WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2014 r.

Sąd Rejonowy w Zawierciu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Michał Nawrocki
Protokolant:	Ewa Gryta

po rozpoznaniu w dniu 22 grudnia 2014 r. w Zawierciu

sprawy z powództwa P. K.

przeciwko M. B., W. B. (1)

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

1)  usuwa niezgodność treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Zawierciu Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości zabudowanej położonej w P., składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) k.m. 9 z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie w jej dziale II wpisanego, jako właściciela powoda P. K., syna T. i D., PESEL (...) i wpisanie w jego miejsce jako właścicieli na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej pozwanych M. B., syna M. i H., PESEL (...) oraz W. B. (1), córki E. i S., PESEL (...);

2)  zasądza solidarnie od pozwanych M. B. i W. B. (1) na rzecz powoda P. K. 3.317 (trzy tysiące trzysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

3)  nakazuje pobrać solidarnie od pozwanych M. B. i W. B. (1) na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Zawierciu 4.000 (cztery tysiące) złotych tytułem opłaty od uiszczenia której powód był zwolniony.

UZASADNIENIE

Powód P. K. w pozwie przeciwko M. i W. B. (2) wnosił, aby usunięto niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej w tutejszym Sądzie, a rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu II zapisu, z którego wynika, iż jest on właścicielem ujętej w owej księdze nieruchomości, a wpisaniu w jego miejsce pozwanych jako faktycznych jej właścicieli na zasadzie wspólności ustawowej. Powód wnosił także o zasądzenie na jego rzecz solidarnie od małżonków B. kosztów procesu.

Uzasadniając roszczenie pozwu, powód wskazywał, że 3 stycznia 2013 r. zawarł przed notariuszem z pozwanymi umowę sprzedaży, na podstawie której nabył od nich zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 52 m ² nieruchomość położoną w P., składającą się z dwóch działek nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Zawierciu urządzona jest księga wieczysta nr (...). Na wniosek zawarty w akcie notarialnym, w dniu 21 stycznia 2013 r. powód został w miejsce pozwanych ujawniony w dziale II przywołanej księgi wieczystej, jako właściciel nabytej nieruchomości. Już w lutym okazało się jednak, że wzniesiony na niej budynek mieszkalny został rozbudowany, bez pozwolenia na budowę i w tym zakresie stanowił samowolę budowalną. W związku z powyższym, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zainicjował stosowne postępowanie administracyjne, początkowo z udziałem powoda. Ten zaś, uznając, że został przez pozwanych przy umowie sprzedaży wprowadzony w błąd, w dniu 9 lutego 2013 r. sporządził pisemne oświadczenia, w których uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego przed notariuszem w dniu 3 stycznia 2013 r., co powodowało wyeliminowanie z obrotu prawnego ze skutkiem wstecznym zawartej wówczas umowy sprzedaży. Składając zatem przywołane oświadczenia z dnia 9 lutego 2013 r., które dotarły do pozwanych, powód doprowadził do takiej sytuacji, jakby umowa z 3 stycznia 2013 r. nie została zawarta. Słuszność jego stanowiska potwierdził Sąd Okręgowy w Częstochowie w wyroku z 30 września 2013 r. w sprawie sygn. akt I C 135/13, zasądzając na jego rzecz od pozwanych kwotę odpowiadającą cenie sprzedaży spornej nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew, pozwani postulowali, aby powództwo zostało oddalone w całości, zaś na ich rzecz zostały zasądzone od powoda koszty procesu. Pozwani widzieli także konieczność zawieszenia postępowania jurysdykcyjnego do czasu zakończenia postępowania administracyjnego w przedmiocie samowoli budowlanej. Uznawali przy tym, że do czasu zakończenia postępowania administracyjnego o samowoli mówić nie można, stąd też nie jest wykluczone, że uchylenie się powoda od skutków prawnych oświadczenia, stanowiącego składową umowy sprzedaży nie było zasadne. Przyznali jednocześnie, że przedmiotem sprawy toczącej się przed Sądem Okręgowym w Częstochowie pod sygn. akt I C 135/13 był zwrot ceny zapłaconej przez powoda za zakup nieruchomości objętej pozwem.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 4 grudnia 2012 r. powód zawarł z pozwanymi przedwstępną pisemną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Zawierciu prowadzona była księga wieczysta nr (...). Cena transakcji maiła wynosić 110.000 zł. Warunki te zostały powtórzone w notarialnej umowie przeniesienia własności wymienionej nieruchomości, zawartej pomiędzy tymi samymi stronami 3 stycznia 2013 r. przed notariuszem M. M. (2) w Kancelarii Notarialnej w S.. Na podstawie opisanej umowy, jako właściciel do księgi wieczystej został wpisany powód, na mocy postanowienia z 21 stycznia 2013 r., którym zadośćuczyniono wnioskowi z 8 stycznia 2013 r.

/dowód: odpis z KW, k. 11-13; z akt sprawy Sądu Okręgowego w Częstochowie I C 135/13: umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży nieruchomości, k. 9-12/

W dniu 25 września 2013 r., właściciel nieruchomości sąsiedniej w stosunku do będącej przedmiotem kwestionowanej umowy sprzedaży, złożył doniesienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że znajdujący się na niej budynek został rozbudowany bez stosownych pozwoleń, co stanowiło samowolę budowlaną. W związku z powyższym, na dzień 13 grudnia 2013 r. z ramienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, miały odbyć się oględziny zabudowań mieszkalnych, o czym powiadomiony został M. B.. W toku oględzin przeprowadzonych 13.12.2013 r., przy których obecni byli pozwani, stwierdzono, że na podstawie powiadomienia o modernizacji ganku z dnia 16.02.2000 r., dokonano w istocie rozbudowy budynku mieszkalnego, podpiwniczając jego część i powiększając o pomieszczenie mieszkalne. Rozbudowę przeprowadzono w stronę działek sąsiednich, tam też kierując spad zmodernizowanego dachu. Rozebrano również murek przeciwogniowy. Skala przeprowadzonych bez pozwolenia na budowę prac skutkowała wszczęciem postępowania o samowolę. W jego toku, M. B. wskazał jedynie, że 3 stycznia 2013 r. zbył nieruchomość na rzecz powoda, wciągając go tym samym do wymienionego postępowania.

/dowód: okoliczności bezsporne, z akt sprawy I C135/13: protokół, k. 45; postanowienie z 13 marca 2013 r., k. 46-47/

Po uzyskaniu wiedzy o toczącym się postępowaniu administracyjnym dotyczącym samowoli budowlanej, pełnomocnik powoda wystosował do pozwanych pismo w dniu 11 lutego 2013 r., w którym wskazał na oczekiwania wobec nich. Jednocześnie, załączył oświadczenie pisemne powoda o wypowiedzeniu.

/dowód: z akt sprawy I C 135/13: pisma i oświadczenia, k. 48-54/

Pozwani w reakcji na pismo i oświadczenia powoda, domagali się odebrania przez niego nieruchomości. Nie stawili się także przed notariuszem celem zawarcia umowy powrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

/dowód: z akt sprawy I C 135/13: pismo, k. 56 i akt notarialny, k. 57-58/

Postanowieniem z dnia 13 marca 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na powoda obowiązek złożenia szeregu dokumentów, celem zalegalizowania samowoli budowlanej.

/dowód: z akt sprawy I C 135/13: postanowienie, k. 46- 47/

W dniu 4 września 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję, w której nakazał powodowi dokonanie rozbiórki dobudowanej części budynku mieszkalnego, znajdującego się na nabytej przez niego nieruchomości w P., oznaczonej numerem ewidencyjnym (...). Na skutek odwołania powoda, rozstrzygnięcie powyższe zostało uchylone decyzją Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 21 marca 2014 r., który wskazał, że była ono przedwczesne, skoro otwarta pozostawała kwestia zainicjowanych przez powoda spraw o zapłatę oraz uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w których badana była doniosłość prawna uchylenia się przez niego od skutków prawnych oświadczenia konstytuującego umowę sprzedaży z 3 stycznia 2013 r. Postanowieniem z kolei z 3 listopada 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zawiesił postępowanie administracyjne do czasu zakończenia niniejszego postępowania.

/dowód: decyzja z 21.03.2014, k. 35-37; postanowienie, k. 41/

W dniu 6 kwietnia 2013 r. powód złożył przed Sądem Okręgowym w Częstochowie pozew, w którym domagał się zasądzenia od pozwanych zwrotu ceny zapłaconej przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości z 3.01.2013 r., wywodząc, podobnie, jak w niniejszej sprawie, że został wprowadzony w błąd i skutecznie uchylił się od swojego oświadczenia woli, co skutkowało koniecznością uznania przywołanej umowy za niebyłą. Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie sygn. akt I C 135/13, Sąd Okręgowy w Częstochowie uznał racje powoda i zasądził od małżonków B. kwotę odpowiadającą cenie nabycia nieruchomości. Wyrok Sądu Okręgowego uprawomocnił się 22 października 2013 r.

/dowód: z akt sprawy I C 135/13: pozew, k. 2-65; wyrok, k.135/

***

Zebrane w sprawie dowody nie były kwestionowane przez strony postępowania. Były nimi zresztą dokumenty wygenerowane przez organy administracji publicznej, sąd oraz notariusza, stąd też nie było wątpliwości w odniesieniu do ich wiarygodności. Wobec treści owych dokumentów, sąd nie widział potrzeby dodatkowego przesłuchiwania stron, który to dowód w swojej istocie ma i tak wyłącznie subsydiarny charakter- jeśli pozostałe dowody o charakterze zobiektywizowanym nie pozwalają na precyzyjne odtworzenie stanu faktycznego. W badanej sprawie tego rodzaju okoliczność negatywna nie zachodziła.

Sąd zważył, co następuje:

Kwestionowany przez powoda wpis do księgi wieczystej dotyczył jej działu II, a zatem zagadnienia o fundamentalnym znaczeniu dla obrotu prawnego, bowiem dotyczył właściciela nieruchomości. Podstawą dla jego dokonania była zawarta w dniu 3 stycznia 2013 r. umowa sprzedaży nieruchomości. Celem zatem wykazania zasady powództwa opartego na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, konieczne było dowiedzenie, że umowa powyższa obarczona była wadą, która eliminowałaby ją z obrotu prawnego. Powyższy cel powód zamierzał osiągnąć, wykazując, że przy składaniu oświadczenia woli o nabyciu od pozwanych nieruchomości, działał pod wpływem błędu, o jakim mowa w art. 84 k.c.

W badanej sprawie konieczne było zatem ustalenie wpływu stwierdzenia przez organy nadzoru budowalnego samowoli budowlanej na możliwość uchylenia się przez powoda od skutków prawnych oświadczeń złożonych w ramach sprzedaży nieruchomości, jakiej dotyczyła zawarta z pozwanymi umowa z 3 stycznia 2013 r.

Jeśli zważyć na treść samej czynności prawnej, której stroną był powód, to należy dostrzec, iż jego intencją było nabycie nieruchomości zabudowanej określonym budynkiem o określonych parametrach. Kupował bowiem działkę z domem, jaki na niej zobaczył, posiadającym odpowiadającą mu liczbę pomieszczeń oraz układ. W akcie notarialnym wskazano datę rozbudowy budynku i opisano go. Powód mógł stąd wnosić, że wszystko odbyło się lege artis oraz, że kupował nieruchomość, która nie przysporzy mu problemów w przyszłości. Zaskoczeniem zatem dla P. K. mógł być i zapewne był fakt, wciągnięcia go w postępowanie administracyjne dotyczące samowoli budowlanej. Wyakcentować należy, że o postępowaniu powyższym wiedzieli zbywcy nieruchomości, którzy uczestniczyli już w jej oględzinach przeprowadzonych w grudniu 2012 r. Rzetelność w obrocie prawnym wymagała, aby o okoliczności tej poinformowali powoda, który miałby wówczas możliwość przemyślenia decyzji o zakupie, względnie negocjowania ceny przedmiotu sprzedaży, przy założeniu, iż mógłby liczyć się, czy to z koniecznością legalizacji samowoli budowlanej, czy też rozebrania części budynku, wzniesionej bez zezwolenia. Sąd uznał, że zakładając istnienie dobrej woli po stronie pozwanych oraz ich rzetelności przy zwieraniu umowy, powód nie miał przesłanek, które uzasadniałyby stwierdzenie, iż powinien był dociekać tego, czy rozbudowa budynku mieszkalnego na spornej nieruchomości została przeprowadzona zgodnie z pozwoleniem na budowę. W tym kontekście można stwierdzić, że zainicjowane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego postępowanie, o jakim powód dowiedział się po nabyciu nieruchomości, mogło stanowić dla niego zaskoczenie. Jednocześnie, zważyć wypada, że nikt rozsądny nie podejmowałby decyzji o zakupie działki z budynkiem, który może być w części rozebrany, jeśli nie wiązałoby sią to z obniżką ceny zakupu, a ewentualności, czy też raczej konieczności tego rodzaju, nie wkalkulowałby w proces decyzyjny. Z punktu widzenia zatem modelowego uczestnika obrotu prawnego, tj. osoby mającej rozeznanie w rzeczywistości i potrafiącej świadomie podejmować decyzje, informacja o rozbudowie budynku bez zezwolenia na budowę oraz zainicjowanym w związku z tym postępowaniu, powinna być uważana za istotną i mającą niewątpliwie wpływ na powzięcie decyzji o zakupie danej nieruchomości, bądź też odstąpieniu od tego rodzaju zamiaru. Należało zatem stwierdzić, że powód zawierając umowę sprzedaży 3 stycznia 2013 r. działał pod wpływem błędu istotnego, mającego postać braku faktycznej i pełnej wiedzy o przedmiocie nabycia, którą to wiedzę, powinni byli mu przekazać zbywcy nieruchomości, przy dochowaniu rzetelności w obrocie cywilno-prawnym, zwłaszcza, że wiedzieli, że w dniu 13 grudnia 2012 r. zostały przeprowadzone oględziny budynku pod kątem zainicjowania sprawy o samowolę budowlaną. W tym kontekście, ich dalsze działanie polegające na zbyciu nieruchomości, bez udzielenia niekorzystnych dla nich informacji powodowi, a następnie wskazanie powoda w przesłuchaniu z 28.01.2013 r. (k.45 akt I C135/13) jako strony postępowania administracyjnego, może być poczytane, jako forma ucieczki od problemu natury administracyjnoprawnej, jaki pozwani sami sobie stworzyli.

Co więcej, skala samowoli budowlanej, której przedmiotem był nie tylko ganek, ale i dobudowa pomieszczenia, podpiwniczenie budynku i modyfikacja ułożenia dachu, jak również rozebranie muru przeciwpożarowego, dodatkowo przemawiała z przydaniem waloru istotności błędowi, w jakim działał powód.

Skoro spełnione zostały przesłanki o jakich mowa w art. 84 k.c., należało w dalszej kolejności uznać, że powód miał tytuł do uchylenia się od skutków prawnych złożonego 3 stycznia 2013 r. wobec pozwanych oświadczenia woli. P. K. dopełnił w tym zakresie wymogów technicznych, o jakich mowa w art. 88 k.c., tj. złożył stosowne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych na piśmie i przed upływem roku od dowiedzenia się o błędzie. Oświadczenie to dotarło do pozwanych, którzy nie wzięli udziału w czynności powrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Próba doprowadzenia do tego rodzaju czynności, była zresztą ze strony powoda wyrazem chęci polubownego załatwienia sprawy, ponieważ sama tego rodzaju czynność była zbędna. Zważyć bowiem wypada, że uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu przy umowie sprzedaży nieruchomości, wywołuje skutki nie tylko obligacyjne, ale i rzeczowe (tak SN w wyroku IV CSK 600/12 oraz III CSK 93/12). Oznacza to tyle, że strony umowy, mają obowiązek spełnienia świadczeń przywracających stan poprzedni, bez konieczności zawierania dodatkowych umów. Przekłada się to także na realia badanej sprawy w ten sposób, że stwierdzenie, iż powód skutecznie uchylił się od skutków prawnych oświadczenia złożonego do umowy z 3 stycznia 2013 r., uzasadnia jego żądanie w zakresie przywrócenia wyjściowej treści zapisów w dziale II księgi wieczystej, a mianowicie wpisania w jego miejsce pozwanych, jako właścicieli. Jest to konsekwencja naturalna stwierdzenia, że z mocy samego uchylenia się od skutków prawnych, przeszła na nich własność zbytej przez nich nieruchomości oraz, że powstał po ich stronie obowiązek zwrotu ceny jej zakupu. Konsekwencje te są tym bardziej zrozumiałe, że uchylenie się od skutków prawnych działa ex tunc, czyli doprowadza do stanu takiego, jakby kwestionowana umowa w ogóle nie została zawarta.

Przeszkodą dla dokonanej powyżej oceny, nie była przywołana przez pozwanych decyzja Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 21.03.2014 r., jaką uchylono decyzję (...) w Z. z 21.06.2013 r., w której z kolei nakazano rozbiórkę elementów nielegalnej dobudówki. Organ drugo-instancyjny nie kwestionował bowiem merytorycznych przesłanek oceny, iż doszło do samowoli budowlanej. Powziął natomiast wątpliwość, w kwestii strony postępowania administracyjnego, a to z uwagi na toczące się przed sądami cywilnymi postępowania, w których badana była skuteczność uchylenia się powoda od skutków prawnych oświadczenia woli. Od wyniku tych postępowań zależało, czy adresatami decyzji (...) powinien być powód, czy też pozwani. Istniała zatem zależność odwrotna, aniżeli dostrzegli ją pozwani, bowiem to postępowania cywilne determinowały zakres podmiotowy postępowania administracyjnego, nie zaś to drugie zakres przedmiotowy sprawy sądowej. W tej sytuacji, niezasadny był wniosek o zawieszenie niniejszego postępowania do czasu zakończenia postępowania administracyjnego, tym bardziej, że to drugie nie zostałoby merytorycznie zakończone, przed rozstrzygnięciem sprawy z powództwa P. K..

Suma przytoczonych argumentów, przemawiała za uwzględnieniem w całości żądania pozwu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.c. Na koszty, jakie poniósł powód, składało się opłata od pełnomocnictwa- 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego (§ 6 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. o opłatach za czynności adwokackie)- 1800 zł oraz uiszczona przez powoda część opłaty- 1500 zł.

Dodatkowo, Skarb Państwa wyłożył 4.000 zł tytułem opłaty, od której powód był zwolniony. Kwotę tę należało zatem pobrać solidarnie od pozwanych.