UZASADNIENIE

W dniu 17.04.2015 r. wnioskodawcy K. G., małoletni A. W. – W., małoletni C. W. (działający przez przedstawiciela ustawowego J. W. (1)), reprezentowani przez radcę prawnego, złożyli wniosek w sądzie o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) stanowiącej działkę nr (...) o pow. 1248 m², dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą kw nr (...) za cenę nie niższą nić 336.100,00 zł.

W uzasadnieniu wskazali, że małoletni wnioskodawcy i uczestniczka T. W. nabyli oraz poprzednik prawny K. G. (J. W. (2)) nabyli nieruchomość jako spadek po zmarłym F. W.. Następnie K. G. nabyła spadek po J. W. (2).

Sąd Rejonowy w Słupsku w sprawie sygn. akt III Nsm 407/09 wyraził zgodę na zbycie nieruchomości w imieniu małoletnich wnioskodawców.

Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości z uwagi na brak opłacalności dalszego jej utrzymania i ponoszenia kosztów, natomiast nie zgadza się na to uczestniczka postępowania T. W.. Zdaniem wnioskodawców zasadny jest wobec tego wniosek złożony w trybie art. 199 k.c. dotyczący sprzedaży za cenę nie niższą niż ustaloną przez biegłego sądowego w sprawie prowadzonej przed Sądem Okręgowym w Słupsku sygn. akt I C 114/12.

Uczestniczka postępowania T. W. w odpowiedzi na wniosek oświadczyła, że nie zezwala na sprzedaż nieruchomości ponieważ przedstawiony podział jest niezgodny z prawdą i prawem. Uczestniczka wskazywała, że otrzymała spadek po rodzicach i nie wie na jakiej podstawie ma ze swojej własności spłacać długi brata F.. W ocenie uczestniczki postanowienie Sadu Rejonowego w Słupsku z dnia 30.05.2005 r. zostało wydane na podstawie nieprawdziwych przesłanek.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

K. G., T. W., C. W. i A. J. W. (3) są współwłaścicielami nieruchomości położonej w S., stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...).

K. G. jest wpisana w księdze wieczystej w udziale w prawie własności w 1 / 2, T. W. w udziale w 1 / 4, C. W. w udziale w 1/8 i A. J. W. (3) w udziale 1/8.

(bezsporne, a nadto dowód: odpis z księgi wieczystej kw nr (...) k. 9 – 13)

W dniu 30.05.2005 r. Sąd Rejonowy w Słupsku, sygn. akt I Ns 298/02, stwierdził, że spadek po F. W. zmarłym dnia 23.02.2002 roku w S., ostatnio stale zamieszkałym w S., na podstawie ustawy nabyli: żona J. W. (2) w 1 / 2 części, siostra T. W. w 1 / 4 części oraz dzieci bratanka A. J. W. (3) i C. W. po 1/8 każdy z nich wszyscy z dobrodziejstwem inwentarza.

(dowód: odpis postanowienia Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 30.05.2005 r. k. 14 v)

W dniu 7.04.2010 roku Sąd Rejonowy w Słupsku, sygn. akt I Ns 112/10, stwierdził, że spadek po J. W. (2) zmarłej w dniu 9.10.2009 roku w S., ostatnio stale zamieszkałej w S., na podstawie testamentu z dnia 5.07.2007 roku nabyła córka K. G. w całości z dobrodziejstwem inwentarza.

(dowód: odpis postanowienia Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 7.04.2010 roku k. 14)

W dniu 30.11.2007 r. Sąd Okręgowy w Słupsku, sygn. akt I C 372/05, wydał wyrok w którym w punkcie pierwszym zasądził solidarnie od pozwanych J. W. (2), T. W., małoletnich A. J. W. (3) i C. M. W. na rzecz powoda A. K. kwotę 108.679,43 zł wraz z ustawowymi odsetkami: od pozwanych J. W. (2), małoletnich A. W. – W. od dnia 20.09.2005 r., od pozwanej T. W. od dnia 13.02.2006 r. z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanych do wartości stanu czynnego spadku po F. W. zmarłym 23.02.2002 roku w S. ustalonego w spisie inwentarza, który został sporządzony przez Komornika R.. I przy Sądzie Rejonowym w Słupsku w dniu 20.07.2007 r. w sprawie sygn. I Km 2015/06.

(dowód: odpis wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 30.11.2007 r. k. 21)

W dniu 19.10.2009 roku Sąd Rejonowy w Słupsku, sygn. akt III Nsm 407/09, zezwolił przedstawicielom ustawowym małoletnich J. W. (1) i N. W. B. na sprzedaż w imieniu małoletniego A. J. W. (3) urodzonego w dniu (...) w P. i małoletniego C. M. W. urodzonego w dniu (...) w P. udziałów, nabytych w drodze spadku po zmarłym F. W., w prawie własności nieruchomości położonej w S., przy ul. (...), oznaczonej jako działki gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), oznaczonej jako działka gruntu nr (...) dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...) i uzyskane z tego tytułu środki finansowe przeznaczyć w całości na zaspokojenie wierzyciela małoletnich A. K. (wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 30.11.2007 r. w sprawie I C 372/05).

(dowód: odpis postanowienia Sadu Rejonowego w Słupsku z dnia 19.10.2009 r. sygn. akt III Nsm 407/09 k. 50)

W opinii biegła sądowa S. G.określiła wartość rynkową nieruchomości położonej w S.przy ulicy (...)stanowiącej działki o nr ewidencyjnych (...)i (...), dla których Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu obiektu wyceny na dzień 9.10.2009 roku, a według wartości obiektu wyceny na dzień 11.08.2014 roku, na kwotę 336.100,00 zł.

(dowód: odpis opinii biegłego sądowej k. 22 – 46)

W operacie szacunkowym z dnia 9.03.2010 roku mgr. inż. C. H.– rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości położonej w S.przy ulicy (...)stanowiącej działki o nr ewidencyjnych (...)i (...), według stanu przedmiotu wyceny i określenia wartości na dzień 6.03.2010 roku, na kwotę 424.420,00 zł.

(dowód: odpis operatu szacunkowego k. 52 – 61)

Postanowieniem z dnia 18.10.2013 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Słupsku S. B. postanowił o sporządzeniu projektu planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) o pow. 0,2327 ha zabudowanej budynkami użytkowymi, położonej w S. przy ul. (...) „a”, dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...).

W punkcie pierwszym postanowił ustalić sumę podlegającą podziałowi na kwotę 354.160,55 zł, na która składa się kwota 353.000,00 zł uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości oraz kwota 1.160,55 zł z tytułu odsetek od kwoty 353.000,00 zł za okres od 21.06.2013 r. do dnia sporządzenia projektu planu podziału tj. 18.10.2013 r..

W punkcie czwartym postanowił ustalić kwotę wydzieloną na zaspokojenie wierzyciela w wysokości 312.010,12 zł.

Komornik sądowy wskazał, że wierzycielowi A. K. na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 30.11.2007 roku, sygn. akt I C 372/05, postanowienia Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 13.10.2010 roku, sygn. I Co 140/10 i wyroku Sądu Apelacyjnego w G. z dnia 19.03.2008 roku, sygn. akt IACa 130/08 – przypada łączna kwota 239.156,91 zł.

(dowód: odpis postanowienia z dnia 18.10.2013 r. k. 16 – 18)

Wierzytelność przysługująca A. K. została w całości zaspokojona ze sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) A.

(bezsporne: oświadczenie pełnomocnika wnioskodawców k. 4)

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd ustalił na podstawie odpisów dokumentów znajdujących się w aktach sprawy jak również po zapoznaniu się z wpisami w księdze wieczystej poprzez dostęp do elektronicznej księgi wieczystej, że wnioskodawcy i uczestniczka są współwłaścicielami nieruchomości położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Czynność polegająca na sprzedaży nieruchomości jest rozporządzeniem rzeczą wspólną.

Jak stanowi przepis art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Udziały wnioskodawców w prawie własności nieruchomości wynoszą co najmniej połowę (3/ 4), a zatem zgodnie z przepisem art. 199 k.c. mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd w braku zgody uczestniczki T. W..

Zgodnie z treścią art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Zezwolenie sądu opiekuńczego jest konieczne dla skuteczności czynności prawnej, nie może być udzielone ex post, a czynność prawna dokonana bez zezwolenia sądu jest nieważna i nie może być konwalidowana. (tak aktualna w odniesieniu do art. 101 § 3 k.r.o. uchwała całej izby cywilnej SN z 24.06.1961 r., I Co 16/16, OSNCP 1963, nr 9, poz. 187).

Zezwolenie przewidziane w art. 101 § 3 k.r. i o. może mieć w zasadzie charakter ogólny, ale jeżeli jest to potrzebne dla prawidłowego prowadzenia gospodarstwa, czy przedsiębiorstwa. Jednakże to ogólne zezwolenie nie może obejmować generalnie wszystkich bliżej nieokreślonych czynności. Powinno przynajmniej określać ich kategorię czy warunki dokonywania (przedmiot: ceną).

Udzielając zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, sąd opiekuńczy ocenia nie tylko jej legalność tzn. zgodność z obowiązującymi przepisami, ale także celowość z gospodarczego punktu widzenia dla dobra dziecka. Oceny tej sąd dokonuje według stanu z daty orzekania (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3.03.1949 r., C 159/49, PN 1949, nr 2, s.521).

Wnioskodawcy powoływali się na postanowienie Sądu Rodzinnego z dnia 19.10.2009 roku (k. 50), w którym została ich zdaniem wyrażona zgoda na sprzedaż nieruchomości zgodnie z żądaniem zawartym we wniosku w niniejszej sprawie.

Twierdzenie to jest całkowicie nieuzasadnione. Sąd Rodzinny wyrażając zgodę na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wyraźnie zaznaczył, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mają być przeznaczone na zaspokojenie wierzyciela A. K. i przywołał wyrok Sądu Okręgowego ze sprawy I C 372/05.

Wierzytelność, co do której Sąd Rodzinny zezwalał na sprzedaż nieruchomości została zaspokojona środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) A.

Oznacza to, że aktualnie brak jest zgody Sądu Rodzinnego na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w imieniu małoletnich wnioskodawców, gdyż osiągnięty został cel w postaci zaspokojenia wierzyciela A. K..

Wnioskodawcy domagali się wydania zezwolenia na sprzedaż nieruchomości uzasadniając to brakiem opłacalności dalszego utrzymania nieruchomości. Zgoda Sądu Rodzinnego powinna dotyczyć tego przesłanki żądania wnioskodawców, czego brak w niniejszej sprawie.

Zatem wobec braku zgody Sądu Rodzinnego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd w imieniu małoletnich wnioskodawców, wniosek o zezwolenie sądu na sprzedaż nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie.

Na marginesie dodać jedynie należy, że brak jest również przesłanek z art. 199 k.c., które uzasadniałyby wyrażenie zgody przez sąd na sprzedaż tej nieruchomości za cenę nie niższą niż 336.100,00 zł.

Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli.

Wnioskodawcy zastrzegli, że sprzedaż nieruchomości ma nastąpić za cenę nie niższą niż 336.100,00 zł posiłkując się opinią sporządzoną przez biegłego sądowego w innej sprawie. Pominęli przy tym okoliczność tego rodzaju, że wycena dotyczy stanu z 2009 roku i wartości z 2014 roku.

Usprawiedliwiona jest w okolicznościach niniejszej sprawy ocena, że wniosek o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości zmierza do obejścia co najmniej przepisów o zniesieniu współwłasności nieruchomości, albowiem w ramach choćby tego postępowania wnioskodawcy mogliby znieść współwłasność przedmiotowej nieruchomości. (analogicznie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18.04.1975 roku, III CRN 247/74).

Wobec powyższego sąd na podstawie przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 101§3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wniosek o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości oddalił, o czym orzekł jak w sentencji postanowienia.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE