UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 stycznia 2015 roku Sąd Rejonowy w Kutnie udzielił wnioskodawcom Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w K., I. L., C. P. i J. J. zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu polegającej na wykonaniu ogrodzenia z elementów stalowych o łącznej długości 16,57 m, w tym bramy wjazdowej o szerokości 3,60 m sterowanej automatycznie, od strony wjazdu z ulicy (...) w linii prostej biegnącej w terenie od narożnika budynku wielogarażowego przy ulicy (...) w K. do narożnika budynku mieszkalnego przy ulicy (...) w K. na nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach ewidencyjnych (...) oraz orzekł o kosztach postępowania.

Powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy oparł na ustaleniach faktycznych, z których najistotniejsze przedstawiają się następująco:

Na działce gruntu nr (...) położonej w K. przy ulicy (...) znajduje się budynek mieszkalny składający się z 17 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Właściciele tych lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w K.. Na działkach gruntu nr (...) położonych w K., przy ulicy (...) znajduje się budynek wielogarażowy składający się z 6 odrębnych garaży, których właścicielami są J. J., J. S., I. i K. małżonkowie L., C. P. i W. K. (1).

Budynek Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w K. oraz budynek wielogarażowy przy ulicy (...) mają wspólny wjazd na nieruchomość prowadzący z ulicy (...). Teren nieruchomości jest ogrodzony z pozostałych stron, brak ogrodzenia tylko na odcinku od narożnika budynku wielogarażowego przy ulicy (...) do narożnika budynku mieszkalnego przy ulicy (...).

Teren nieruchomości jest utwardzony przy użyciu kostki brukowej, przy skrajnym garażu od strony ulicy (...) poprowadzony jest w linii prostej krawężnik biegnący do wjazdu, krawężnik ten ma ok. 7 cm szerokości i ponad 10 cm wysokości. Przy ostatnim garażu znajduje się murek. Teren nieruchomości nie jest płaski, wznosi się w stronę budynku garażowego. Właściciele garaży mogą swobodnie korzystać z posiadanych garaży, nie mają problemów z wjazdem i wyjazdem z garaży, teren przed budynkiem garażowym umożliwia swobodne manewrowanie autem.

Powodem podjęcia decyzji o budowie ogrodzenia był zamiar zabezpieczenia wspólnego terenu nieruchomości przy ulicy (...) oraz przy ulicy (...) przed osobami trzecimi, aktami wandalizmu i dewastacją wspólnego terenu.

Właściciel garażu nr (...) przy ulicy (...) W. K. (2) nie wyraził zgody na wykonanie wskazanego ogrodzenia.

W. K. (2) jest właścicielem garażu nr (...), który jest usytuowany jako pierwszy od ulicy (...). Nie ma problemu z wjazdem do swojego garażu. Jak wyjeżdża z garażu, wycofuje, to ściąga mu samochód i nieraz wjeżdża na krawężnik, bardzo często zimą jak jest mróz i ślisko, boi się, że jak będzie postawione ogrodzenie to uderzy w ogrodzenie, uszkodzi samochód i ogrodzenie. Jak ogrodzenie będzie odsunięte 1,70 m czy nawet 1,5 m od krawężnika, nie będzie miał takich problemów. W. K. (2) nie umie z górki wyjechać, jak jest ślisko, żeby nie naruszyć ogrodzenia czy krawężnika, musiałby trenować, aby wjechać do garażu tyłem i wyjechać przodem, wjeżdża przodem, a wyjeżdża tyłem, bo jest mu tak wygodnie.

Ogrodzenie musi być zrobione w ten sposób, aby brama właściwie się otwierała, nie ma możliwości wykonania bramy po skosie, bo nie da się tej bramy otworzyć, przy S. 19A stoi budynek mieszkalny, przebiega od razu chodnik i nie można wjechać bramą na chodnik. W sytuacji, gdyby od strony garaży ogrodzenie było odsunięte o 1,70 m, nie będzie możliwości, aby brama przesuwała się w stronę budynku mieszkalnego, musiałaby wchodzić w budynek. Ogrodzenie wraz z bramą, które ma być wykonane, nie utrudni nikomu wjazdu ani wyjazdu na teren nieruchomości, istnieje też możliwość korzystania z bramy znajdującej się z drugiej strony budynku mieszkalnego.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy zważył, że wskazana we wniosku czynność polegająca na wykonaniu ogrodzenia jest gospodarczo użyteczna dla współwłaścicieli i ma służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom, nie będzie utrudniała korzystania z nieruchomości, w tym przez uczestnika postępowania W. K. (2), zmierza do podniesienia poziom bezpieczeństwa mieszkańców budynku mieszkalnego oraz użytkowników garaży, a także zmierza do zabezpieczenia nieruchomości wspólnej przed dewastacją ze strony osób postronnych.

Czynność ta nie jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Wskazana czynność nie zmierza też do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli, zastrzeżenia uczestnika postępowania W. K. (2) mają charakter wyłącznie subiektywny, podyktowane są wyłącznie własną wygodą. Ponadto Sąd I instancji wskazał, że brak zgłoszenia przez wnioskodawców budowy przedmiotowego ogrodzenia nie wpływa w żaden sposób na możliwość wystąpienia z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu odnośnie postawienia przedmiotowego ogrodzenia.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł uczestnik postępowania, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Kutnie oraz zasądzenie solidarnie od wnioskodawców na rzecz uczestnika postępowania kosztów postępowania za I i II instancję.

Skarżący podniósł zarzut naruszenia art. 30 ust. 1 pkt 3, 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane przez wydanie orzeczenia mimo braku zgłoszenia ze strony wnioskodawców o zamiarze budowy ogrodzenia od strony ulicy właściwemu organowi oraz zarzucił sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przez przyjęcie, że przebieg płotu nie będzie kolidował uczestnikowi przy wyjeździe z jego garażu i stanowisko negatywne uczestnika jest wyłącznie subiektywne i własną wygodą.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna i jako taka podlega oddaleniu.

Ustalenia faktyczne, jak również ocena prawna przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przez Sąd Rejonowy, znajdują pełną akceptację Sądu Okręgowego.

Przystępując do rozważenia pierwszego zarzutu apelacji wyrazić należy przekonanie, iż jest on całkowicie bezzasadny.

Skarżący swojej racji upatruje w konieczności zgłoszenia do stosownych organów zamiaru budowy ogrodzenia poprzedzającego ewentualne wystąpienie do Sądu z żądaniem w trybie art. 199 k.c.

Stanowisko to jest błędne i nie znajduje żadnego oparcia w obowiązujących przepisach. Rozstrzygnięcie przez Sąd wniosku współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie jest warunkowane uprzednim uzyskaniem zezwolenia w postępowaniu administracyjnym. Przeciwnie, jednym z elementów, którym musi się wykazać inwestor zmierzający do uzyskania pozwolenia na budowę, a także dokonujący zgłoszenia zamiaru budowy jest prawo do dysponowania nieruchomością na celem budowlane. Zgodnie za art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2013.1409 j.t. ze zm.) przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jak stanowi z kolei przepis art. 30 ust. 2 cyt. ustawy do zgłoszenia właściwemu organowi należy dołączyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z powyższego wynika, że inwestor jest zobowiązany dysponować tytułem prawnym do nieruchomości już w momencie składania zgłoszenia lub wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym wobec nieruchomości będących przedmiotem współwłasności inwestor powinien w zależności od charakteru czynności dysponować zgodą wszystkich współwłaścicieli albo zastępującym go orzeczeniem Sądu wydanym w trybie art. 199 k.c..

Chybiony jest także drugi z podniesionych zarzutów. Uczestnik postępowania nie dostrzega bowiem istoty i celu rozstrzygnięcia Sądu opartego o przepis art. 199 k.c. Zachodzi potrzeba wyjaśnienia, że przynależność prawa własności do kilku osób rodzi w praktyce nierzadko sprzeczne interesy współwłaścicieli. R. legis powołanego przepisu polega na powierzeniu Sądowi rozstrzygnięcia kolizji tych interesów w sposób zapewniający możliwie najpełniejszej ich uwzględnienie i zapewniający zachowanie wspólnego prawa współwłaścicieli. Nie oznacza to wszakże, iż przeprowadzona przez Sąd ocena i wydane w jej wyniku orzeczenie zapewni jednakową satysfakcję wszystkim współwłaścicielom. Sąd, rozpatrując wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz słuszny interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli. Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżone postanowienie nie zostało wydane z naruszeniem wskazanych dyrektyw. Wnioskodawcy wykazali bowiem we wniosku potrzebę przeprowadzenia inwestycji budowlanej polegającej na ogrodzeniu posesji i zainstalowaniu zautomatyzowanej bramy wjazdowej. Ma ona na celu poprawę bezpieczeństwa posesji i zabezpieczenie nieruchomości przed dewastacją, której przypadki wcześniej często się zdarzały. Zresztą nawet sam skarżący nie sprzeciwia się co do zasady konieczności wybudowania ogrodzenia wraz z bramą. Sporny natomiast był między współwłaścicielami jedynie przebieg tego ogrodzenia na nieruchomości. Jednakże w świetle ustalonego stanu faktycznego przeprowadzenie opisanej inwestycji jest możliwe wyłącznie w sposób zaproponowany przez wnioskodawców. Usytuowanie ogrodzenia w innym miejscu, w szczególności jego odsunięcie od krawędzi garażu uczestnika uniemożliwiłoby otwarcie projektowanej bramy wjazdowej. Wbrew odmiennej ocenie skarżącego, uwzględnienie wniosku nie prowadzi do pokrzywdzenia uczestnika w rozumieniu przepisu art. 199 k.c. Nie stoi bowiem na przeszkodzie do wydania zezwolenia na wybudowanie ogrodzenia zgodnie z żądaniem wnioskodawców okoliczność, iż realizacja wskazanej inwestycji wiązałaby się z akcentowaną przez skarżącego, a nie mającą obiektywnego charakteru niedogodnością, polegającą na obawie niekontrolowanego najechania na ogrodzenie. Nawet jeśli zaproponowany przez wnioskodawców przebieg ogrodzenia wiąże się z pewnym utrudnieniem podczas wyjazdu z garażu, ponieważ wymaga od uczestnika wzmożonej uwagi w podczas wykonywania manewrowaniu cofania, nie może to w rezultacie niweczyć słusznego zamierzenia pozostałych współwłaścicieli, które ma swoje dostateczne uzasadnienie gospodarcze. Należy jednocześnie podkreślić, że opisane zamierzenie inwestycyjne obiektywnie nie utrudni ani tym bardziej nie uniemożliwi skarżącemu korzystania z garażu zgodnie z jego społeczno – gospodarczym przeznaczeniem.

Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy uznał, iż apelacja nie zawiera uzasadnionych zarzutów mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 385 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono z mocy art. 520 § 1 k.p.c. W niniejszej sprawie uczestnicy postępowania byli w równym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania, a ich interesy w zasadzie były wspólne, gdyż zmierzały do uregulowania stosunków własnościowych między nimi dotyczących rzeczy wspólnej.