UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 16.12.2014 r. Sąd Okręgowy w Suwałkach oddalił powództwo M. B. (1), E. B., J. D. oraz H. D. o uchylenie w całości uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w C. z dnia 27.01.2014 r. dotyczącej zasad rozliczenia kosztów dostarczania energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali, ewentualnie o ustalenie nieistnienia tej uchwały i obciążył ich kosztami procesu. Rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną.

M. B. (1) i E. B. są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej odrębnej nieruchomości - lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 85,500 m² w budynku mieszkalnym Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z wielkością udziału w wysokości 40/299 w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

H. D. i J. D. na tych samych zasadach są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) pow. 85,500 m², położonego w wyżej wymienionym budynku, z wielkością udziału w wysokości 30/299 w nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr (...) wspólnota zezwoliła właścicielom lokali nr (...) na odłączenie się od sieci ogrzewania i ciepłej wody. Z kolei Uchwałą nr (...) r. zezwoliła także właścicielowi lokalu nr (...) na odłączenie od sieci grzewczej i sieci ciepłej wody.

W bloku wspólnoty istnieją dwie klatki schodowe i dwa węzły ciepłownicze. Działający z ramienia zarządcy wspólnoty - Spółdzielni Mieszkaniowej w L. - Z. S. dokonywał co miesiąc, w okresie grzewczym w 2013r., odczytu poboru ciepła. Okazało się, że pomimo odłączenia od poboru ciepła dwóch mieszkań w klatce powodów, zużycie ciepła na jeden metr kwadratowy wzrosło o 50 %. O wzroście zużycia ciepła i niewystraczającej zaliczce na poczet pokrycia koszt ciepła Z. S. poinformował zarząd wspólnoty. Z. S. po wizycie w mieszkaniu Z. B. stwierdził, że pion kuchenny nie został wyizolowany, rury oddziela regips, a w pokoju dziennym i łazience istnieje jedynie izolacja z gąbki. W styczniu 2014r. w mieszkaniu powodów D. (wystawionym na sprzedaż) grzejniki były wprawdzie zdjęte, lecz rury pozostawały nieizolowane. Z. S. poinformował zarząd spółdzielni, iż istnieje konieczność obciążenia odłączonych lokali zużytym ciepłem, gdyż w przeciwnym razie pozostali właściciele lokali poniosą zbyt duże koszty.

W uchwale nr l/2014r. z dnia 27.01.2014r. Wspólnota wskazała, iż właściciele lokali, na których odłączenie od wspólnej sieci grzewczej zezwolono w marcu 2013 r. w dalszym ciągu korzystają z energii cieplnej generowanej przez rury przesyłające ciepłą wodę do mieszkań. M. B. (1) protokół odbioru instalacji grzewczej w postaci kotła na paliwo stałe przedstawił zaś dopiero w grudniu 2013r. Wobec powyższego, w § 1 ust. 1 uchwały przyjęto, iż koszty poniesione w okresie od stycznia do lipca zostaną rozliczone proporcjonalnie do ogrzewanej powierzchni mieszkań, zaś koszty za okres od sierpnia do grudnia zostaną rozliczone według współczynnika poboru ciepła przez odłączone mieszkania względem całkowitych faktycznych kosztów poniesionych na klatkę w tym okresie. Współczynnik został przyjęty na poziomie 40,83 %. Rozliczenie zużycia ciepła i współczynnik ustalił Z. S. w oparciu o odczytane z liczników zużycia ciepła. Podjęcie uchwały nastąpiło w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Powód M. B. (1) odmawiając podpisania uchwały, wskazał, iż w dniu 1.05.2013 r. skończył się sezon grzewczy i w tym sezonie nie korzystał on z ciepła z rur, bowiem były one zaizolowane otulinami z pianki poliuretanowej. Pismami z 19.07.2013 r., 24.07.2013 r., 12.08.2013 r. zawiadomił zarządcę wspólnoty - Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w L., iż od maja 2013 r. zaprzestaje uiszczania opłat na poczet centralnego ogrzewania, gdyż zarządca nie posiada pozwolenia na przebudowę kotłowni w C., a ponadto powód posiada zgodę wspólnoty na odłączenie od instalacji grzewczej, jak też instalacji ciepłej wody.

W dniu 13.09.2013r. dokonano odłączenia instalacji c.o. od mieszkania powoda M. B. (1) poprzez zlikwidowanie gałązek przyłączeniowych i zaślepienie pionów instalacji. W tym samym dniu dokonano też odcięcia energii cieplnej od pionów grzewczych w mieszkaniu J. D.. W grudniu M. B. zamontował w swoim mieszkaniu odrębną instalację c.o.

W rozliczeniu rocznym zaliczek z tytułu eksploatacji lokalu przyjęto, że obciążające M. B. (1) oraz Jana P. D. kwoty z tytułu centralnego ogrzewania wynoszą po 5.902,65 zł. 7.03.2014 r. wspólnota wezwała M. B. (1) do zapłaty kwoty 3.680,96 zł m. in z tytułu zaległych opłat za c.o. 28.11.2013 r.

Za okres od 24.10.2013 r. do 24.04.2014r. Jan P. D. za zużycie energii elektrycznej w mieszkaniu wspólnoty uiścił kwotę 1829,71 zł.

Poza sporem pozostawało w niniejszej sprawie, że części nieruchomości wspólnej, takie jak klatki schodowe, suszarnie, nie były we wspólnocie ogrzewane od lat. Grzejniki w tych pomieszczeniach zostały zdemontowane.

Mając na względzie powyższe ustalenia, Sąd uznał, że w sprawie nie zaistniała żadna z przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (powoływanej dalej jako „u.w.l.”), to jest: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bądź naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób, z których każda stanowi samodzielną podstawę zaskarżenia. Podkreślił przy tym, że obowiązek ich wykazania obciążał stronę wnoszącą o uchylenie uchwały (art. 6 k.c. w zw. z art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Jako, że kwestia prawidłowości podjęcia uchwały na etapie postępowania apelacyjnego nie była sporna, Sąd Apelacyjny pominie ją w rèsumè orzeczenia Sądu Okręgowego i we własnych rozważaniach, koncentrując się na problemie naruszenia przez uchwałę interesów właścicieli lokali, który do końca pozostał aktualny.

W ocenie Sądu, na tle ustalonego stanu faktycznego, istotnym była okoliczność, że mimo odłączenia mieszkań powodów od sieci grzewczej wspólnoty, nie dokonano właściwej izolacji pionów tj. części instalacji grzewczej w lokalach odłączonych doprowadzających ciepło do pozostałych lokali. Ponadto w żadnym z mieszkań we Wspólnocie nie ma indywidualnych podzielników ciepła, a odczyty ciepła dokonywane są zbiorczo na klatkach schodowych. Brak tych podzielników decyduje wiec o tym, że opłaty za dostawy ciepła stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u.w.l., a jako takie winny być rozliczane według udziałów w nieruchomości wspólnej. W sytuacji, w której w sezonie grzewczym 2013 r. zaobserwowano nieuzasadniony wzrost zużycia ciepła w klatce, w której znajdują się lokale odłączone od sieci, wobec braku podzielników indywidualnych zużycia ciepła w lokalach i braku dbałości zarówno właścicieli lokali odłączonych, jak i zarządcy wspólnoty o właściwe odłączenie lokali od sieci, w ocenie Sądu trudno uznać, uchwałę z dnia 27.01.2014 r. za sprzeczną z prawem. Brak jest bowiem uzasadnienia obciążenia pozostałych właścicieli lokali rosnącym zadłużeniem z tytułu poboru ciepła.

Zdaniem Sądu, powodowie nie dowiedli, by wraz z demontażem grzejników nastąpiło właściwe odizolowanie lokali od sieci grzewczej. Przedstawione przez nich rachunki na zakup energii elektrycznej, czy materiałów do ogrzania mieszkania z października, czy listopada 2013 r. nie świadczą o tym, że odłączone lokale w ogóle nie korzystały z ciepła dostarczanego do wspólnej nieruchomości. Sąd nie dał wiary zeznaniom J. G. jakoby M. B. (1) ogrzewał się w 2013 r. gazem, węglem i drzewem, gdyż zeznania świadka cechuje subiektywizm. W okresie podejmowania uchwały mąż świadka był ciężko chory i jak wskazała, jedynie M. B. (1) pomógł jej w trudnej sytuacji finansowej. Podobnie jako subiektywne Sąd ocenił zeznania świadka K. G. w tym zakresie. Zeznania obu świadków cechuje nieskrywana chęć pomocy M. B. (1) w procesie.

Trudno także uznać za nieuzasadniony argument strony pozwanej o zjawisku fizycznym polegającym na przenikaniu ciepła przez ściany. Zasady doświadczenia życiowego wskazują, iż łatwiejsze jest ogrzanie pomieszczeń sąsiadujących przez ścianę z pomieszczeniami ogrzewanymi.

Przenosząc treść art. 14 ust. 2 u.w.l. na grunt niniejszej sprawy Sąd doszedł do przekonania, iż rozliczenie kosztów ogrzewania we wspólnocie za 2013r. jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną wobec braku indywidualnych podzielników ciepła w lokalach mieszkalnych, jest prawidłowe. O prawidłowości tego stanowiska przesądza zdaniem Sądu okoliczność, iż odrębna instalacja grzewcza c.o. została zainstalowana przez powoda M. B. (1) dopiero w grudniu 2013r., a powodowie D. do chwili obecnej takiej instalacji w lokalu nie wykonali. (...) lokali - będących zbiorem osób łączy nieruchomość. Im większa jest ilość właścicieli lokali, tym trudniejsze zarządzanie wspólną własnością, a regulacje u. w. l. mają zapewnić podstawowy cel istnienia i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej: wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym, sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Podjęta uchwała została podjęta w interesie wspólnoty i przy ustalonym stanie faktycznym nie naruszała w żaden sposób interesów powodów.

Reasumując, Sąd uznał, że kwestionowana przez powodów uchwała nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia należało oddalić na podstawie art. 25 u.w.l. O kosztach rozstrzygnięto na mocy art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Powodowie wnieśli apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przejawiające się w:

a) błędnym uznaniu, że powodowie nie wykazali, że od września do grudnia 2013 r. ogrzewali lokale bez wykorzystania instalacji c.o. pozwanej, pomimo przedłożenia dokumentów potwierdzających użyczenie lub zakup pieców do ogrzewania gazem, węglem i drewnem oraz materiałów do ogrzewania, podwyższonych rachunków za ogrzewanie, zeznań państwa G. potwierdzających fakt ogrzewania się w powyższy sposób oraz udokumentowania zdjęciami i pismami, że przewody grzewcze były zabezpieczone pianką poliuretanową, co znalazło potwierdzenie w piśmie M. B. (1) z 13.02.2014 r.,

b) błędnym uznaniu, że przyjęty współczynnik jest prawidłowy, pomimo iż nakłada na powodów obowiązek poniesienia kosztów zbliżony (20,42 % na mieszkanie według załączonego do odpowiedzi na pozew „rozliczenia") do czasu, gdy byli rozliczani według powierzchni lokali (21,25% na mieszkanie), pomimo że kaloryfery w mieszkaniach powodów zostały zdemontowane,

c) błędnym uznaniu, że uchwała jest zgodna z prawem, pomimo iż nakłada obowiązek rozliczenia z kosztów energii cieplnej do końca grudnia 2013 r., podczas gdy mieszkania powodów były ogrzewane odrębnym centralnym ogrzewaniem powodów od 18.12.2013 r., więc co najmniej za okres od 18 do 31.12.2013 r. przyjęty „współczynnik" jest wadliwy,

d) błędnym uznaniu, że ciepło przenikało przez ściany do mieszkań powodów, pomimo iż klatka schodowa była nieogrzewana, więc przenikanie z mieszkań położonych po drugiej stronie klatki schodowej było marginalne,

e) błędnym uznaniu, że prawidłowe jest obciążenie w uchwale kosztami ogrzewania według współczynnika wyłącznie dwóch lokali powodów, podczas gdy odłączono trzy lokale, więc rzekome „przenikanie" ciepła dotyczy trzech lokali,

f) uznaniu za wiarygodne zeznań B. S. w zakresie izolacji pionów grzewczych, pomimo iż świadek nie widział mieszkania p. D. w spornym okresie, zaś ocena izolacji w mieszkaniu p. B. jest oceną subiektywną, a powód M. B. (1) już w piśmie z 13.02.2014 r. informował, że piony były zaizolowane,

g) pominięcie oświadczeń T. M., J. O., J. B. o użyczeniu piecyków gazowych M. B. (1), a tym samym ogrzewania lokalu z wykorzystaniem pieców gazowych,

h) pominięcie okoliczności znacznego wzrostu poboru energii elektrycznej w mieszkaniu p. D. w okresie od 24.10.2013 do 24.04.2014 r. wynikającego z faktury za energię elektryczną,

i) pominięcie faktu, iż według „rozliczenia" załączonego do odpowiedzi na pozew lewa klatka zużyła 79,5 GJ, z czego 32,46 GJ miało być zużyte przez dwa lokale powodów za pośrednictwem trzech rurek o średnicy 0,5 cala, zaś reszta (47,04 GJ) przez trzy pozostałe lokale wyposażone w sieć kaloryferów,

j) wewnętrznej sprzeczności uzasadnienia poprzez uznanie, że koszty ogrzewania stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, które powinny być rozliczane według udziałów (str. 6 uzasadnienia) oraz jednoczesne wskazanie, że powodowie nie dokonali właściwej izolacji lokali od sieci grzewczej, co wskazuje, że właściwa izolacja umożliwia inną metodę rozliczania, niż wedle udziałów,

2. naruszenie art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez nieudowodnienie przez pozwanego prawidłowości sporządzenia „rozliczenia" załączonego do odpowiedzi na pozew, niewskazania dowodów na potwierdzenie prawdziwości danych przyjętych w „rozliczeniu", pomimo iż powodowie od początku kwestionowali jego wiarygodność,

3. naruszenie prawa materialnego:

a) art. 25 ust. 1 u.w.l., poprzez uznanie, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu powodów, w sytuacji gdy narusza ich interes finansowy oraz zasady współżycia społecznego poprzez obciążenie ich kosztami energii cieplnej, z której nie korzystali,

b) art. 25 ust. 1 u.w.l. oraz art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a i ust. 10 ustawy Prawo energetyczne poprzez pominięcie, że wobec braku regulaminu rozliczania opłat c.o., uchwała w sprawie rozliczania kosztów dostarczonej energii elektrycznej powinna być jasna i precyzyjna oraz zgodna z jedną ze wskazanych w ustawie metod,

c) art. 13 ust. 1 w zw. z art 12 ust. 2 i art. 14 pkt 2 u.w.l. poprzez pominięcie, że właściciel ponosi wydatki wyłącznie związane z utrzymaniem swojego lokalu, a wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną - w wysokości stosownej do posiadanego udziału.

Wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...), ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz obciążenie pozwanej kosztami procesu za obie instancje.

SĄD APELACYJNY USTALIŁ I ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE.

Apelacja nie była uzasadniona.

Sąd Apelacyjny, jako Sąd ponownie rozpoznający sprawę w granicach zaskarżenia, zaakceptował dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę materiału dowodowego i poczynione na tej podstawie ustalenia faktyczne, uznając je za własne. W szczególności Sąd I instancji zasadnie przyjął, że wobec braku opomiarowania lokali powodów dostarczane tam ciepło winno być rozliczane jako koszt zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 u.w.l. Nieuzasadnione okazały się zarzuty o charakterze materialnoprawnym, jako że Sąd pierwszej instancji przepisy stanowiące podstawę wydanego orzeczenia, wyłożył i zastosował prawidłowo.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii natury procesowej, w ocenie Sądu Apelacyjnego część z podniesionych w apelacji argumentów dotyczących naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. pozostawała irrelewantna dla rozstrzygnięcia sprawy wobec braku przedstawienia przez powodów dowodu na okoliczność (art. 6 k.c. i 232 k.p.c.), że ciepło dostarczane rurami przechodzącymi przez ich mieszkanie do mieszkań wyżej położonych i nie wyłączonych z ogrzewania wspólnotowego, nie przenikało do ich mieszkań powodując generalny wzrost zużycia energii cieplnej we wspólnocie. Tymczasem to ta okoliczność stanowiła, w ocenie Sądu Apelacyjnego, punkt wyjścia do podważenia uchwały jako obciążającej powodów finansowo za ciepło, którego, jak twierdzili, w ogóle nie pobrali.

Słusznie zatem Sąd Okręgowy przyjął, że nie miały znaczenia podnoszone przez powodów fakty dokonania zakupu sprzętów niezbędnych do wykonania własnej instalacji grzewczej, wzrost rachunków na energię elektryczną związany z funkcjonowaniem nowej instancji c.o., czy piecyków grzewczych, którymi ogrzewali swoje mieszkania. Mimo, że twierdzenia te są wiarygodne, bowiem usunięcie grzejników musiało skutkować potrzebą dogrzania mieszkań w inny sposób, to nie wykazali oni, by podnoszony przez pozwaną i powszechnie znany z doświadczenia życiowego fakt przenikania ciepła przez biegnące przez ich mieszkania piony nie zaistniał. Na marginesie zauważyć trzeba, na sygnalizowaną w zeznaniach świadka B. S., okoliczność że piony w mieszkaniu powodów B. nie zostały zaizolowane pianką, lecz gąbką, co wynika także ze znajdującej się w aktach sprawy dokumentacji zdjęciowej. Ponadto do dwóch pokojów w ich mieszkaniu świadek nie został wpuszczony, a zatem nie widział rzeczonej izolacji. Z kolei w mieszkaniu powodów D. wprawdzie grzejniki zostały zdemontowane, jednak pionów nie zaizolowano w ogóle.

Przede wszystkim jednak powodowie wydają się nie dostrzegać, że dopóty, dopóki przez ich mieszkania będą przebiegać rury doprowadzające ciepło, które to ciepło nie będzie opomiarowane, będą oni zobowiązani do uczestniczenia w kosztach opłat za to ciepło. Błędne jest natomiast odwoływanie się przez skarżących do sytuacji, w jakiej znajduje się D. S. – właściciel mieszkania nr (...). Bezspornym bowiem jest, że żadne piony c.o. przez jego mieszkanie nie przebiegają, gdyż zostały odcięte z uwagi na zadłużenie. Ponosi on jedynie opłatę 50 zł za przenikanie ciepła do jego lokalu z pozostałych ogrzewanych części budynku, czego ostatecznie żadna ze stron nie kwestionowała.

Przechodząc dalej, należy także stwierdzić, że wykonane przez pozwaną zestawienie kosztów ogrzewania i przyjęty w nim współczynnik obciążenia powodów kosztami ciepła w okolicznościach sprawy nie mógł zostać zanegowany jako godzący w ich interesy bądź sprzeczny z prawem.

W niniejszej sprawie całkowita ilość i koszt zużytego przez wspólnotę ciepła zostały obliczone w oparciu o zamontowane w jej budynku liczniki. Z uwagi na brak indywidualnych podzielników ciepła w każdym z mieszkań, wspólnota musiała przyjąć sposób partycypowania każdego z właścicieli lokali w tych kosztach. Określono go według średniego zużycia ciepła, nie zaś stosownie do udziału w nieruchomości wspólnej, jak zakłada art. 12 ust. 2 u.w.l., bądź według powierzchni albo kubatury, jak stanowi art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a i ust. 10 ustawy Prawo energetyczne (gdyż indywidualnych podzielników nie zamontowano), co pod względem finansowym okazało się korzystniejsze dla skarżących i z tej tylko przyczyny nie mają oni interesu, by wskazaną uchwałę podważać. Na rozprawie apelacyjnej nawet pełnomocnik powodów przyznał, że gdyby koszt zużycia ciepła rozliczono według udziałów, powodowie musieliby zapłacić widocznie więcej (e-protokół z 25.06.2015 r., czas od 00:02:02, k. 290). Z kwestionowanego rozliczenia wynika zatem, że od całkowitego kosztu energii dostarczonej na zamieszkaną przez powodów klatkę na kwotę 7.449 zł odjęty został koszt ogrzania mieszkań korzystających z c.o. wspólnoty na zasadach ogólnych, tj. 3 mieszkań o łącznej powierzchni 188 m2. W ten sposób ustalono koszt przypadający na lokale powodów - 3.042 zł i współczynnik 40,83% w odniesieniu do całkowitej powierzchni klatki. W przypadku powodów współczynnik ten dodatkowo został podzielony na pół, a zatem są oni zobowiązani do zapłaty połowę tej stawki.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji bezsprzecznego poboru przez powodów ciepła z budynku wspólnoty, nie mają oni interesu w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały w rozumieniu art. 25 u.w.l., gdyż określa ona korzystniejszy niż przewidziany w ustawie sposób obciążenia ich za pobraną energię. Na marginesie natomiast należy wskazać, że dopóty dopóki wspólnota się nie porozumie, a w szczególności nie zostaną zainstalowane podzielniki ciepła indywidulane dla każdego mieszkania, to poruszony w tej sprawie problem będzie istniał. Brak tych podzielników jest też źródłem niepożądanych zachowań w postaci nieoszczędnego korzystania z ciepła, co obarcza kosztami wszystkich mieszkańców budynku.

Uznając, że zaskarżony wyrok w pełni podpowiada prawu, Sąd nie znalazł podstaw do zmiany orzeczenia o kosztach postępowania za pierwszą instancję. Z tych względów apelacja podlegała oddaleniu na mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Apelacyjny orzekł zaś na podstawie art. 102 k.p.c., odstępując od obciążania nimi powodów i wyrażając zrozumienie dla ich trudnej sytuacji materialnej oraz szczególnego położenia w jakim się znaleźli na skutek błędnego przeświadczenia, że zainstalowanie własnej, kosztownej instalacji grzewczej wygasi ich obowiązek partycypowania w kosztach ciepła dostarczanego do Wspólnoty.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE