UZASADNIENIE

Fundacja ,,Fundacja (...) w G. złożyła w terminie skargę na czynności Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym G. S. P., w sprawie Km (...), na przeprowadzony w dniu 28 kwietnia 2015 r. opis i oszacowanie nieruchomości położonej w P., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku Wydział III Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W uzasadnieniu skargi, Fundacja wskazała, iż opis i oszacowanie zostało wadliwie przeprowadzone, albowiem skarżący, jako nabywca powyższej nieruchomości, nie został zawiadomiony o terminie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Następnie, skarżący zarzucił, iż opis i oszacowanie niewłaściwie zostało dokonane z udziału ½ w nieruchomości, albowiem właścicielem całej nieruchomości jest jeden podmiot, mianowicie Fundacja ,,Fundacja (...) w G., co skutkuje brakiem udziałów we współwłasności. Skarżący wskazał, iż nabył nieruchomość od dłużnika, który na mocy podziału majątku wspólnego, stał się jedynym właścicielem nieruchomości. Ponadto skarżący zwrócił uwagę na niedopuszczalność prowadzenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości równolegle przez różnych komorników, co wynika z działu III Księgi Wieczystej, prowadzonej dla ww. nieruchomości. W dalszej części skargi, Fundacja zakwestionowała wartość wycenianej nieruchomości, która zdaniem Fundacji, została znacząco zaniżona.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności oraz na podstawie art. 759 § 2 k.p.c. o uchylenie zajęć udziałów w ½ nieruchomości dokonanych przez Komornika S. P. w sprawie Km (...) oraz Komornika H. G. w sprawie Km (...).

Czynność Komornika sądowego z dnia 28.04.2015r., tj. opis i oszacowanie, została również zaskarżona przez dłużnika M. R. (1). Dłużnik zarzucił dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie wyceny przedmiotowej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego z dnia 21.01.2015r., sporządzonej przez rzeczoznawcę P. K., przy niewłaściwym zastosowaniu podejścia porównawczego, w oparciu o nieprawidłowe dane wskazujące na brak znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Dłużnik również wskazał, iż wycena nieruchomości została sporządzona przy braku zebrania wszystkich dostępnych danych i informacji dotyczących rynku nieruchomości podobnych i samej nieruchomości. W dalszej części skargi, dłużnik zarzucił nierzetelne i nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości oraz zaniżenie wartości wskazując, iż wartość ta jest niewłaściwa w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Dłużnik podkreślił, iż przedmiotowa nieruchomość była już przedmiotem wyceny i zostały sporządzone operaty szacunkowe w dniu 18.05.2007r., 04.12.2009r. oraz w dniu 30.03.2012r., które określają inną wartość nieruchomości. W ocenie skarżącego, prawidłowość operatu szacunkowego, sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania, podważa fakt, iż w poprzednich latach ta sama nieruchomość wyceniana była na znacznie wyższą kwotę, niż w 2015r. Zdaniem dłużnika, rzeczoznawca w niniejszej sprawie sporządził opinię na podstawie nieadekwatnych danych i założeń, ponieważ analizował cechy rynkowe i wartości działek o całkowicie różnych powierzchniach, bez jednoczesnego wskazania powierzchni użytkowej posadowionych na działkach budynków, a ponadto wykorzystał do analizy transakcje nieruchomości położonych na zbyt dużym obszarze i nie przeanalizował ich w sposób wystarczający.

Skarżący M. R. (1) wniósł o uchylenie dokonanego przez Komornika sądowego opisu i oszacowania oraz o ponowne dokonanie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Dłużnik również wniósł o przeprowadzenie dowodów wskazanych w uzasadnieniu, a także o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego, celem ustalenia cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie gminy K. oraz o zwrot kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Komornik w trybie art. 767 § 4 k.p.c. przekazał uzasadnienie dokonanej i zaskarżonej czynności wraz z aktami sprawy. Komornik wniósł o oddalenie skargi w całości jako bezzasadnej. W uzasadnieniu Komornik wskazał, iż prowadził postępowanie egzekucyjne zgodnie z wnioskiem wierzyciela. Nadto, w odniesieniu do załączonych przez dłużnika kserokopii operatów szacunkowych z lat ubiegłych dla przedmiotowej nieruchomości, Komornik wskazał, iż różnica czasowa w sporządzanych operatach szacunkowych pozwala przyjąć, iż w takim okresie zmianie uległy warunki faktyczne i rynkowe, mające wpływ na wycenę. Ponadto Komornik wskazał, iż wartość nieruchomości nie jest wartością określoną bezwzględnie obiektywnie dla danej nieruchomości i nie jest to wartość stała. Komornik zauważył, iż poza samym stanem faktycznym i prawnym nieruchomości na wysokość ceny ma wpływ rynek lokalny oraz ceny osiągane na tym rynku przez nieruchomości podobne.

Wobec powyższego, Komornik wniósł o oddalenie skargi.

Biegły sądowy, w odpowiedzi na wniesione zarzuty, podtrzymał swoją opinię w całości (pismo biegłego z dnia 19.06.2015r. w aktach sprawy KM (...))

Sąd na podstawie art. 219 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., z uwagi na przedmiot zaskarżenia, zarządził połączenie sprawy ze skargi dłużnika M. R. (1) ze sprawą zarejestrowaną pod sygnaturą akt XII 1 Co (...) ze skargi Fundacji ,,Fundacja (...) w G. na czynności Komornika sądowego S. P., w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Komornik Sądowy S. P. prowadzi w sprawie Km (...) egzekucję przeciwko dłużnikowi M. R. (1) z udziału ½ w nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). W toku postępowania pismem z datą 14.10.2014r. wierzyciel - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. - wniósł o przystąpienie do opisu i oszacowania udziału wielkości ½ w przedmiotowej nieruchomości (k. 131-132 akt KM (...)). Operat szacunkowy, stanowiący podstawę opisu i oszacowania został sporządzony przez biegłego sądowego P. K.. Wartość nieruchomości została określona na kwotę 975 180,00 zł, zaś wartość rynkowa udziału w wysokości ½ w nieruchomości określona została przez biegłego na kwotę 487 590,00 zł. Wartości te zostały przyjęte następnie w protokole opisu i oszacowania z dnia 28 kwietnia 2015r.

Komornik Sądowy S. P. wszczął egzekucję z udziału ½ w nieruchomości KW (...) zawiadomieniem z dnia 18.09.2014r. doręczonym dłużnikowi M. R. (1) w trybie tzw. awizo w dniu 07.10.2014r. (k. 99,100,102 akt KM (...)).

Następnie Komornik dokonał obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości, wyznaczonym na dzień 28.04.2015r. O terminie opisu i oszacowania Komornik zawiadomił uczestników postępowania, przy czym pominął wierzyciela hipotecznego wpisanego w dziale III księgi wieczystej jako (...) Bank (...) S.A. (k. 159-171 akt KM (...)).

Jak wynika z treści zawiadomienia, Komornik S. P. zaplanował opis i oszacowanie całej nieruchomości położonej w P., a nie jej ułamkowej części, będącej przedmiotem zajęcia i egzekucji prowadzonej przez tegoż Komornika.

W dniu 28.04.2015r. Komornik sądowy S. P. dokonał opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w P. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), stanowiącej własność Fundacji ,,Fundacja (...) w G., zaś w chwili zajęcia stanowiącej własność w udziale ½ dłużnika M. R. (1) (k. 192, 195 -196 akt KM (...)).

Dokonując oceny dokonanej przez Komornika czynności opisu i oszacowania Sąd stwierdził, iż po pierwsze Komornik – wbrew treści przepisu art. 945 §1 k.p.c. - nie zawiadomił o czynności jednego z wierzycieli hipotecznych, który na zasadzie art. 922 k.p.c. jest uczestnikiem postępowania; po drugie zaś Komornik nie był uprawniony do przeprowadzenia opisu i oszacowania przedmiotu, tj. nieruchomości jako całości, co do której nie dokonał zajęcia i w konsekwencji w odniesieniu do której nie upłynął termin określony w przepisie art. 942 k.p.c.

W myśl art. 942 k.p.c., po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Z kolei przepis art. 945 §1 k.p.c. stanowi, że o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników.

Wobec powyższego, Sąd na mocy przepisów art. 767 § 1 k.p.c. w zw. z art. 942 k.p.c. i art. 945 k.p.c. uchylił czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym G. S. P. z dnia 28 kwietnia 2015r. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości, o czym orzekł w punkcie 3 sentencji postanowienia.

Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej Fundacji w przedmiocie wadliwości postępowania egzekucyjnego, z uwagi na brak doręczenia skarżącej zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania.

Jak wynika z zapisów w księdze wieczystej, prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabyła Fundacja ,,Fundacja (...) z siedzibą w G. na skutek rozporządzenia nieruchomością przez dłużnika M. R. (1), co miało miejsce w dniu 21.01.2015r. (umowa przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu). Nie budzi wątpliwości Sądu, iż do rozporządzenia nieruchomością doszło po jej zajęciu.

Przepis art. 930 § 1 k.p.c. stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Zgodnie z powyższym, choć nabywca uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym formalnie nawet jako dłużnik, w rzeczywistości postępowanie egzekucyjne toczy się przeciwko dotychczasowemu dłużnikowi. Jak wynika z literalnego brzmienia tego przepisu, komornik (sąd) nie ma zatem obowiązku wzywania nabywcy do udziału w postępowaniu w charakterze dłużnika, choćby powziął wiadomość o rozporządzeniu nieruchomością przez dłużnika na rzecz osoby trzeciej. Nabywca może zgłosić swój udział w postępowaniu prowadzonym przez Komornika, co nie miało miejsca w sprawie KM (...).

Wobec powyższego, powoływanie się przez Fundację na wadliwość postępowania z uwagi na niepowiadomienie jej o terminie opisu i oszacowania jest bezzasadne, albowiem Komornik nie miał obowiązku zawiadamiania nabywcy nieruchomości. Zdaniem Sądu, wcześniejsze zgłoszenie się nabywcy w toku postępowania egzekucyjnego jako uczestnika postępowania, skutkowałoby powinnością skierowania do niego zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania. W przeciwnym wypadku, żaden przepis nie nakłada na Komornika obowiązku informowania nabywcy o czynnościach Komornika.

Sąd natomiast w pełni podzielił stanowisko Fundacji odnośnie niedopuszczalności prowadzenia równolegle przez kilku komorników egzekucji z tej samej nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 7731 § 1 k.p.c., w wypadku zbiegu egzekucji do tych samych rzeczy, wierzytelności lub praw, dalszą egzekucję prowadzi komornik właściwy według przepisu niniejszego działu. § 2 powyższego przepisu stanowi, jeżeli żaden z komorników nie jest właściwy według przepisów niniejszego kodeksu lub właściwych jest kilku komorników, komornik, który później wszczął egzekucję, niezwłocznie przekazuje sprawę komornikowi, który pierwszy wszczął egzekucję, o czym zawiadamia wierzyciela. Przekazując sprawę, na skutek zbiegu egzekucji sądowych, komornik wydaje postanowienie o przekazaniu tej sprawy i rozlicza dotychczasowe koszty przeprowadzenia egzekucji, wydając postanowienie. W myśl przepisu art. 921 § 1 k.p.c., egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Zatem jeśli kilku komorników, właściwych na podstawie art. 921 §1 k.p.c., prowadzi egzekucję z tej samej nieruchomości to decydujące znaczenie ma chwila wszczęcia egzekucji z nieruchomości przez każdego z tych komorników.

W sprawie niniejszej doszło do zbiegu egzekucji pomiędzy Komornikami Sądowymi przy Sądzie Rejonowym G. H. G. (KM (...) i KM (...)) i S. P. (KM (...), KM (...) i KM (...)). Podkreślić w tym miejscu należy, iż stan prawny przedmiotowej nieruchomości uległ zmianie na mocy postanowienia z dnia 17.07.2014r. wydanego przez Sąd Rejonowy Gdańsk – Południe w Gdańsku, w sprawie o sygnaturze akt XII Ns (...), w skutek czego jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości został dłużnik M. R. (1). Powyższe postanowienie uprawomocniło się w dniu 10.09.2014r.

Komornik H. G. wszczęła egzekucję przeciwko dłużnikowi M. R. (1) z całej nieruchomości KW (...) w sprawach (KM (...) i KM (...)) zawiadomieniami z dnia 10.09.2014r., doręczonymi dłużnikowi M. R. (1) w trybie tzw. awizo odpowiednio w dniu 30.09.2014r. (k. 20 akt KM (...)) oraz w dniu 02.10.2014r. (k. 20 akt KM (...)).

Komornik Sądowy S. P. w sprawie KM (...) wszczął natomiast egzekucję jedynie z udziału ½ w nieruchomości KW (...) zawiadomieniem z dnia 18.09.2014r. doręczonym dłużnikowi M. R. (1) w trybie tzw. awizo w dniu 07.10.2014r. (k. 99,100,102 akt KM (...)). Podobnie w pozostałych sprawach prowadzonych przez tego Komornika (KM (...) i KM (...)) egzekucja została wszczęta z udziału ½ w przedmiotowej nieruchomości zawiadomieniami odpowiednio z dnia 24.11.2014r. oraz 23.12.2014r., przy czym w tym ostatnim przypadku zawiadomienie nie zostało dłużnikowi prawidłowo doręczone.

Z powyższego wynika, że jako pierwsza wszczęła egzekucję z nieruchomości KW (...) Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym G. H. G..

Sąd wskazuje, iż postanowienie w trybie art. 759 § 2 k.p.c. o zobowiązaniu Komorników do rozstrzygnięcia zbiegu egzekucji do przedmiotowej nieruchomości wydane zostało w innej sprawie, prowadzonej pod sygnaturą akt XII 1 Co (...) wobec czego bezprzedmiotowe stało się wydanie podobnego postanowienia w niniejszej sprawie.

Jako niezasadne Sąd ocenił zarzuty skarżących dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym i protokole opisu i oszacowania.

Sąd przeanalizował operat szacunkowy stanowiący podstawę opisu i oszacowania nieruchomości i stwierdził, iż został on sporządzony rzetelnie i wnikliwie. Biegły dokonał analizy rynku z uwzględnieniem miejsca położenia wycenianej nieruchomości, zarówno w odniesieniu do obszaru i jego infrastruktury, jak i samego budynku oraz jego cech. Zdaniem Sądu, bezzasadne jest kwestionowanie przez dłużnika przyjętych do porównania nieruchomości podobnych, albowiem biegły dokonał wyboru nieruchomości przyjętych do porównania w sposób obiektywny. Niezależnie od powyższego, Sąd podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 26 maja 2011 r. o sygnaturze I OSK 1696/10, w którym NSA wskazuje, iż wybór nieruchomości najbardziej podobnych do szacowanej i ich przyjęcie do porównania należy do biegłego. Żaden z przepisów art. 151, art. 154 i art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na skuteczne zakwestionowanie dokonanego przez biegłego wyboru nieruchomości przyjętych do porównania.

Sąd w pełni podzielił stanowisko Komornika oraz biegłego sądowego, iż operaty szacunkowe przedłożone przez dłużnika do niniejszej sprawy zostały sporządzone dla innego celu, w innych podejściach wyceny, a także w innym stanie rynku nieruchomości, stąd też wynikają różnice w wartości wycenionej nieruchomości.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem zmieniających się cen rynkowych. Biegły ustalił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych na podstawie danych z aktów notarialnych, co w ocenie Sądu jest wiarygodne i nie budzi wątpliwości.

W punkcie drugim sentencji postanowienia Sąd oddalił wniosek dowodowy dłużnika M. R. (1) o zwrócenie się do Urzędu Skarbowego celem ustalenia cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie gminy K., uznając przeprowadzenie tego dowodu za zbędne, z przyczyn wskazanych wyżej.

O kosztach postępowania wywołanego wniesieniem skargi przez dłużnika M. R. (1), orzeczono w punkcie piątym sentencji postanowienia, na podstawie przepisów art. 98 k.p.c. i art.108 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., mając na uwadze wynik postępowania – fakt uwzględnienia skargi, choć z innych powodów niż podnosił skarżący. Na koszty sądowe złożyła się opłata stała od skargi w kwocie 100 zł. Wysokość kosztów wynagrodzenia pełnomocnika dłużnika Sąd ustalił w stawce minimalnej 60 zł, zgodnie z treścią przepisów § 2 ustęp 1 i 2 oraz § 11 ust 1 punkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Zasądzone koszty zastępstwa prawnego należało także powiększyć o opłatę skarbową od złożonego do akt sprawy dokumentu pełnomocnictwa (kwota 17,00 zł).

O kosztach postępowania wywołanego wniesieniem skargi przez Fundację, Sąd orzekł w punkcie szóstym sentencji postanowienia, w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c. a contrario w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., mając na względzie fakt, iż skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika nie zgłosiła żądania zwrotu kosztów postępowania wywołanego wniesieniem skargi. Na koszty sądowe w sprawie niniejszej złożyła się opłata stała od skargi w kwocie 100 zł, uiszczona przez skarżącą.

Zarządzenia :

1. (...)

2. (...)

- M. D. (...) (...) Bank (...) SA w W. (...) (adres: Raiffeisen P. Wydział Windykacji (...) Al. (...), (...)-(...) W.) (...)

- (...) Bank (...) S.A. (dawniej (...) Bank (...) SA z siedzibą w W.)(...) (adres: ul. (...), (...)-(...) W.);

- (...) A. G. (...) (adres: ul. (...), (...)-(...) G.) (...) dla M. B. (...)

- M. B. (adres: ul. (...), (...)-(...) G.) (...) A. G. (...)

- (...) (...) Sp. z o.o. w W. – adw. Włodzimierzowi J. K. (...)(adres: ul. (...), (...)-(...) L.) (...)

- (...) (...) Sp. z o.o. – r.pr. M. S. (...) (adres: ul. (...), (...)-(...) S.) (...)

- (...) M. R. (1): adw. A. K. bez pouczenia o zażaleniu (adres: (...) Radców Prawnych ul. (...), (...)-(...) G.) (...)

- (...) ,,Fundacji (...): adw. A. T. (...)(adres: ul. (...), (...)-(...) G.) (...)

- (...) S. P., (...)

(...) H. G., (...)

3. (...)

4. (...)

G., (...)

SSR Joanna Krata

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE