażąco zaniżona. Nawet przy przyjęciu, że cena ta jest niższa od rynkowej, to - mając na uwadze okoliczności sprawy - w świetle zasad doświadczenia życiowego możliwe było zaakceptowanie przez powódkę kwoty niższej, z uwagi na jej sytuację finansową i brak możliwości uzyskania kolejnych kredytów. Zaakceptowanie ceny, która nie jest rażąco zaniżona i prowadzi do uzyskania przez powódkę środków finansowych w wysokości wyższej niż jej zadłużenie jest działaniem ekonomicznie racjonalnym i nie świadczy o wykorzystaniu przez pozwanego pozycji dominującej. Natomiast okoliczność, że powódka w dacie zawierania umowy przedwstępnej nie przewidziała wszystkich konsekwencji tej umowy nie ma wpływu na ocenę czynności prawnej w aspekcie zasad współżycia społecznego.

Powódka nie udowodniła także, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była zawarta dla pozoru, że nie miała ona zamiaru przenieść na pozwanego własności nieruchomości i że nie otrzymała ona kwoty 120.000 zł tytułem zaliczki. Zawierając umowę przedwstępną w dniu 17 marca 2010 r. powódka spędziła w Kancelarii Notarialnej około jednej godziny, notariusz odczytała i omówiła stronom umowę. Z zeznań samej powódki wynika przy tym, że była ona świadoma treści czynności prawnej, wiedziała, w jakim celu udała się z pozwanym do notariusza. W treści aktu notarialnego M. S. potwierdziła także otrzymanie zaliczki na poczet ceny nieruchomości i jej wysokość. Powódka nie udowodniła, że zawarte w akcie notarialnym oświadczenie, iż otrzymała od pozwanego 200.000 zł nie było prawdziwe i że nie wiedziała, że akt notarialny zawiera takie oświadczenie. Przeczą temu nie tylko twierdzenia pozwanego, ale i zeznania K. K. – notariusza, przed którym strony zawarły umowę. Brak jest także dowodu na to, że powódka domagała się po zawarciu umowy przedwstępnej pieniędzy od pozwanego. Powódka twierdząc, że miała od P. K. otrzymać pożyczkę (a nie zawrzeć z nim umowę sprzedaży nieruchomości) przez okres prawie 4 lat po zawarciu umowy przedwstępnej nie dążyła do otrzymania jakichkolwiek pieniędzy. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika zaś, że pozwany już w 2010 r. dążył do zawarcia umowy przyrzeczonej, domagając się przed Sądem Okręgowym w Poznaniu zobowiązania M. S. do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości zabudowanej, od czego odstąpił bo w wyniku zawarcia umowy z powódką stracił pieniądze, a prowadzenie procesu wiązałoby się z dalszymi kosztami .

Zawarte w punkcie 2 rozstrzygniecie o kosztach procesu znajduje oparcie w treści art. 102 k.p.c. W myśl powołanego przepisu w wypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko cześć kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie, z uwagi na trudną sytuację majątkową powódki zachodzą takie wyjątkowe okoliczności usprawiedliwiające odstąpienie od obciążania jej kosztami procesu pomimo przegrania sprawy.

W punkcie 3 wyroku orzeczono o kosztach pomocy prawnej udzielonej powódce przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, ustalonych w oparciu o § 2 ust. 1 i 3 i 6 ust. 6 oraz 13ust.2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. j. Dz. U z 2013 r. poz. 490).

SSO Magdalena Horbacz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE