UZASADNIENIE

Powódka M. S. w pozwie wniesionym dnia 5 grudnia 2015 roku przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w W. domagała się uchylenia uchwały WM w D. nr (...) z dnia 23 października 2014 r. w sprawie wykonania okna na klatce schodowej i w piwnicy, z powodu naruszenia przepisu art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz naruszenia zasad gospodarności i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nadto domagała się zasądzenia na rzecz powódki koszty procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, iż w dniu 23 października 2014 r. przeprowadzone zostało głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr (...), zaś w dniu 30 października br powódka pismem prezesa (...) Sp. z o.o.z dnia 27 października 2014 r. została powiadomiona o podjęciu tejże uchwały większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Podnosiła, iż uchwała zawiera w swej treści wykonanie prac remontowych w nieruchomości wspólnej, tj. wykonanie 1 sztuki okna na klatce schodowej i 1 sztuki okienka w piwnicy, które mają zostać wykonane na koszt wspólnoty mieszkaniowej ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Naprowadzała, iż wartość remontu określona została na kwotę 1.201,03 zł. Zdaniem powódki uchwała powyższa stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zarzucała, iż w dniu 28 lutego 2014 r. na zebraniu współwłaścicieli nie podjęto uchwały w sprawie uchwalenia rocznego plany gospodarczego, w tym remontu polegającego na wykonaniu okna na klatce schodowej i okienka w piwnicy. Nadto zarządca ani członek Zarządu WM w osobie A. G., który zbierał podpisy pod uchwałą nr (...) nie przedstawili powódce dowodów na okoliczność, iż remont wymiany okien w korytarzu i w piwnicy budynku jest konieczny. W jej ocenie zlecenia nieuzasadnionych remontów w budynku przez zarządcę (...) i zarząd (...)jest świadomym działaniem na szkodę współwłaścicieli.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów dojazdu na rozprawę.

W uzasadnieniu swego stanowiska strona pozwana podniosła, że zarządca zwołując zebranie roczne na dzień 28 lutego 2014 r. uwzględnił w porządku obrad podjęcie uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego oraz przygotował projekt uchwały, która wyczerpywała to zagadnienie, mianowicie uchwałę w sprawie miejscowej naprawy dachu papowego- przybudówki, która przewidywała koszt w kwocie 1600 zł. Odnosząc się do skarżonej uchwały pozwany wskazał, iż nawet przyjęcie tezy, iż brak jest uchwały o planie gospodarczym na 2014 r. nie jest istotne dla zgodności z prawem tej uchwały, ponieważ o niezgodności z przepisami prawa można mówić wtedy, gdy określone przepisami procedury były tego rodzaju, iż miały wpływ na podjęcie skarżonej uchwały. Zdaniem pozwanego znaczny upływ czasu między datą zebrania rocznego a datą podjęcia zaskarżanej uchwały usprawiedliwia jej podjęcie, a uchwała podjęta została zgodnie z interesem właścicieli.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. S. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w D.. W budynku nr (...) znajduje się łącznie 10 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony Zakładowi (...) w D., przekształconego z dniem 1 stycznia 2013 r. w (...) Sp. z o.o.

dowód: odpis księgi wieczystej nr (...)- k.4-6

odpis aktu notarialnego z dnia 28.10.1999 r- k. 7-8

W dniu 28 lutego 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali nieruchomości przy ulicy (...) w D.- zebranie roczne. Podjęto wówczas uchwały:

- w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego

- w sprawie udzielenia absolutorium zarządcy,

- w sprawie określenia zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji kosztów

Nie podjęto uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego związanego z zarządzanie nieruchomością wspólną mimo uwzględnienia tego w porządku obrad.

dowód: protokół zebrania właścicieli lokali nieruchomości przy ulicy (...) w D.- k. 115-116

zeznania świadka T. K.- k. 183

W dniu 23 października 2014 r. podjęta została uchwała nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...)w D.w sprawie wykonania okna na klatce schodowej i w piwnicy. Koszt robót określono na kwotę 1.201,03 zł brutto zgodnie z ofertą złożoną przez (...), którego to wykonawcę Wspólnota Mieszkaniowa wybrała do wykonania przedmiotowych prac. Przed wyborem wykonawcy WM porównała oferty u innych usługodawców, w tym z ofertą firmy (...). Różnice cenowe między tymi dwiema ofertami były niewielkie, z korzyścią na rzecz firmy (...).

Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 91% udziałów. Powódka dysponująca 9% udziałów nie zajęła stanowiska w sprawie.

dowód: uchwała nr (...) z 23.10.2014 r.- k. 10

oferta nr (...) – k. 122

(...)- k.123

zeznania świadka T. K.- k. 183

Pismem z dnia 27 października 2014 r., doręczonym M. S.w dniu 30 października 2014 r., prezes zarządu (...) Zakładu (...)w D.powiadomił powódkę o podjęciu uchwały nr (...).

dowód: zawiadomienie o podjętych uchwałach- k. 9

Po podjęciu informacji o treści uchwały M. S. wezwała prezesa (...) Sp. z o.o. w D. do zaniechania podpisania umowy z firmą (...). Podnosiła, iż do uchwały nie dołączono opinii biegłego, która uwiarygodniałaby zły stan okien, a uchwała nie określa typu okien, firmy, od której miałyby pochodzić, czy parametrów, jakie okna te mają spełniać. Wskazywała również, iż zarządca nie przedstawił kosztorysu inwestorskiego określającego zakres robót i zużycia materiałów ani dowodów na okoliczność zachowania zasady konkurencyjności, nie uzasadnił też jakie kryterium zastosował przy wyborze firmy (...).

W odpowiedzi na powyższe pismo prezes (...) Sp. z o.o. w D. wskazał, iż uchwała jest zgodna z przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, dotyczy czynności zwykłego zarządu, a te zarządca zgodnie z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością wspólną może wykonywać samodzielnie. Poinformował powódkę, iż w jego ocenie brak jest podstaw do wstrzymania wykonania uchwały.

dowód: korespondencja między powódką a prezesem (...) Sp. z o.o. w D.- k. 15- 16

W dniu 3 listopada 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w D. zleciła firmie (...) wykonanie 2 sztuk okien, w tym jednego na klatce schodowej i jednego w piwnicy zgodnie z ofertą z dnia 10.09.2014 r. Koszt robót określono na kwotę 1.201 zł brutto, termin realizacji ustalono na dzień 30 listopada 2014 r.

Prace zostały wykonane, a ich odbiór nastąpił w dniu 2 grudnia 2014 r. Ostateczny koszt wymiany okien wyniósł 1201 zł.

dowód: zlecenie z dnia 3.11.2014 r.- k. 118

protokół końcowego odbioru robót- k.120

faktura VAT nr (...)-k.121

zeznania świadka T. K.- k. 183

Wymiana okien w budynku nr (...) była niezbędna z uwagi na stan poprzednich okien. Były one stare, zniszczone, nieszczelne. W czasie opadów woda wlewała się przez nie na korytarz powodując wyżłobienie i dziury pod parapetem, a w konsekwencji odpadanie tynku. Otwór okienny na najwyższej kondygnacji służył jako wyłaz na dach, a jego stan (zniszczone ramy okienne) stanowił zagrożenie dla osób przemieszczających się tą drogą. Był on również wąski, co utrudniało kominiarzom przedostawanie się przez nie na dach. Okno w piwnicy miało żelazną ramę, która była wykrzywiona. Uniemożliwiało to zamykanie okna, wskutek czego do piwnicy dostawało się zimne powietrze.

Właściciele lokali mieszkalnych wielokrotnie wnioskowali o wymianę zepsutych okien.

dowód: oświadczenie Z. H.- k. 117

protokół okresowej kontroli stanu technicznego obiektu- k. 12- 14

zeznania świadka T. K.-k. 183

przesłuchanie L. D. (członka zarządu pozwanej)- k. 183

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo jest bezzasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Powódka M. S.wniosła o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie wykonania okna na klatce schodowej i w piwnicy, podnosząc szereg argumentów mających potwierdzić zasadność jej roszczenia. Skarżonej uchwale zarzucała sprzeczność z przepisem art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz naruszenie zasad gospodarności i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Treść sformułowanego przez powódkę żądania, jak i jego uzasadnienie nie pozostawiają żadnych wątpliwości, iż podstawę prawną roszczenia powódki stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U z 2000,nr 80, poz. 903 j.t.). W myśl tegoż przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. (ust. 1a).

Legitymacja powódki do wystąpienia z żądaniem uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali nie była kwestionowana. To samo dotyczy zachowania terminu do zaskarżenia uchwały przez wniesienie odpowiedniego powództwa.

Na gruncie przedmiotowej sprawy istota sporu sprowadzała się natomiast do oceny czy podjęta przez stronę pozwaną uchwała nr (...) rzeczywiście – jak zarzuca powódka- jest wadliwa z punktu widzenia kryteriów opisanych w art. 25 ust. 1 ustawy. Było przy tym niewątpliwe, że badanie to musi być ograniczone do kwestii sygnalizowanych przez powódkę w podstawie faktycznej powództwa.

Ustaleń stanu faktycznego sprawy Sąd dokonał w oparciu o zgromadzone w sprawie dokumenty bezpośrednio związane ze skarżoną uchwałą, których treści, prawdziwości, rzetelności żadna ze stron nie kwestionowała, wobec czego uznać należało je za wiarygodne, a także o zeznania stron oraz świadka T. K., które korespondują ze wskazanymi wyżej dokumentami, wzajemnie się uzupełniają, co pozwala na przypisanie im waloru wiarygodności, a tym samym na poczynienie na podstawie tychże dowodów ustaleń w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia niniejszego sporu.

Oddaleniu natomiast podlegał wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z przesłuchania świadka A. G. z uwagi na brzmienie art. 259 punkt 3- z racji pełnionej funkcji członka zarządu pozwanej wspólnoty mógłby on zostać przesłuchany jako reprezentant strony, co wyklucza możliwość złożenia przez niego zeznań w charakterze świadka.

Pozostałe wnioski dowodowe zarówno powódki, jak i strony pozwanej, wyszczególnione w punktach 4 i 6 postanowienia Sądu zawartego w protokole rozprawy z dnia 9 czerwca 2015 r. również należało oddalić, bowiem dotyczą one okoliczności nieistotnych z punktu widzenia oceny zasadności roszczenia powódki, a mianowicie remontu dachu wykonanego w nieruchomości położonej przy ulicy (...) w D. (sporna uchwała dotyczyła wymiany okien). Przypomnieć trzeba, iż przedmiotem dowodu mogą być jedynie fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, a zatem wnioski obu stron należało oddalić jako obojętne przy konstruowaniu stanu faktycznego sprawy.

Po dokonaniu analizy przeprowadzonych w sprawie dowodów stwierdzić należało, iż zarzuty powódki przeciwko zaskarżonej uchwale nr (...) nie są uzasadnione i nie zasługują na uwzględnienie, co w konsekwencji prowadzić musiało to uznania, że nie zaszły wskazane w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przesłanki uzasadniające udzielenie powódce ochrony prawnej, do której zmierzała w niniejszym postępowaniu. Przypomnieć w tym miejscu należy, iż zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu – stosownie do treści przepisów art. 6 k.c. i 232 zdanie pierwsze k.p.c. – obowiązek wykazania zaistnienia powyższych przesłanek spoczywał na powódce, która obowiązkowi temu podołać nie zdołała.

Dokonując oceny prawidłowości skarżonej uchwały z punktu widzenia jej zgodności z prawem, Sąd miał na względzie, iż niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali.

Nietrafne są w szczególności argumenty powódki co do niegospodarności zarządcy. Powódka poddawała w wątpliwość konieczność wymiany okien, jak i tryb wyboru wykonawcy, sugerując iż zaniechano porównania ofert, w konsekwencji czego nie wybrano tej najbardziej atrakcyjnej cenowo. Zarzuty powódki są oczywiście bezzasadne, na co w sposób niebudzący wątpliwości wskazują dowody w postaci zeznań świadka T. K., członka zarządu pozwanej wspólnoty- L. D. oraz dokumenty,tj. oświadczenie Z. H., protokół okresowej kontroli stanu technicznego obiektu. Potwierdzają one, iż stan techniczny stolarki okiennej, którą mocą skarżonej uchwały członkowie pozwanej wspólnoty zdecydowali się wymienić, budził zastrzeżenia. Okna były stare, zniszczone i nieszczelne. Wiązało się to z licznymi komplikacjami polegającymi na zalewaniu klatki schodowej w razie opadów deszczu, co z kolei powodowało wyżłobienia i dziury pod parapetem, a w konsekwencji odpadanie tynku. Dodatkowo nieszczelność okien miała wpływ na utraty ciepła. Stan otworu okiennego umiejscowionego na najwyższej kondygnacji, a służącego jako wyjście na dach (zniszczone ramy okienne, zbyt wąski otwór okienny) stanowił zagrożenie dla osób przemieszczających się tą drogą- kominiarze mieli problemy z przedostaniem się na dach. Rama okna piwnicznego z kolei była wykrzywiona, co uniemożliwiało zamykanie okna, wskutek czego do piwnicy dostawało się zimne powietrze. Podkreślenia nadto wymaga, iż właściciele lokali mieszkalnych (za wyjątkiem powódki) dostrzegając problemy związane z nieprawidłowym działaniem okien, wielokrotnie wnioskowali o wymianę zepsutych okien.

Wskazana wyżej argumentacja przekonuje, iż podjęte w wykonaniu skarżonej uchwały działania zmierzały (i faktycznie doprowadziły) do poprawy ekonomiki gospodarowania nieruchomością wspólną. Rzeczą oczywistą jest, że prawidłowe gospodarowanie wymaga wymiany tych elementów, które mogą wywierać negatywny wpływ na substancję budynku. Nieprawidłowości, które wiązały się z niewłaściwym stanem technicznym poszczególnych elementów budynku (okien) skutkowały zakłóceniami prawidłowego gospodarowania nieruchomością, a zatem wymiana tych elementów była całkowicie uzasadniona. Nie może budzić żadnych wątpliwości, iż montaż nowych okien nie tylko wpłynie na estetykę nieruchomości, ale i znacznie poprawi jego użyteczność, ułatwiając korzystanie z tejże nieruchomości, ograniczając dotychczasowe straty ciepła, rodząc finansowe korzyści w postaci oszczędności.

Za chybione uznać należy argumenty powódki zmierzające do wykazania zasadności jej roszczenia w oparciu o zarzut naruszenia art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali. Nie przecząc, że rzeczywiście prace, na które wyrażono zgodę w drodze uchwały nr (...) nie zostały ujęte w rocznym planie gospodarczym, bowiem uchwały w zakresie uchwalenia takiego planu nie podjęto, zaznaczyć trzeba, że fakt ten nie przesądza o istnieniu podstaw do uchylenia skarżonej uchwały. Rozważyć należy bowiem, czy fakt ten miał wpływ na naruszenie istotnego interesu powódki. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.wl. Stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. przez pryzmat zasad współżycia społecznego. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W ocenie Sądu powódka nie wykazała, że podjęcie uchwały nr (...) nastąpiło z jej pokrzywdzeniem. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie wspólnoty prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka. Zaakcentować trzeba, iż koszt wymiany okien wynoszący 1201 zł został rozłożony na wszystkich członków wspólnoty, co oznacza, że koszt partycypacji powódki wyniósł jedynie 120 zł; kwotę tą wydatkowano z funduszu remontowego. W takiej sytuacji nie sposób podzielić twierdzeń powódki o naruszeniu zapisami skarżonej uchwały jej interesów, bowiem faktycznie wykonanie tej uchwały (wymiana okien) nie wiązała się dla niej z żadnymi niekorzystnymi konsekwencjami finansowymi.

Gołosłowne i nie znajdujące poparcia w zgromadzonym materiale dowodowym pozostają argumenty powódki poddające w wątpliwość sposób i tryb wyboru wykonawcy usługi polegającej na wymianie okien. Powódka nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących, iż wybrana oferta jest rażąco niekorzystna cenowo. Pozwany natomiast wykazał, iż przed wyborem usługodawcy zapoznał się z wycenami dokonanymi przez dwie firmy wybierając ostatecznie tańszą wersję.

Podsumowując ten wątek rozważań wskazać należy, iż Sąd nie dopatrzył się w treści skarżonej uchwały żadnych okoliczności wskazujących, iż jest ona niekorzystna dla powódki, czy to z osobistego, czy gospodarczego punktu widzenia, bądź też ma na celu pokrzywdzenie powódki jako członka wspólnoty. Wobec powyższego uznać należy, iż w przedmiotowej sprawie nie zaszła żadna ze wskazanych w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, przesłanek uzasadniających udzielenie powódce ochrony prawnej o jaką zabiega w niniejszym postępowaniu. W świetle powyższego roszczenie powódki nie zasługiwało na uwzględnienie, wobec czego powództwo należało oddalić (pkt I wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł po myśli art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Zgodnie z treścią przepisu art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając na uwadze fakt, iż powództwo oddalono w całości, powódkę uznać należało za przegrywającą proces. Biorąc pod uwagę powyższe zasadnym było zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kwoty 305,37 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym: 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego strony pozwanej przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym (stosownie do treści § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu /Dz.U. z 2002 roku, Nr 163, poz. 1349 z późn. zm./) oraz kwotę 125,37 zł tytułem zwrotu kosztów przejazdu do sądu na rozprawę- zgodnie z przedstawionym przez pełnomocnika strony pozwanej spisem kosztów.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE