UZASADNIENIE

P. P., B. B., C. S., B. G., Z. Ż., I. M. (1) i W. G. wnieśli pozew przeciwko A. L., J. C. i (...) Spółce Akcyjnej w K. domagając się ustalenia, że nieważna jest zawarta między pozwanymi w dniu 5 stycznia 2007r. umowa sprzedaży obejmująca prawo wieczystego użytkowania działki gruntu położonej w K. przy ul. (...) wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powodowie podnieśli, że kwestionowana umowa została zawarta z pominięciem przysługującego im pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku tj. z naruszeniem art. 3 ust 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…).

Wszyscy pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 25 listopada 2009 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie powództwo oddalił, nie obciążył powodów kosztami procesu. Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 9 czerwca 2010 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustalił, iż sporna umowa sprzedaży jest nieważna, a nadto zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów również solidarnie zwrot kosztów procesu.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 21 czerwca 2012r. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. Sąd Najwyższy wskazał, że o zaliczeniu lokalu do kaegorii lokalu mieszkalnego przesądza kryterium normatywne. Badając, czy lokal nosi cechę samodzielności, należy brać pod uwagę wszstke te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dalej Sąd Najwyższy wskazał na potrzebę dokładnego ustalenia, czy powodowie są dalej pracownikami zakładu i na jakiej podstawie zajmują lokale w budynku objętym sporem, w celu ustalenia, czy powodowie są osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 ust 2 utawy o zaadach zbywania mieszkań. W zakresie pojęcia „budynek mieszkalny” została wskazana definicja zawarta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grdnia 1999r. w sprawie klasyfikacji środków twałych. Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 14 lutego 2013 r. uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Koszalinie z 25 listopada 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego, uznając, że istota sprawy nie została rozpoznana.

Wyrokiem z dnia 11 czerwca 2014r. Sąd Okręgowy w Koszalinie ustalił, że nieważna jest zaskarżona umowa sprzedaży, przy czym oddalił powództwo W. G. i orzekł o kosztach procesu, w tym odstąpił od obciążania przegranej powódki kosztami postępowania strony przeciwnej.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły ustalenia, zgodnie z którymi (...)" S.A. w K. jest następcą prawnym Przedsiębiorstwa (...) w K.. Komercjalizacja miała miejsce w 1999 r. (...) przysługiwało prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...) położonej w K. przy ulicy (...) wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku o kubaturze całkowitej 5.129,80m^{(
3)}. Budynek ten został wybudowany jako obiekt parterowy w 1890 r. Dwie dalsze kondygnacje nadbudowano w 1976 r. Na parterze budynku znajdował się warsztat stolarski, pomieszczenia magazynowe, socjalne garażowe i warsztat mechaniczny. Piętra budynku początkowo wykorzystywane były jako pomieszczenia biurowe, a także jako pokoje hotelowe dla pracowników (...). Później dokonano adaptacji pomieszczeń biurowych na pokoje hotelowe dla dalszych pracowników.

Dnia 15 marca 1993 r. na podstawie decyzji dyrektora (...) U. S.jako pracownik zakłady otrzymała przydział na okres czasowy od 1 kwietnia 1993 r. pokój hotelowego o pow. użytkowej 20,66 m^{(

2)} w budynku nr (...) przy ul. (...). Dnia 2 stycznia 2000 r. pozwane (...) zawarło z U. S. umowę najmu mieszkania zakładowego nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...), obejmującego dwie izby o powierzchni użytkowej 27,66 m^{(

2)}. Tego samego dnia (...) zawarło nadto umowy najmu mieszkań zakładowych z:

- C. S., dotyczącą mieszkania nr (...), obejmującego jedną izbę o powierzchni użytkowej 23,90 m².

- Z. Ż., dotyczącą mieszkania nr (...), obejmującego łącznie 33,48 m² + 7,72 m² pom. gosp. o łącznej powierzchni użytkowej 41,20 m².

- I. M. (1), dotyczącą mieszkania nr (...), obejmującego łącznie trzy izby o powierzchni użytkowej 43,17 m².

- B. G., dotyczącą mieszkania nr (...), obejmującego jedną izbę o powierzchni użytkowej 17,56 m².

Wszystkie powyższe umowy zawarte zostały na czas trwania stosunku pracy oraz powołano się w nich na wydane we wcześniejszych latach decyzje o przydziale mieszkania, przy czym w dacie 2 stycznia 2000 r. powód Z. Ż. nie był już pracownikiem pozwanej spółki. Dnia 28 kwietnia 2004 r. (...) zawarło z pracownikiem P. P. umowę najmu pokoju hotelowego nr (...), obejmującego pokój, wc i łazienkę, na czas trwania stosunku pracy na podstawie aneksu z 17 października 2006 r., powódce przydzielono mieszkanie nr (...). I. M. (1), B. G., P. P. są w dalszym ciągu pracownikami pozwanej spółki. C. S. była pracownikiem (...) do 30 października 2007 r., zaś powód Z. Ż. – do 1999 roku. W. G. była pracownikiem (...) do 1993 r. Prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Kołobrzegu z dnia 31 października 2006 r. nakazano jej, aby opuściła zajmowany lokal w budynku przy ul. (...).

W celu poprawy warunków bytowych powodów - jako lokatorów zamieszkujących w spornym budynku, pozwana spółka we wrześniu 2006 roku wykonała nowy węzeł cieplny, nowe przyłącze wodne i energetyczne, zaś w grudniu 2006 roku przeprowadziła remont dachu. Ze względów ekonomicznych (...) podjęło decyzję o sprzedaży spornej nieruchomości. W lipcu 2006 r. odbyło się spotkanie mieszkańców z przedstawicielami (...), na którym zaproponowano im zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej w celu nabycia budynku. (...) nie występowało natomiast do powodów z propozycją preferencyjnego nabycia zajmowanych przez nich lokali. W drodze przetargu publicznego w dniu 5 stycznia 2007r. nieruchomość nabyli J. C. i A. L. w udziałach po ½ części.

Po zbyciu nieruchomości doszło do sporów między mieszkańcami a nowymi właścicielami, obejmujących między innymi wysokość należności z tytułu użytkowania lokali. Umową z dnia 7 stycznia 2009 r. J. C. i A. L. zbyli sporną nieruchomość na rzecz K. Z.. Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Koszalinie z 29 listopada 2010 r. ustalono, że umowa ta jest nieważna.

Sporna nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 4UT, na którym funkcja mieszkaniowa dopuszczana jest jako uzupełniająca. Pomieszczenia każdego z powodów stanowią samodzielne lokale mieszkalne. Lokale oraz sporny budynek spełniają zdecydowaną większość wymogów technicznych aktualnych na 1980 roku, jak i większość wymogów technicznych, przewidzianych na styczeń 2007 roku, w tym posiadają wchodzące w ich skład pomieszczenia higieniczno-sanitarne lub dostęp do takich pomieszczeń, nie wchodzących w skład innych lokali i do wyłącznego korzystania przez danego lokatora. Lokale powodów nie spełniają wymogów technicznych przewidzianych na styczeń 2007 roku w zakresie szerokości drzwi wejściowych oraz szerokości drzwi do pomieszczeń sanitarnych, jednak odpowiadają wymogom przewidzianym w tym zakresie przez przepisy techniczne z 1980 roku. Lokale należące do powodów I. M. (1), Z. Ż. i P. P. spełniają wymóg posiadania kuchni, wnęki kuchennej, łazienki, ustępu wydzielonego lub miski ustępowej w łazience. Lokale pozostałych powodów nie posiadały natomiast pomieszczenia kuchennego, ani wnęki kuchennej połączonej z przedpokojem wraz z zastosowaniem wentylacji mechanicznej wywiewnej, jednak możliwe jest dokonanie w tym zakresie stosownej przebudowy tych lokali i w konsekwencji – spełnienie powyższych wymogów. Koszt takiej przebudowy wynosi ok. 10.000 zł. Lokale należące do powodów I. M. (1) i Z. Ż. posiadają co najmniej jeden pokój, którego powierzchnia wynosi minimum 16m², co odpowiada wymogom technicznym na styczeń 2007 rok. Lokale pozostałych powodów wymogu tego nie spełniają. Odpowiadają jednak wymogom aktualnym na rok 1980, wedle których minimalna powierzchnia pokoju wynosić powinna 8m². Lokal Z. Ż. nie spełnia wymogu w zakresie stosownego oświetlenia pomieszczeń światłem słonecznym. Powierzchnia spornego budynku, z wyłączeniem garaży stanowiących element wtórny w stosunku do głównej bryły budynku, wynosi 1131,03m². Powierzchnia mieszkalna odpowiada 573,28m², zaś powierzchnia niemieszkalna – 557,75m².

Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo P. P., C. S., B. G., Z. Ż. i I. M. (1), zaś powództwo W. G. oddalił. Podstawą żądania art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 roku, Nr 4 poz. 24 ze zm. – zw. dalej ustawą). Sąd przyjął, że powodowie P. P., C. S., B. G., Z. Ż. oraz I. M. (1) są osobami uprawnionymi, w rozumieniu art. 2 pkt 2 lit. a ustawy do preferencyjnego nabycia mieszkań zakładowych. C. S., B. G., I. M. (1) i Z. Ż. zajmowali lokale w spornym budynku na podstawie umowy najmu, jako pracownicy Przedsiębiorstwa (...), zawartej na czas oznaczony tj. na czas trwania stosunku pracy. W związku z komercjalizacją przedsiębiorstwa w 1999 r. i zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 roku, poz. 150 j.t.) umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy z C. S., B. G. i I. M. (1) stały się umowami najmu na czas nieoznaczony. W odniesieniu do powoda Z. Ż. wobec dalszego zajmowania przez niego lokalu po ustaniu stosunku pracy, zgodnie z art. 674 k.c. najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W dacie wniesienia pozwu powódka P. P. nie spełniała przesłanek wskazanych w art. 2 pkt 2 lit. a ustawy, lecz obecnie jest osobą uprawnioną do preferencyjnego nabycia lokalu nr (...) w spornym budynku. Dnia 28 kwietnia 2004r., po upływie 10 lat od tej daty zgodnie z art. 661 k.c. umowę z tą powódką należy znać za zawartą na czas nieoznaczony. Powództwo W. G. Sąd oddalił, gdyż nie jest ona osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 ust.2 ustawy, gdyż umowa najmu została jej wypowiedziana przez pozwaną, prawomocnym orzeczeniem nakazano jej, aby opuściła zajmowany lokal, a w późniejszym okresie nie zawartą z nią kolejnej umowy najmu. Zdaniem Sądu okoliczność ta jednocześnie przesądza o tym, że powódka ta, w przeciwieństwie do pozostałych powodów, nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy objętej sporem.

Sąd Okręgowy przyjął nadto, że zostały spełnione dwie dalsze przesłanki nabycia lokali na warunkach preferencyjnych, a mianowicie, że sporny budynek jest budynkiem mieszkalnym, a lokale zajmowane przez powodów są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi.

Ustalając charakter budynku Sąd Okręgowy zgodnie z wytycznymi Sądu Najwyższego kierował się definicją zawartą w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 roku w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 1999 roku, Nr 112, poz. 1317 ze zm.), zgodnie z którą budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych oraz ustaleniami biegłego z zakresu budownictwa, który wyliczył, że funkcja mieszkalna budynku realizowana jest na 50,69% jego całkowitej powierzchni. Sąd nie uwzględnił stanowiska pozwanych, iż do całkowitej powierzchni budynku, na potrzeby oceny jego klasyfikacji, należało uwzględniać powierzchnię garaży aprobując w tym zakresie argumenty biegłego, który wyjaśnił, że garaże nie są powiązane konstrukcyjnie z budynkiem, opierają się jedynie o jego ścianę szczytową, zaś jak wynika z rozporządzeń w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych z 1999 i 2010 r. w przypadku budynków występujących w zabudowie zwartej, granice pomiędzy poszczególnymi obiektami stanowią płaszczyzny styku ścian szczytowych, a jeżeli występuje wspólna dla dwóch obiektów ściana to granica pomiędzy budynkami przebiega przez jej środek. Ponadto, garaże i zadaszone parkingi klasyfikowane są przez rozporządzenie odrębnie, jako budynki niemieszkalne – budynki transportu i łączności.

Dokonując klasyfikacji w zakresie charakteru lokalu Sąd uwzględnił definicję zawartą w art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, która za zasadnicze kryterium uznaje jego samodzielność, wyrażającą się wydzieleniem trwałymi ścianami izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Z opinii biegłego z zakresu budownictwa wynika, że wszystkie lokale w spornym budynku wydzielone były trwałymi ścianami o odporności ogniowej co najmniej 30 minut, co powoduje, iż są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Sąd miał na uwadze także wytyczne Sądu Najwyższego według których, przy ocenie samodzielności należy brać pod uwagę wszystkie te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczenia, w tym przesłanki o charakterze technicznym określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr. 75, poz. 690 ze zm.). Jednocześnie uwzględnił, że Sąd Najwyższy wskazał także na konieczność oceny, czy sporne lokale posiadają wymagane pomieszczenia pomocnicze, a jeżeli nie, to czy ich brak ma znaczenie dla oceny przesłanki samodzielności. Zdaniem Sądu fakt, iż każdy z lokali ma dostęp do kuchni lub wnęki kuchennej, łazienki lub ustępu wydzielonego lub z sanitariatu położonego poza lokalem, przeznaczonego wyłącznie dla danego lokatora przesądza o ich samodzielności. Sąd stwierdził, że żaden z ocenianych lokali nie spełniał wszystkich, a jedynie większość wymogów technicznych przewidzianych przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to w ocenie Sądu przyjąć należało, że wobec lokali tych, w postępowaniu administracyjnym, zostałoby wydane zaświadczenie o samodzielności. W orzecznictwie sądów administracyjnych za cechę przesądzającą o wydaniu zaświadczenia, pozwalającego na ustanowienie odrębnej własności danego lokalu uznaje się jego samodzielność, zaś brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z prawa budowlanego. Dodatkowo Sąd miał na uwadze okoliczność, że pomieszczenia zajmowane przez powodów były adaptowane na lokale mieszkalne na przełomie lat 70-tych i 80-tych, stąd zasadnicze znaczenie winno mieć, spełnienie wymogów technicznych, stawianych przez ówcześnie obowiązuje przepisy. W orzecznictwie przyjmowano, iż uznaniu lokalu mieszkalnego za samodzielny nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że pełne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich wymagało przeprowadzenia pewnych robót, mających na celu przystosowanie lokalu do korzystania z niego jako z odrębnego mieszkania, np. wybudowania kuchni czy łazienki albo przebudowy instalacji gazowej, wodociągowej lub centralnego ogrzewania. Sporne lokale, zajmowane przez powodów, spełniają zdecydowaną większość wymogów technicznych z 1980 r. Usunięcie pozostałych niezgodności możliwe jest zaś przy przeprowadzeniu pewnych prac modernizacyjnych. Również biegły oceniając stan lokali stwierdził, że w postępowaniu administracyjnym możliwe byłoby uzyskanie zaświadczenia o samodzielności omawianych lokali, pomimo braku spełnienia wszystkich kryteriów technicznych, w tym dotyczących wymaganego oświetlenia naturalnego.

(...) S.A. wniosła apelację od wyroku zaskarżając go w części uwzględniającej roszczenie oraz co do kosztów procesu zarzucając:

- naruszenie przepisów grupy 1 załącznika do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w zw. z art. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie poprzez wyłączenie powierzchni dobudowanych garaży z powierzchni użytkowej budynku i uznanie, że nie mieszczą się one w jego granicach, pomimo, iż: pomieszczenia te są technicznie, architektonicznie, funkcjonalnie i prawnie powiązane z resztą budynku, do obiektu inwentarzowego należy wliczać tzw. "obiekty pomocnicze" obsługujące dany budynek;

- naruszenie art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…) w zw. z art. 2 ust. 2, 5 i 6 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że pomieszczenia zajmowane przez powodów są samodzielnymi lokalami pomimo, że nie spełniają wszystkich kryteriów samodzielności określonych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;

- naruszenie art. 398²⁰ zd. pierwsze k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie wykładni sprzecznej z wytycznymi Sądu Najwyższego;

- naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 11 ust. 1 uchwały nr XLVIII Rady Miejskiej w K. z dnia 26 marca2002 r. w postaci jego niezastosowania, a w konsekwencji przyjęcie, że organ administracji wydałby zaświadczenie o tym, że pomieszczenia zajmowane przez powodów są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi pomimo, iż znajdują się one na działce, dla której ówczesny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał funkcję mieszkalną jedynie w ramach wyjątku, który w sprawie nie występuje;

- naruszenie art. 102 k.p.c. poprzez zwolnienie powódki W. G. mimo braku szczególnie uzasadnionych okoliczności.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie zwrotu kosztów procesu zgodnie ze spisem kosztów, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

Sąd Okręgowy dokonał w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych i wywiódł z nich trafne konsekwencje prawne. Ustalenia te oraz ich prawną ocenę Sąd Apelacyjny w pełni podziela i przyjmuje za własne. Kontrola instancyjna nie wykazała naruszenia prawa materialnego, w szczególności w zakresie wyartykułowanym w zarzutach apelacyjnych, jak również brak było podstaw do uznania, iż ocena prawna zaprezentowana przez Sąd I instancji narusza wiążącą wykładnię prawa, przedstawioną przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2012r. uchylającym poprzedni wyrok Sądu Apelacyjnego wydany w sprawie. W konsekwencji po rozpoznaniu apelacji Sąd odwoławczy zaaprobował stanowisko Sądu Okręgowego, że zasadne jest powództwo P. P., C. S., B. G., Z. Ż. i I. M. (1), oparte na art. 189 k.p.c. oraz art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 roku, Nr 4 poz. 24 ze zm.).

Nie budziło wątpliwości Sąd Apelacyjnego, że wskazani powyżej powodowie mają interes prawny w ustaleniu, że umowa sprzedaży z dnia 5 stycznia 2007r. obejmująca prawo wieczystego użytkowania działki gruntu położonej w K. przy ul. (...) wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku jest nieważna. W świetle niespornych okoliczności dotyczących tego, jakie uprawnienia przysługują powodom wobec lokali położonych w powyższym budynku uznać należało, że powodowie P. P., B. B., C. S., B. G., Z. Ż. i I. M. (1) mają interes prawny w ustaleniu, że umowa sprzedaży obejmująca ten budynek jest nieważna, albowiem umowa ta spowodowała modyfikację podmiotową w zakresie stosunku najmu zajmowanych przez nich lokali oraz pozbawiła ich możliwości nabycia tych lokali na szczególnych warunkach przewidzianych w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…), a zatem w sposób bezpośredni wpłynęła na ich sytuację prawną. Interes prawny najemców lokali znajdujących się w budynku będącym przedmiotem sprzedaży jest ściśle powiązany z tym, czy są oni osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 pkt 2 wskazanej ustawy i co za tym idzie, czy może im przysługiwać pierwszeństwo w nabyciu lokali mieszkalnych w tym budynku. Ustalenia i ocena prawna w zakresie przesłanki nieważności umowy w postaci posiadania przez najemców lokali statusu osób uprawnionych w rozumieniu art. 2 pkt 2 z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…) nie były przedmiotem apelacji i na tym etapie postępowania pozostawały już poza sporem. Dla porządku jedynie wskazać za Sądem Okręgowym należy, że C. S., B. G., I. M. (1) i Z. Ż. w dacie zawarcia kwestionowanej umowy zajmowali lokale położone w budynku objętym sporem na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony, a zatem należeli do jednej z kategorii osób, ujętych przez ustawodawcę w ramach definicji zawartej we wskazanym art. 2 pkt 2 ustawy. Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że P. P. w dacie zawarcia zaskarżonej umowy zajmowała lokal w spornym budynku na podstawie umowy najmu zawartej na czas oznaczony tj. na czas trwania stosunku pracy, a ten stosunek najmu przekształcił się w najem zawarty na czas nieokreślony dopiero w toku niniejszego procesu. Wskazana okoliczność powoduje, że zaskarżona umowa nie naruszała praw przysługujących P. P. w dniu sprzedaży nieruchomości. Nie mniej jednak biorąc pod uwagę stan istniejący w dacie orzekania nie można odmówić P. P. interesu prawnego w stwierdzeniu nieważności umowy sprzedaży z dnia 5 stycznia 2007r. z powodu naruszenia praw innych najemców, skoro w toku procesu stała się ona osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…). Wyrok ustalający będzie miał bowiem wpływ na jej sytuację prawną otwierając jej możliwość nabycia zajmowanego lokalu w przyszłości w razie, gdyby właściciel ponownie podjął decyzję o zbyciu nieruchomości.

Wbrew zarzutom apelacji nie budziło również zastrzeżeń, że spełniona została druga przesłanka z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…) warunkująca zbycie nieruchomości z uwzględnieniem prawa pierwszeństwa osób uprawnionych, tj. przesłanka dotycząca mieszkalnego charakteru budynku objętego umową. Skarżąca prezentując odmienne stanowisko zakwestionowała trafność przyjęcia, iż ustalenie całkowitej powierzchni budynki winno nastąpić z pominięciem dobudowanych do niego garaży. W jej ocenie garaże i budynek, w którym znajdują się lokale zajmowane przez powodów, nie stanowią odrębnych obiektów budowlanych, stąd dokonując ich kwalifikacji należy uwzględnić całą powierzchnię użytkową, jaką łącznie zajmują. Sama definicja pojęcia budynek mieszkalny w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…), została wskazana przez Sąd Najwyższy i wiąże Sąd w niniejszej sprawie na podstawie art. 398²⁰k.p.c. Jest to definicja zawarta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. z 1999 r. nr 112 poz.1317), zgodnie z którą w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Ustalenia faktyczne, w oparciu o które Sąd Okręgowy przyjął, jaka część budynku wykorzystywana jest na cele mieszkalne, zostały oparte na opinii biegłego, która nie była kwestionowana w zakresie dotyczącym ustalenia powierzchni budynku i poszczególnych znajdujących się w nim pomieszczeń oraz ich przeznaczenia, w tym wyliczeń matematycznych. Kwestią sporną jest to, czy do powierzchni użytkowej budynku należy zaliczyć garaże.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego wskazane przez pozwaną regulacje prawne, objęte zarzutem naruszenia prawa materialnego tj. załącznika do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w zw. z art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane, nie uzasadniają uwzględnienia powierzchni garaży dobudowanych do ściany budynku. Na pełną akceptację zasługują argumenty Sądu I instancji wskazane na potwierdzenie tezy, że garaże nie są częścią budynku mieszkalnego, poparte treścią opinii biegłego. Okoliczność, że obiekt budowlany zawierający część mieszkalną oraz garaże tworzy jedną bryłę, a wymienione jego części posiadają wspólną ścianę i przejście między nimi, wbrew twierdzeniu pozwanej nie przesądza o konieczności przyjęcia, że jest to jeden budynek w świetle przepisów wskazanego rozporządzenia w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z tym rozporządzeniem „granicę budynku stanowią zewnętrzne powierzchnie ścian oraz górna powierzchnia najwyższego stropu, posadzka piwnic w budynkach podpiwniczonych lub poziom terenu przy budynkach nie podpiwniczonych. W przypadku budynków występujących w zabudowie zwartej, granice pomiędzy poszczególnymi obiektami stanowią płaszczyzny styku ścian szczytowych, a jeżeli występuje wspólna dla dwóch obiektów ściana to granica pomiędzy budynkami przebiega przez jej środek.” Stwierdzenie pozwanej, że powyższa definicja nie znajduje zastosowania do rozpatrywanego przypadku, a jedynie do kamienic i domów szeregowych, nie zostało szerzej uzasadnione. Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, że budynki w zabudowie szeregowej muszą być do siebie podobne czy spełniać analogiczne funkcje. O tym, czy występuje zabudowa szeregowa budynków decyduje to, czy zabudowa składa się z części posiadających cechy samodzielnego obiektu, a takie walory ma dobudowana do budynku część garażowa. Chybiony jest również argument oparty na zawartej w rozporządzeniu regulacji dotyczącej urządzeń pomocniczych, które wchodzą w skład budynku. W rozporządzeniu wskazano, że „w skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się również tzw. "obiekty pomocnicze" obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie, itp.” To przykładowe wyliczenie nie pozwala na zaliczenie do katalogu obiektów pomocniczych obiektu budowlanego obejmującego garaże. Garaże i zadaszone parkingi klasyfikowane są przez rozporządzenie odrębnie, jako budynki niemieszkalne – budynki transportu i łączności.

Sąd Apelacyjny nie znalazł także podstaw do korekty analizy prawnej w zakresie ostatniej przesłanki z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań (…), a mianowicie co do oceny, że lokale zajmowane przez powodów w spornym budynku są lokalami mieszkalnymi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że podniesiony zarzut naruszenia art. 398²⁰ zd. pierwsze k.p.c. polegający na przyjęciu przez Sąd Okręgowy wykładni pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” odmiennej, niż przedstawiona przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2012r., nie jest zasadny. Zdaniem skarżącej zastosowanie błędnej wykładni w zakresie powyższego pojęcia wyraża się w tym, że Sąd I instancji uznał lokale zajmowane przez powodów za lokale mieszkalne, mimo że nie spełniają one wszystkich warunków technicznych wskazanych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. nr 75 poz. 690 ze zm.). Natomiast z lektury uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego nie wynika, że aby lokal mógł zostać uznany za samodzielny lokal mieszkalny musi on spełniać wszystkie warunki techniczne wskazane w powyższym rozporządzeniu. Sąd Najwyższy podkreślił, że o zaliczeniu lokalu do kategorii lokalu mieszkalnego przesądza kryterium normatywne, choć jednocześnie zwrócił uwagę, iż definicja zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali ma charakter ogólny. Wskazał również, że Sąd badając we własnym zakresie, czy lokal nosi cechę samodzielności, winien wziąć pod uwagę wszystkie te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczenia. W odniesieniu do przesłanek o charakterze technicznym Sąd Najwyższy nakazał uwzględnić przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (…) zwłaszcza § 3, 4 i 90 tego aktu. Wskazał nadto, że niezbędne jest ustalenie, czy lokal posiada wymagane pomieszczenia pomocnicze, a jeśli ich nie ma, to czy ma to znaczenie dla oceny przesłanki samodzielności. Z przedstawionych powyżej wytycznych co do oceny prawnej nie wypływa prezentowana przez skarżącą teza, że lokal posiadający odstępstwa od wymogów technicznych zawartych w wyżej wskazanym rozporządzeniu nie może zostać uznany za samodzielny lokal mieszkalny. Przeczy temu chociażby to, że Sąd Najwyższy nakazał badanie znaczenia ewentualnego braku pomieszczenia pomocniczego dla samodzielności lokalu, a tym samym zakładał, że jeśli pewne wymogi techniczne nie zostaną spełnione nie przesądza to jeszcze o konieczności odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Z argumentów prawnych przedstawionych w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego wynika raczej nakazanie indywidualnego badania, czy dany lokal może zostać uznany za samodzielny lokal mieszkalny, w oparciu o definicję legalną i elementy, które podlegają rozważeniu w toku postępowania administracyjnego.

Stanowisko skarżącej, iż dochowanie warunków wymogów technicznych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (…) jest niezbędne do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie znajduje oparcia ani w przepisach prawa ani w praktyce orzeczniczej sądów administracyjnych. Brak jest przepisu, który uzależniałby wydanie zaświadczenia od spełnienia wszystkich wymogów technicznych obowiązujących czy to w dacie powstania lokalu czy w dacie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o jego samodzielności. Okoliczność tę zdaje się miał na uwadze Sąd Najwyższy uznając, że niezbędne jest indywidualne zbadanie, czy dany lokal odpowiada kryteriom pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Orzecznictwo sądów administracyjnych konsekwentnie stoi na stanowisku, że przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy, jako kryteriów decydujących (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2012r., I OSK 1653/2011, LEX nr 1120613). Wskazuje się na zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przesłankę funkcjonalną kwalifikowania, jako samodzielnego, lokalu mieszkalnego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Aministracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 lutego 2013r., II SA/Wr 867/12, LEX nr 1330042 i przywołane tam orzecznictwo). Brak było podstaw aby nie uwzględnić wskazanych wyżej poglądów, skoro ostatecznie – jak wskazał Sąd Najwyższy - o samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali dacydują kryteria, które rozpatrywane są w postępowaniu administracyjnym. Jednocześnie przedstawiona linia orzecznicza nie podważa potrzeby rozważenia, czy dany lokal spełnia wymogi techniczne, a jeśli nie, jakie to ma znaczenia dla oceny, czy może być wykorzystywany jako lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi, a więc co do zasady nie pozostaje w sprzeczności z wykładnią przedstawioną przez Sąd Najwyższy dla niniejszej sprawy.

Z kolei indywidualna ocena odnosząca się do tego, czy lokale powodów P. P., C. S., B. G., Z. Ż. i I. M. (1) spełniają niezbędne kryteria umożliwiające wydanie zaświadczenia o samodzielności, jest zgodna z powyższymi wytycznymi, uwzględnia indywidualne okoliczności sprawy, w tym rodzaj i zakres odstępstw od wymogów technicznych oraz zakres czynności i wysokość kosztów niezbędnych do dostosowania lokali do owych wymogów. Przede wszystkim nie można nie zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, iż odniesienie aktualnie obowiązujących wymogów technicznych do lokali wybudowanych w znacznie wcześniejszym okresie, które nadto od dawna wykorzystywane są jako lokale mieszkalne, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Treść zaświadczenia o samodzielności lokalu nie kreuje nowej sytuacji prawnej ani w inny sposób nie jest sprzężona z dyspozycjami dotyczącymi sfery praw i obowiązków adresata (por. postanowienie NSA w W. z dnia 8 września 2014r., II OSK 2349/14, LEX nr 1530717). Wobec braku przymiotu konstytutywności tego zaświadczenia uznać należy, iż decydujące są przede wszystkim te wymogi techniczne, które obowiązywały w dacie powstania lokalu lub przeznaczenia go na pobyt stały ludzi. Oczywistym jest natomiast, że wobec lokali mieszczących się w budynkach wzniesionych w poprzednim wieku i od tamtej pory wykorzystywanych na cele mieszkalne, nie można stawiać obecnych norm technicznych, jeśli nie jest to niezbędne do uznania, że dany lokal może być zajmowany jako stały lokal mieszkalny. Równie trafny jest argument Sądu Okręgowego, iż nieznaczny koszt dostosowania lokali do wymogów technicznych obowiązujących w dacie ich powstania, nie stanowi przeszkody do przyjęcia, że stanowią one samodziele lokale mieszkalne. Wszak Sąd Najwyższy nakazał ocenić znaczenie ewentualnego braku pomieszczeń pomocniczych dla kryterium samodzielności lokalu. Skoro zatem w lokalu stosunkowo niewielkim kosztem może powstać wnęka kuchenna, a drobne prace remontowo-modernizacyjne umożliwią poszerzenie otworów drzwiowych, tego rodzaju odstępstwa od wymogów technicznych należy uznać za nieistotne dla oceny samodzielności lokalu i możliwości wykorzystywania go jako lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Słusznie podkreśla strona powodowa, że wszystkie lokale mają łazienki położone w ich obrębie, a jedynie lokal zajmowany przez I. M. (1) posiada łazienkę poza swoim obrębem, ale jest ona przypisana tylko do tego lokalu. Braki w zakresie kuchni mogą zostać usunięte w wyniku prac modernizacyjnych, podobnie jak pozostałe drobne odstępstwa od wymogów technicznych. Brak dostatecznego dostępu światła słonecznego do jednego z lokali nie stanowi nieprawidłowości, która samoistnie wyklucza możliwość zajmowania go przez ludzi w ramach stałego pobytu.

Przeszkodą do wydania zaświadczenia o samodzielni lokali nie będzie również miejscowy plan zagospodarowania. Jak to zostało bowiem wyżej wskazane, dla przyjęcia, czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, decydują kryteria z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, dotyczące jego konstrukcji i funkcjonalności. Organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego, a tym samym przepisy prawa miejscoego nie mają wpływu na kwalifikację danego lokalu. Dodać nadto należy, że zgodnie z prawem miejscowym działka, na której stoi budynek, nie jest przeznaczona na funkcję mieszkalną; za wyjątkiem: 1) lokal mieszkalny właściciela lub administratora oraz 2) dalsze użytkowanie istniejących mieszkań. W tym przypadku niewątpliwie zachodzi drugi przypadek, gdyż sama pozwana (oraz jej poprzednik prawny) określała przedmiotowe lokale jako mieszkania zakładowe oraz zostały one powodom przekazane w celu ich wykorzystywania jako pomieszczenia mieszkalne.

Z omówionych wyżej przyczyn zarzuty apelacji nie uzasadniały zmiany orzeczenia co do istoty sprawy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego również zarzut naruszenia art. 102 k.p.c. odnoszący się do rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu w zakresie dotyczącym powództwa W. G. nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie pozwanej skomplikowany charakter niniejszej sprawy nie może być uznany za jeden z argumentów przemawiających za zastosowaniem szczególnej regulacji z art. 102 k.p.c., jednakże w judykaturze niejednokrotnie przyjmuje się, że wysoki stopień skomplikowania sprawy może usprawiedliwiać subiektywne przekonanie powoda o zasadności roszczenia i uzasadniać odstąpienie od obciążenia go kosztami procesu. Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że W. G. w dacie zawarcia zaskarżonej umowy nie była uprawniona do zajmowania lokalu mieszkalnego w budynku objętym umową. Wyrok nakazujący jej opuszczenie lokalu został wydany w dniu 31 października 2006 r., a zatem dwa miesiące przed zawarciem zaskarżonej umowy. Jednakże powódka zajmując lokal bez tytułu prawnego liczyła na modyfikację swojego stosunku z właścicielem nieruchomości i – jak wskazała uzasadniając swój interes prawny – w jej przekonaniu istotne znaczenia miało to, komu będzie przysługiwał tytuł prawny do nieruchomości. Powyższe okoliczności w połączeniu z tym, że spór nie dotyczył zagadnienia o średnim stopniu skomplikowania, lecz obejmował stosowanie ustawy szczególnej oraz aktów wykonawczych, co do których niezbędne okazało się dokonanie wykładni prawa przez Sąd Najwyższy, a także z uwagi na sytuację życiową i majątkową powódki W. G., Sąd Apelacyjny uznał, że zastosowanie art. 102 k.p.c. nie wykracza poza granice swobodnej oceny i Sąd Okręgowy był uprawniony z regulacji tej wobec przegranej powódki skorzystać zwalniając go z kosztów procesu w całości.

Wobec powyższego apelację jako niezasadną na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił.

Odpowiednio do wyniku postępowania apelacyjnego, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. pozwana (...) Spółka Akcyjna w K. została obciążona obowiązkiem zwrotu na rzecz powodów P. P., C. S., B. G., Z. Ż. i I. M. (1) poniesionych kosztów tego postępowania. Po stronie powodów powstał jeden wydatek w postaci kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego, którego wynagrodzenie w stawce minimalnej zostało ustalonego zgodnie z § 6 pkt 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) (t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 490). Sąd ustalił, że pozwana winna zwrócić każdemu z powodów kwotę po 1.080 zł odpowiadającą ich udziałowi w postępowaniu apelacyjnym, w oparciu o art. 105 § 1 k.p.c.

Edyta Buczkowska-Żuk Ryszard Iwankiewicz Halina Zarzeczna

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE