UZASADNIENIE

Wnioskodawca W. S. w dniu 19 stycznia 2012 roku złożył wniosek o zniesienie współwłasności lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), w której jako współwłaściciele wpisani są wnioskodawca oraz wskazany jako uczestnik postępowania W. T. w udziałach po ½ części każdy z nich. Wnioskodawca wniósł o zniesienie współwłasności poprzez przyznanie przedmiotowego lokalu uczestnikowi ze spłatą na rzecz wnioskodawcy bądź poprzez sprzedaż cywilną i podział ceny. Wnioskodawca wniósł również o zasądzenie od uczestnika kwoty 18.000 złotych tytułem czynszu najmu za okres 3 lat wstecz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 – tego każdego miesiąca oraz o zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy dalszych kwot po 500 złotych miesięcznie wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 – ego każdego miesiąca poczynając od dnia 10 lutego 2012 roku do dnia wydania orzeczenia w niniejszej sprawie, a także wniósł o zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy odsetek od zaległych odsetek począwszy od dnia wniesienia wniosku. Pismem z dnia 28 marca 2012 roku wnioskodawca sprecyzował ten wniosek wskazując, iż odnosi się on do roszczeń za okres 3 lat wstecz od chwili wniesienia wniosku, a na przyszłość – do chwili złożenia wniosku do chwili wydania orzeczenia kończącego postępowanie.

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, iż nabył udział w przedmiotowej nieruchomości w drodze dziedziczenia. Uczestnik od chwili nabycia swojego udziału dysponuje nieruchomością i wynajmuje ją różnym najemcą. Wnioskodawca dochodzi kwoty czynszu odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości tj. 500 złotych miesięcznie.

Pismem złożonym dnia 18 listopada 2011 roku powód W. T. złożył przeciwko pozwanemu W. S. do Sądu Rejonowego Gdańsk – Południe w Gdańsku pozew o ustalenie prawa własności wnosząc o ustalenie, iż przysługuje mu prawo własności ½ udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) oraz o wydanie zarządzenia tymczasowego zakazującego pozwanemu sprzedaż przysługującego mu udziału w wyżej wskazanej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 11 stycznia 2012 roku sprawa z powództwa W. T. została przekazana Sądowi Okręgowemu w Gdańsku zgodnie z właściwością rzeczową.

Postanowieniem z dnia 23 marca 2012 roku Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił wniosek powoda W. T. o udzielenie zabezpieczenia.

W odpowiedz na pozew z dnia 12 kwietnia 2012 roku pozwany W. S. wniósł o oddalenie powództwa. Wskazał, że nie kwestionuje, iż powodowi przysługuje udział ½ części w przedmiotowej nieruchomości i bezspornym jest, iż pozwanemu przysługuje również taki udział w tej nieruchomości, który nabył w drodze dziedziczenia.

Postanowieniem z dnia 24 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Gdańsku przekazał powyższą sprawę z powództwa W. T. przeciwko W. S. Sądowi Rejonowemu Gdańsku – Północ w Gdańsku do rozpoznania w postępowaniu z wniosku W. S. z udziałem W. T. o zniesienie współwłasności (sygn. akt XIII Ns 164/12).

W piśmie procesowym złożonym dnia 17 grudnia 2012 roku uczestnik W. T. wskazał, że dokonał na przedmiotowej nieruchomości szeregu prac i nakładów koniecznych, złożył umowę najmu przedmiotowego lokalu wskazując, iż wysokość czynszu wskazana w umowie wynikała z faktu, że przez cały okres używania lokalu wykonywane były tam prace remontowe w znacznym stopniu utrudniające korzystanie z lokalu.

W piśmie procesowym z dnia 5 lutego 2013 roku wnioskodawca zakwestionował twierdzenia uczestnika o złym stanie technicznym lokalu w chwili jego opuszczenia przez wnioskodawcę.

W odpowiedzi na zobowiązanie Sądu do wskazania, czy uczestnik wnosi o rozliczenie nakładów, jeśli tak to do wskazania ich wysokości w piśmie procesowym złożonym dnia 20 lutego 2013 roku uczestnik wskazał zakres prac remontowych wykonanych na jego koszt po opuszczeniu lokalu przez wnioskodawcę oraz wskazał, że koszt prac w postaci usunięcia farby na ścianach i uzupełnienia ubytków wynosił 3.500 złotych, koszt wykonania węzła instalacji cieplnej 10.710 złotych, prace hydrauliczne i montaż białej armatury ponad 7.000 złotych, prace elektryczne około 5.000 złotych, wymiana okien 4.700 złotych, ocieplenie zewnętrznej części budynku, tynk i malowanie 1.600 złotych, a łączna wartość prac wykonanych na jego zlecenie wyniosła ponad 35.000 złotych.

W piśmie procesowym z dnia 5 lutego 2015 roku uczestnik poniósł, że ponieważ I. M. pomimo otrzymania zapłaty za udział w lokalu nie przeniosła tego udziału na uczestnika, zatem kwota 35.000 złotych stanowi zobowiązanie spadkobiercy, które powinno zostać rozliczne w niniejszym postępowaniu zgodnie z art. 618 k.p.c.. i potrącona z ewentualnej spłaty na rzecz wnioskodawcy w sytuacji przyznania lokalu uczestnikowi.

W piśmie procesowym z dnia 28 lipca 2015 roku wnioskodawca sprecyzował swoje roszczenia względem uczestnika wnosząc o zasądzenie kwoty 18.000 złotych (500 złotych x 36 miesięcy) tytułem czynszu najmu lokalu za okres 3 lat wstecz od daty złożenia wniosku to jest za okres od 10 stycznia 2009 roku do 10 grudnia 2011 roku oraz kwoty 11.410,65 złotych tytułem odsetek ustawowych od 10-ego dnia każdego miesiąca z wyżej wskazanego okresu do dnia rozprawy tj. 4 sierpnia 2015 roku, jak również kwoty 21.500 złotych (500 złotych x 43 miesiące) tytułem czynszu najmu lokalu za okres dalszych 3 lat od daty złożenia wniosku do daty rozprawy to jest za okres od dnia 10 stycznia 2012 roku do dnia 4 sierpnia 2015 roku oraz kwoty 4.473,67 złotych tytułem odsetek ustawowych od dnia 10 –ego każdego miesiąca z wyżej wskazanego okresu do dnia rozprawy tj. 4 sierpnia 2015 roku. Wnioskodawca wniósł również o zasądzenie spłaty od uczestnika w kwocie 113.550 złotych i pomniejszenie tej kwoty o ½ wartości nakładów poczynionych przez uczestnika tj. 17.450 złotych.

Na rozprawie w dniu 4 sierpnia 2015 roku pełnomocnik wnioskodawcy wniósł o przyznanie jemu lokalu ze spłatą na rzecz uczestnika w terminie rocznym od uprawomocnienia się postanowienia. Pełnomocnik uczestnika zajął stanowisko, iż uczestnik nie zgadza się na przyznanie przedmiotowego lokalu wnioskodawcy i wnosi, aby zarządzić sprzedaż licytacyjną przedmiotowego lokalu. Uczestnik wykluczył możliwość przyznania jemu lokalu.

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2015 roku uczestnik wskazał, iż poniesione przez niego nakłady na nieruchomości wynoszą 34.900 złotych. Wnioskodawca chcąc przejąć całą nieruchomość winien zdaniem uczestnika zwrócić mu wartość całych nakładów, zaś spłata powinna zostać pomniejszona o kwotę połowy pożytków wynikających z najmu tj. 14.705 złotych. Do kwoty spłaty należy zdaniem uczestnika doliczyć kwotę 35.000 złotych, którą uczestnik zapłacił I. M. za jej udział w przedmiotowej nieruchomości zgodnie z treścią pełnomocnictwa. Uczestnik wniósł, aby w sytuacji przyznania nieruchomości wnioskodawcy zabezpieczyć roszczenie uczestnika z tytułu spłaty hipoteką przymusową. Uczestnik nie wyraził zgody na odroczenie spłaty o rok. Uczestnik wskazał, iż w jego ocenie najbardziej zasadna jest sprzedaż licytacyjna.

Stan faktyczny:

Lokal numer (...) stanowiący odrębną nieruchomość położony w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) stanowi współwłasność wnioskodawcy W. S. i uczestnika W. T.. Z własnością tego lokalu jest związany udział 18/100 części w użytkowaniu wieczystym gruntu tj. nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...) oraz taki sam udział we współwłasności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, z którego lokal został wydzielony. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 41,03 m2, lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki. Do lokalu przynależą pomieszczenia piwniczne o łącznej powierzchni 36,40 m2.

Wcześniej właścicielami przedmiotowego lokalu byli małżonkowie J. L. i F. L. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. F. L. zmarł 10 stycznia 1990 roku, zaś spadek po nim nabyła J. L., a J. L. zmarła 30 grudnia 1997 roku, zaś spadek po niej nabyła jej siostra I. M.. Nabycie spadku po w.w. osobach zostało stwierdzona prawomocnymi postanowieniami sądu. W dniu 14 sierpnia 2002 roku I. M. zawarła z W. T. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdańsku prowadził księgę wieczystą nr (...), w której zobowiązała się do sprzedaży wyżej opisanego lokalu W. T. do dnia 31 marca 2003 roku pod warunkiem, że właściwy Sąd w prawomocnym postanowieniu orzeknie, że spadek po F. L. – współwłaścicielu połowy wskazanego lokalu – nabyła w całości jego żona J. L.. Umową z dnia 17 listopada 2004 roku I. M. sprzedała W. T. udział ½ w przedmiotowym lokalu, który nabyła w drodze dziedziczenia po J. L.. Wobec nie zakończenia jeszcze w tamtym czasie sprawy o stwierdzenie nabycia spadku po F. L. I. M. udzieliła W. T. w dniu 19 listopada 2004 roku notarialnego pełnomocnictwa do wykonania powyższej umowy przedwstępnej sprzedaży, w części dotyczącej udziału w lokalu numer (...) położonym w G. przy ul. (...) będącym przedmiotem spadku po F. L., wynoszącego połowę wyżej opisanego lokalu. Było to pełnomocnictwo nieodwołalne i niegasnące po śmierci. I. M. potwierdziła jednocześnie, że otrzymała całą cenę sprzedaży za wyżej wymieniony udział w nieruchomości. Do zawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną z dnia 14 sierpnia 2002 roku nie doszło. I. M. zmarła dnia 24 października 2005 roku. Spadek po I. M. nabył W. S. na postawie testamentu. Zatem W. S. nabył swój udział w przedmiotowej nieruchomości w drodze dziedziczenia po I. M..

/dowody: odpis z księgi wieczystej (...) k.60-63, dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej Kw nr (...), w szczególności: wypis przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 14.08.2002 r, wypis umowy sprzedaży z dnia 17.11.2004 r., odpis postanowienia z dnia 4.03.2002 r. w sprawie II Ns 2524/99 Sądu Rejonowego w Gdańsku w przedmiocie nabycia spadku po J. L., odpis postanowienia z dnia 3.11.2010 r. w sprawie XIII Ns tut. Sądu w przedmiocie nabycia spadku po F. L., odpis postanowienia z dnia 17.06.2011 r. w sprawie VII Ns 521/11 Sądu Rejonowego w Gdyni w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po I. M., a nadto: akta sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni VIII Ns 521/11 w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku po I. M., akta sprawy Sądu Rejonowego w Gdańsku II Ns 2524/99 w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku po J. L., kopia pełnomocnictwa I. M. udzielonego W. T. z dnia 19.11.2004 r. k.49-49v, kopia przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 14.08.2002 r. k.50-51v, kopia umowy sprzedaży z dnia 17.11.2004 r. k.52-53v, zeznania W. S. k. 28-29, k.171, k.281,388-389, zeznania W. T. k.35-36, k. 171, k.281-283/

W. S. wprowadził się do przedmiotowego lokalu jeszcze za życia J. L.. Po jej śmierci mieszkał w tym lokalu w dalszym ciągu za zgodą I. M..

W 2002 roku W. T. wymógł na W. S., aby ten wyprowadził się z przedmiotowego lokalu, grożąc, że jeśli się nie wyprowadzi to „mu pomogą”.

Po wyprowadzeniu się z lokalu W. S. lokal był w stanie do kapitalnego remontu. Łazienka była starego typu z starą żeliwną armaturą, bez kafli, podłogi drewniane, przykryte płytą i linoleum, okna były starego typu, drewniane. W. T. po objęciu lokalu w posiadania przeprowadził jego kapitalny remont. W. T. w 2005 roku na swój koszt wykonał następujące prace remontowe: roboty remontowe ogólnobudowlane takie jak postawienie ścianki działowej, wykucie otworów, remont podłogi, przygotowanie podłoża do położenia gresu i glazury, osadzenie drzwi, szpachlowanie, malowanie, prace sanitarne, w tym przesuniecie punktów poboru wody i kanalizacji sanitarnej z demontażem i montażem białej armatury, wykonanie brodzika pod natrysk, roboty elektryczne związane z demontażem i montażem nowej instalacji elektrycznej w raz z osprzętem, wykonanie kompleksowej instalacji c.o. zgodnie ofertą (...) sp. z o.o. tj. demontaż starych urządzeń, zakup węzła cieplnego i montaż w piwnicy, montaż instalacji wewnętrznej takiej jak grzejniki, rury, redukcje, prace hydrauliczne takie jak montaż baterii i zlewu, położenie paneli podłogowych wraz z listwami przypodłogowymi oraz glazury i terakoty w łazience i kuchni, wymiana drzwi wewnętrznych, wymiana całej instalacji elektrycznej, antenowej oraz instalacji w piwnicy, punktów świetlnych oraz gniazd zasilających, wykonanie zasilana pod wymianę ciepła, wymiana wszystkich okien w lokalu z drewnianych na plastikowe, wykonanie częściowego tynku zewnętrznego, malowanie na zewnątrz, częściowa izolacja fundamentów. W 2014 roku zostały wykonane prace remontowe w zakresie usunięcia skutków zalania pokoju.

Po przeprowadzeniu remontu W. T. wynajmował lokal swojej kuzynce, która zamieszkała w nim wraz z dzieckiem na okres około 2-3 lat. Osoba ta nie płaciła W. T. za możliwość korzystania z lokalu. Następnie w dniu 15 lipca 2009 roku W. T. wynajął przedmiotowy lokal małżeństwu L. P. i P. B. na czas nieokreślony. Czynsz najmu strony umowy najmu określiły na 50 złotych miesięcznie, zaś najemny zobowiązali się do pokrywania wszelkich kosztów i świadczeń związanych z eksploatacją lokalu. Faktycznie najemcy w uzgodnieniu z uczestnikiem nie płaca mu czynszu najmu, a jedynie pokrywają koszty eksploatacyjne.

Po wyprowadzce W. S. próbował dostać się do przedmiotowego lokalu, aby pokazać lokal potencjalnemu nabywcy jego udziału. Wobec sprzeciwu zamieszkujących w lokalu L. P. i P. B. została przywołana policja. Po ustaleniu przez policjantów, że osoby zamieszkujące w lokalu są tam zameldowane, policjanci odmówili W. S. pomocy w dostaniu się do lokalu i zasugerowali, aby dochodził swoich roszczeń na drodze sądowej.

/dowody: umowa najmu przedmiotowego lokalu k. 149-150, informacja (...) w G. odnośnie rozliczania się przez uczestnika z dochodów z najmu k.172, oferta na modernizacje węzła cieplnego złożona przez (...) sp. z o.o. k. 177, wykaz węzłów cieplnych zainstalowanych przez (...) w 2005 r. k.178-177, zdjęcia przedmiotowego lokalu i przynależnych piwnic po remoncie oraz z zewnątrz budynku – 33 sztuki k.196, zeznania świadków L. P. k.169, P. B. k.169-171, W. A. k. 216-217, E. W. k.218 – 220, J. Ż. k.256-257, D. S. k.257-258, M. J. k. 260-261, T. R. k.261-262, C. P. k.262-263, zeznania świadka K. B. k.271-273, zeznania świadka B. J. k.273, zeznania świadka K. D. k.273-274, opinia biegłej I. O. k. 296-336v, opinia uzupełniająca pisemna biegłej k.352-364, opinia uzupełniająca ustna biegłej wydana na rozprawie w dniu 24.02.2015 r. k.383-386 częściowo zeznania W. S. k. 28-29, k.171, k.281,388-389, częściowo zeznania W. T. k.35-36, k. 171, k.281-283/

Aktualna wartość rynkowa przedmiotowego lokalu wynosi 227.100 złotych. Wartość rynkowa nakładów poniesionych przez uczestnika W. T. na przedmiotową nieruchomość wynosi 34.900 złotych. Miesięczny czynsz najmu, jaki można było uzyskać z wynajmu przedmiotowego lokalu wynosił 1000 złotych miesięcznie w okresie od stycznia 2009 do sierpnia 2015 roku.

/dowód: opinia biegłej I. O. k. 296-336v, opinia uzupełniająca pisemna biegłej k.352-364, opinia uzupełniająca ustna biegłej wydana na rozprawie w dniu 24.02.2015 r. k.383-386/

Wnioskodawca W. S. utrzymuje się z renty socjalnej w kwocie 389 złotych, nie ma oszczędności. Wnioskodawca utrzymuje się z renty w kwocie 632 złote, nie ma oszczędności. Jest właścicielem jeszcze jednego mieszkania prócz mieszkania objętego wnioskiem.

/dowód: zeznania wnioskodawcy W. S. k.420, zeznania uczestnika W. T. k.420/

Sąd zważył, co następuje:

Sąd powyższy stan faktyczny ustalił na podstawie wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów prywatnych i urzędowych, którym dał wiarę, gdyż ich autentyczność i prawdziwość nie były kwestionowane przez strony i nie wzbudziły wątpliwości Sądu.

Sąd zasadniczo dał wiarę świadkom zeznającym w niniejszym postępowaniu. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków L. P. i P. B. odnośnie wynajmowania przez nich lokalu i braku ponoszenie przez nich kosztów czynszu. Twierdzenia te są zgodne z twierdzeniami uczestnika, który wskazał, iż nie chciał od wynajmujących czynszu, gdyż jest ich długoletnim znajomymi i chciał im pomóc. Sąd dał również wiarę zeznaniom świadka A. K. co do stanu lokalu przed jego remontem i zaobserwowanego przez niego zakresu remontu, który przeprowadzał W. T.. Zeznania te są zbieżne z zeznaniami pozostałych świadków powołanych przez uczestnika odnośnie zakresu remontu i sanu lokalu przed remontem. Zeznania świadka W. A. również potwierdzają, iż lokal był przed remontem w chwili kiedy opuszczał go wnioskodawca. Zeznania świadka J. M. i M. M. niewiele wniosły do sprawy, bowiem świadkowie ci nie pamiętali stanu technicznego lokalu, a jedynie, że mieszkanie w czasie ich kilku wizyt, gdy zamieszkiwał w nim W. S., było przeciętne, skromne, było w nim czysto i schludnie. Świadek E. W. – kuzynka uczestnika potwierdziła stan lokalu przed przystąpieniem przez W. T. do remontu oraz zakres tego remontu, a także okoliczność, iż czasowo mieszkała w tym mieszkaniu. Świadek J. Ż. potwierdziła również zły stan techniczny lokalu przed remontem przeprowadzonym przez W. T., określając ten stan jako „ruina”. Świadek D. S. zeznał, że około 2005 roku wykonywał w przedmiotowym lokalu prace hydrauliczne i kładł podłogi. Świadek potwierdził, iż mieszkanie było wówczas do gruntownego remontu. Świadek wskazał, że wymieniał całą instalację hydrauliczną, na podłogach prócz kuchni i łazienki kładł podłogę szwedzką, widział również zainstalowanie nowych drzwi wejściowych, wewnętrznych i okien. Świadek montował biały montaż w łazience. Świadek potwierdził również montaż nowych mebli w kuchni oraz zamontowanie nowego węzła cieplnego w piwnicy i grzejników w mieszkaniu. Świadek M. J. zeznał, że w 2005 roku wykonywał prace polegające na czyszczeniu cegły i położeniu tynku na zewnątrz budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Świadek potwierdził, że wówczas lokal nadawał się do remontu. Świadek T. R. zeznał, że około 2004-2005 roku wykonywał w przedmiotowym lokalu prace związane z wykończeniem wnętrza tj. malowanie, szpachlowanie, sprzątanie. Świadek opisał jaki widział stan lokalu przed remontem oraz po wykonaniu remontu. Świadek C. P. zeznał, że jego pracownicy wykonywali remont w przedmiotowym lokalu w zakresie instalacji elektrycznej, hydraulicznej, prac wykończeniowych. Świadek nie pamiętał szczegółów związanych z tym remontem, ale zeznał, ze przed remontem lokal to była „ruina”. Świadek K. B. wykonywał w przedmiotowym mieszkaniu wymianę instalacji elektrycznej. Świadek ten zeznał, że dotychczasowa instalacja była w fatalnym stanie, wręcz zagrażającym życiu. Świadek zeznał, że wykonał standardową instalację łącznie z instalacją antenową i telefoniczną oraz zasilanie pod wymiennik ciepła w piwnicy. Świadek zeznał również, że pamięta, że mieszkanie przed remontem było zrujnowane. Świadek B. J. wykonywał w przedmiotowym lokalu wymianę stolarki okiennej. Świadek zeznał, że dotychczasowa stolarka okienna była w stanie krytycznym, okna były powypaczane, były duże szpary miedzy ościeżnicą a skrzynią. Świadek zeznał, że wymienił wszystkie okna w mieszkaniu. Świadek K. D. był pracownikiem firmy (...), która wykonywała prace w przedmiotowym lokalu. Świadek ten określił stan lokalu przed remontem jako „rudera”. Świadek zeznał, że wraz z drugim pracownikiem wykonywał remont łazienki, kuchni z podłogą i elektrycznymi podłączeniami, a także cekolowanie ścian. Świadkowie wykonujący prace remontowe w przedmiotowym mieszkaniu zeznali, że wykonywali je na zlecenie uczestnika i z nim się rozliczali.

Sąd nie dał wiary zeznaniom wnioskodawcy W. S. co do stanu lokalu w czasie jego zamieszkiwania i w chwili opuszczenia. Zeznania, iż lokal był wówczas w dobrym stanie, łazienka była wykafelkowana, na podłogach były podłogi szwedzkie, a okna były typu PCV są całkowicie sprzeczne z zeznaniami świadków powołanych przez uczestnika, a także materiałem dowodowym w postaci zdjęć złożonych przez uczestnika. Zeznań wnioskodawcy w tym zakresie nie potwierdzają również zeznania powołanych przez niego świadków. Sąd dał wiarę zeznaniom wnioskodawcy w zakresie jego twierdzeń, że został zmuszony do wyprowadzenia się z lokalu przez uczestnika. Uczestnik nie wyjaśnił okoliczności i powodów wyprowadzenia się uczestnika, zeznał natomiast, że „pomagał uczestnikowi wyprowadzić się”. Sąd dał wiarę zeznaniom uczestnika W. S. odnośnie okoliczności, iż uczestnik wymógł na nim, aby wyprowadził się z lokalu. W. S. jako współwłaściciel nie miał innych powodów, aby wyprowadzać się z lokalu. Niewiarygodne jest w tym zakresie zeznanie W. T., że tylko pomagał wnioskodawcy w wyprowadzce.

Sąd dał wiarę zeznaniom W. T. odnośnie przeprowadzenia i zakresu remontu lokalu po wyprowadzeniu się W. S., a także twierdzeniom, iż to on sfinansował ten remont.

Sąd w całości dał wiarę opinii biegłej sądowej w zakresie szacowania nieruchomości I. O. z dnia 22 października 2014 roku oraz opinii uzupełniającej złożonej w formie pisemnej i ustnej na rozprawie. Opinia biegłej w pełni odpowiada tezie dowodowej, jest rzetelna, logiczna i zrozumiała.

Sąd nie podzielił zarzutów do opinii biegłej podniesionych przez uczestnika postępowania. Uczestnik wskazał, że w jego ocenie wartość nakładów była zaniżona, zaś wartość lokalu przed poniesieniem nakładów została w opinii zawyżona. W ocenie uczestnika wykazał on wysokość nakładów na kwotę 43.000 złotych. Uczestnik wskazał, że również wartość czynszu miesięcznego została w opinii zawyżona i wyraził wątpliwość, czy kwota ta zawiera koszty eksploatacyjne.

Biegła odniosła się do tych zarzutów w pisemnej opinii uzupełniającej wskazując, że wyceniając przedmiotowy lokal zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a przyjęte do analizy i porównań nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, tj. lokale mieszkalne o charakterystyce możliwie jak najbardziej zbliżonej do przedmiotowej nieruchomości przed i po poniesieniu zgłoszonych nakładów. Biegła wyjaśniła również, że stan lokalu przed remontem zakwalifikowała jako do remontu kapitalnego, zaś po remoncie jako zadowalający. Biegła wskazała również, że jej rolą nie jest wycena faktur znajdujących się w aktach sprawy, lecz obliczenie wartości nakładów według ich stanu na dzień oględzin i cen na dzień oględzin. Biegła wskazała, że w stawce czynszu 1000 złotych nie są zawarte koszty eksploatacji lokalu, a określając tę stawkę przyjęła do analizy nieruchomości podobne. Biegła wskazała również wartość odtworzeniową zgłoszonych przez uczestnika nakładów i wyliczyła ją na kwotę 24.422 złote według stanu i cen na dzień sporządzenia opinii.

Uczestnik odnosząc się do opinii uzupełniającej, wskazał, że należy wyjaśnić, czy biegła wyceniając czynsz najmu wzięła pod uwagę lokal umeblowany i wyposażony w sprzęt AGD czy też bez takiego umeblowania i sprzętu. W ocenie uczestnika czynsz powinien być wyceniony biorąc pod uwagę lokal bez wyposażenia, gdyż to on lokal wyposażył.

W ustnej opinii uzupełniającej biegła wyjaśniła, że wyceniając wartość czynszu najmu tego lokalu przyjęła, że lokal nie był wyposażony. Odnosząc się do zarzut uczestnika, że w przedmiotowym lokalu pojawił się grzyb na ścianach, co może świadczyć o złym stanie technicznym lokalu, biegła wskazała, że w opinii stan techniczny budynku przyjęła jako zadawalający, a w skali jest jeszcze stan dobry, wobec czego przyjęto, że w lokalu należy przeprowadzić jeszcze prace remontowe. Biegła wskazała również, że do porównania przyjęła nieruchomości w tej samej dzielnicy, budowane w podobnej technice i podobnym okresie czasu, które wymagają również przeprowadzania remontów w ramach części wspólnej. Biegła wskazała, że pomimo pojawienia się grzyba na ścianie podtrzymuj opinię ponieważ w sposób dostateczny zostały uwzględnione w opinii mankamenty tego typu budownictwa poprzez przyjęcie do porównania obiektów borykających się z podobnym problemami. Biegła wyjaśniła również, że zakres remontów dotyczących części wspólnych budynków ma wpływ na wartość lokalu i brała pod uwagę stan techniczny budynku, w związku z tym dobierała do porównania takie budynki, które również wymagały przeprowadzenia remontów polecających m. in. na poprawie izolacji fundamentów, izolacji elewacji, malowania klatki schodowej, uporządkowania terenu itp..

Pełnomocnik uczestnika zakwestionował opinie biegłego wskazując, że biegła nie uwzględniła konieczności remontu całych fundamentów i zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw budownictwa na okoliczność ustalenia przyczyn przemarzania, występowania grzyba, stanu fundamentów oraz na okoliczność określenia zakresu niezbędnego remontu oraz jego kosztów.

Biegła wyjaśniła, że dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa nie miałoby wpływu na wycenę lokalu, ponieważ w opinii zostało uwzględnione, że nieruchomość wspólna wymaga remontu, że należy wykonać remont fundamentów. Biegła wskazała, że koszty takiego remontu są rozdzielane proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu wyjaśnienia biegłej są jasne, spójne i wystarczające. Biegła wykazała, że zarzuty uczestnika do jej opinii nie są uzasadnione. W szczególności za wystarczające wyjaśnienie Sądu uznał twierdzenie biegłej, iż wyceniając przedmiotowy lokal wzięła pod uwagę stan techniczny budynku i konieczność remontu w częściach wspólnych w ten sposób, że do porównania przyjęła budynku podobne, budowane w podobnym czasie i technice i borykające się z tymi samym problemami technicznymi w zakresie części wspólnych.

Z tych względów Sąd oddalił wniosek uczestnika o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw budownictwa.

W punkcie 1 postanowienia Sąd oddalił wniosek uczestnika W. T. o ustalenie prawa własności, tj. o ustalenie, że przysługuje mu udział w wysokości ½ części w prawie własności lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Jak wynika z art. 618 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Stosując powyższy przepis Sąd Okręgowy w Gdańsku przekazał sprawę z powództwa W. T. o ustalenie do rozpoznania w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W ocenie Sądu uczestnik nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia, że przysługuje mu udział w wysokości ½ części w prawie własności przedmiotowego lokalu, gdyż prawa tego nie kwestionował wnioskodawca, przyznając tę okoliczność w odpowiedzi na pozew. Należy wskazać, iż żądanie pozwu nie zostało uzasadnione, w szczególności po zajęciu stanowiska przez pozwanego w podpowiedzi na pozew. Z tych względów Sąd oddalił wniosek uczestnika w powyższym zakresie.

W punkcie 2 postanowienia Sąd zniósł współwłasność przedmiotowego lokalu.

Stosownie do art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zgodnie z art. 212 § 2 k.c. rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. W niniejszej sprawie podział fizyczny lokalu jest niemożliwy, zatem w pozostają dwie możliwości zniesienia współwłasności – przyznanie lokalu jednemu ze współwłaściciel z obowiązkiem spłaty drugiego bądź zarządzenie jego sprzedaży licytacyjnej. Wnioskodawca początkowo proponował przyznanie lokalu uczestnikowi, jednakże wobec stanowiska uczestnika, który ostatecznie nie wyraził zgody na przyznanie mu lokalu, zaproponował wspólną jego sprzedaż, wskazując osobę zainteresowaną, zaś gdy to nie doszło do skutku, wniósł o przyznanie przedmiotowego lokalu ze spłatą na rzecz uczestnika. Uczestnik wskazał, że jeśli chodzi o sposób zniesienia współwłasności, to preferuje sprzedaż licytacyjną przedmiotowego lokalu. Rozważając stanowiska stron Sąd miał na względzie, iż każdy ze współwłaścicieli jest w trudnej sytuacji materialnej i żaden z nich nie ma możliwości spłaty drugiego współwłaściciela z środków własnych bądź kredytu. Jednakże Sąd uwzględnił wniosek W. S. o przyznanie jemu przedmiotowego lokalu ze spłatą na rzecz uczestnika, uznając, iż skoro W. S. chciałby uzyskać środki na spłatę uczestnika ze sprzedaży przedmiotowego lokalu, należy dać mu taką możliwość. Wnioskodawca w toku postępowania wykazywał już taką inicjatywę poszukując kupca lokalu.

Jak wynika z art. 212 § 3 k. c. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

W związku ze złą sytuacją finansową wnioskodawcy i prawdopodobieństwem, iż roszczenie uczestnika o spłatę z tytułu zniesienia współwłasności może być zaspokojone jedynie po sprzedaży lokalu przez wnioskodawcę, Sąd uznał za konieczne zabezpieczenie roszczenia uczestnika hipoteką przymusową ustanowioną na przedmiotowym lokalu orzekając jak w punkcie 3 postanowienia.

Należy wskazać, iż orzeczony sposób zniesienia współwłasności jest w istocie korzystniejszy dla obu stron niż zarządzenie sprzedaży licytacyjnej. Jeśli chodzi o uczestnika, to ten sposób zniesienia współwłasności umożliwia mu uzyskanie spłaty w kwocie wynoszącej połowę ustalonej wartości rynkowej lokalu, zaś przy sprzedaży licytacyjnej przy uwzględnieniu kosztów licytacji oraz możliwości obniżenia ceny wywoławczej, kwota, która finalnie trzymałby uczestnik mogłaby być znacznie niższa. Wysokość spłaty stanowi ½ ustalonej aktualnej (tj. uwzględniającej stan po dokonaniu nakładów) wartości rynkowej przedmiotowego lokalu tj. kwota 113.550 złotych. Sąd na mocy powołanego przepisu odroczył termin zapłaty tej kwoty oznaczając termin zapłaty na 1 rok od daty uprawomocnienia się postanowienia płatnej wraz z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności. Termin ten jest w ocenie Sądu terminem wystarczającym na dokonanie sprzedaży lokalu, a z uzyskanej ceny wnioskodawca będzie mógł spłacić uczestnika. Termin spłaty uwzględnia również zakreślony w punkcie 4 postanowienia 3 - miesięczny termin na wydanie nieruchomości.

Zgodnie z art. 320 k.p.c. w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. Na mocy tego przepisu Sąd orzekł jak w punkcie 4 postanowienia, biorąc pod uwagę, iż uczestnik wynajmuje przedmiotową nieruchomość i konieczny termin na ewentualne wypowiedzenie umowy najmu.

W punktach 5, 6 i 7 Sąd orzekł o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli. Zgodnie z art. 618 § 1 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

W toku postępowania uczestnik wniósł o rozliczenie poniesionych przez niego nakładów w postaci remontu przedmiotowego lokalu. Zgodnie z art. 207 k.c. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten dotyczy zarówno wszelkiego rodzaju wydatków na rzecz, jak i nakładów koniecznych (art. 226 zd. 1 k.c.), związanych z normalną eksploatacją rzeczy, jak i innych nakładów. Jak wynika z powołanego przepisu art. 226 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. W ocenie Sądu stan lokalu przed dokonaniem remontu uzasadnia przyjęcie, że nakłady poniesione przez uczestnika były nakładami koniecznymi, aby lokal doprowadzić do stanu odpowiadającemu współczesnym standardom. Wyżej cytowany przepis uzasadnia rynkową, a nie odtworzeniową wycenę nakładów, które poniósł uczestnik, a które biegła wyliczyła na kwotę 34.900 złotych, gdyż nakłady zwiększyły wartość lokalu. Nadto wartość rynkowa nakładów jest wyższa od odtworzeniowej. Uczestnikowi zgodnie z treścią powołanego przepisu należy się połowa wartości poniesionych nakładów tj. kwota 17.450 złotych którą Sąd zasądził na jego rzecz w punkcie 5 postanowienia określając termin jej płatności na 1 rok od uprawomocnienia się postanowienia.

Wnioskodawca W. S. wniósł o zasądzenie na jego rzecz wynagrodzenia za wyłączne korzystanie przez uczestnika z lokalu w kwocie 500 złotych miesięcznie odpowiadającej ½ wartości czynszu najmu, jaki można uzyskać wynajmując przedmiotowy lokal. Opinia biegłego potwierdziła zasadność wysokości żądania wnioskodawcy z tego tytułu, gdyż biegła ustaliła, że czynsz najmu lokalu w całym okresie, którego dotyczy wniosek wnioskodawcy wynosiłby 1000 złotych miesięcznie. Strony nie kwestionowały, że również w dalszych miesiącach po wydaniu opinii przez biegłą czynsz ten utrzymywałby się na tej samej wysokości.

Należy wskazać, iż roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej jest roszczeniem z tytułu posiadania rzeczy (art. 224 k.c. w związku z art. 206 k.c.). Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r. ( III CZP 3/08,

OSNC 2009/4/53) Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że współwłaścicielom wyzutym z posiadania przysługuje ochrona windykacyjna, jak również roszczenia uzupełniające – w tym o wynagrodzenie za korzystanie. Wnioskodawca niewątpliwie został wyzuty z posiadania przedmiotowego lokalu przez uczestnika, gdyż nie wyprowadził się dobrowolnie z lokalu lecz na skutek wymuszenia przez uczestnika. Wprawdzie uczestnik wynajmuje przedmiotowy lokal, lecz nie uzyskuje z tego najmu żadnych pożytków, a kwota wskazana w umowie najmu z aktualnymi najemcami – 50 złotych jest symboliczna. W tej sytuacji w ocenie sądu adekwatną kwotą wynagrodzenia za korzystanie z lokalu będzie kwota odpowiadająca ½ rynkowego czynszu najmu za tego typu lokal, ustalona przez biegłą. Z tego tytułu Sąd zasądził od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kwotę 18.000 złotych obejmującą okres 10 stycznia 2009 roku do 10 grudnia 2011 roku (36 miesięcy x 500 złotych) oraz kwotę 21.500 złotych obejmującą okres od 10 stycznia 2012 roku do 4 sierpnia 2015 roku (43 miesiące x 500 złotych) – zgodnie z żądaniem wnioskodawcy. Sąd odroczył zapłatę tych kwot określając termin zapłaty na 1 rok od daty uprawomocnienia się postanowienia. Sąd ustalił zapłatę wszystkich wzajemnych roszczeń stron w tym terminie, aby strony miały możliwość wzajemnego skompensowania tych roszczeń.

Rozstrzygając o odsetkach od żądania wnioskodawcy z powyższego tytułu Sąd uwzględnił żądanie odsetek od kwoty 18.000 złotych od dnia następnego po doręczeniu uczestnikowi wniosku zawierającego to żądanie tj. od 27 kwietnia 2013 roku do dnia 4 sierpnia 2015 roku tak jak się domagał wnioskodawca. W pozostałym zakresie Sąd uznał żądanie odnośnie odsetek za niezasadne, bowiem jak wynika z art. 481 k.c. odsetki należą się za opóźnienie w zapłacie; jeśli nie było terminu umownego zapłaty świadczenia, to o opóźnieniu można mówić od daty wezwania do zapłaty, za które można uznać doręczenie odpisu pozwu zawierającego to żądanie. Żądanie zasądzenia kolejnych należności z tytułu czynszu zgłoszone zostało w piśmie z dnia 28 lipca 2015 roku złożonym na rozprawie 4 sierpnia 2015 roku i dopiero od dnia następnego mogły przysługiwać wnioskodawcy odsetki, jednakże żądanie wnoskodawcy obejmuje odsetki liczone do tego dnia. W ocenie Sądu bezzasadne jest domaganie się odsetek od 10-ego dnia każdego miesiąca, bowiem nie było miedzy stronami umowy co do takiej zapłaty tej należności, ani też nie były kierowane wezwania do zapłaty tych poszczególnych należności. W związku z tym Sąd oddalił żądanie wnioskodawcy w tym zakresie w punkcie 7 postanowienia.

Odnośnie żądania zasądzenia uczestnika zasądzenia od wnioskodawcy kwoty 35.000 złotych (czy też jej skompensowania z roszczeniami wnioskodawcy), którą to, jak twierdzi uczestnik zapłacił I. M. za jej udział w przedmiotowej nieruchomości, to nie jest to roszczenie, które może być dochodzone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Przepis art. 618 k.p.c. precyzuje jakie roszczenia mogą być dochodzone w postępowaniu o zniesienie współwłasności, a żądanie uczestnika nie należy do tego typu roszczeń.

Zgodnie z art. 201 § 2 k.p.c., jeżeli sprawę wszczęto lub prowadzono w trybie niewłaściwym, sąd rozpozna ją w trybie właściwym lub przekaże właściwemu sądowi do rozpoznania w takim trybie. Mając powyższe na względzie, Sąd na mocy art. 13 § 1 k.p.c. oraz art. 201 § 2 k.p.c. zmienił tryb postępowania z nieprocesowego na procesowy w zakresie żądania uczestnika rozliczenia kwoty 35.000 złotych i przekazał sprawę w tym zakresie do rozpoznania Wydziałowi I Cywilnemu tutejszego Sądu.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 k.p.c. zgodnie z którym w postępowaniu nieprocesowym każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Wobec tego koszty opłaty od wniosku powinien ponieść wnioskodawca, o czym Sąd orzekł w punkcie 9 postanowienia. Koszty opłaty od wniosku zostały uiszczone. Kosztami opłaty od pozwu o ustalenie Sąd w punkcie 10 postanowienia obciążył uczestnika (powoda w sprawie o ustalenie). Te koszy również zostały uiszczone. W punkcie 11 postanowienia pozostałymi kosztami Sąd obciążył wnioskodawcę i uczestnika po połowie. Na mocy art. 108 § 1 k.p.c. Sąd pozostawił szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE