UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 listopada 2014 r. strona powodowa Gmina W.– (...) wniosła o zasądzenie od pozwanych J. K., K. M., A. M.i P. K.solidarnie kwoty 140.384,19 zł wraz z odsetkami w ustawowej wysokości liczonymi od kwoty 94.185,79 zł od dnia 1 sierpnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 46.198,40 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, a także o zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł. W uzasadnieniu swojego żądania podała powodowa gmina, że pozwani zajmują bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony we W.przy ul. (...). W związku z tym, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, strona powodowa dokonywała naliczeń należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwani nie wypełnili jednak swojego zobowiązania i nie uregulowali należności za bezumowne korzystanie z lokalu, które na dzień 31 lipca 2014 r. wynosiły 94.185,79 zł. Na dochodzoną należność składają się również skapitalizowane na ten dzień odsetki za opóźnienie w zapłacie w wysokości 46.198,40 zł.

Na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. (k. 86) pozwana J. K. oświadczyła, że nie jest w stanie jednorazowo zapłacić całego zadłużenia, ale chciałaby spłacać zaległą należność w miesięcznych ratach.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 5 sierpnia 1998 r. pozwana J. K. uzyskała tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkaniowego położonego we W. przy ul. (...) w postaci prawa najmu. Wraz z najemcą do zamieszkania uprawniona została B. M. oraz pozwani P. K., A. M. oraz K. M. (§ 3 umowy najmu).

Dowód:

- umowa najmu z dnia 5 sierpnia 1998 r., k. 59 - 60

Pismem z dnia 10 października 2011 r. powodowa Gmina wezwała pozwaną J. K.do zapłaty zaległej kwoty 57.951,24 zł należności głównej oraz odsetek ustawowych od tej kwoty, tytułem korzystania z lokalu przy ul (...)we W.w terminie do dnia 30 listopada 2011 r. W przypadku niewpłacenia należnej sumy w terminie informacja o zobowiązaniach pozwanej miała zostać przekazana do Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej S.A.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 10 października 2011 r., k. 36

Z kolei pismem z dnia 21 czerwca 2013 r. strona powodowa złożyła pozwanej J. K. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego, która przekroczyła trzy pełne okresy płatności.

Dowód:

- wypowiedzenie z dnia 21 czerwca 2013 r., k. 37

Pismami z dnia 15 września 2014 r. strona powodowa wezwała pozwanych do zapłaty zaległej kwoty 103.099,53 zł wraz z odsetkami ustawowymi od tej kwoty.

Dowód:

- przesądowe wezwania do zapłaty z dnia 15 września 2014 r., k. 12 – 15

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Stan faktyczny Sąd ustalił w niniejszej sprawie w oparciu o przedstawione przez stronę powodową dokumenty znajdujące się w aktach lokalowych mieszkania przy ul. (...), w tym w szczególności o umowę najmu z dnia 5 sierpnia 1998 r., wezwanie do zapłaty z dnia 10 października 2011 r. oraz wypowiedzenie z dnia 21 czerwca 2013 r. W ocenie Sądu ze wskazanych dokumentów wynika, że umowa najmu wiążąca powodową gminę z pozwaną J. K. w istocie nie została wypowiedziana ze względu na niezachowanie wymogów formalnych, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733 ze zm.).

Zgodnie z treścią przywołanego unormowania, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa co prawda wezwała pismem z dnia 10 października 2011 r. pozwaną J. K.do zapłaty zaległej należności, jednak nie uprzedziła jej o zamiarze wypowiedzenie stosunku prawnego, wskazując jedynie na możliwość ujawnienia zadłużenia w Krajowym Rejestrze Długów Biura Informacji Gospodarczej S.A. Na podstawie treści tego pisma nie można w żadnym zakresie domniemywać, że pozwana została powiadomiona o możliwości wypowiedzenia umowy najmu, zwłaszcza, że wskazane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter bezwzględnie wiążący i jako normy chroniące najemców lokalu powinny podlegać ścisłej wykładni. Tym samym uznać należy, że późniejsze wypowiedzenie z dnia 21 czerwca 2013 r. nie zostało złożone skutecznie, a strony wciąż wiąże umowa najmu. Dodać należy jeszcze, że oświadczenie z dnia 10 października 2011 r. zostało sporządzone niemal dwa lata przed złożeniem oświadczenia, którym strona powodowa chciała dokonać wypowiedzenia najmu, co sprawia, że pomiędzy tymi oświadczeniami nie ma ścisłego związku czasowego.

Strona powodowa domagała się opłat związanych z użytkowaniem przez pozwanych lokalu bez tytułu prawnego. W tym zakresie należy odwołać się do art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c., przyznających właścicielowi uprawnienie do żądania wynagrodzenia od osoby, która w złej wierze posiada rzecz nie będąc do tego uprawniona. W niniejszej sprawie wskazane unormowanie nie może jednak znaleźć zastosowania, gdyż pozwanym przysługiwało uprawnienie do władania lokalem (posiadania rzeczy) mające swoje źródło w stosunku najmu łączącym pozwanych z powodową Gminą: pozwanej J. K. jako najemcy, natomiast współpozwanym P. K., A. M. oraz K. M. jako osobom uprawnionym do zamieszkania wspólnie z najemcą na podstawie § 3 umowy najmu.

Przy tak określonej przez stronę powodową podstawie faktycznej roszczenia Sąd nie był natomiast kompetentny do orzekania, czy stronie powodowej przysługuje wobec pozwanych wymagalne roszczenie z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Strona powodowa wyraźnie bowiem wskazała, że domaga się zapłaty należności z tytułu korzystania przez pozwanych z lokalu bez tytułu prawnego i z tych faktów wywodzi swoje roszczenie. W tym stanie rzeczy powództwo nie mogło być uwzględnione, co nie wyłącza jednak możliwości domagania się przez stronę powodową należności z tytułu najmu lokalu. Zasadność tych roszczeń podlegałaby jednak badaniu już w ramach odrębnego procesu.

Pozwani K. M., A. M. i P. K. nie stawili się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę, nie wnieśli odpowiedzi na pozew ani też nie żądali przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności, w związku z czym wyrok wydany wobec nich ma charakter zaoczny (art. 339 k.p.c.). Niezależnie jednak od ich bierności przedstawiona wyżej negatywna ocena żądania pozwu w świetle zasad prawa materialnego skutkować musiała wydaniem wobec nich wyroku zaocznego oddalającego powództwo.

Z kolei pozwana J. K. na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. wyraziła gotowość spłacania zaległej należności z tytułu opłat za używanie lokalu w ratach, pośrednio przyznając, że jest zobowiązana do zapłaty tych należności. W ocenie Sądu takie oświadczenie nie może być jednak traktowane jako uznanie powództwa dochodzonego w niniejszym postępowaniu (art. 213 § 2 k.p.c.), gdyż pozwana wskazała jedynie, że jest świadoma istnienia długu wobec strony powodowej oraz wyraża gotowość spłacać ten dług. Nie wskazała jednak, że uznaje roszczenia strony powodowej oparte konkretnie na fakcie bezumownego korzystania przez nią z lokalu należącego do strony powodowej. Gdyby nawet potraktować oświadczenie pozwanej jako uznanie powództwa, to i tak nie wiązałoby ono sądu jako sprzeczne z prawem, a mianowicie z art. 321 k.p.c., zakazującym sądowi wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem.

Na koniec jeszcze należy odnieść się do reguł postępowania dowodowego zastosowanych w niniejszej sprawie i kwestii wykazania wysokości roszczenia. Ciężar dowodzenia spoczywał w tym zakresie na stronie powodowej, która z faktów tych wywodziła skutki prawne (art. 6 k.c.). W szczególności strona powodowa powinna wykazać, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...) oraz wskazać wysokość czynszu, który jako właściciel mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu.

Zaoferowany przez stronę powodową skromny materiał dowodowy w postaci zestawienia należności z tytułu odszkodowania oraz wezwań do zapłaty wymusił podjęcie działania przez Sąd z urzędu, poprzez dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach lokalowych, na podstawie przepisu art. 232 zd. 2 k.p.c. Oczywiście przez wzgląd na zasadę kontradyktoryjności dopuszczenie dowodu z urzędu powinno być traktowane jako środek ostateczny, jeżeli nie można w inny sposób zapobiec niebezpieczeństwu nieprawidłowego rozstrzygnięcia (tak w Komentarzu do art. 232 k.p.c. pod red. T. Erecińskiego, wyd. Lexis Nexis). Mając jednak na uwadze charakter niniejszej sprawy, która dotyczy należności z tytułu korzystania z lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego gminy W., do której zadań statutowych należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy, oraz fakt, iż z urzędu znane są Sądowi przypadki dochodzenia przez stronę powodową roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy mieszkańcowi przysługuje tytuł prawny do lokalu, uzasadnione było – w celu ochrony praw lokatorów - przejęcie inicjatywy przez sąd w celu ustalenia, czy żądanie pozwu jest zasadne w świetle norm prawa materialnego. Realizując zatem zasadę szybkości postępowania, sąd zobowiązał stronę powodową, która dysponuje dokumentacją, z której wywodzi swoje roszczenia, do jej złożenia pod rygorem z art. 233 § 2 k.p.c. bez uprzedniego korzystania z uprawnień wynikających z art. 5 k.p.c. Zaakcentować również należy, iż już sam fakt próby uznania powództwa w całości przez pozwaną J. K., w sytuacji gdy brak jest jakichkolwiek podstaw faktycznych do uwzględniania żądania pozwu a roszczenie strony powodowej, czy to z umowy najmu czy z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jest w znacznej części przedawnione, należy uznać za wyraz jej nieporadności procesowej, dającej sądowi uprawnienie do działania z urzędu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 11.02.2014r., sygn. I ACa 737/13).

Zdaniem Sądu strona powodowa nie wykazała również wysokości dochodzonej należności w wysokości 140.384,19 zł. Przedłożyła wprawdzie jako dowód wydruk zestawienia należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz wezwania do zapłaty, ale nie sposób uznać, aby wydruk ten potwierdzał zasadność żądania wynagrodzenia w takiej, a nie innej kwocie. Przedstawiony wydruk stanowi dokument prywatny, a więc stosownie do art. 245 k.p.c. stanowi wyłącznie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Tym samym w istocie rozważany dokument obrazuje jedynie sposób naliczenia opłat przez stronę powodową, nie przesądzając, że wskazywane w nim należności odpowiadają wysokości czynszu najmu, jakie strona powodowa mogłaby uzyskać z tytułu najmu lokalu. Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż nawet gdyby przyjąć założenie skuteczności wypowiedzenia umowy najmu z 21 czerwca 2013r. brak jest uzasadnienia dla domagania się należności z tego tytułu już od roku 2007r., a nawet lat wcześniejszych, skoro już w tej dacie – zgodnie z zapisem wynikającym z zestawienia należności – istniało wymagalne zadłużenie pozwanych z tego tytułu. Wysokość stawek wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, czynsz jego najmu powinien być ustalany na podstawie art. 7 i 8 u.o.p.l. Stawki takiego czynszu ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że strona powodowa nie udowodniła podstawy faktycznej powództwa, ani wysokości dochodzonego roszczenia i z tych względów, na podstawie powołanych przepisów, powództwo oddalił.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE