UZASADNIENIE

Wnioskodawca M. T. , reprezentowany przez radcę prawnego, złożył w Sądzie Okręgowym w Słupsku pozew w którym wniósł m.in. o upoważnienie powoda do wybudowania garażu dwustanowiskowego wraz z utwardzeniem terenu. Wnioskodawca wniósł nadto o zasądzenie od uczestnika postępowania kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieni wskazał, że żądanie jest podyktowane niechęcią wspólnoty do wybudowania garażu. Oświadczył również, że zdaje sobie sprawę, że budowa garażu na nieruchomości objętej współwłasnością wykracza poza zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaścicieli.

Postanowieniem z dnia 19.09.2014 roku Sąd Okręgowy w Słupsku uznał się niewłaściwym w zakresie żądania udzielenia upoważnienia do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej i w tej części sprawę przekazał do rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Słupsku.

Postanowieniem z dnia 3.07.2015 roku Sąd Rejonowy w Słupsku wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestników K. S., E. S., Z. S., K. B. i M. B. (1) (k. 192).

Uczestnicy postępowania K. S., E. S., Z. S., K. B., M. B. (2), reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o oddalenie wniosku i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na wniosek uczestnicy nie zgodzili się z żądaniem wniosku i podnieśli, że wnioskodawca nie posiada wystarczającego udziału w nieruchomości wspólnej by na podstawie art. 199 k.c. składać wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. W odniesieniu do zarzutów wnioskodawcy uczestnicy argumentowali, iż do czasu zakończenia wszystkich postępowań administracyjnych niemożliwe jest podjęcie jakiejkolwiek uchwały dotyczącej zabudowy działki.

Na posiedzeniu jawnym w dniu 29.10.2015 r. wnioskodawca oświadczył, iż wnosi o wyrażenie zgody na posadowienie garażu twierdząc, że mieści się to w ramach czynności zwykłego zarządu.

Na rozprawie w dniu 29.10.2015 r. pełnomocnik uczestników postępowania zakwestionował, że wybudowanie dwustanowiskowego garażu z utwardzeniem jest czynnością zwykłego zarządu, a ponadto oświadczył, że uczestnicy nie wyrażają zgody na wybudowanie garażu dwustanowiskowego wraz z utwardzeniem.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w S. tworzą właściciele lokali:

1/ K. S. – której przysługuje prawo własności lokalu numer (...) wraz z udziałem w wysokości (...) w prawie własności gruntu i prawie własności części wspólnych budynku, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

2/ E. S. i Z. S. – którym na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej przysługuje:

a/ prawo własności lokalu numer (...) wraz z udziałem w wysokości (...) w prawie własności gruntu i prawie własności części wspólnych budynku, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

b/ prawo własności lokalu niemieszkalnego (garaż nr (...)) wraz z udziałem w wysokości (...) w prawie własności gruntu i prawie własności części wspólnych budynku, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

3/ M. T. – któremu przysługuje prawo własności lokalu numer (...) wraz z udziałem w wysokości (...) w prawie własności gruntu i prawie własności części wspólnych budynku, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

4/ K. B. i M. B. (1) - którym na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej przysługuje:

(bezsporne: portal podsystemu dostępu do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych: księgi wieczyste nr (...) (księga gruntowa), (...), (...), (...), (...), (...), (...))

W dniu 2.07.2013 roku został podpisany dokument o nazwie uchwała Wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali przy ulicy (...) w S. przez M. B. (1), Z. S. i Z. T., w którym oświadczono, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w S. cofa wcześniej wyrażoną zgodę M. T. na postawienie budynku gospodarczego na części wspólnej i przywrócenie do stanu pierwotnego części wspólnej. W uzasadnieniu wskazano, że M. T. rozpoczął roboty budowlane bez zachowania wymaganego terminu, wykonane do chwili obecnej roboty budowlane są rażąco niezgodne w wcześniejszymi ustaleniami z członkami wspólnoty (nawieziono gruz i wylano betonem powierzchnię o wymiarach 4,58 m x 8,10m), nie przedstawiono szkicu planowanego zagospodarowania części wspólnej, nie dostarczono uchwały i dokumentacji do administratora zarządu wspólnoty.

(dowód: uchwała z dnia 2.07.2013 r. k. 40, kopia uchwały k. 160)

Decyzją z dnia 4.07.2013 r. Prezydent Miasta S. wniósł sprzeciw do zgłoszenia dokonanego przez M. T. zam. w S. przy ul. (...) o zamiarze przystąpienia do wykonania robót nie wymagających pozwolenia na budowę obejmujących budowę budynku gospodarczego wraz z wiatą na dz. nr 11 przy ul. (...) w S. .

(dowód: kopia decyzji z dnia 4.07.2013 r. k. 161)

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w S. w osobach K. S., E. S., Z. S., K. B. i M. B. (1), nie wyrażają zgody na wybudowanie przez M. T. garażu dwustanowiskowego wraz z utwardzeniem terenu na działce nr (...) przy ulicy (...) w S..

(bezsporne)

Sąd zważył co następuje:

Wniosek nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie ze stanowiskami pełnomocnika wnioskodawcy i pełnomocnika wezwanych przez sąd do udziału w sprawie uczestników, Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w S. nie ma zarządu.

Bezsporne w sprawie było to, że wskazana wspólnota mieszkaniowa jest tzw. małą wspólnotą, albowiem liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem.

Wobec powyższego do zarządu nieruchomością wspólną na mocy przepisu art. 19 ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Wniosek w sprawie został złożony przez jednego z członków wspólnoty.

Sąd wezwał do udziału w sprawie jako zainteresowanych pozostałych właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. W wyniku wezwania wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej brali udział w tym postępowaniu. Ponieważ stanowisko uczestników różniło się od żądania wnioskodawcy, za wspólnotę mieszkaniową nie mogło być zgłoszone stanowisko w sprawie.

Jak stanowi przepis art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Na mocy przepisu art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przepisy art. 199 k.c. i art. i 201 k.c. regulują zgodę wyrażoną na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd jak i czynności zwykłego zarządu przez współwłaścicieli. Zatem to oni powinni być uczestnikami tego postępowania i z tego względu sąd wezwał ich zgodnie z przepisem art. 510§ 2 k.p.c. do udziału w sprawie.

Podkreślenia wymaga to, że sprawa prowadzona przed Sądem Rejonowym w Słupsku była sprawą o wyrażenie zgody przez sąd na dokonanie czynności polegającej na wybudowaniu garażu dwustanowiskowego wraz z utwardzeniem terenu.

W tej sprawie sąd zobowiązany jest do zbadania przesłanek dotyczących tego czy zgoda dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy przekraczających zwykły zarząd, jak również do zbadania czy zachodzą przesłanki do wyrażenia tej zgody.

Wnioskodawca powoływał się na to, że takiej zgody nie uzyskał. Nie powoływał się na ewentualną wcześniejszą uchwałę, która przez to nie była przedmiotem badania sądu, ani na jej ewentualne odwołanie – jako podstawy do wyrażenia zgody.

W sprawie należało ustalić, czy czynność polegająca na wybudowaniu garażu dwustanowiskowego wraz z utwardzeniem terenu jest czynnością zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd.

W pierwotnie złożonym pozwie M. T., reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, nie miał wątpliwości, że czynność ta jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Dopiero na ostatnim posiedzeniu w dniu 29.10.2015 roku oświadczył, że jest to czynność zwykłego zarządu.

Niewątpliwie należy przyjąć, że czynność polegająca na utwardzeniu gruntu i wybudowaniu garażu dwustanowiskowego na nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Czynność ta nie polega na utrzymaniu części wspólnej nieruchomości w dotychczasowym stanie. Wręcz przeciwnie, zmierza do trwałego zagospodarowania części wspólnej przez jednego z członków wspólnoty z wyłączenia korzystania z tej części przez uczestników.

Do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków, nie ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz niemożliwe jest ich wyczerpujące skatalogowanie (vide uzasadnienie postanowienia SN z dn. 19.04.2002 r., sygn. III CZP 18/02, LEX nr 55488). Przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten normalny. Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Bowiem oświadczenie ich wszystkich wchodzi w skład oświadczenia woli strony, którą reprezentują współwłaściciele (por. Kodeks cywilny. Komentarz, T. Filipiak, komentarz do art. 199, System Informacji Prawnej Lex Omega 2013). Brakująca zgoda opierających się współwłaścicieli co do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może zostać zastąpiona zapadającym w postępowaniu nieprocesowym postanowieniem sądu „zezwalającym” na dokonanie zamierzonej czynności. Stosowne żądanie mogą zgłosić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Nie przysługuje zaś czynna legitymacja procesowa pojedynczym (lub wielu) współwłaścicielom, posiadającym poniżej połowy udziałów we współwłasności. (por. Kodeks cywilny. Komentarz do art. 199, E. Gniewek, System Informacji Prawnej Lex Omega 2013).

Wnioskodawcy przysługuje udział w wysokości (...), a zatem mniejszy niż połowa, przewidziany przepisem art. 199 k.c.

Wobec powyższego M. T. nie przysługuje uprawnienie do żądania rozstrzygnięcia przez sąd w trybie art. 199 k.c.

Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety i z przesłuchania stron albowiem nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie przepisu art. 199 k.c. sąd wniosek o wyrażenie zgody przez sąd na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oddalił, o czym orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji postanowienia.

Interesy wnioskodawcy i wezwanych do udziału w sprawie uczestników były sprzeczne. Orzekając o kosztach postępowania sąd wziął pod uwagę sytuację panującą w przedmiotowej nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że na nieruchomości znajdowało się szereg zabudowań, co do których toczyły się postępowania administracyjne. Jak wynika ze stanowiska pełnomocnika uczestnika co do nieruchomości Państwa B. jest orzeczony nakaz rozbiórki, a bezsporne w sprawie jest to, że istnieje spór pomiędzy współwłaścicielami części wspólnej co do tego jakie zabudowania mogą znajdować się na tym terenie.

Zgodnie z przepisem art. 520§ 1 k.p.c. każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Natomiast jeżeli jeden lub więcej uczestników zgłasza wnioski o zasądzenie kosztów, czyli chcą odstąpienia od reguły z art. 520 § 1 k.p.c., sąd powinien te wnioski oddalić (por. postanowienie SN z dnia 9 grudnia 1999 r., III CKN 498/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 116).

Sąd przez wzgląd na sytuację panującą wśród członków wspólnoty mieszkaniowej, uwzględniając liczne spory administracyjne dotyczące zabudowy części wspólnej, nie odstąpił od zasady wyrażonej w przepisie art. 520 § 1 k.p.c. i na jego podstawie orzekł jak w punkcie drugim sentencji postanowienia.

I Ns 1050/14

1. odnotować uzasadnienie w kontrolce uzasadnień – jako sporządzone w terminie – uzupełniono braki w dniu 19.11.2015 roku,

2. odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi wnioskodawcy,

3. akta z wpływem lub za 20 dni z (...).

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE