UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 października 2014 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w sprawie o sygn. akt I C 811/13 zasądził na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w Ł. od pozwanego P. M. kwotę 38.350,51 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 4.335,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie oparto na następujących ustaleniach:

Pozwany P. M. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (...) wybudował na działkach gruntu nr (...), położonych przy ulicy (...) w Ł. budynek wielomieszkaniowy oznaczony symbolem B1. Z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego w grudniu 2011 r. zawiązała się z mocy prawa Wspólnota Mieszkaniowa, której zarząd do marca (...). był jednoosobowy i tworzył go pozwany, a od marca 2013 r. jest trzyosobowy w osobach M. M., R. O., M. G.. Pozwany na działkach stanowiących nieruchomość wspólną posadowił kontener biurowy, w którym zajmował się sprzedażą lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku (...) i w którym korzystał z energii elektrycznej zakupionej przez Wspólnotę. Do czasu sprzedaży lokalu mieszkalnego ich właścicielem pozostawał pozwany, jako developer. W 2012 r. pozwany P. M. był właścicielem kilku lokali, których liczba systematycznie zmniejszała się w miarę sprzedaży kolejnych lokali. W kontenerze biurowym, w którym pozwany zajmował się sprzedażą przedmiotowych lokali mieszkalnych znajdowały się wizualizacje budynku nr (...) i terenu wokół tego budynku. W wizualizacjach tych widoczny był plac zabaw i nasadzenia roślinne. W folderach reklamowych uiszczono informację, że w budynku będzie znajdować się sauna, siłowania, patio, gres na korytarzach. W folderach zamieszczono zdjęcia sali fitness i sauny stworzonych już w budynku (...), także wybudowanym przez pozwanego. Wygląd obiektu nie miał odbiegać od tego co było przedstawione w wizualizacji. W rozmowach prowadzonych przez pozwanego z nabywcami mieszkań, przyszli nabywcy byli informowani, iż w cenie mieszkania będzie salon fitness, sauna, plac zabaw, nasadzenia roślinne, a ich powstanie nie będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami. Zainteresowanym osobom pokazywano budynek (...), gdzie było stworzone pomieszczenie fitness z wyposażeniem, sauna, plac zabaw i nasadzenia. W akcie notarialnym umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego z dnia 29 grudnia 2011 r. w § 1 pkt b zawarto zapis, iż nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy wyodrębnieniu samodzielnych lokali stanowić miały części wspólne budynku (...) oraz urządzenia służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali w tym między innymi: schody, podesty klatek schodowych, korytarze, szyby wind, pomieszczenia techniczne, pomieszczenie fitness, elementy składowe budynku, jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, konstrukcja dachu z pokryciem, kanalizacja, instalacje poza lokalami mieszkalnymi, przyłącza elektryczne, telekomunikacyjne, cieplne, wodne, oświetlenie terenu, chodniki i nasadzenia, drogi dojazdowe, elementy małej architektury, ogrodzenie terenu oraz działki gruntu, na których znajduje się budynek mieszkalny (...). Była to standardowa umowa dla wszystkich. Nadto w dniu 26 grudnia 2011 r. na łamach Dziennika (...) ukazał się wywiad z P. M., w którym pozwany stwierdził, iż podaruje ojcu jedno z mieszkań w tym apartamentowcu, a windę i salon do zajęć fitness ojciec dostanie gratis – tak jak reszta mieszkańców.

Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w Ł. z dnia 22 stycznia 2012 r. nr (...) przyjęto, iż w 2012 r. stawka eksploatacyjna wynosić będzie 3,17 zł za m ², a stawka remontowa 0,20 zł za m ². Wspólnota Mieszkaniowa w okresie od stycznia do grudnia 2012 r. w każdym miesiącu obciążała pozwanego zaliczkami na fundusz remontowy, na koszty eksploatacji lokali będących własnością pozwanego, na koszty ochrony. Ponadto w 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa rozliczyła koszty związane z ogrzewaniem, ciepłą i zimną wodą, kosztami ochrony, odprowadzaniem ścieków za 2012 r. i wystawiła pozwanemu noty rozliczeniowe. Wysokość zaliczek obciążających pozwanego za okres od stycznia do grudnia 2012 r. wynosiła łącznie 38.538,80 zł. Koszt energii elektrycznej zużytej przez pozwanego w kontenerze biurowym za okres od stycznia do grudnia 2012 r. wyniósł łącznie 3.000,00zł. Łączne zadłużenie pozwanego wynosiło zatem 41.538,80 zł. Pozwany nie uregulował żadnych należności, ani wynikających z not księgowych ani rozliczeniowych ani korekt do tych not. Pismem z dnia 12 sierpnia 2013 r. powodowa Wspólnota oświadczyła pozwanemu, iż wobec posiadania przez pozwanego wierzytelności w stosunku do Wspólnoty wyrażającej się kwotą 6.624,09 zł, z tytułu faktur VAT nr (...) z 20 stycznia 2012 r., (...) z 26 stycznia 2012 r., (...) z 31 stycznia 2012 r., (...) z 10 lutego 2012 r., (...), (...), (...) z 2 kwietnia 2012 r., 152/2012 r. z 20 czerwca 2012 r., dokonuje potrącenia wzajemnych i wymagalnych wierzytelności. W związku z powyższym powodowa Wspólnota wezwała pozwanego do zapłaty 34.914,71 zł wraz z odsetkami do dnia 21 sierpnia 2013 r. Odsetki naliczane od poszczególnych terminów wskazanych w notach księgowych, rozliczeniowych i korektach na dzień 12 sierpnia 2013 r. wynosiły 3.435,80 zł.

W dniu 27 lutego 2013 r. (...) P. M. wystawił na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej fakturę VAT nr (...), która obejmowała należności wynikające z faktur wystawionych w okresie od lutego do września 2012 r. na zakup urządzeń do siłowni i sauny, placu zabaw oraz wykonaniem nasadzeń oraz z faktury VAT nr (...) wystawionej w związku z robotami budowlanymi i instalacyjnymi i wykończeniowymi sauny, z dnia 14 grudnia 2011 r., a zatem przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku (...). W chwili wystawienia faktury VAT nr (...) r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej był jednoosobowy i tworzył go pozwany P. M.. Pismem z dnia 25 września 2013 r. pozwany złożył Wspólnocie oświadczenie o potrąceniu kwoty objętej fakturą VAT nr (...) z wierzytelnościami Wspólnoty wobec pozwanego z tytułu nieuiszczonych zaliczek i kosztów energii elektrycznej.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że żądanie powoda jest w pełni zasadne. Zdaniem Sądu Rejonowego pozwany nie wykazał, iż zgłoszona przez niego do potrącenia wierzytelność jest wymagalna, co jest niezbędne do skutecznego potrącenia. Sąd Rejonowy podkreślił, że pozwany nie wskazał źródła zobowiązania Wspólnoty Mieszkaniowej, z którego wynikałoby zobowiązanie do zapłaty na rzecz pozwanego, a sama faktura VAT nie stanowi takiego źródła. W ocenie Sądu Rejonowego nie można przyjąć, iż zakup sprzętu do wyposażenia salonu fitness, sauny i placu zabaw był dokonany przez pozwanego działającego jako zarząd Wspólnoty, a jako wykonawcy budynku (...). Po pierwsze bowiem w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Z treści art. 22 ust. 2 powołanej ustawy zaś do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz zawierająca pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W przedmiotowej sprawie zaś pozwany nie występował do Wspólnoty o wyrażenie zgody na te działania i nie przedstawił uchwały Wspólnoty wyrażającej ówczesnemu zarządowi w osobie P. M. zgodę na to, aby zawarł z (...) P. M. umowę o wykonywanie prac objętych fakturą nr (...), a uchwalony przez Wspólnotę plan gospodarczy na rok 2012 nie przewidywał takich inwestycji, a więc i kosztów z tym związanych. Zdaniem Sądu Rejonowego wszelkie prace i nakłady objęte fakturą VAT nr (...) pozwany P. M. wykonywał jako firma (...), w przekonaniu że jest do tego zobowiązany jako wykonawca budynku, a nie jako zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. W ocenie Sądu Rejonowego pozwany nie wykazał, że właściciele lokalu podjęli uchwałę, mocą której to oni mieliby wyposażać pomieszczenia fitness, plac zabaw, saunę, nasadzenia. W chwili podpisywania umów kupna sprzedaży lokali mieszkalnych nabywcy byli przekonania, że wyżej wymienione elementy będą częścią składową budynku (...), a takie ich przekonanie wynikało z zachowania pozwanego, z wizualizacji, folderów oraz pokazywania w pełni wyposażonego budynku (...) z zapewnieniem, iż budynek (...) nie będzie od niego odbiegał.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany P. M., który zaskarżył wyrok w zakresie punktu 2.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w sposób sprzeczny z materiałem dowodowym, które doprowadziły do błędnego przekonania, że pozwany w treści umowy sprzedaży zawieranej z nabywcami zobowiązywał się do wybudowania placu zabaw, podczas gdy z materiału dowodowego w postaci listy osób zainteresowanych budową placu zabaw oraz z zeznań pozwanego wynika, że była to inwestycja dodatkowa wykonana na podstawie uchwały Wspólnoty, nie zaś element zobowiązania pozwanego. Pozwany zarzucił także naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w sposób sprzeczny z doświadczeniem życiowym, poprzez bezzasadne przyjęcie, że pozwany zobowiązywał się do wyposażenia sauny i pomieszczeń fitness w sprzęty do ćwiczeń, podczas gdy pozwany zobowiązywał się jedynie do wybudowania tych pomieszczeń i umożliwienie nieograniczonego dostępu do korzystania z nich, nie zaś do wybudowania i kompleksowego wyposażenia.

W oparciu o postawione zarzuty skarżący wniósł o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów postępowania w I i II instancji.

W uzasadnieniu pozwany podniósł, iż Sąd Rejonowy niesłusznie przyjął, iż inwestycja związana z budową placu zabaw była częścią zobowiązania pozwanego jako wykonawcy budynku (...). Zdaniem skarżącego lista mieszkańców, którzy są zainteresowani budową placu zabaw stanowi uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej, mocą której w sposób wyraźny zlecili wykonanie placu zabaw, traktując ją jako inwestycję dodatkową. Zdaniem skarżącego Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż zabawki oraz sprzęt na plac zabaw były wykonane w ramach umów kupna sprzedaży lokali mieszkalnych. Nadto skarżący podniósł, iż fakt, że faktura VAT nr (...) wystawiona na firmę (...) nie oznacza wcale, iż nabyte przedmioty zostały zakupione przez pozwanego w ramach działań developerskich, a jedynie stanowiło inwestycję pozwanego wykonaną w celu uczynienia zadość prośbom mieszkańców. Tym bardziej, że – jak podkreślił skarżący – Wspólnota Mieszkania nie posiadała wówczas środków finansowych.

Skarżący podkreślił także, że przy zawieraniu umów sprzedaży P. M. zobowiązywał się jedynie do wyodrębnienia i umożliwienia nieograniczonego korzystania z pomieszczeń przeznaczonych na saunę i fitness, a nie do wyposażenia niniejszych pomieszczeń w konkretne sprzęty.

Pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego P. M. jest bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Na wstępie należy stwierdzić, iż – w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie – Sąd Okręgowy w całości podziela i uznaje za własne ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego.

Sąd Rejonowy uwzględniając powództwo trafnie przyjął, że z zawieranych między P. M. a poszczególnymi nabywcami lokali mieszkalnych w budynku (...) umów kupna sprzedaży w sposób jednoznaczny wynika, iż plac zabaw włącznie ze wszystkimi sprzętami i zabawkami był inwestycją zawartą w cenie lokalu. Nabywcy lokali byli przekonani, iż plac zabaw jest częścią składową budynku (...). Sąd Rejonowy słusznie przyjął, iż przekonanie to wynikało z zachowania samego pozwanego, ale także jego pracownika, którzy informowali nabywców o tym, iż budynek nie będzie odbiegał od tego, który był przedstawiony na folderach reklamowych i wizualizacjach. Sąd Okręgowy w całości podziela pogląd Sądu Rejonowego, iż lista mieszkańców stworzona została jedynie po to, by wypowiedzieli się w kwestii budowy placu zabaw, wobec kilku głosów sprzeciwiających się jego budowie. Nie można jej w żaden sposób uznać za uchwałę mieszkańców, mocą której Wspólnota Mieszkaniowa miała wyrazić zgodę na budowę placu i zakup urządzeń. Zauważyć trzeba, iż nawet gdyby przyjąć, że lista osób akceptujących budowę placu zabaw jest uchwałą mieszkańców to zgodnie z treścią art. 22 ust 2 ustawy o własności lokali jej elementem sine qua non jest pełnomocnictwo do zawarcia umów służących realizacji celu określonego w uchwale, którego w przedmiotowej sprawie nie było. Słusznie zatem Sąd Rejonowy ocenił, iż plac zabaw był przedstawiany nabywcom lokali jak części składowe budynku, które miały być wykonane przez developera i w cenie zakupu lokalu udostępnione nabywcom. Słusznie zauważył także Sąd Rejonowy, iż z treści umowy kupna sprzedaży wynikało, iż nieruchomość wspólną stanowić miały części wspólne budynku (...) oraz urządzenia niesłużące do wyłącznego użytku właścicieli lokali, w tym między innymi elementy składowe budynku, takie jak elementy małej architektury. Zgodnie zaś z treścią art. 3 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, ze zm.), przez obiekty małej architektury rozumie się małe obiekty, a w szczególności: kultu religijnego jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej oraz użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki. Sąd Okręgowy w całości podziela pogląd Sądu Rejonowego, iż skoro pozwany w folderach reklamowych czy wizualizacjach przedstawiał budynek z placem zabaw, to swoim zachowaniem wprowadzał wśród nabywców przekonanie, że plac zabaw będzie wykonany w ramach inwestycji jako element małej architektury.

Jak słusznie podkreślał Sąd Rejonowy klienci, którzy chcieli nabyć mieszkanie w budynku (...), byli informowani przez pracownika biura, że w budynku tym będzie znajdowało się pomieszczenie fitness z wyposażeniem i sauną. Ponadto na folderach reklamowych także zawarta była taka informacja. Słusznie podniósł Sąd Rejonowy, iż z faktu, że sauna powstała jeszcze przed sprzedażą pierwszego lokalu mieszkalnego jednoznacznie wynika, iż koszty związane z wyposażeniem sauny i pomieszczenia fitness były wliczone w cenę lokali. Wskazuje na to także fakt, iż faktury były wystawiane na firmę pozwanego, a wyposażenie sauny nabyto jeszcze przed zakupem pierwszego lokalu, a zatem przed zawiązaniem się Wspólnoty Mieszkaniowej, co w sposób oczywisty wskazuje, że pozwany działał jako developer, w wykonaniu zobowiązań wobec przyszłych mieszkańców. Skoro Wspólnota Mieszkaniowa jeszcze nie istniała, to nie mogła przecież decydować o powstaniu sauny, a P. M. nie mógł działać jako członek zarządu nieistniejącej wówczas Wspólnoty.

Za całkowicie chybiony Sąd Okręgowy ocenił zarzut pozwanego, jakoby z treści łączących go umów z nabywcami lokali mieszkalnych wynikało, iż był zobowiązany jedynie do wybudowania pomieszczeń z przeznaczeniem na saunę i fitness i umożliwienie nieograniczonego dostępu do korzystania z nich, bez konieczności ich kompleksowego wyposażenia. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy określenie w umowie „salon fitness” czy „sauna” w sposób jednoznaczny identyfikują to pomieszczenie. Trudno wyobrazić sobie, by osoba, która otrzymuje informację, że będzie miała dostęp do sauny zrozumiała, że chodzi o samo pomieszczenie, a ewentualne korzystanie z sauny możliwe będzie dopiero, gdy sobie sama ją wyposaży. To samo dotyczy pomieszczenia fitness. Z informacji, folderów, wizualizacji w sposób jednoznaczny wynika, iż nabywcy lokali mają do dyspozycji pomieszczenie fitness. Logicznie z tego wynika, iż chodzi o pomieszczenie już wyposażone. Na marginesie należy zaznaczyć, że sam pozwany w wywiadzie prasowym jednoznacznie wskazał, iż fitness mieszkańcy mają gratis. Jeżeli faktycznie z informacji podawanej w taki sposób jak czynił to pozwany, czyli poprzez zapewnienia, foldery i wizualizację miałoby wynikać, iż chodzi o samo pomieszczenie w rozumieniu „czterech ścian” bez jakichkolwiek sprzętów to w zestawieniu z informacjami przedstawianymi przez pracownika biura sprzedaży, folderami i wizualizacjami, dodatkowo z zapewnieniem, iż budynek (...) nie będzie odbiegał od już wybudowanego budynku (...), w którym była sauna i salon fitness, uznać należałoby za celowe wprowadzanie klientów w błąd w celu uzyskania korzyści majątkowej, czyli oszustwo.

Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uwzględnienia żądania pozwanego i uchylenia zaskarżonego wyroku.

Przedstawione powyżej rozważania prowadzą do wniosku, że rozpoznawany środek zaskarżenia stanowi jedynie polemikę z prawidłowym rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania drugoinstancyjnego zostało oparte na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego zostało określone w oparciu § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348) w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1.