UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W.wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W.
z 8 września 2014 r.

W uzasadnieniu podała, że zaskarżona uchwała dotyczy wyrażenia zgody na odłączenie lokali użytkowych, których właścicielem jest J. P.oraz E.
i B. W. (2)od instalacji c.o. lokalnego i wprowadzenia zmiany w regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej. Zdaniem strony powodowej powyższa uchwała jest niezgodna z przepisami prawa z uwagi na fakt, że w nieruchomości przy ul. (...)w W.źródłem ogrzewania jest wspólna kotłownia na paliwo stałe, w związku z czym, całość instalacji c.o. stanowi część wspólną nieruchomości. Tym samym wbrew przepisom prawa jest rozstrzygnięcie przez część właścicieli lokali o likwidacji części instalacji stanowiącej część wspólną nieruchomości po faktycznym dokonaniu jej likwidacji. Z zaskarżonej uchwały oraz z pisma J. P.z dnia 19 sierpnia 2014 r., skierowanego do wspólnoty, do odłączenia instalacji w jego lokalu użytkowym doszło już w dniu 15 maja 2014 r. Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na powyższe działanie została podjęta natomiast dopiero 8 września 2014 r. większością głosów właścicieli lokali użytkowych i stanowi następczą zgodę sankcjonującą bezprawne działanie członka wspólnoty mieszkaniowej. Podjęcie ww. działań przez J. P.stanowiło zadysponowanie mieniem wspólnoty bez jej zgody. J. P.nie zwrócił wspólnocie ani zdemontowanych urządzeń ani ich równowartości. Istotnym jest również, że zdemontowanie instalacji centralnego ogrzewania w lokalach użytkowych może spowodować zaburzenie bilansu cieplnego w budynku. Powyższe działanie
i zmiana w regulaminie rozliczeń kosztów energii cieplnej powierzchni przeliczeniowej lokali użytkowych spowoduje znaczny wzrost obciążeń dla lokali stanowiących własność Gminy W.. Usankcjonowanie samowolnej likwidacji części instalacji grzewczej nastąpiło wraz z rozpoczęciem sezonu grzewczego, kiedy to obowiązuje zawarta umowa z palaczem odpowiedzialnym za obsługę pieca
w budynku przy ul. (...)w W., a tym samym pozostali właściciele lokali zostaną obciążeni dodatkowymi kosztami związanymi z zapłatą wynagrodzenia z tego tytułu. Zaskarżona uchwała wspólnoty narusza zatem interes Gminy W.jak członka wspólnoty. Zgodnie z punktem 8.3 regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej, przyjętego przez wspólnotę mieszkaniową uchwałą nr (...), „zabroniona jest samowolna ingerencja indywidualnego odbiorcy ciepła
w instalację grzewczą, polegającą na zamontowaniu dodatkowych grzejników, zmianie istniejących grzejników, demontażu, likwidacji grzejników, spuszczeniu wody z instalacji c.o., zmianie nastaw wstępnych zaworów grzejnikowych”. Wspólnota przed podjęciem zaskarżonej uchwały, podjęła również uchwałę nr (...)
w sprawie opracowania dokumentacji projektowo – kosztorysowej na wykonanie instalacji c.o. na paliwo gazowe wraz z przebudową wewnętrznej instalacji gazowej
w 5 lokalach mieszkalnych i 3 lokalach użytkowych oraz likwidacji dotychczasowego sposobu ogrzewania, tj. lokalnej kotłowni na opał stały. Strona powodowa zarzucała, że zaskarżona uchwała narusza interesy członka wspólnoty – Gminy W.przez zwiększenie kosztów, jakie Gmina będzie musiała ponosić w związku
z usankcjonowaniem bezprawnego działania innego członka wspólnoty. Zaskarżona uchwała jest również niezgodna z umową właścicieli i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. J. P.przyznał, że przed podjęciem kwestionowanej uchwały przez wspólnotę, podjął działania naruszające pkt 8.3. regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej. Tym samym kwestionowana uchwała sankcjonuje nieprawidłowe działania członka wspólnoty – J. P.. Przed podjęciem działania polegającego na odłączeniu lokalu członków wspólnoty od centralnego ogrzewania, wymagana była zgoda wspólnoty. Członkowie wspólnoty, którzy głosowali za podjęciem uchwały, nie wystąpili do wspólnoty
o podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na odłączenie ich lokalu od centralnego ogrzewania, ale na własną rękę dokonali zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości. Tym samym postawili wspólnotę przed faktem dokonanym
i podejmując następczo zaskarżoną uchwałę zarzucili wspólnocie określony przez nich sposób rozliczania należności za korzystanie z centralnego ogrzewania. Działanie to narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez fakt, że wspólnota w pierwszej kolejności wyraziła zgodę na opracowanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej na wykonanie instalacji c.o. na paliwo gazowe wraz z przebudową wewnętrznej instalacji gazowej w 5 lokalach mieszkalnych i 3 lokalach użytkowych oraz likwidacji dotychczasowego sposobu ogrzewania, tj. lokalnej kotłowni na opał stały, a następnie, po kilku dniach, podjęła zaskarżoną uchwałę. Wobec takich działań wspólnoty nie można mówić
o prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną. Poszczególni członkowie wspólnoty mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a kotłownia c.o. i instalacja c.o. w budynku wspólnoty stanowi część wspólną. Działanie polegające na usunięciu części instalacji c.o., a następnie legalizacja takiego działania poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały przez wspólnotę, bez rozliczenia z członkiem wspólnoty z tytułu zdemontowanych instalacji, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zdaniem strony powodowej zaskarżona uchwała nie tylko narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interes powoda jako członka wspólnoty, ale także nie znajduje uzasadnienia w przepisach ustawy o własności lokali.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Swoje stanowisko uzasadniła tym, że uchwała została podjęta zgodnie
z prawem. Pozwana nie zgodziła się z zarzutem strony powodowej, że odłączenie lokalu spowoduje zaburzenia bilansu ciepła w budynku wspólnoty. Zdaniem pozwanej odłączenia lokali użytkowych od sieci c.o. nie mają żadnych ujemnych skutków w opłatach dla członków wspólnoty. Pozwana twierdziła, że jej działania zmierzają w kierunku rozwiązań ekologicznych.

Sąd ustalił, co następuje:

W drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 4 lutego 2014 r. strona pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)w W.dostarcza ciepło z własnej kotłowni opalanej paliwem stałym. Zgodnie z punktem 8.3. regulaminu rozliczeń kosztów energii cieplnej
w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej położonej przy ul. (...)
w W., zabroniona jest samowolna ingerencja indywidualnego odbiorcy ciepła w instalację grzewczą polegająca na: zamontowaniu dodatkowych grzejników, zmianie istniejących grzejników, demontażu i likwidacji grzejników, spuszczeniu wody z instalacji c.o., zmianie nastaw wstępnych zaworów grzejnikowych.

(dowód: uchwała nr (...), k. 17; regulamin, k. 18 – 19v.)

W drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od 30 lipca 2014 r. do
4 sierpnia 2014 r. strona pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie opracowania dokumentacji projektowo – kosztorysowej na wykonanie instalacji c.o. na paliwo gazowe wraz z przebudową wewnętrznej instalacji gazowej w 5 lokalach mieszkalnych oraz 3 lokalach użytkowych (dla dwóch z tych lokali będzie wspólny piec) oraz likwidację dotychczasowego sposobu ogrzewania, tj. kotłowni lokalnej na opał stały. Wspólnota zdecydowała o zleceniu wykonania dokumentacji technicznej firmie Biuro (...), której oferta wynosi 4.797 zł brutto.

(dowód: pismo Miejskiego Zarządu (...) sp. z o. o. z 08.08.2014 r., k. 20)

J. P. w piśmie do pozwanej z dnia 19 sierpnia 2014 r. poinformował, że zdemontował instalację centralnego ogrzewania w lokalu nr (...).

(dowód: pismo J. P. z dnia 19.08.2014 r., k. 15)

Na zebraniu w dniu 8 września 2014 r. strona pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na odłączenie lokali użytkowych, których właścicielem jest Pan J. P.i Państwo E.i B. W. (2)od instalacji c.o. lokalnego i wprowadzenia zmiany w regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej. Wspólnota wyraziła zgodę na odłączenie lokali użytkowych od instalacji c.o. lokalnego, których właścicielami są: J. P.oraz E.
i B. W. (2). Ponadto Wspólnota zdecydowała o wprowadzeniu zmiany
w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej w Rozdziale 6 pkt 6.10. i 6.12. Uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali, reprezentujących 52,39% udziałów.

(dowód: uchwała nr (...) z 08.09.2014 r. z kartą głosowania, k. 14 – 14v.)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo należało uwzględnić.

W skład nieruchomości wspólnej wchodzą m.in. instalacja elektryczna, gazowa, wodociągowa, grzewcza (c.o.), ciepłej i zimnej wody, odgromowa, uziemienia, klimatyzacyjna, wentylacyjna. Nie ulega wątpliwości, że część instalacji wchodzących w skład nieruchomości wspólnej może przechodzić przez poszczególne lokale. Z przepisu art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 – jednolity tekst z późn. zm.) wynika, że jeśli chodzi o sam lokal stanowiący odrębną własność, jego właściciel zachowuje wynikające z kodeksu cywilnego prawa związane z własnością, takie jak prawo do: posiadania i korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów, dyspozycji faktycznych, wyzbycia się rzeczy, rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci oraz obciążenia rzeczy, ale musi uzyskać zgodę innych właścicieli lokali, gdy dokonywane przez niego czynności mogą ingerować we własność innych osób lub we współwłasność i prawa innych osób do współkorzystania ze współwłasności. Ograniczenie z korzystania z własnego lokalu dotyczy konieczności takiego zachowania się właściciela, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniać korzystanie innym właścicielom z lokali. Własność lokalu jest ściśle powiązana
z udziałem właściciela w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. I CKN 903/97). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem
i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.).
Z orzecznictwa i piśmiennictwa wynika, że tzw. współwłasnością przymusową objęta jest także instalacja grzewcza. Wskazuje się, że instalacja grzewcza jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Przy takim założeniu Sąd Najwyższy
w uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (III CZP 36/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 4) stwierdził, że po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Konsekwencją zaliczenia sieci centralnego ogrzewania do części wspólnych nieruchomości jest to, że koszty jej eksploatacji należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali). Co do zasady, zgodnie z art. 12 ust. 2 i 13 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym koszty zarządu w stosunku do ich udziałów.
Z cytowanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego wynika, że właściciele lokali mogą wyrazić zgodę na odłączenie lokalu (lub więcej lokali) od wspólnej i jednolitej instalacji c.o. i zainstalowanie w nim innego systemu ogrzewania (tak również Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 14 września 2012 r., I ACA 344/12), gdyż w granicach zakreślonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy (art. 140 k.c.).

Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że od sieci centralnego ogrzewania odłączył się już jeden z właścicieli lokali użytkowych. W pozwanej wspólnocie istnieje regulamin rozliczeń kosztów energii cieplnej, na mocy którego zabroniona jest samowolna ingerencja indywidualnego odbiorcy ciepła w instalację grzewczą. Podkreślić należy, że odłączenie od sieci centralnego ogrzewania nastąpiło bez zgody wspólnoty. Wspólnota została jedynie poinformowana
o podjętych pracach. Zgoda pozostałych właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową była konieczna. Wynika to jednoznacznie z przytoczonej wyżej uchwały Sądu Najwyższego, w której stwierdzono wyraźnie, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Zgoda pozostałych właścicieli była potrzebna dlatego, że z jednej strony urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością właścicieli lokali, z drugiej zaś strony zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest - zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. - czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Taka zaś czynność wymaga zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2), przy czym tryb podejmowania uchwał w tym przedmiocie reguluje art. 23 ustawy. Jeśli zatem w konkretnej sprawie wymagana była zgoda właścicieli na odłączenie lokalu użytkowego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania
i wykorzystania jej do innego rodzaju ogrzewania, to brak tej zgody przez wspólnotę członkowie mogli zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, to można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody. Tych czynności właściciele lokali użytkowych nie podjęli, przeciwnie, na własną rękę dokonali zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i stawiając pozwaną wspólnotę przed faktem dokonanym, chcą w ten sposób „narzucić” tej wspólnocie określony przez nich sposób rozliczania należności za korzystanie z centralnego ogrzewania. W tej sytuacji zarzuty strony powodowej skierowane do zaskarżonej uchwały zasługiwały na uwzględnienie i dlatego Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę, co znalazło wyraz w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono przyjmując, iż strona pozwana jest stroną przegrywającą sprawę, na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. i §10 ust. 1 pkt 1 w zw.
z §5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (jednolity tekst – Dz. U. z 2013 r. poz. 490). Strona powodowa uiściła opłatę stałą od pozwu
w kwocie 200 zł na podstawie przepisu art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity – Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.). Na koszty procesu składają się również koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł. Koszty procesu strony powodowej wyniosły
w sumie 380 zł i tę kwotę Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE