UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu w sprawie z powództwa A. K. i E. K. przeciwko A. S. i K. S. o zapłatę zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 270, 68 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 maja 2013 r. do dnia zapłaty (pkt I). W pozostałej części powództwo oddalił (pkt II). Odstąpił od obciążenia pozwanych kosztami procesu na rzecz powodów (pkt III).

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 14 lipca 2011r. A. K. i E. K. zawarli z A. S. i K. S. umowę sprzedaży nieruchomości. Sprzedawana nieruchomość została scharakteryzowana jako dz. ewid. nr (...) w miejscowości R.. Zapisano także, że na nieruchomości rozpoczęta została budowa nowego budynku mieszkalnego zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. W paragrafie pierwszym w punkcie czwartym umowy strony zgodnie oświadczyły, iż nieruchomość ta „posiada dostęp do drogi publicznej”. W umowie nie określono na czym dostęp ten polega, ani też podstaw, na których opierane jest przekonanie o dostępie do drogi publicznej. Przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość posiadająca prawny dostęp do drogi publicznej. W umowie zamieszczono zgodne oświadczenie, iż część ceny w kwocie 100 000 zł została zapłacona do dnia sprzedaży. Pozostała cześć ceny, w kwocie 160 000 zł miała być przez pozwanych uiszczona najpóźniej do 30 czerwca 2012r. i w tym zakresie pozwani poddali się w paragrafie czwartym umowy rygorowi egzekucji. W dniu 12 października 2011 r. pozwany wpłacił powodom dalszą część ceny, to jest kwotę 8 000 zł.

Nieruchomość stanowiąca dz. ewid. nr (...) nie ma zagwarantowanego prawnie dostępu do drogi publicznej, o czym pozwani podczas zawierania umowy sprzedaży nie wiedzieli. Pismem datowanym na 3 marca 2012 r., nadanym w dniu 6 marca 2012 r. pozwani zwrócili uwagę powodom na niedogodności wiążące się z dojazdem do nieruchomości oraz zawiedzionymi nadziejami w tym względzie. Prosili o „skuteczną interwencję”. Pismem z dnia 19 marca 2012 r., nadanym tego samego dnia, pozwani ponownie zwracali uwagę pozwanym na brak prawnego uregulowania sposobu korzystania z drogi dojazdowej do nieruchomości oraz prosili o „jak najszybsze uregulowanie tej sprawy i doręczenie mi aktu uzasadniającego prawo do korzystania z tej drogi”. Powodowie za pośrednictwem adwokata, pismem z dnia 28 marca 2012 r., w odpowiedzi na powyższe wezwania, nie zapowiedzieli podjęcia jakichkolwiek działań w sprawie drogi. W piśmie z dnia 24 maja 2012 r. pozwany opisywał powodom swoje spostrzeżenia i proponował „jak najszybsze usunięcie omówionych wad prawnych”. W liście nadanym w dniu 13 czerwca 2012 r. powód przypominał pozwanym, iż ich zadłużenie wynosi 152 000 zł. Wskazywał również numer rachunku bankowego, na który oczekuje wpłaty. W piśmie z dnia 3 lipca 2012 r., nadanym tego samego dnia, pozwani zapowiedzieli powodom, iż „do chwili prawnego usankcjonowania użytkowania drogi” nie wpłacą pozostałej części należności. Pismo to zostało odebrane przez powódkę w dniu 5 lipca 2012 r.

Korzystając z rygoru egzekucji zastrzeżonego w akcie notarialnym powodowie wszczęli egzekucję dalszej części ceny z aktu notarialnego. Umówiona część ceny została przez pozwanych uiszczona częściowo w wyniku egzekucji komorniczej, a częściowo bezpośrednio powodom, w okresie od 25 października 2012 r. do 10 maja 2013 r. Pozwem z dnia 1 października 2012 r. pozwani wystąpili przeciwko powodom z żądaniem „orzeczenia na podstawie art. 574 kc obniżenia ceny z umowy sprzedaży nieruchomości” o kwotę 45 000 zł.

W takim stanie faktycznym Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie co do kwoty 270, 68 zł. Przyjął Sąd, że w świetle postanowień umownych za uzasadnione należało uznać oczekiwanie pozwanych, że nabywana przez nich nieruchomość ma prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. Skoro zaś powodowie nie przenieśli na pozwanych własności nieruchomości o tak określonych cechach, to pozwanym na zasadzie art. 488 § 2 kc przysługiwało w ocenie Sądu prawo do powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego. Ponieważ z prawa takiego pozwani skorzystali po upływie umówionego terminu zapłaty, tj. w piśmie z dnia 3 lipca 2012 r. doręczonym skutecznie powódce w dniu 5 lipca 2012 r., to w opóźnieniu z zapłatą pozostawali jedynie pomiędzy 30 czerwca 2012 r. a 5 lipca 2012 r. Wyliczone za ten okres odsetki dają natomiast zasądzoną kwotę.

O kosztach orzekł Sąd na zasadzie art. 102 kpc, mając na uwadze, że powództwo zostało jedynie częściowo uwzględnione.

Wyrok ten w pkt II i III zaskarżyli apelacją powodowie, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie w całości żądania pozwu oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Apelujący zarzucili naruszenie art. 481 § 1 kpc przez jego niezastosowanie oraz art. 199 § 1 pkt 2 kpc, art. 358 kpc i art. 386 § 6 kpc przez rozstrzygnięcie o kwestiach będących przedmiotem innego postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Podnoszone w niej zarzuty należy uznać za bezskuteczne.

Wyrok Sądu Rejonowego odpowiada prawu, aczkolwiek nie można podzielić w całości argumentacji przytoczonej na jego uzasadnienie.

W pierwszym rzędzie stwierdzić trzeba, że w sprawie nie zachodzą uchybienia, które Sąd Okręgowy bierze pod uwagę z urzędu, a których skutkiem byłaby nieważność postępowania – art. 378 § 1 kpc.

Sąd Rejonowy wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia i na ich podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Ustalenia te Sąd Okręgowy akceptuje w całości i przyjmuje za własne. Do tej części orzeczenia apelacja zresztą się nie odnosi.

Co do oceny prawnej, jak wyżej zostało już zaznaczone, uznać ją można natomiast za jedynie częściowo uzasadnioną. Podzielić należy mianowicie wnioski Sądu I instancji co do tego, że pozwani stosownie do zawartych w akcie notarialnym stwierdzającym umowę kupna – sprzedaży nieruchomości postanowień mogli oczekiwać, że nieruchomość ta będzie miała dostęp do drogi publicznej. Zasadnie Sąd Rejonowy zwrócił w tym zakresie uwagę na literalne brzmienie umowy, systematykę poszczególnych jej postanowień (zwłaszcza okoliczność co do tego, że stwierdzenie o braku zastrzeżeń do umowy poprzedzało zapis o dostępie do drogi publicznej), charakter nieruchomości (przeznaczenie na cele budowlane) oraz fakt, iż zasadę stanowi, iż sprzedawana nieruchomość posiada taki dostęp.

Bezzasadnie jednak Sąd Rejonowy przedmiotowy fakt rozpatrywał pod kątem możliwości prawa do skorzystania z uprawnień, jakie gwarantuje przepis art. 488 § 2 kc. Przepis art. 488 § 2 kc przyznaje każdej ze stron możliwość powstrzymywania się ze spełnieniem świadczenia dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Przy przeniesieniu własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, która to jest umową konsensualną, dla powstania skutków przeniesienia własności wystarczające jest jednak samo oświadczenie stron. Zawarcie przedmiotowej umowy w formie aktu notarialnego, powoduje zmianę własności. W tym przypadku nie można zatem przyjąć, by zbywcy mieli jeszcze w przyszłości „oferować” jakieś inne świadczenie np. nieruchomość z dostępem do drogi publicznej bądź by mieli taki dostęp zapewnić. Świadczenie ze strony zbywców zostało wykonane, tyle tylko, że można rozważać, czy przedmiot umowy był zgodny z ustaleniami. Jeśli natomiast sprzedawana nieruchomość jest „niekompletna”, nie spełnia określonych warunków, jak to uznał Sąd Rejonowy, mamy do czynienia wówczas z wadami rzeczy sprzedanej. Dlatego też, w okolicznościach niniejszej sprawy, zastosowanie przez Sąd Rejonowy w/w przepisu nie może być ocenione jako trafne.

Okoliczność, iż sprzedawana nieruchomość nie posiada prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej, może być natomiast upatrywane jako wykorzystanie nieświadomości pozwanych, co do rzeczywistego stanu tej nieruchomości. Do przedmiotowej działki prowadzi w rzeczywistości utwardzony szlak drożny, co mogło dawać uzasadnione podstawy do uznania , że nieruchomość taki dostęp posiada. Ponadto na nieruchomości tej znajdował się niewykończony budynek, co również wskazywało, iż nieruchomość powinna mieć uregulowany dostęp do drogi publicznej, skoro dotychczasowi właściciele działki uzyskali pozwolenie na budowę. Dopiero, gdy właściciele nieruchomości po której szlak ten przebiega nie wyrazili zgody na korzystanie z niej przez pozwanych, ci ostatni powzięli wiadomość, iż zakupiona nieruchomość dostępu do drogi publicznej nie ma.

Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, że pozwala uznać żądanie apelujących jako nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc, a tym samym za bezprzedmiotowe należy uznać zarzuty podnoszone w apelacji.

Zgodzić należy się co prawda z apelującymi, że w przedmiotowej sprawie przedmiotem żądania była zapłata odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc, a który to przepis sankcjonuje prawo wierzyciela do żądania odsetek na wypadek opóźnienia się dłużnika niezależnie od ewentualnej szkody wierzyciela i okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Wskazania jednak wymaga, że przepis ten nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego.

W sytuacji, jaka miała miejsce w niniejszej sprawie, gdzie powodowie zataili przed pozwanymi brak prawnego dostępu sprzedawanej nieruchomości do drogi publicznej oraz gdzie mimo to względem pozwanych wszczęte zostało postępowanie egzekucyjne mające na celu zmuszenie ich do zapłaty umówionej ceny, żądanie zapłaty odsetek za opóźnienie należy uznać za sprzeczne z zasadami uczciwego obrotu oraz lojalności względem kontrahenta. To natomiast przesądza o konieczności uznania tego żądania za nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc. Zwrócić również należy uwagę na treść pisma pełnomocnika powodów z dnia 28 marca 2012r., w którym na wątpliwości pozwanych co do dostępu do drogi publicznej, podano, iż taki dostęp był, bo przecież nie uzyskaliby pozwolenia na budowę gdyby nie spełniali tego warunku.

Jako przedmiotowo istotny powołać tu można wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2008 r., sygn. IV CNP 12/08, gdzie Sąd Najwyższy, uznając żądanie zapłaty odsetek za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego stanął na stanowisku, że choć przepisu art. 5 kc nie można traktować jako nadrzędnego w stosunku do innych przepisów prawa, to nie można wykluczyć zastosowania przewidzianej w nim ochrony także do żądania opartego na przepisie art. 481 kc.

Jak zostało to już wyżej oznaczone, powyższe za bezprzedmiotowe pozwala uznać zarzuty co do tego, że przedmiotem niniejszej sprawy nie była kwestia prawidłowości wykonania umowy lecz kwestia tego, czy doszło do opóźnienia w płatności. Sąd badając sprawę pod tym ostatnim kątem, mając na względzie treść podnoszonych przez pozwanych zarzutów, władny był rozważyć także kwestię tego, czym takie opóźnienie było spowodowane. Rozpatrywanie zasadności żądania także pod tym kątem, mimo że pozwani nie powołali się wprost na przepis art. 5 kc dotyczyło jej istoty i nie przekraczało zakresu żądania. Z całą stanowczością nie naruszało także zasady sprawy w toku (lis pendes). Sąd kwestię przyczyn opóźnienia w zapłacie badał pod kątem tego, czy było ono uzasadnione. Nie pokrywało się to zatem z przedmiotem sprawy (I C 297/12), gdzie badaniem objęta była kwestia obniżenia ceny.

Z tych wszystkich przyczyn apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji na zasadzie art. 385 kpc.

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE